2014中国广告业：崛起之年

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>建(jian)業(ye)地(di)產(chan)境(jing)外(wai)債(zhai)違(wei)約(yue)，房(fang)企(qi)债務(wu)重(zhong)組(zu)再(zai)添(tian)壹(yi)員(yuan)

在(zai)2022年(nian)錄(lu)得(de)首(shou)次(ci)业績(ji)虧(kui)損(sun)後(hou)，建业地产(00832.HK)又(you)迎(ying)來(lai)境外债务的(de)首次违约。

6月(yue)23日(ri)夜(ye)間(jian)，建业地产公(gong)告(gao)稱(cheng)，今(jin)年2季(ji)度(du)以(yi)来，中(zhong)國(guo)房地产市(shi)場(chang)銷(xiao)售(shou)持(chi)續(xu)疲(pi)弱(ruo)，每(mei)月销售逐(zhu)漸(jian)惡(e)化(hua)，销售不(bu)及(ji)預(yu)期(qi)，集(ji)團(tuan)流(liu)動(dong)資(zi)金(jin)緊(jin)張(zhang)狀(zhuang)況(kuang)正(zheng)在加(jia)劇(ju)，境外兌(dui)付(fu)壓(ya)力(li)持续增(zeng)加。即(ji)使(shi)竭(jie)盡(jin)全(quan)力，资金可(ke)能(neng)持续受(shou)压，現(xian)金無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)履(lv)行(xing)當(dang)前(qian)和(he)之(zhi)后義(yi)务所(suo)需(xu)。因(yin)此(ci)，未(wei)能在今年6月23日寬(kuan)限(xian)期結(jie)束(shu)之前支(zhi)付2024年到(dao)期的7.75%優(you)先(xian)票(piao)據(ju)的利(li)息(xi)。

建业地产在公告裏(li)称，經(jing)審(shen)慎(shen)考(kao)慮(lv)，公司(si)暫(zan)停(ting)向(xiang)所有(you)境外债權(quan)人(ren)進(jin)行支付，以確(que)保(bao)公平(ping)對(dui)待(dai)所有境外债权人。

此舉(ju)有可能導(dao)致(zhi)债权人根(gen)据相(xiang)關(guan)融(rong)资安(an)排(pai)的相應(ying)條(tiao)款(kuan)要(yao)求(qiu)加快(kuai)償(chang)還(hai)债务，不過(guo)建业地产表(biao)示(shi)，截(jie)至(zhi)本(ben)公告日期，尚(shang)未收(shou)到有关加快境外还款的任(ren)何(he)通(tong)知(zhi)。

建业地产预計(ji)將(jiang)聘(pin)請(qing)中介(jie)機(ji)構(gou)，並(bing)尽快出(chu)臺(tai)境外债务的整(zheng)體(ti)解(jie)決(jue)方(fang)案(an)，公平公正地对待所有境外债权人。同(tong)時(shi)将持续與(yu)境外债权人溝(gou)通，提(ti)供(gong)整体解决方案，緩(huan)解目(mu)前的流动性(xing)問(wen)題(ti)。

這(zhe)是(shi)建业境外债务首次违约，自(zi)2021年7月1日至今，集团已(yi)向境外债权人支付本金和利息约12.6億(yi)美(mei)元(yuan)，其(qi)中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。

仍(reng)保持正常(chang)商(shang)业運(yun)營(ying)

建业地产在公告中表示，现階(jie)段(duan)将全力保交(jiao)付、保经营，集中一切(qie)资源(yuan)保證(zheng)现有項(xiang)目交付，加快在建物(wu)业及已竣(jun)工(gong)物业的销售，并且(qie)穩(wen)定(ding)业务经营，以保障(zhang)購(gou)房者(zhe)、集团合(he)作(zuo)夥(huo)伴(ban)和所有利益(yi)相关者的权益。此外，在不影(ying)響(xiang)交付和正常营运的前提下(xia)，集团正厲(li)行節(jie)约，采(cai)取(qu)降(jiang)本增效(xiao)的措(cuo)施(shi)，縮(suo)減(jian)非(fei)核(he)心(xin)、非必(bi)要的营运和支出。

