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kexuededianchijiancesuanfa，zhunquepinggudianchijiankangduzhichiwanjiazijizuopifu，yongyouxiangxidejiaocheng，genjubuzhoufeichangjiandan；yonghukeyimianfeishenqingheshiyongqiyedechanpin，zhaodaoheshidechanpin。zaixideguanchameiyifuchangjing，bangzhuniquguancha，binggengkuaizhaochuxuyaodemimi。chaofandekaifangshijie：chaodadituzhenshishijieyingzaoquanfangweichenjinshidairugan。房(fang)企(qi)交(jiao)付(fu)報(bao)告(gao)·綜(zong)述(shu)篇(pian)| 2023年(nian)房企發(fa)力(li)“保(bao)交樓(lou)”：“品(pin)質(zhi)交付”“交房即(ji)交證(zheng)”成(cheng)關(guan)鍵(jian)詞(ci)

每(mei)經(jing)記(ji)者(zhe)：包(bao)晶(jing)晶 每经編(bian)輯(ji)：魏(wei)文(wen)藝(yi)

2023年，“保交楼”仍(reng)是(shi)全(quan)社(she)會(hui)和(he)全行(xing)業(ye)关註(zhu)的(de)焦(jiao)點(dian)。去(qu)年下(xia)半(ban)年以(yi)來(lai)，多(duo)地(di)政(zheng)府(fu)因(yin)城(cheng)施(shi)策(ce)推(tui)動(dong)“保交楼”，部(bu)分(fen)停(ting)工(gong)項(xiang)目(mu)陸(lu)續(xu)復(fu)工；去年底(di)人(ren)民(min)銀(yin)行、银保監(jian)会、证监会等(deng)部門(men)接(jie)連(lian)发布(bu)多项政策，支(zhi)持(chi)房企融(rong)資(zi)的“三(san)支箭(jian)”落(luo)地，有(you)力推动了(le)各(ge)地的“保交楼”工作(zuo)。

隨(sui)著(zhu)(zhe)楼市(shi)“期(qi)中(zhong)考(kao)”的来臨(lin)，房企“保交楼”也(ye)全面(mian)提(ti)速(su)：建(jian)业地產(chan)宣(xuan)布全面暫(zan)停所(suo)有境(jing)外(wai)債(zhai)支付，集(ji)中壹(yi)(yi)切(qie)资源(yuan)保项目交付；金(jin)科(ke)股(gu)份(fen)不(bu)再(zai)追(zhui)求(qiu)紙(zhi)面總(zong)規(gui)模(mo)、營(ying)銷(xiao)、回(hui)款(kuan)等经营动作，而(er)是聚(ju)焦保交楼、保穩(wen)定(ding)、保资产和促(cu)轉(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji)；泰(tai)禾(he)集團(tuan)董(dong)事(shi)長(chang)黃(huang)其(qi)森(sen)在(zai)公(gong)司(si)半年工作会上(shang)表(biao)示(shi)，“我(wo)們(men)沒(mei)有本(ben)錢(qian)吃(chi)老(lao)本了。如(ru)果(guo)保交楼不解(jie)決(jue)，我们连生(sheng)存(cun)的權(quan)利(li)都(dou)没有了。”

上半年，龍(long)湖(hu)集团交付84個(ge)项目共(gong)計(ji)約(yue)6.2萬(wan)套(tao)品质住(zhu)宅(zhai)，綠(lv)城中國(guo)共交付107个项目，总交付戶(hu)數(shu)超(chao)7万户，旭(xu)輝(hui)68个项目兌(dui)現(xian)超5.5万套房屋(wu)，禹(yu)洲(zhou)則(ze)實(shi)现约30个项目批(pi)次(ci)、近(jin)1.4万套住宅交付……

