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duoyuanhuadeyuedushezhi，daigeiyonghugenghaodexiaoshuotiyan。caidanshipinbizhiruanjianmanmangongtinglu，xingdanyingzhiweimiantaiguoqiliang;chanchanwangluoqing，jieqinyinyuanxieshouyouxizhilv。bianjihuanjingbianliangPath，zhuijia%MAVEN_HOME%\bin。ruguozhaodaoxihuandeshangpin，keyizhijietianjiadaogouwuchezhong，fangbianyonghujinxingzuizhongjiesuan。半(ban)年(nian)僅(jin)賣(mai)25億(yi)，昔(xi)日(ri)“深(shen)圳(zhen)拿(na)地(di)大(da)王(wang)”卻(que)在(zai)逆(ni)勢(shi)賺(zhuan)錢(qian)

2022年上(shang)半年，中(zhong)洲(zhou)控(kong)股(gu)交(jiao)上了(le)壹(yi)份(fen)營(ying)收(shou)、凈(jing)利(li)潤(run)雙(shuang)双增(zeng)長(chang)的(de)成(cheng)績(ji)單(dan)。

作(zuo)者(zhe) | 蘇(su)影(ying)

編(bian)輯(ji)丨(shu)盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

前(qian)有(you)“小(xiao)麥(mai)西(xi)瓜(gua)大蒜(suan)均(jun)可(ke)換(huan)房(fang)”，後(hou)有“買(mai)房贈(zeng)打(da)谷(gu)子(zi)上門(men)服(fu)務(wu)”。今(jin)年以(yi)来，一眾(zhong)房企(qi)為(wei)卖房使(shi)出(chu)十(shi)八(ba)般(ban)武(wu)藝(yi)。

不(bu)過(guo)，低(di)迷(mi)的房地產(chan)市(shi)場(chang)並(bing)未(wei)因(yin)营銷(xiao)內(nei)卷(juan)而(er)好(hao)轉(zhuan)，半年報(bao)成绩单中，多(duo)家(jia)房企仍(reng)交出了虧(kui)損(sun)答(da)卷。

但(dan)中洲控股（000042.SZ）却實(shi)現(xian)了“逆襲(xi)”，其(qi)在8月(yue)17日的業(ye)绩中报披(pi)露(lu)，实现营收、净利润双增长。受(shou)此(ci)影響(xiang)，8月18日，中洲控股股價(jia)微(wei)漲(zhang)0.46%，收於(yu)8.75元(yuan)/股，總(zong)市值(zhi)約(yue)58亿元。

從(cong)昔日的“深圳拿地大王”，到(dao)主(zhu)動(dong)求(qiu)穩(wen)降(jiang)速(su)，近(jin)幾(ji)年潮(chao)汕(shan)大佬(lao)黃(huang)光(guang)苗(miao)似(si)乎(hu)换了一種(zhong)打法(fa)。如(ru)今規(gui)模(mo)不足(zu)百(bai)亿的粵(yue)系(xi)房企是(shi)如何(he)实现逆势盈(ying)利的？

来源：Wind數(shu)據(ju)

百亿房企由(you)“加(jia)速”到“降速”

中洲集(ji)團(tuan)成立(li)于1993年，由潮汕商(shang)人(ren)黄光苗創(chuang)立，2013年借(jie)殼(ke)深长城(cheng)实现A股上市，之(zhi)后正(zheng)式(shi)更(geng)名(ming)为中洲控股。

黄光苗掌(zhang)權(quan)后，在9年的時(shi)間(jian)内，中洲控股经歷(li)了由加速到降速的转變(bian)。

2013年。中洲控股销售(shou)額(e)仅为21.75 亿元。此后其一直(zhi)秉(bing)承(cheng)“高(gao)周(zhou)转、擴(kuo)规模、增效(xiao)益(yi)”等(deng)發(fa)展(zhan)方(fang)針(zhen)，積(ji)極(ji)扩張(zhang)土(tu)地儲(chu)備(bei)。2014年-2018年，中洲控股5年累(lei)积新(xin)增土储面(mian)积约为319.4萬(wan)平(ping)方米(mi)。

在此期(qi)间，其销售规模也(ye)水(shui)涨船(chuan)高，仅三(san)年就(jiu)突(tu)破(po)百亿大關(guan)。2016年，中洲控股以105.85亿元的销售额首(shou)次(ci)步(bu)入(ru)百亿房企之列(lie)。

不过，熱(re)衷(zhong)扩张的中洲控股在2019年開(kai)始(shi)转变。當(dang)年，中洲控股销售额在達(da)到历史(shi)峰(feng)值后开始明(ming)顯(xian)下(xia)滑(hua)。2019年-2021年，其年度(du)销售数据分(fen)別(bie)为155.21亿元、139.91亿元和(he)79.48亿元，連(lian)續(xu)兩(liang)年下降。

