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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>萬(wan)科(ke)入(ru)股(gu)，解(jie)綠(lv)景(jing)中(zhong)國(guo)地(di)產(chan)壹(yi)時(shi)之(zhi)急(ji)

绿景中国地产終(zhong)究(jiu)還(hai)是(shi)沒(mei)能(neng)憑(ping)一己(ji)之力(li)撬(qiao)動(dong)“舊(jiu)改(gai)航(hang)母(mu)”。

文(wen)/每(mei)日(ri)財(cai)報(bao) 何(he)嬙(qiang)

近(jin)日，绿景中国地产（00095.HK）董(dong)事(shi)會(hui)宣(xuan)布(bu)陳(chen)偉(wei)生(sheng)因(yin)需(xu)要(yao)專(zhuan)註(zhu)處(chu)理(li)其(qi)他(ta)業(ye)務(wu)，已(yi)辭(ci)任(ren)非(fei)執(zhi)行(xing)董事，由(you)2022年(nian)7月(yue)25日起(qi)生效(xiao)。

於(yu)本(ben)公(gong)告(gao)日期(qi)，绿景中国执行董事為(wei)黃(huang)敬(jing)舒(shu)（主(zhu)席(xi)）、唐(tang)壽(shou)春(chun)（行政(zheng)總(zong)裁(cai)）、葉(ye)興(xing)安(an)、黄浩(hao)源(yuan)及(ji)李(li)俞(yu)霏(fei)；獨(du)立(li)非执行董事为王(wang)敬、胡(hu)競(jing)英(ying)及莫(mo)凡(fan)。

此(ci)前(qian)的(de)6月1日，绿景中国地产也(ye)發(fa)布了(le)委(wei)任执行董事及执行委員(yuan)会成(cheng)员的公告。董事会委任李俞霏为执行董事及董事会执行委员会成员，2022年6月1日起生效，服(fu)务期为2年。

绿景中国地产成立于1995年，由化(hua)州(zhou)人(ren)黄康(kang)景、黄文伟兩(liang)兄(xiong)弟(di)組(zu)建(jian)的施(shi)工(gong)隊(dui)发展(zhan)而(er)來(lai)，如(ru)今(jin)已成为聚(ju)焦(jiao)大(da)灣(wan)區(qu)旧改項(xiang)目(mu)的重(zhong)要房(fang)企(qi)之一。

今年初(chu)，绿景中国自(zi)稱(cheng)無(wu)法(fa)償(chang)还短(duan)期負(fu)債(zhai)，但(dan)之後(hou)或(huo)通(tong)過(guo)“讓(rang)渡(du)”吸(xi)引(yin)来了“白(bai)衣(yi)騎(qi)士(shi)”万科相(xiang)助(zhu)。畢(bi)竟(jing)，作(zuo)为地产頭(tou)部(bu)企业，万科肯(ken)定(ding)不(bu)單(dan)单就(jiu)会做(zuo)一個(ge)接(jie)盤(pan)俠(xia)。

而有(you)了万科介(jie)入的绿城(cheng)中国，股價(jia)短期內(nei)表(biao)現(xian)亮(liang)眼(yan)，可(ke)如今一个多(duo)月过去(qu)了，其股价漲(zhang)涨跌(die)跌依(yi)然(ran)没有走(zou)出(chu)下(xia)跌区間(jian)，再(zai)加(jia)上(shang)接連(lian)的人事更(geng)叠(die)，绿景中国或仍(reng)吸引著(zhe)外(wai)界(jie)對(dui)其質(zhi)疑(yi)的目光(guang)。

短债承(cheng)壓(ya) 旧改弊(bi)端(duan)顯(xian)现

自成立后的十(shi)余(yu)年时间内，绿景中国地产先(xian)后完(wan)成了多个高(gao)端项目的旧改，一舉(ju)奠(dian)定了其市(shi)場(chang)基(ji)礎(chu)。