截至本公告之日，建业地产表示仍保持正常商业运营。

销售端(duan)的不景(jing)氣(qi)，是建业地产资金承(cheng)压、境外债务违约的首要因素(su)。

此前建业地产發(fa)布(bu)的未经审核合同销售數(shu)据顯(xian)示，今年5月，建业實(shi)现物业合同销售額(e)15.23亿元，同比(bi)减少(shao)29.8%。今年3月-4月，合同销售额分(fen)別(bie)為(wei)12.37亿元和10.13亿元，降幅(fu)更(geng)是高(gao)達(da)60.1%和61.5%。2022年全年，建业地产实现合同销售總(zong)额240.49亿元，同比减少60%。

今年4月发布的2022年年報(bao)显示，2022年建业实现收益240.83亿元，同比下降42.6%，主(zhu)要原(yuan)因是销售同比下滑(hua)以及交付量(liang)下跌(die)，以致结轉(zhuan)收入(ru)减少。毛(mao)利同比下降72.1%至2022年的19.01亿元，毛利率(lv)由(you)2021年的16.2%降至2022年的7.9%，减少8.3個(ge)百(bai)分點(dian)。

基(ji)於(yu)此，2022年的年度亏损约78.19亿元，这也(ye)是建业地产成(cheng)立(li)30年来的首次亏损。

成立于1992年的建业地产，因其地产布局(ju)的主力市场在河(he)南(nan)省(sheng)，且常年在河南市场占(zhan)有率排名(ming)第(di)一，被(bei)称为“河南王(wang)”。

2015年，建业地产的销售额还僅(jin)为165.7亿元，但(dan)到了(le)2019年，建业地产销售規(gui)模(mo)首次突(tu)破(po)千(qian)亿，全年销售总额1011.5亿元，同比增長(chang)39.8%。

從(cong)百亿到千亿，建业只(zhi)用(yong)了四(si)年。不过，在这四年里，其負(fu)债总额也从2015年的324.4亿元提升(sheng)到2019年的1313.65亿元。

截至2022年末(mo)，建业地产总资产为1389.57亿元，总负债为1356.29亿元，总现金（包(bao)括(kuo)现金及现金等(deng)價(jia)物、受限制(zhi)銀(yin)行存(cun)款）仅43.52亿元。

按(an)此计算(suan)，建业地产剔(ti)除(chu)预收款后的资产负债率为96.2%，凈(jing)借(jie)貸(dai)比率为580.2%，现金短(duan)债比为0.34，財(cai)务状况較(jiao)2021年末进一步(bu)恶化。

负债结构当中，境外美元债存续金额是19.6亿美元，占比57%，公司整体有息负债是366.6亿元。

自救(jiu)与求救

事(shi)实上(shang)，自2021年下半(ban)年中国房地产市场进入下行周(zhou)期以来，建业地产一直(zhi)走(zou)在自救与求救的路(lu)上。

2022年年初(chu)，建业地产提出“做(zuo)少、做小(xiao)、做好(hao)”的发展(zhan)理(li)念(nian)，为適(shi)应新(xin)的市场環(huan)境，进行深(shen)入的组織(zhi)架(jia)构調(tiao)整。截至2022年底(di)，建业地产共(gong)有2188名雇(gu)员，同比减少788人，员工成本减少约1.7亿元。

紧接(jie)著(zhe)，2022年4月，建业地产将全部(bu)商业项目整体出租(zu)給(gei)萬(wan)达商管(guan)，万达商管全面(mian)负責(ze)相关商业项目的招(zhao)商、对外租賃(lin)、运营和物业管理等业务。建业表示，将極(ji)大(da)提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水(shui)平，同时起(qi)到開(kai)源节流、降本增效的财务效果(guo)。

