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wancheng00geguanka!danrenheduorenmoshikeyixuanzeyouzheduozhongdeshoujiyouxifangshirangnilaikaizhantiaoxuan，kaizhannidetiaozhan；tianjianjueguopanbanshouyouxiazaishengdongdejiaosezaoxingrangrenwuxingxianggengyouqu，erqiemeigejiaosedouyoubutongdetedian，xingxiangyuejingzhigedouyuexiangshou;jiakongdelishibeijingsucai，quanxindeqingchaojuqingsheding，tiyanhuangshidefenzheng；債(zhai)務(wu)重(zhong)組(zu)披(pi)露(lu) 凈(jing)虧(kui)卻(que)超(chao)400億(yi) 中(zhong)國(guo)奧(ao)園(yuan)離(li)“上(shang)岸(an)”還(hai)有(you)多(duo)遠(yuan)？

自(zi)去(qu)年(nian)4月(yue)1日(ri)宣(xuan)布(bu)停(ting)牌(pai)後(hou)，中国奥园復(fu)牌之(zhi)路(lu)也(ye)邁(mai)出(chu)關(guan)鍵(jian)壹(yi)步(bu)。7月3日，中国奥园一次(ci)性(xing)發(fa)布了(le)2021年度(du)、2022年中期(qi)、2022年度三(san)份(fen)業(ye)績(ji)財(cai)報(bao)，補(bu)齊(qi)這(zhe)幾(ji)份业绩财报是(shi)其(qi)完(wan)成(cheng)复牌工(gong)作(zuo)的(de)重要(yao)事(shi)項(xiang)之一。三份业绩财报也揭(jie)示(shi)了中国奥园過(guo)去兩(liang)年艱(jian)難(nan)的經(jing)營(ying)狀(zhuang)況(kuang)，2021年、2022年，中国奥园的营业額(e)皆(jie)錄(lu)得(de)負(fu)增(zeng)長(chang)，由(you)2020年的677.94亿元(yuan)下(xia)降(jiang)至(zhi)2022年的187.11亿元；中国奥园的毛(mao)利(li)也经歷(li)大(da)幅(fu)波(bo)動(dong)，毛利率(lv)更(geng)是一度呈(cheng)現(xian)负值(zhi)。2021年和(he)2022年，中国奥园公(gong)司(si)擁(yong)有人(ren)應(ying)占(zhan)亏損(sun)合(he)計(ji)高(gao)達(da)409.18亿元。

就(jiu)在(zai)业绩财报发布前(qian)一晚(wan)，中国奥园披露关於(yu)境(jing)外(wai)债务重组的最(zui)新(xin)情(qing)况。種(zhong)种“前期”动作，也預(yu)示著(zhu)(zhe)中国奥园复牌將(jiang)近(jin)，但(dan)滑(hua)坡(po)的业绩表(biao)现，不(bu)难看(kan)出中国奥园的流(liu)动性危(wei)機(ji)並(bing)未(wei)解(jie)除(chu)，即(ji)便(bian)成功(gong)复牌也并不代(dai)表脫(tuo)离風(feng)險(xian)，其离成功“上岸”还有一段(duan)长路要走(zou)。

补发三份财报

因(yin)年报“难產(chan)”從(cong)去年4月1日停牌至今(jin)，中国奥园已(yi)在港(gang)交(jiao)所(suo)“擱(ge)淺(qian)”一年多時(shi)間(jian)，如(ru)果(guo)今年9月未能(neng)成功复牌，中国奥园也将面(mian)臨(lin)退(tui)市(shi)风险。根(gen)據(ju)上市規(gui)則(ze)，港交所可(ke)取(qu)消(xiao)任(ren)何(he)連(lian)續(xu)18個(ge)月暫(zan)停買(mai)賣(mai)的證(zheng)券(quan)的上市地(di)位(wei)。