2014年，绿景中国地产借(jie)殼(ke)新(xin)澤(ze)控(kong)股在(zai)香(xiang)港(gang)上市，並(bing)繼(ji)續(xu)专注于深(shen)圳(zhen)和(he)其他珠(zhu)三(san)角(jiao)地区的旧改项目。也正(zheng)是因为在旧改方(fang)面(mian)20余年的成功(gong)經(jing)驗(yan)，使(shi)得(de)绿景中国地产无可厚(hou)非成为旧改业务及運(yun)營(ying)方面的“专家(jia)”。

眾(zhong)所(suo)周(zhou)知(zhi)，旧改业务的利(li)潤(run)相对可觀(guan)。數(shu)據(ju)显示(shi)，2016年-2021年，绿景中国的毛(mao)利率(lv)分(fen)別(bie)是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%和50.0%。這(zhe)一毛利率表现，放(fang)眼整(zheng)个房地产行业，都(dou)居(ju)于前列(lie)。

近年来，創(chuang)始(shi)人黄康境(jing)逐(zhu)漸(jian)退(tui)至(zhi)幕(mu)后，其愛(ai)女(nv)黄敬舒走上前臺(tai)，成为家族(zu)企业掌(zhang)舵(duo)人。其经手(shou)项目中較(jiao)为突(tu)出的是，在2018年底(di)，绿景中国地产一举拿(na)下白石(shi)洲(zhou)项目的規(gui)劃(hua)指(zhi)標(biao)，总計(ji)容(rong)建築(zhu)面積(ji)为358万平(ping)方米(mi)。

此前深圳南(nan)山(shan)管(guan)理局(ju)曾(zeng)表示，“如若(ruo)順(shun)利推(tui)進(jin)，白石洲將(jiang)是截(jie)至目前深圳计容面积最(zui)大的旧改航母”。目前，周邊(bian)樓(lou)盘房价已经上涨至10万元(yuan)-15万元/平方米的水(shui)平。

不过需要指出的是，旧改项目也有弊端，即(ji)開(kai)发周期较長(chang)、需要占(zhan)用(yong)大量(liang)資(zi)金(jin)。

以(yi)绿景中国“心(xin)头肉(rou)”白石洲旧改项目而言(yan)，《每日财报》了解到(dao)，其规划总建筑面积約(yue)440万平方米，计容面积约358万平方米，计划分四(si)期开发，8-10年完成。然而，自2014年確(que)定旧改至今，已有8年之久(jiu)，且(qie)距(ju)離(li)绿景中国2018年底拿下該(gai)项目规划指标，也将近4年时间。但是，截至目前该项目一期还没开始銷(xiao)售(shou)。

究其關(guan)鍵(jian)原(yuan)因，绿景中国销售规模(mo)不大，大概(gai)四五(wu)十億(yi)。业务集(ji)中于大湾区的少(shao)数项目，主要在深圳、珠海(hai)。可想(xiang)而知，一家微(wei)小(xiao)型(xing)房企，要想掌舵这麽(me)一艘(sou)“旧改航母”，難(nan)度(du)压力可想而知。

短债承压 旧改弊端显现

除(chu)了绿景中国地产自身(shen)體(ti)量较小問(wen)題(ti)，其财务方面的痛(tong)點(dian)近年也尤(you)其突出。

甚(shen)至在2021年业績(ji)发布会上，绿景中国直(zhi)接就表示，公司(si)一年内到期的有息(xi)负债约为98亿元，而截至去年底，绿景中国的现金及现金等(deng)价物(wu)只(zhi)有39.07亿元。按(an)目前情(qing)況(kuang)看(kan)，绿景中国手中的现金，根(gen)本无法覆(fu)蓋(gai)其短期债务。

事實(shi)上，绿景中国所強(qiang)調(tiao)的约98亿元的有息负债，絕(jue)对不是其短期负债的全(quan)部。根据年报数据可知，绿景中国光是短期借款(kuan)一项，就有98.52亿元。如果(guo)再加上计为经营性(xing)负债的應(ying)付(fu)票(piao)据，以及一年内到期的非流(liu)动负债，绿景中国的短期负债规模，肯定超(chao)过百(bai)亿。

