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zigoushengqian：chengweihuiyuanzhuanxiangzigouxiaofeishengqian;tansuotianmaxingkongchuangzaolimeiyoushijiandexianzhi，zhenzhengzuodaorangmeiyigewanjiadounengchongfenxiangshouqizhong。shangxianbendicunchuwenjianjiajiegouzaizheliganshoudutedezuoyongyugongneng，keyifangbiantiyandaozhelideduozhongdilixunxizhaxunmoshi，mashanglaifaxianba。戴(dai)德(de)梁(liang)行(xing)：上(shang)海(hai)二(er)季(ji)度(du)零(ling)售(shou)非(fei)核(he)心(xin)商(shang)圈(quan)新(xin)項(xiang)目(mu)火(huo)熱(re)

7月(yue)4日(ri)，房(fang)地(di)產(chan)服(fu)務(wu)和(he)咨(zi)詢(xun)顧(gu)問(wen)公(gong)司(si)戴德梁行發(fa)布(bu)2023年(nian)上海二季度商業(ye)地产數(shu)據(ju)，針(zhen)對(dui)寫(xie)字(zi)樓(lou)市(shi)場(chang)、零售商业市场、大(da)宗(zong)交(jiao)易(yi)投(tou)資(zi)市场和产业地产市场進(jin)行多(duo)維(wei)度的(de)解(jie)讀(du)。

上海写字楼市场蓄(xu)勢(shi)儲(chu)能(neng)

上海甲(jia)級(ji)写字楼持(chi)續(xu)供(gong)應(ying)，二季度有(you)5個(ge)项目入(ru)市，共(gong)帶(dai)來(lai)28.5萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)的體(ti)量(liang)。其(qi)中(zhong)，核心區(qu)2个，為(wei)靜(jing)安(an)核心“嘉(jia)禾(he)中心”、長(chang)寧(ning)虹(hong)橋(qiao)“虹桥聯(lian)合(he)大廈(sha)”；新興(xing)区3个，分(fen)別(bie)为虹口(kou)北(bei)外(wai)灘(tan)“友(you)邦(bang)金(jin)融(rong)中心”、普(pu)陀(tuo)“高(gao)尚(shang)領(ling)域(yu)T3”及(ji)閔(min)行莘(shen)莊(zhuang)“平金中心”。

二季度成(cheng)交有所(suo)放(fang)緩(huan)，市场以(yi)续租(zu)及搬(ban)遷(qian)为主(zhu)，上海甲级写字楼凈(jing)吸(xi)納(na)量入得(de)3.09万平方米，環(huan)同(tong)比(bi)分别下(xia)滑(hua)77.5%，59.9%。在(zai)持续供应的影(ying)響(xiang)下，甲级写字楼整(zheng)体空(kong)置(zhi)積(ji)率(lv)攀(pan)升(sheng)至(zhi)18.59%，环比上揚(yang)1.28%；平均(jun)租金承(cheng)壓(ya)下調(tiao)，二季度甲级写字楼平均租金8.05元(yuan)/平方米/天(tian)，环比下滑0.8%。

二季度行业表(biao)現(xian)来看(kan)，主流(liu)行业格(ge)局(ju)延(yan)续，金融、專(zhuan)业服务、電(dian)子(zi)信(xin)息(xi)科(ke)技(ji)及零售貿(mao)易占(zhan)比位(wei)居(ju)前(qian)列(lie)，四(si)大行业累(lei)积成交占比達(da)78%。

金融行业在傳(chuan)統(tong)商圈活(huo)躍(yue)度依(yi)然(ran)較(jiao)高，续租占据半(ban)壁(bi)江(jiang)山(shan)。专业服务行业在核心区较为集(ji)中，律(lv)所設(she)計(ji)咨询行业续租成交穩(wen)定(ding)，另(ling)外靈(ling)活辦(ban)公空間(jian)的新设需(xu)求(qiu)较为积極(ji)。电子信息科技行业主要(yao)集中在新兴区，遊(you)戲(xi)視(shi)頻(pin)娛(yu)樂(le)以及电子商务相(xiang)關(guan)的行业有壹(yi)定交易。零售商贸业則(ze)集中在传统核心区內(nei)，以生(sheng)活相关的消(xiao)費(fei)品(pin)为主力(li)。

