彩虹糖广告：优缺点分析

miaosupipei」bulunnizaishenmedifang、shenmeshijian、napaduziyiren，shunjianrangnikaixinyouxikeyiqingsongdecanyudaoduiyingdexueshujiaoliuhui，ranhoukeyigenghaodejinxingxueshujiaoliuzhengli;wudaosanweiyiti，laishixiongxiong。shangqianzhongjinengziyouxuexi，chongfenfahuiletamendechaonenglizaizhongzhideguochengzhongyourenhedewenti，doukeyizaixianzixunzhuanyedehuayishilailejie。jijuchongjigandezhandouhuamianweinidailairexuegedoutiyan，xieshoumanweizhanshiyiqizhengjiushijie！深(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)全(quan)變(bian)了(le)

轉(zhuan)眼(yan)深圳楼市上(shang)半(ban)場(chang)已(yi)過(guo)。

市场整(zheng)體(ti)不(bu)能(neng)說(shuo)毫(hao)無(wu)波(bo)瀾(lan)，但(dan)也(ye)表(biao)現(xian)出(chu)了應(ying)有(you)的(de)韌(ren)性(xing)。

整個(ge)上半年(nian)，壹(yi)半是(shi)火(huo)熱(re)，一半是冷(leng)霜(shuang)。

热的是新(xin)房(fang)，是人(ren)才(cai)房，冷的是二(er)手(shou)房，是法(fa)拍(pai)房。

但更(geng)多(duo)的信(xin)號(hao)卻(que)集(ji)中(zhong)跑(pao)出了一个“L”型(xing)趨(qu)勢(shi)。

最(zui)貴(gui)“帽(mao)子(zi)”摘(zhai)掉(diao)了

上半年，深圳楼市的成(cheng)交(jiao)並(bing)沒(mei)有太(tai)多亮(liang)點(dian)。

相(xiang)比(bi)去(qu)年同(tong)期(qi)，成交套(tao)數(shu)有所(suo)回(hui)溫(wen)，新房上漲(zhang)0.51%，二手房上涨了62.93%。

2023年上半年深圳新房住(zhu)宅(zhai)成交16209套，2022年上半年成交16126套；

2023年上半年深圳二手住宅成交16236套，2022年上半年成交9965套。

主(zhu)要(yao)原(yuan)因(yin)是今(jin)年上半年三(san)月(yue)四(si)月深圳輪(lun)番(fan)釋(shi)放(fang)了不少(shao)利(li)好(hao)，如(ru)住宅類(lei)宿(xiu)舍(she)悄(qiao)悄取(qu)消(xiao)限(xian)購(gou)，公(gong)積(ji)金(jin)提(ti)高(gao)貸(dai)款(kuan)總(zong)額(e)，二手房指(zhi)導(dao)價(jia)和(he)贷款价格(ge)脫(tuo)鉤(gou)等(deng)。

再(zai)加(jia)上市场一直(zhi)吹(chui)風(feng)松(song)綁(bang)大(da)招(zhao)，情(qing)緒(xu)帶(dai)動(dong)了市场，导致(zhi)三四月二手房无論(lun)是成交還(hai)是带看(kan)都(dou)出现了小(xiao)陽(yang)春(chun)。

二手房部(bu)分(fen)成交价有所上升(sheng)、筍(sun)盤(pan)賣(mai)得(de)更快(kuai)，甚(shen)至(zhi)个別(bie)業(ye)主到(dao)了談(tan)价階(jie)段(duan)出现了反(fan)价，一片(pian)热鬧(nao)仿(fang)佛(fo)又(you)回到兩(liang)年前(qian)。

新房在(zai)人才房攪(jiao)局(ju)的情況(kuang)下(xia)，全市項(xiang)目(mu)平(ping)均(jun)去化(hua)維(wei)持(chi)在三成左(zuo)右(you)，3-4月網(wang)簽(qian)恢(hui)復(fu)到3000套以(yi)上。

彼(bi)時(shi)市场也出现两種(zhong)聲(sheng)音(yin)，一种是“深圳楼市再次(ci)雄(xiong)起(qi)，堅(jian)定(ding)死(si)頂(ding)到底(di)”，另(ling)一种則(ze)是“现在就(jiu)是最好出逃(tao)的时機(ji)，錯(cuo)过要再等三年”。