同(tong)期，中洲控股在拿地方面也开始收縮(suo)。2019年-2021年，中洲控股通(tong)过村(cun)企合(he)作、股权收購(gou)、招(zhao)拍(pai)掛(gua)等方式仅新增4幅(fu)土地，总土地面积21.77万平方米。

来源：中洲控股2019年-2021年年度报告(gao)

半年报显示(shi)，截(jie)至(zhi)2022年6月末(mo)，中洲控股实现房地产销售面积13.83万平方米，同比(bi)下降52.8%；销售金(jin)额24.52亿元，同比減(jian)少(shao)41.06%。

中洲控股表(biao)示，上半年受多地疫(yi)情(qing)反(fan)復(fu)等超(chao)預(yu)期因素(su)影响，全(quan)國(guo)房地产市场不容(rong)樂(le)觀(guan)。雖(sui)然(ran)各(ge)地優(you)化(hua)政(zheng)策(ce)頻(pin)出，行(xing)业環(huan)境(jing)進(jin)入寬(kuan)松(song)周期，但是行业未来发展走(zou)势仍存(cun)在不確(que)定(ding)性(xing)。

一邊(bian)是销售总额在减少，一边中洲控股的销售傭(yong)金却大幅增加。2022年1-6月，中洲控股的销售佣金总额为0.99亿元，同比增长148.35%，去(qu)年同期约为0.4亿元。

在房地产市场，销售佣金一般和市场热度成反比。当項(xiang)目(mu)去化越(yue)艱(jian)難(nan)，房企越依(yi)賴(lai)多方渠(qu)道(dao)力(li)量(liang)来刺(ci)激(ji)销售，佣金費(fei)用(yong)也會(hui)隨(sui)之上調(tiao)。

“开发商著(zhe)急(ji)出貨(huo)，就会提(ti)高佣金，類(lei)似情況(kuang)屬(shu)于行业普(pu)遍(bian)现象(xiang)。”諸(zhu)葛(ge)找(zhao)房数据研(yan)究(jiu)中心(xin)分析(xi)師(shi)王小嬙(qiang)表示。

如何逆势盈利？

值得(de)註(zhu)意(yi)的是，虽然上半年销售规模下滑明显，但中洲控股经营业绩却逆势上涨。

截至2022年6月，中洲控股实现营业收入46.75亿元，同比上升(sheng)18.17%；净利润2.56亿元，同比增长30.53%。

中洲控股的逆势盈利與(yu)公(gong)司(si)近几年戰(zhan)略(lve)调整(zheng)有关。2019年以来，在黄光苗的帶(dai)領(ling)下，中洲控股由“高周转、扩规模”向(xiang)“高質(zhi)发展、稳中求进”进行转变，使得其債(zhai)务规模逐(zhu)年减少。

2019年-2021年，中洲控股的总負(fu)债分别为371.29亿元、362.47亿元、332.1亿元；資(zi)产负债率(lv)則(ze)分别降至82.25%、81.56%和80.14%。

来源：Wind数据

截至6月30日，中洲控股总资产386.43亿元，总负债301.8亿元，资产负债率78.1%。其中现金及(ji)现金等价物(wu)余(yu)额16.61亿元、一年内到期非(fei)流(liu)动负债16.55亿元，现金流剛(gang)好可以覆(fu)蓋(gai)短(duan)债。

而上半年，中洲控股還(hai)順(shun)利完(wan)成青(qing)島(dao)、惠(hui)州(zhou)、成都(dou)等多地项目的交付(fu)工(gong)作，总體(ti)交付率达90%以上，如成都錦(jin)城湖(hu)岸(an)二(er)期、成都中央(yang)公園(yuan)五(wu)期、青岛半岛城邦(bang)3.2期等結(jie)转收入也为其盈利做(zuo)出貢(gong)獻(xian)。

诸葛找房数据研究中心分析师关榮(rong)雪(xue)分析，像(xiang)惠州、成都這(zhe)樣(yang)热度較(jiao)高的城市，产品(pin)去化动力较強(qiang)势必(bi)也会带动业绩向好。

另(ling)外(wai)，从公司各项成本(ben)费用上来看(kan)，中洲控股整体营业成本规模虽有上升，但低于营收增速。同时，从成本組(zu)成结構(gou)上来看，上半年管(guan)理(li)费用规模有所(suo)下降。

关荣雪表示，在房地产市场處(chu)于深度调整周期内，上半年房企业绩普遍呈(cheng)现下滑態(tai)势，但中洲控股的营收和净利润均呈正向增长。从其多项工作的稳步推(tui)进狀(zhuang)态来看，獲(huo)此业绩傾(qing)向于主动为之。可見(jian)在房地产调整階(jie)段(duan)，中洲控股選(xuan)擇(ze)提高管理效率、减少成本消(xiao)耗(hao)是有幫(bang)助(zhu)的。