近日(ri)，《每日经濟(ji)新(xin)聞(wen)》记者通(tong)過(guo)采(cai)訪(fang)多家(jia)房企，並(bing)依(yi)據(ju)上半年各房企的交付数据及(ji)相(xiang)关项目的交付情(qing)況(kuang)，特(te)別(bie)策劃(hua)推出(chu)“2023房企交付报告”（第(di)一季(ji)）專(zhuan)題(ti)，通过房企交付篇、项目个案(an)篇等角(jiao)度(du)，反(fan)映(ying)今(jin)年上半年房企在“保交楼”方(fang)面的具(ju)體(ti)做(zuo)法(fa)和所取(qu)得(de)的成效(xiao)。

政企合(he)力“保交楼”

“保交楼對(dui)於(yu)稳定購(gou)房者預(yu)期至(zhi)关重(zhong)要(yao)，也是稳民生的关键之(zhi)一。2022年下半年，各部委(wei)近20次表態(tai)支持‘保交楼’，监管(guan)部门通过政策性(xing)银行設(she)立(li)保交楼2000億(yi)元(yuan)专项借(jie)款，支持已(yi)售(shou)逾(yu)期難(nan)交付住宅项目建设交付，同(tong)時(shi)引(yin)導(dao)商(shang)业银行提供(gong)配(pei)套融资支持。”中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)企业研究总监劉(liu)水(shui)7月(yue)5日通过微(wei)信(xin)向(xiang)《每日经济新闻》记者表示。

6月30日，据央(yang)行官(guan)網(wang)，央行貨(huo)幣(bi)政策委員(yuan)会2023年第二(er)季度（总第101次）例(li)会于6月28日在北(bei)京(jing)召(zhao)開(kai)。会議(yi)提出，因城施策支持剛(gang)性和改(gai)善(shan)性住房需(xu)求，紮(zha)实做好(hao)保交楼、保民生、保稳定各项工作，促進(jin)房地产市場(chang)平(ping)稳健(jian)康(kang)发展(zhan)，加(jia)快(kuai)完(wan)善住房租(zu)賃(lin)金融政策体系(xi)，推动建立房地产业发展新模式(shi)。

圖(tu)片(pian)来源：央行官网

事实上，进入(ru)2023年以来，监管部门繼(ji)续強(qiang)調(tiao)做好保交楼、保民生、保稳定工作，全国住房和城鄉(xiang)建设工作会议指出，“有條(tiao)件(jian)的可(ke)以进行现房销售，继续实行预售的，必(bi)須(xu)把(ba)资金监管責(ze)任(ren)落到(dao)位(wei)，防(fang)止(zhi)资金抽(chou)逃(tao)，不能(neng)出现新的交楼風(feng)險(xian)。”

今年5月份以来，多地密(mi)集舉(ju)行专题会议、出臺(tai)政策，加强房地产项目预售资金监管，內(nei)容(rong)涉(she)及专户管理(li)、建立预售资金移(yi)动预警(jing)機(ji)制(zhi)等。

如福(fu)建省(sheng)住建廳(ting)5月26日印(yin)发《关于进一步(bu)加强房地产项目预售资金监管的通知(zhi)》，要求房地产管理部门結(jie)合本地实際(ji)，按(an)项目按预售批次確(que)定商品房预售资金监管額(e)度，嚴(yan)禁(jin)预售资金“体外循(xun)環(huan)”；六(liu)安(an)、连雲(yun)港(gang)、江(jiang)西(xi)新余(yu)等地则召开专项工作会议，或(huo)頂(ding)格(ge)推进抓(zhua)細(xi)節(jie)，或成立工作专班(ban)，跑(pao)出保交楼“加速度”。

金融端(duan)同樣(yang)全力護(hu)航(hang)“保交楼”。今年3月，在国新辦(ban)举行的“权威(wei)部门話(hua)开局(ju)”新闻发布会上，央行相关負(fu)责人表示已经推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼貸(dai)款支持计划，“保交楼”相关资金仍在继续落实。多地则因城施策印发行动方案，支持用(yong)足(zu)用好“保交楼”专项借款。

“金融支持可以滿(man)足项目合理融资需求，為(wei)‘保交楼’提供资金支持，同时有利于房地产企业盤(pan)活(huo)存量(liang)，處(chu)置(zhi)风险项目，做好‘保交楼’有关工作。”亿翰(han)智(zhi)庫(ku)表示。