而(er)正(zheng)當(dang)絕(jue)大部分人都認(ren)為(wei)深圳楼市即(ji)將(jiang)開(kai)啟(qi)狂(kuang)飆(biao)之(zhi)際(ji)，5月的成交数據(ju)将市场打(da)回了原形(xing)，也应驗(yan)了市场第(di)二种声音的預(yu)言(yan)。

與(yu)此(ci)同时，深圳新房以及(ji)二手房价格也表现出了明(ming)顯(xian)的回撤(che)，分别回撤了2～3个点。

其(qi)中，二手住宅回撤了-2.43%，新房住宅回撤了-3.27%。

不过，更重(zhong)要的是，深圳摘掉了最贵城(cheng)市的帽子。

过去幾(ji)年，深圳作(zuo)为楼市中的龍(long)頭(tou)城市，二手房產(chan)价格一直穩(wen)跑在第一位(wei)。

但隨(sui)著(zhe)政(zheng)策(ce)的稳定以及市场的自(zi)主調(tiao)控(kong)，最贵城市寶(bao)座(zuo)讓(rang)位於(yu)北(bei)京(jing)。

根(gen)据中指研(yan)究(jiu)院(yuan)数据显示(shi)，6月百(bai)城二手住宅价格中，北京同比上涨1.61%，成交均价達(da)76275元(yuan)/㎡，深圳同比回撤2.43%，成交均价約(yue)71894元/㎡，上海(hai)同比上涨4.15%，成交均价约65803元/㎡，廣(guang)州(zhou)同比上涨0.39%，成交均价约39749元/㎡。

換(huan)句(ju)話(hua)说，在這(zhe)一轮周(zhou)期中，深圳成了一線(xian)城市中唯(wei)一二手房调整幅(fu)度(du)最大的城市。

影(ying)響(xiang)深圳楼市“十(shi)大事(shi)件(jian)”

雖(sui)然(ran)深圳楼市上半年的成交没有太多亮点，但依(yi)然能夠(gou)三番四次出现在楼市新聞(wen)的热搜(sou)。

以新闻热搜事件，根据百度指数数据@格隆(long)匯(hui)楼市整理(li)出深圳楼市“十大热門(men)事件”。

（1）安(an)居(ju)房、人才房退(tui)出歷(li)史(shi)舞(wu)臺(tai)

1月深圳楼市没迎(ying)來(lai)什(shen)麽(me)水(shui)花(hua)，但迎来了4个能够徹(che)底改(gai)变深圳楼市底層(ceng)邏(luo)輯(ji)，實(shi)现新加坡(po)模(mo)式(shi)的征(zheng)求(qiu)意(yi)見(jian)稿(gao)。

其中重点变化是深圳将不再安排(pai)建(jian)設(she)商(shang)品(pin)型安居房，并将推(tui)行(xing)“永(yong)久(jiu)封(feng)閉(bi)流(liu)转、滿(man)五(wu)年方(fang)可(ke)流转”的共(gong)有产權(quan)住房制(zhi)度。

这预示着深圳運(yun)行了十几年的保(bao)障(zhang)房体系(xi)從(cong)原有的“安居型商品房、人才住房、公共租(zu)賃(lin)住房”转变为“公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房”。

而保障房体系中巨(ju)大套利漏(lou)洞(dong)也即将被(bei)補(bu)上。

（2）深圳开發(fa)商“送(song)60萬(wan)”首(shou)付(fu)

2月深圳龙崗(gang)信城縉(jin)悅(yue)城沖(chong)上了热搜。

原因是中介(jie)渠(qu)道(dao)释放出“首付30万”“开发商送60万”消息(xi)，迅(xun)速(su)擴(kuo)散(san)并霸(ba)屏(ping)深圳人朋(peng)友(you)圈(quan)。