达成港交所复牌條(tiao)件(jian)，是出险房(fang)企(qi)順(shun)利恢(hui)复交易(yi)的关键，可以(yi)看到(dao)，每(mei)份复牌指(zhi)引(yin)中首(shou)先(xian)提(ti)及(ji)的要求(qiu)就是“需(xu)要刊(kan)发所有尚(shang)未公布的财务报告(gao)”。趕(gan)在摘(zhai)牌“大限(xian)”之前，中国奥园于7月3日发布了2021年度、2022年中期、2022年度三份业绩财报，其复牌之路也迈出关键一步。

“企业如果能成功复牌，對(dui)于自身(shen)恢复正(zheng)常(chang)经营有積(ji)極(ji)幫(bang)助(zhu)。”地产分(fen)析(xi)師(shi)嚴(yan)躍(yue)進(jin)表示，各(ge)大房企爆(bao)雷(lei)后，财报審(shen)计工作也不同(tong)以往(wang)，业绩财报成功披露，說(shuo)明(ming)中国奥园把(ba)一些(xie)“遺(yi)留(liu)”問(wen)題(ti)已经说清(qing)楚(chu)了。另(ling)一方(fang)面，财报披露后，也有助于投(tou)資(zi)者(zhe)和市場(chang)能夠(gou)更全(quan)面地了解企业经营状况，对于恢复市场投资信(xin)心(xin)有重要意(yi)義(yi)。

三份业绩财报也揭示了中国奥园过去两年艰难的经营状况。财报顯(xian)示，2021年度中国奥园的總(zong)营业额約(yue)為(wei)500.22亿元，較(jiao)2020年之约677.94亿元下降约177.72亿元，同比(bi)下降26.2%；2021年，中国奥园毛损为约119.35亿元，较2020年之毛利约160.81亿元下降174.2%，毛利率为-23.9%。2021年，中国奥园公司拥有人应占亏损约为330.75亿元，较2020年之溢(yi)利约59.08亿元下降659.9%。

2022年，中国奥园一些财务指標(biao)在“低(di)基(ji)數(shu)”的影(ying)響(xiang)下有所好(hao)轉(zhuan)，但整(zheng)體(ti)仍(reng)表现滑坡。2022年度，中国奥园的总营业额约为187.11亿元，较2021年之约500.22亿元減(jian)少(shao)约313.11亿元，减幅为62.6%；同期中国奥园毛利为约8.41亿元，较2021年之负毛利119.35亿元上升(sheng)107%，毛利率为4.5%。2022年，中国奥园拥有人应占亏损约为78.43亿元，较2021年之亏损约330.75亿元上升76.3%。

33.01%境外债與(yu)债權(quan)人达成協(xie)議(yi)

就在业绩财报发布前一晚，中国奥园境外债务重组也迎(ying)來(lai)實(shi)質(zhi)性进展(zhan)。

根据7月2日晚间所披露的公告，中国奥园已与若(ruo)幹(gan)主(zhu)要票(piao)据持(chi)有人（其持有公司发行(xing)的境外優(you)先票据未償(chang)还本(ben)金(jin)总额的约33.01%）就公司境外重大债务重组方案(an)的主要条款(kuan)达成一致(zhi)。

根据重组方案，中国奥园将发行新的融(rong)资工具(ju)对原(yuan)债券进行置(zhi)換(huan)，包(bao)括(kuo)4只(zhi)共(gong)计23亿美(mei)元新债务工具期限至2031年，14亿股(gu)普(pu)通(tong)股、1.43亿美元無(wu)息(xi)強(qiang)制(zhi)可转换债券及16亿美元永(yong)续债。

中国奥园方面表示，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益(yi)”入(ru)賬(zhang)。连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加(jia)不低于36亿美元，资产负债率则显著改(gai)善(shan)，令(ling)奥园实现輕(qing)裝(zhuang)上陣(zhen)，加速(su)复牌进程(cheng)。