戴德梁行中國(guo)区项目及企(qi)业服务部(bu)總(zong)裁(cai)魏(wei)超(chao)英(ying)表示(shi)，上海作(zuo)为全(quan)国核心城(cheng)市，外来企业占据了(le)重(zhong)要力量，目前宏(hong)觀(guan)經(jing)濟(ji)盡(jin)管(guan)擺(bai)脫(tuo)了疫(yi)情(qing)影响，但(dan)全国層(ceng)面(mian)来看，當(dang)下民(min)營(ying)经济对後(hou)市預(yu)期(qi)信心和投资能力仍(reng)需进一步(bu)提(ti)振(zhen)。

零售市场非核心商圈新開(kai)项目持续火热

從(cong)开发商角(jiao)度看，於(yu)4月29日开业的蟠(pan)龍(long)天地，项目商业体量为4.8万平方米，定位打(da)造(zao)“Urban Retreat城市微(wei)度假(jia)目的地”，引(yin)入眾(zhong)多寵(chong)物(wu)友好(hao)、设计家(jia)居、美(mei)學(xue)零售、中西(xi)美食(shi)品牌(pai)，近(jin)20家上海首(shou)店(dian)，超過(guo)60家区域首店，其中包(bao)括(kuo)余(yu)德耀(yao)美術(shu)館(guan)、Blue Bottle藍(lan)瓶(ping)咖(ka)啡(fei)、LOKAL、木(mu)墨(mo)、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等(deng)大虹桥首店、区域首店。

5月26日，由(you)華(hua)鑫(xin)置业、上海万科、香(xiang)港(gang)置地、徐(xu)匯(hui)城投共同打造的大型(xing)綜(zong)合开发项目鑫耀中城之(zhi)商业体项目——鑫耀·光(guang)环Live一期“光裏(li)”林(lin)蔭(yin)街(jie)区正(zheng)式(shi)开业。

鑫耀光环位于上海漕(cao)河(he)涇(jing)区域，建(jian)築(zhu)面积約(yue)10.5万平方米，有機(ji)涵(han)蓋(gai)了由蒼(cang)梧(wu)路(lu)步行商业街区、由4500平方米劇(ju)场和1000多平方米藝(yi)术中心組(zu)成的文(wen)化(hua)剧场地標(biao)、空中特(te)色(se)商业連(lian)廊(lang)，是(shi)生活零售與(yu)運(yun)動(dong)主題(ti)商业融合的一站(zhan)式年輕(qing)生活方式体驗(yan)空间。

大型活动持续营造消费氛(fen)圍(wei)

从政(zheng)策(ce)角度看，2023国際(ji)消费季暨(ji)第(di)四屆(jie)上海“五(wu)五購(gou)物節(jie)”正式啟(qi)动后，已(yi)有1,000余项促(cu)消费活动先(xian)后舉(ju)办，有效(xiao)带动了人(ren)氣(qi)回(hui)升和市场提振。

此(ci)次(ci)活动打响12个标桿(gan)活动IP、推(tui)出(chu)16个区“一区一主题”活动以及若(ruo)幹(gan)场特色主题活动，挖(wa)掘(jue)一批(pi)特色街区、文化地标、公園(yuan)、露(lu)臺(tai)、美麗(li)鄉(xiang)村(cun)，並(bing)启动“上海市商业創(chuang)新獎(jiang)”評(ping)選(xuan)表彰(zhang)活动，征(zheng)集一批具(ju)有引领性(xing)的创新项目。

根(gen)据消费市场大数据實(shi)验室(shi)（上海）監(jian)測(ce)，4月29日至5月28日期间，第四届上海“五五购物节”启动首月，上海市線(xian)下消费日均近80億(yi)元，与2021年活动同期基(ji)本(ben)持平，较2022年活动同期增(zeng)长33.6%。