潮汕大佬黄光苗：“上市夢(meng)”和朋(peng)友(you)圈(quan)

中洲控股的实際(ji)控制(zhi)人黄光苗，是汕頭(tou)市濠(hao)江(jiang)區(qu)达濠岛的珠(zhu)浦(pu)村人。最(zui)初(chu)做建(jian)築(zhu)起(qi)步，1993年，在香(xiang)港(gang)创立中洲集团后，开始涉(she)獵(lie)房地产开发领域(yu)。位(wei)于深圳市深南(nan)中路(lu)旁(pang)的“中信(xin)城市廣(guang)场”，曾(zeng)是中洲集团打造(zao)的標(biao)志性建筑之一。

而与一众潮汕大佬一样，黄光苗也是深圳同心俱(ju)乐部(bu)成員(yuan)，其他(ta)成员还包(bao)括(kuo)“寶(bao)能(neng)系”姚(yao)振(zhen)華(hua)、华南城鄭(zheng)松興(xing)、騰(teng)訊(xun)马化腾、比亞(ya)迪(di)王傳(chuan)福(fu)等。此外，“聯(lian)泰(tai)系”创始人黄振达、“恒(heng)大系”老(lao)板(ban)許(xu)家印(yin)等也是他的舊(jiu)相(xiang)識(shi)。

2016年的资本市场，姚振华曾因“宝万之爭(zheng)”一战成名。而在此之前，黄光苗也曾有过使其一战成名的故(gu)事(shi)，即(ji)圍(wei)猎深长城、圓(yuan)己(ji)“上市梦”。

深长城原(yuan)来由深圳市国资委(wei)控股，2011年，黄光苗出手(shou)舉(ju)牌(pai)該(gai)公司，两年后斬(zhan)获控制权，后改(gai)名中洲控股，并成为中洲集团旗(qi)下重(zhong)要(yao)地产发展与资本平臺(tai)。

值得注意的是，在中洲借壳上市期间，其朋友圈大佬黄振达曾发揮(hui)关鍵(jian)作用。事实上，在黄光苗2011年入股前，黄振达的“联泰系”已(yi)经參(can)股深长城多年，且(qie)为其第(di)二大股東(dong)。2013年，黄光苗拿下控股权后，双方持(chi)股比分别为28.47%和28%，并未拉(la)开明显差(cha)距(ju)。

来源：中洲控股公告

关键时刻(ke)，2013年12月9日，联泰系對(dui)外宣(xuan)布(bu)减持1100万股股份，使黄光苗的中洲置(zhi)地坐(zuo)稳第一大股东席(xi)位，也圆了黄光苗的“上市梦”。

来源：中洲控股公告

黄光苗与老友间的故事不止(zhi)于此。2017年初，积极扩张的中洲控股还試(shi)圖(tu)与华南城郑松兴联手，擬(ni)以33.99亿元收购华南城23.2%股权。不过3個(ge)月后，该收购因證(zheng)券(quan)市场环境变化等而“流产”。

但黄光苗的投(tou)资計(ji)劃(hua)并未就此停(ting)止，几年后，他的身(shen)影接(jie)连出现在恒大物业（6666.HK）和恒大汽(qi)車(che)（0708.HK）的投资者名单中。

黄光苗和许家印曾是高爾(er)夫(fu)球(qiu)“球友”，2020年，双方將(jiang)球场上的友誼(yi)延(yan)伸(shen)到场下。

2020年11月，在恒大物业披露的基(ji)石(shi)投资者名单中，黄光苗透(tou)过深圳中洲参与認(ren)购2272.7万股，对應(ying)持股比例(li)为0.21%。

2021年1月，恒大汽车的定增公告中，黄光苗全资持有的上宇(yu)有限(xian)公司还出资50亿港元，认购恒大汽车1.83亿股股份，持股比约1.88%。

不过，如今受中国恒大（3333.HK）爆(bao)雷(lei)影响，恒大物业和恒大汽车均在停牌，许家印正在自(zi)救(jiu)的道路上艰难前行。老友郑松兴的华南城也在宣布引(yin)入国企“白(bai)武士(shi)”后，尋(xun)求债券展期。

在此背(bei)景(jing)下，还能实现业绩增长的中洲控股已实属不易(yi)。3年前的中洲控股，因“求稳”放(fang)棄(qi)规模，销售额徘(pai)徊(huai)在百亿上下。但失(shi)之东隅(yu)，收之桑(sang)榆(yu)，2022年的黄光苗也因“求稳”可以暫(zan)时緩(huan)一口(kou)氣(qi)。

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