另据透(tou)露，重组方案成功后，郭(guo)梓(zi)文(wen)仍将是中国奥园第(di)一大股東(dong)，不會(hui)出现郭梓文失(shi)去中国奥园控(kong)制权的局(ju)面。

对于何时能够成功复牌？中国奥园方面告訴(su)北(bei)京(jing)商(shang)报記(ji)者，目(mu)前公司正按(an)照(zhao)港交所复牌指引有序(xu)推(tui)进复牌工作，各项工作进展顺利，有信心盡(jin)快(kuai)实现复牌交易，引領(ling)企业恢复到正常经营状態(tai)。

复牌只是“脱险”第一步

“保(bao)殼(ke)”还是“棄(qi)壳”？对于上市地位的選(xuan)擇(ze)，出险房企也各有一番(fan)琢(zhuo)磨(mo)。有的房企选择“躺(tang)平(ping)”，徹(che)底(di)“弃壳”；有的房企则选择积极運(yun)作，努(nu)力(li)进行“保壳”。

据记者梳(shu)理(li)，截(jie)至目前，已有融創(chuang)中国、佳(jia)兆(zhao)业、上坤(kun)地产、龍(long)光(guang)集(ji)團(tuan)等(deng)房企实现复牌，同时，也有新力控股、藍(lan)光发展、中天(tian)金融等終(zhong)止(zhi)上市暨(ji)摘牌。

此(ci)外，还有多家(jia)房企目前仍處(chu)于停牌状态，諸(zhu)如中国恒(heng)大、世(shi)茂(mao)集团、旭(xu)輝(hui)控股、當(dang)代置业、陽(yang)光城(cheng)等，据记者不完全統(tong)计，仍有35家涉(she)房企业处于停牌状态。

中指研(yan)究(jiu)院(yuan)企业研究总監(jian)劉(liu)水(shui)指出，目前內(nei)房股能进入复牌的也只是个別(bie)公司，其他(ta)还要再(zai)积极推进债务重组。未来或(huo)会有多家公司退市，之前已经有港股房企新力退市，如未能发布业绩报告，停牌时间过长，这些港股房企或将退市。近期，7家A股房企股票價(jia)格(ge)连续20个交易日低于1元，根据规定(ding)基本鎖(suo)定退市，另有7家房企股票价格在1元附(fu)近，在退市邊(bian)緣(yuan)。未来A股也将有一波房企退市潮(chao)。

即便成功复牌，也不意味(wei)着已经“脱险”。一位业内资深(shen)分析师告诉北京商报记者，成功复牌只是企业“脱险”的第一步，若主营业务增长乏(fa)力，则自身流动性危机仍未解除。可以看到，2021年和2022年，中国奥园公司拥有人应占亏损合计高达409.18亿元。亏损的持续效(xiao)应，未来企业经营还需依(yi)靠(kao)“外力”，整体成长性仍不容(rong)樂(le)觀(guan)。

另一方面，借(jie)鑒(jian)成功复牌房企“前車(che)之鉴”，顺利复牌后，房企的估(gu)值修(xiu)复也很(hen)漫(man)长。融创中国于今年4月13日在港交所恢复买卖，当日跌(die)幅便高达55%，此后股价一路下跌，目前持续1元附近徘(pai)徊(huai)。资本市场对于房地产企业的信心修复，也还需要很长一段时间。

刘水同樣(yang)告诉记者，房企能够复牌，表明已经达到港交所要求，化(hua)解风险取得了階(jie)段性进展。但是还不能说已经脱离风险，后续的经营及债务重组情况还存(cun)在不確(que)定性，当前市场形(xing)勢(shi)下，风险还很大。后续应該(gai)加快銷(xiao)售(shou)促(cu)回(hui)款，促进企业持续发展。加速推进较好项目的销售去化，快速回籠(long)资金，保障(zhang)现金流入，增强偿债能力。

北京商报记者 王(wang)寅(yin)浩(hao)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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