为了妥(tuo)善(shan)应对風(feng)險(xian)，绿景中国地产已針(zhen)对14.6亿元可轉(zhuan)债和14亿元境内小公募(mu)两筆(bi)债务與(yu)投(tou)资者(zhe)做溝(gou)通，爭(zheng)取(qu)存(cun)续。但据相关媒(mei)体报道(dao)，投资者是否(fou)願(yuan)意(yi)对债务存续，基本是取決(jue)于白石洲的进度能否達(da)到預(yu)期，而这就陷(xian)入了“死(si)循(xun)環(huan)”。

据《每日财报》了解，白石洲的旧改项目可售貨(huo)值(zhi)有可能超过400亿元，但最快(kuai)的一期也要明(ming)年才(cai)能进入销售。可見(jian)，完全指望(wang)债务存续这條(tiao)路(lu)是走不通的。

万科入股 暫(zan)緩(huan)资金压力

幾(ji)经困(kun)苦(ku)之后，6月7日，绿景中国地产突然发布公告称，附(fu)屬(shu)公司智(zhi)慧(hui)城市发展有限(xian)公司、目标公司深圳市四达实业发展有限公司，与万科旗(qi)下深圳市深全房地产开发有限公司訂(ding)立認(ren)購(gou)協(xie)議(yi)。

据此，万科方面同(tong)意向(xiang)目标公司注资约23亿元，其中1.71亿元将注入目标公司的注冊(ce)资本，占目标公司经擴(kuo)大股權(quan)约8%，而結(jie)余约21亿元将入賬(zhang)列为目标公司的资本儲(chu)備(bei)。

緊(jin)隨(sui)认购事项完成后，万科方面将于目标公司经扩大股权中擁(yong)有约8%权益(yi)，而绿景中国在目标公司的权益将由100%攤(tan)薄(bo)至92%；并且万科将以20%的比(bi)例(li)享(xiang)有项目第(di)三期及第四期的盈(ying)利分派(pai)。

不由分說(shuo)的，獲(huo)得行业巨(ju)头的注资，在价格(ge)方面绿景中国肯定給(gei)了万科让渡，以万科23亿元获得8%的股权推算(suan)，全部股权对应价值就约为287.5亿元。然而，在今年3月31日经機(ji)構(gou)評(ping)估(gu)，四达实业全部股权的估值约为330亿元。可见，万科近乎(hu)是打(da)折(zhe)进入。

另(ling)值得一提(ti)的是，认购协议中，万科与绿景中国地产还达成了“兜(dou)底”协议。根据交(jiao)易(yi)公告，倘(tang)若白石洲项目公司未(wei)能于2025年12月31日前就项目第三、四期取得所有四项證(zheng)書(shu)或許(xu)可证，或買(mai)賣(mai)雙(shuang)方未能就项目第四期整体发展规划达成协议，万科可選(xuan)擇(ze)退出，并由绿景中国地产回(hui)购股权，且回购代(dai)价至少为12%的年回报率。

进一步(bu)而言，倘若绿景中国地产未能按期回购股权，万科针对第三、四期的盈利分派比例将由20%提高至40%。毫(hao)无疑问，这笔交易万科是穩(wen)賺(zhuan)不賠(pei)的。

仔(zai)細(xi)品(pin)来，绿景中国地产愿意打折出让一部分白石洲项目，就意味(wei)着其在项目获利上已向“活(huo)下去”低(di)了头，但是这些(xie)錢(qian)也只能一定程(cheng)度上缓解“燃(ran)眉(mei)之急”。

对于未来的打算，绿景中国自然重点在于明年出售白石洲项目一期，回籠(long)资金后再继续发展后续，也由此，该项目能否取得不錯(cuo)的销售成绩也成了一大风险節(jie)点。因此，绿景中国的紧張(zhang)期还会持(chi)续较长时间。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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