而上述一系列(lie)举措(cuo)也成效顯(xian)著，据国家統(tong)计局数据，2023年以来房屋累(lei)计竣(jun)工面積(ji)保持正(zheng)增(zeng)长，1-5月全国房屋竣工面积为2.8亿平方米(mi)，同比(bi)增长19.6%，較(jiao)1-4月提升0.8个百(bai)分点。其中，住宅竣工面积为2.0亿平方米，同比增长19.0%。

房企“品质交付”之路(lu)

盡(jin)管行业仍处于发展低(di)谷(gu)，眾(zhong)多房企（包括(kuo)部分出险企业）仍然(ran)延(yan)续了对产品力的追求，將(jiang)保交付工作主(zhu)动提升到了“品质交付”層(ceng)面。

如绿城中国实施产品品质“一號(hao)工程(cheng)”和客(ke)户满意(yi)度“一号標(biao)準(zhun)”，并堅(jian)持組(zu)織(zhi)工地开放(fang)日、推行“一房五(wu)驗(yan)”，踐(jian)行交付諾(nuo)言(yan)；金科股份也提出“9631”四(si)个交付管控(kong)节点，從(cong)图纸階(jie)段(duan)的精(jing)准把控，到设计管控的精细化(hua)管理，最(zui)大(da)程度保证产品品质。

“在交付的过程中，综合实力较强的央国企、稳健型民营及混(hun)合所有房企交付力较强。當(dang)前(qian)购房者置业愈(yu)发理性，也更(geng)加看(kan)重房企品牌(pai)、产品力、交付力等，因此(ci)企业只(zhi)有提升自(zi)身(shen)综合实力，才(cai)能贏(ying)得购房者口(kou)碑(bei)。同时，交付力能夠(gou)串(chuan)聯(lian)从产品设计、成本、工程，到品控、服(fu)務(wu)跟(gen)进等全線(xian)条、各部门，是房企综合实力的衡(heng)量，亦(yi)是與(yu)购房者连接的重要窗(chuang)口。”

刘水分析(xi)認(ren)为，“部分房企通过积極(ji)探(tan)索(suo)和经验沈(chen)澱(dian)，研发或制定出一系列工艺工法标准，从技(ji)術(shu)上有效提升工程内在品质和施工效率(lv)，優(you)化服务环节。如在施工期，通过工地开放日、施工现场直(zhi)播(bo)等方式加强与客户溝(gou)通，使(shi)客户增强对企业产品品质、施工建造(zao)能力和承(cheng)诺兑现能力的信任；在交付期，通过专业人士(shi)陪(pei)同验房、交付即交证、投(tou)訴(su)反饋(kui)机制等方式提升交付体验。”

图片来源：每日经济新闻资料(liao)图

值(zhi)得注意的是，在交付过程中，“交房即交证”的新模式在多个城市逐(zhu)步推开，并进入常(chang)态化。

11月29日，济寧(ning)市中海(hai)城一區(qu)、三区近千(qian)名(ming)业主同时拿(na)到新房鑰(yao)匙(chi)和不动产权证書(shu)，体验了“交房交证無(wu)时差(cha)”的全新效率；4月27日，西安高(gao)新区中海?寰(huan)宇(yu)天(tian)下首(shou)批76名业主在收(shou)房的同时均(jun)拿到了不动产权证书，率先(xian)体验了“房证同交”的“高新效率”和优质服务；6月25日,上海康橋(qiao)鎮(zhen)康桥壹府瀾(lan)庭(ting)项目将新房钥匙和不动产证同时交到了业主手(shou)中，标誌(zhi)着上海首次实现了新建住宅项目“交房即交证”。

在业内人士看来，“交房即交证”打(da)破(po)了以往(wang)新建商品房项目漫(man)长繁(fan)瑣(suo)的办理流(liu)程，由(you)开发企业将相关准備(bei)工作前置、业主在收房的同时拿到不动产权证书，大大縮(suo)短(duan)了办证周(zhou)期，提升了购房者落户、子(zi)女(nv)入學(xue)、银行贷款等的效率。

