融创又缓了一口气，境外债重组获主要持有人支持
融创又缓了一口气，境外债重组获主要持有人支持
继富力之后，融创成为又一家完成境内外债务重组的出险房企。
作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
融创境外债重组见到曙光。
据媒体报道，3月7日，融创中国境外债重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。在完成协议签署后，融创中国拟在3月底前对外公布其债务重组计划。
在这之前，融创房地产集团已经完成160亿元境内债整体展期。随着境内外债券的全部重组，融创来自债券市场的压力得到缓解，但在商票、应付账款等方面仍存在缺口。
此外，在境内外债券重组取得进展后，融创在销售端的表现将决定未来现金流的恢复程度，今年前两个月，融创合计销售额仅180.9亿元。
融创此前已表示，将向资产管理公司或金融机构合作，取得新融资，并继续处置相关资产补充现金流。
同时不能回避的是，即使融创在顶着债务压力去做保交付，力求最后一根底线不崩溃，但仍有部分楼盘处于停工或持续延期交付状态，这部分楼盘何时能解决复工、交付仍需关注。
融创重组美元债或约91亿美元去年12月初，融创表示，境外债重组框架已初步获得大多数债权人的认同，部分债务将采取以股权换债权的方案。
融创曾透露，依据初步重组框架，约30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价的公开票据。
据此前官方数据，融创计划重组的境外债总额约91亿美元，包括优先票据及其他债务。而根据条款显示，融创部分美元债将在今年4月份达到付息日。
来源：企业公告
此外，穿透信用主体查询，融创中国1年内需兑付的海外债约26.01亿美元。若不考虑重组情况，今年10月份将是融创中国海外债在1年内的兑付高峰期，需兑付海外债约8.13亿美元。
融创中国美元债违约始于2022年5月，当时融创官宣，因面临较大流动性资金压力，无法支付本应在2022年4月份到期支付的4笔美元票据的利息，这4笔美元债到期应付利息总计约1.04亿美元。
随后，融创中国开始尝试重组境外债，并委托财务顾问公司推进与债权人的谈判，寻求债权人支持与合作。
为融创中国推进境外债务重组的财务顾问公司有三家公司，分别为华利安诺基（中国）有限公司、中国国际金融股份有限公司和中信建投证券股份有限公司。
这三家公司在债务重组、收并购以及资本市场融资方面实力不俗。
其中，华利安是总部位于美国的国际投资银行，2020年排名显示，华利安在处理全球范围内的债务重组、破产规模方面排在第一位，排在第二的是高盛。
来源：企业官网
华利安参与的债务重组案例涉及雷曼兄弟、通用汽车、江西赛维LDK、佳兆业等公司，华利安诺基（中国）同时还是中国恒大的财务顾问公司。
在境外债重组成功后，融创中国将成为富力之后，又一家实现境内和境外债券全部重组的房企，短期兑付压力得到缓解。
今年1月3日，融创中国对外表示，融创房地产集团总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，展期的债券共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。
同时，为保障投资人利益，融创还以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，并设计了现金支付+小额兑付的机制。
万亿负债压力仍在，项目交付并不轻松虽然境外债重组有望，但融创总负债和未偿付债务压力仍在。
今年2月22日，融创房地产集团有限公司发布公告称，公司存在8项失信行为，涉及票面金额超661万元及利息损失、诉讼费用等，主要为商票逾期兑付。
据公开信息，截至2023年1月末，融创商票逾期规模135亿元，约占其前期应付票据规模的59.3%。
企查查数据显示，目前融创房地产集团涉及的司法诉讼共4053起，其中票据追索权纠纷有2206起，票据纠纷854起，融创作为被告的涉案金额超过60亿元。
来源：企查查数据
公开信息显示，在融创房地产集团超过4000起司法案件中，有超过三分之一的案件是在重庆，融创旗下发生逾期的项目公司主要集中在西南和华东等前期重仓区域。
前融创员工表示，融创西南区域销售持续走弱，且布局了大型文旅资产，大量资金投入后无法实现预期回款，西南区域成为融创的重灾区，加剧了融创整体的流动性压力。
此外，融创中国去年12月9日才发布的2021年财报显示，公司总负债约1.05万亿元，流动负债达到9379.12亿元，占比接近90%，其中合同负债3418.67亿元。
截至财务报表获批准日期，融创到期未偿付借贷本金685.3亿元，并导致1518.0亿元的借贷本金可能被要求提前还款。
而截至2021年底，融创中国现金余额约为692亿元，同比下降47.83%，其中非受限资金由2020年底的987.1亿元，大幅减少至143.4亿元。
来源：融创中国财报；单位：千元
去年一年，融创中国在债务违约的压力下，集中有限资金保交付，力保底线不失。
据融创官微披露，2022年融创中国合计交付超18万套房子，融创2021年交付了27.7万套，融创2022年的交付量约为2021年的65%。
其中，重点交付项目包括融创中心武汉壹号院、重庆融创壹号院、龙岩观樾台、南京锦麟融誉府、济南烯谷国际中心、杭州森与海之城、桂林融创文旅城等项目。
保交付是融创恢复销售、保卫现金流企稳的基础，但不能回避的是，融创目前仍有部分楼市处于延期交付甚至停工状态，业主与融创城市公司、项目公司的维权声音仍未消失。
今年2月份，遭遇二次延期的融创西安东方宸院项目业主要求融创给出交付时间，但得到的回复却是不能承诺期限，并称“买期房如同对赌”。
来源：贝壳网
据了解，融创西安东方宸院DK3、DK5项目均有业主反映交付延期，原定于2022年5月交付的时间，先被告知被延期半年至2022年11月和12月，但到期后并未如约交付。
西安住建局在去年9月回复业主投诉称：经新城区住建局核查，东方宸院DK3按揭贷款银行违规将按揭贷款划拨至开发企业一般户。监理单位永明项目管理有限公司出具不实进度证明，监管银行恒丰银行股份有限公司西安分行审核不严，导致违规拨付重点监管资金，存在资金缺口。
此外，西安临潼区融创桃园府项目本该在2021年底交付，但由于拖欠农民工工资，导致项目无法到期交付。
经当地主管部门协调后，其DK1一、二批次交付时间延期至2022年12月31日，DK1三批次和DK2交付时间延期至2023年6月30日。
之前融创董事长孙宏斌说，“尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。”从以上融创项目的情况看，融创今年要想达到这个目标，并不轻松，但从国家政策层面看，今年仍会支持房企化债、稳定经营，融创借势企稳的机会仍在。
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