二季度前沿(yan)商业热點(dian)：

5月5日，日本高檔(dang)生吐(tu)司专賣(mai)店、由戴德梁行獨(du)家代(dai)理(li)的“銀(yin)座(zuo)仁(ren)誌(zhi)川(chuan)”在中国首次开店，亮(liang)相于上海香港廣(guang)场。“银座仁志川” 僅(jin)用(yong)6天迅(xun)速(su)走(zou)紅(hong)、引来排(pai)隊(dui)热潮(chao)，未(wei)来拓(tuo)店计劃(hua)值(zhi)得期待(dai)。

5月18日，全球(qiu)艺术与奢(she)侈(chi)品收(shou)藏(zang)平台蘇(su)富(fu)比（Sotheby’s）位于苏州(zhou)河畔(pan)的“上海苏富比空间”正式揭(jie)幕(mu)。

該(gai)项目总面积约达2,000平方米，位于上海都(dou)市艺术文化“會(hui)客(ke)廳(ting)”。苏富比將(jiang)其打造为一个功(gong)能豐(feng)富、开放多元的综合性收藏生態(tai)空间，可(ke)提供展(zhan)覽(lan)、講(jiang)座、工(gong)作坊(fang)等多種(zhong)形(xing)式的线下体验和文化服务，为藏家群(qun)体及文化艺术愛(ai)好者(zhe)搭(da)建充(chong)滿(man)流动性和生命(ming)力的文化社(she)区。

6月中旬(xun)，兴业太(tai)古(gu)汇主要的调整来自(zi)南(nan)京(jing)西路沿街店鋪(pu)，BALENCIAGA品牌一并拿(na)下该側(ce)四个店铺的位置，目前巨(ju)幅(fu)围擋(dang)逐(zhu)步呈(cheng)现。同一時(shi)间，石(shi)門(men)一路沿街原(yuan)雙(shuang)立(li)人的双层店铺位置调整为Max Mara，其他(ta)品牌的连带升级调整也(ye)开始(shi)籌(chou)備(bei)，下半年调整后的呈现值得期待。

戴德梁行华東(dong)区商业部高级助(zhu)理董(dong)事(shi)陳(chen)雲(yun)九(jiu)表示，2023年《若干措(cuo)施(shi)》重点围繞(rao)“全年消费节慶(qing)”、“四大经济”、“四大消费”、“提升商业空间品質(zhi)”和“優(you)化消费市场环境(jing)”等五个方面，大力提振市场预期和信心；稳增长，促消费。

同时，南京西路东段(duan)的商圈升级，太古地产延续了对高端(duan)零售商业项目的堅(jian)持。引入了安塏(kai)第俱(ju)乐部、寶(bao)格丽香氛、迪(di)奧(ao)、古馳(chi)、路易威(wei)登(deng)、酩(ming)悅(yue)香檳(bin)、江詩(shi)丹(dan)頓(dun)等一系(xi)列重奢品牌。張(zhang)园的开业明(ming)確(que)了南京西路东段的定调，与西段相呼(hu)应，带动整个片(pian)区的商业升级，註(zhu)重“首店”“首秀(xiu)”“首发”效应，与丰盛(sheng)里形成完(wan)整的商业界(jie)面，为张园賦(fu)予(yu)全新的商业功能和业态，打造中心城区具有影响力和美譽(yu)度的商圈商街。

未来南京西路南北区域也将分别设置文化演(yan)艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，整个地塊(kuai)内還(hai)将设置多處(chu)公共活动空间，将成为輻(fu)射(she)周(zhou)邊(bian)市民的文化活动基地。

戴德梁行华东区董事总经理黎(li)庆文也表示，从消费到(dao)收藏，国内消费客群对消费开始有保(bao)值的需求；隨(sui)著(zhe)元宇(yu)宙(zhou)的概(gai)念(nian)传播(bo)、数字艺术品确權(quan)技术的提升以及国外的幾(ji)宗数字艺术品拍(pai)卖出现天價(jia)，数字藏品、数字艺术收藏，引起(qi)了更(geng)多人的关注。

展望(wang)未来，数字藏品通(tong)过加(jia)密(mi)运算(suan)技术，将圖(tu)片、音(yin)频、模(mo)型等数字资产或(huo)实体写入智(zhi)能合约，可供收藏、交易、流通。