此外，建业地产还转讓(rang)了旗(qi)下兩(liang)大文(wen)旅(lv)项目的大股(gu)東(dong)之位(wei)。2022年5月，建业分别转让了建业華(hua)誼(yi)兄(xiong)弟(di)90％股权与建业实景51％股权，接手(shou)方均(jun)为河南老(lao)家(jia)文旅。

建业地产还引(yin)来国资馳(chi)援(yuan)。2022年6月，建业地产公告称，公司控(kong)股股东恩(en)輝(hui)投(tou)资将向河南鐵(tie)建投全资擁(yong)有的河南同晟(sheng)置(zhi)业有限公司出售建业地产8.6亿股股份(fen)，占已发行股本的29.01%，收购额约6.88亿港(gang)元，河南铁建投成为建业地产第二(er)大股东。

据建业高管介紹(shao)，国资河南铁建投入股为建业地产度过至暗(an)时刻(ke)助(zhu)力頗(po)多(duo)，包括助其按期偿付2022年8月8日到期的5亿美元债，助推(tui)项目建設(she)，獲(huo)得紓(shu)困(kun)基金、银行授(shou)信(xin)和上下遊(you)供应商的理解和支持等。

伴隨(sui)行业和企业初見(jian)曙(shu)光(guang)，建业地产对2023年也更为樂(le)觀(guan)，并将2023年的销售目標(biao)定为320亿元，较2022年实際(ji)完(wan)成的240亿元增长33%。今年前两个月，建业地产也已取得合约销售金额49.9亿元，同比增加57.7%。

不过，今年3月以来，销售状况便(bian)急(ji)转直下。

境外债务违约已成常態(tai)

事实上，从2021年下半年以来，房企境外债违约已经是普(pu)遍(bian)现象(xiang)，包括旭(xu)辉控股、龍(long)光集团、正榮(rong)地产等房企都(dou)暂停支付所有境外债务，并尋(xun)求整体债务解决方案。

今年4月27日，中国恒(heng)大披(pi)露(lu)境外债重组最(zui)新进展，已有两份重组方案获得对应债务额度超(chao)75%的债权人支持，另(ling)外两份方案的债权人同意(yi)率分别超过30%和64%。

据悉(xi)，中国恒大是美元债存续规模最大的中资房企，2021年12月，中国恒大在全部境外债务交叉(cha)违约后啟(qi)动境外债务重组，如(ru)今半数重组方案邁(mai)过票数門(men)檻(kan)，意味(wei)着恒大境外化债迈入沖(chong)刺(ci)阶段。

近(jin)期披露境外债务重组进展的还有融創(chuang)中国、花(hua)樣(yang)年、中国奧(ao)園(yuan)等。

4月25日，花样年已确認(ren)，占公司现有债务工具(ju)71.69%的持有人已加入重组支持協(xie)議(yi)；5月4日，融创中国发布境外债务重组进展公告，占现有债务约85%的同意债权人已加入重组支持协议；6月12日，中国奥园披露境外债务重组进展称，未偿还债务的债权人已簽(qian)訂(ding)或(huo)加入暂缓偿还债务协议，包括28.6亿美元境外优先票据、3.7亿美元境外私(si)募(mu)票据、以及7.6亿美元有关八(ba)项融资安排的境外债务工具，合计39.9亿美元。

这些(xie)房企中，融创中国境外债务重组的节奏(zou)最快，从境外债务违约到重组方案获实質(zhi)性通过，歷(li)时近一年。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)企业事业部研究总監(jian)劉(liu)水对藍(lan)鯨(jing)财经表示，债务重组是以“时间換(huan)空(kong)间”，对于出險(xian)房企而(er)言(yan)，获取寶(bao)貴(gui)时间后，仍需尽快恢(hui)復(fu)正常经营状态，改(gai)善(shan)经营现状，回(hui)歸(gui)正軌(gui)，“回血(xue)”自救才(cai)是关鍵(jian)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看(kan)更多

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