“保交楼”仍任重道(dao)遠(yuan)

记者注意到，在相关政府部门的協(xie)调和支持下，部分出险房企的项目“保交付”工作表现出色(se)。

6月28日，曾(zeng)经歷(li)了停工、延期风波(bo)的的上海正榮(rong)悅(yue)瓏(long)府在“寬(kuan)展期”内实现交付。早(zao)在2022年，上海市嘉(jia)定区住房保障(zhang)和房屋管理局就(jiu)曾多次约談(tan)正荣悦珑府项目公司、监管银行和正荣集团上海公司，梳(shu)理项目情况，要求监管银行和项目公司根(gen)据簽(qian)訂(ding)的《商品房预售资金监管协议》约定，确保预售资金安全，并按时交付，直至项目办理初(chu)始(shi)登(deng)记。

在相关政府部门的协调下，停工達(da)达半年之久(jiu)的“正荣悦珑府”詳(xiang)细施工计划終(zhong)于蓋(gai)上了鮮(xian)紅(hong)的公章(zhang)。据项目公司正曙(shu)置业方面介(jie)紹(shao)，正荣悦珑府从2022年下半年开始，每个月投入资金不低于500万元。蘇(su)滬(hu)公司領(ling)导班子高度关注项目推进情况，苏沪总办多次现场指导复工复产的工作推进；项目建设期間(jian)，由嘉定区及安亭(ting)镇政府等多部门共同组建的政府专班，定期与项目部进行专项工作会议，保障项目推进。

不过，规模房企在“保交楼”方面的融资更为艱(jian)巨(ju)。以恒(heng)大为例，其3月份披(pi)露(lu)的境外债务重组方案中稱(cheng)，未(wei)来三年公司的核(he)心(xin)任务是“保交楼”,将努(nu)力保持复工复产維(wei)持有序(xu)運(yun)营,预计需要额外2500亿-3000亿元融资。

廣(guang)東(dong)省住房政策研究中心首席(xi)研究员李(li)宇嘉认为，“作为一家超级大企业，如果想(xiang)要起(qi)死(si)回生，赢得各方信賴(lai)，首先要落实企业的责任和承诺，這(zhe)是最基(ji)本的，否(fou)则没有任何(he)可能存活。”

对于此類(lei)规模企业，刘水建议，“在尽快达成债务重组方案的同时恢(hui)复企业正常经营，依靠(kao)经营回血(xue)来化解风险。”

“其一，尽快完成债务重组。應(ying)统籌(chou)考慮(lv)自身资产和债务情况，统筹考虑市场形(xing)勢(shi)和流动性情况，制定切实可行的回款计划，使债权人增强信心，债务重组方案早日通过并且(qie)落地，企业最终恢复正常经营；其二，盘活存量项目‘保交楼’。对于现存停工项目，房企需尽快引入资方，确保项目順(shun)利建设施工，保障及时交付；其三，加快销售促回款，促进企业持续发展；其四，尽快恢复组织机能。此外，房企也可通过资产重组、引入投资方等方式增加股本金，或置入高價(jia)值资产，拓(tuo)展高潛(qian)力业务等方式，提振(zhen)公司估(gu)值，避(bi)免(mian)股票(piao)退(tui)市。”

对于房企“保交楼”，政策层面是否還(hai)有进一步助(zhu)力的空(kong)间？

刘水认为，“一是前期政策的加快落实；二是继续加大‘保交楼’资金支持，包括加大对企业资金的支持力度，企业资金面逐漸(jian)改善，才能对‘保交楼’形成更好支撐(cheng)；三是进一步擴(kuo)大现房销售試(shi)点範(fan)圍(wei)，进一步完善预售相关政策，如对存在交付风险企业提高其预售门檻(kan)、加强资金监管等，维护购房者的合法权益(yi)。除(chu)此之外，地方政府亦可通过定向回购的方式支持‘保交楼’，如回购商品房作为保租房等，推动项目快复工、早交付。”

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