上海大宗交易市场需求逐步釋(shi)放

二季度，上海大宗交易市场回暖(nuan)明顯(xian)，共成交27宗、共计241.6亿元的大宗交易，相较一季度翻(fan)倍(bei)有余，同比亦(yi)上漲(zhang)73%。但剔(ti)除(chu)个别案(an)例(li)，以2023半年时间对照(zhao)，与歷(li)史(shi)五年相比还处在中等水(shui)平。

其中，自用型買(mai)家以41%的占比占据市场主導(dao)，相较2022年度上涨了6个百(bai)分点，其中由以能源(yuan)、国企、消费類(lei)买家为甚(shen)，三(san)者撐(cheng)起了自用型买家半数份(fen)額(e)的成交。

内外资占比从半年时间总結(jie)看，内资占比处在历史四年平均值80%左(zuo)右(you)水平，反(fan)映(ying)出内资在买家中的相对优势地位。

物业类型方面，办公/研(yan)发办公以超60%的占比繼(ji)续稳居市场首位，但公寓(yu)类物业受(shou)到投资者追(zhui)捧(peng)，首次超过商业，以超20%的占比居市场第二。戴德梁行资本市场部二季度亦促成松(song)江天陽(yang)项目成交，为2023长租公寓市场的典(dian)型案例。

展望下半年，戴德梁行华东区资本市场部執(zhi)行董事盧(lu)強(qiang)预测，近期市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趨(qu)势，预计买卖双方心理价差(cha)将进一步縮(suo)小(xiao)，更多交易或将在下半年度发生；消费类基礎(chu)设施REITs申(shen)報(bao)工作正如(ru)火如荼(tu)地进行，今(jin)年下半年度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光。

同时，受甲级写字楼供应增加影响，办公类资产租賃(lin)情況(kuang)承压，预计下半年度空置率将出现上升趋势，或将影响资产估(gu)值；異(yi)地政府(fu)平台、国企在上海配(pei)置大宗物业资产已成为新潮流。

此外，长租公寓大宗交易频频，预计下半年度仍将是机構(gou)投资人最(zui)关注的资产类别之一。

总体来說(shuo)，与住(zhu)宅(zhai)一樣(yang)，商办等市场整体需要国家宏观经济政策的进一步刺(ci)激(ji)政策出台。

华东高标倉(cang)庫(ku)租赁市场表现平稳

二季度，华东高标仓库租赁市场需求整体表现平稳。

上海市高标仓库市场制(zhi)造业需求仍然表现积极，平均租金环比微涨0.4%至48.8元/平方米/月，市场空置率环比微涨3.3%至10.6%。

江苏省(sheng)高标仓库平均租金环比微涨0.2%，至34.4元/平方米/月；市场空置率环比上升2.4个百分点至13.2%；安徽(hui)省高标仓库市场平均租金环比微降(jiang)0.6%，至28元/平方米/月；空置率环比上升5.8个百分点至13.4%；浙(zhe)江省高标仓库市场整体表现较为平稳，平均租金微降1.3%至35.2元/平方米/月；空置率环比上升0.8个百分点至18.4%。

制造业等高稅(shui)收租戶(hu)更受歡(huan)迎(ying)

二季度，华东区高标仓存(cun)量较去(qu)年整体去化放缓，租户仍以制造业、电商及快(kuai)遞(di)快运为主。传统电商节对租赁需求的带动不(bu)明显，整体市场仓库问询表现未出现明显增加。因(yin)此，园区招(zhao)商更欢迎税收、效益(yi)或产值高的租户。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智淵(yuan)表示，随着消费观念的轉(zhuan)變(bian)，预制菜(cai)行业兴起。为提升食品新鮮(xian)度及供应鏈(lian)效率，冷(leng)链园区内增加中央(yang)廚(chu)房，实现库内生熟(shu)加工分区。园内实现食材(cai)从存储、加工、包裝(zhuang)、运輸(shu)一体化作业流程(cheng)。近五年，冷库市场从传统冷库向(xiang)高标準(zhun)冷库叠(die)代，高标准冷库建设标准已形成。

预计后五年冷库发展将迎来拐(guai)点，冷链园区从單(dan)一存储功能向集生产、存储、展銷(xiao)等功能于一体的多功能多溫(wen)区综合型园区发展，预计综合型冷链园区将成为新的市场趋势。 返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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