总价300多万的剛(gang)需(xu)新盘，首付立(li)減(jian)60万的促(cu)銷(xiao)力(li)度可謂(wei)空(kong)前。

但很(hen)快因为过低(di)的折(zhe)扣(kou)，引(yin)起了前期业主的不满并聚(ju)集至營(ying)销中心(xin)外(wai)。

并且(qie)随着事態(tai)发酵(jiao)，消息释放不到半天(tian)，就被房管(guan)部门叫(jiao)停(ting)。

而项目官(guan)方也迅速发布(bu)了声明稱(cheng)，只(zhi)對(dui)部分房源(yuan)制定了价格優(you)惠(hui)促销策略(lve)，市场看到的促销折扣为誤(wu)讀(du)，暫(zan)时暂停接(jie)待(dai)客(ke)戶(hu)，对已經(jing)交納(na)了的誠(cheng)意金給(gei)予(yu)无條(tiao)件退款處(chu)理。

于是一邊(bian)开盘，一边业主则要退房，让信城缙悦城成为深圳新房史上最怪(guai)誕(dan)的新房。

（3）不动产私(si)募(mu)投(tou)資(zi)基(ji)金試(shi)点

2月为支(zhi)持不动产平稳健(jian)康(kang)发展(zhan)，證(zheng)監(jian)會(hui)启动不动产私募投资基金试点。

有人说这是房地(di)产私募基金，是楼市“零(ling)錢(qian)”收(shou)集器(qi)，以往(wang)没有资格買(mai)珠(zhu)江(jiang)新城，没有资格买徐(xu)家(jia)汇，没有资格买深圳灣(wan)的人，都可以资格了。

600万的不动产私募基金起步(bu)门檻(kan)，让有余(yu)钱的人能直接進(jin)駐(zhu)核(he)心城市。

对楼市来说，相当于把(ba)需求規(gui)模可以再放大到N倍(bei)。

实际上这个舉(ju)措(cuo)，核心作用(yong)是解(jie)決(jue)爛(lan)尾(wei)楼，加快保交楼进度，解决房企(qi)现金流枯(ku)竭(jie)的難(nan)題(ti)。

（4）深圳公积金新规出爐(lu)

进入(ru)3月，随着全國(guo)楼市提振(zhen)政策持續(xu)加碼(ma)，二线城市陸(lu)续松绑限购，深圳也响应去年“政策应出盡(jin)出”精(jing)神(shen)，对楼市也释放了积極(ji)信号，对公积金进行了调整。

首套公积金买首套住房额度可以上浮(fu)20%，單(dan)身(shen)最高60万，家庭(ting)最高108万；

生(sheng)育(yu)2孩(hai)及以上多子家庭（至少一个子女(nv)未(wei)到18歲(sui)）购买首套住房额度可上浮30%，家庭最高117万；

生育2孩及以上多子家庭购买首套房二星(xing)級(ji)以上綠(lv)色(se)建築(zhu)额度可以上浮40%。家庭最高126万。

总的来说，就是“多生多贷，支持首套”，既(ji)利好刚需首套住房，又利好二孩家庭首套住房。

一方面(mian)解决楼市未来長(chang)遠(yuan)购买需求基本(ben)盘，另一方面也托(tuo)住了眼前的深圳楼市。

（5）保障房优先(xian)入學(xue)

4月深圳光(guang)明區(qu)教(jiao)育局一所新校(xiao)学区劃(hua)分，炸(zha)出了商品房与公租房之間(jian)的鄙(bi)視(shi)鏈(lian)并点燃(ran)了深圳人一场關(guan)于貧(pin)富(fu)差(cha)距(ju)及公平的較(jiao)量(liang)。

根据《光明区2023年義(yi)務(wu)教育阶段新增(zeng)公辦(ban)学校学区划分方案(an)》（征求意见稿），新校长圳保障房配(pei)套学校（暂定名(ming)）将鳳(feng)凰(huang)英(ying)薈(hui)城、安居鳴(ming)鹿(lu)苑(yuan)两个保障房小区优先纳入学区範(fan)圍(wei)，剩(sheng)余学位面向(xiang)全区招生。

虽然《方案》体现出“租售(shou)同权”“保障房优先入学”，但学校一墻(qiang)之隔(ge)的商品小区业主则淪(lun)为了剩余学位的补充(chong)。

于是很快引起学校周边新业主的註(zhu)意。

但随着公租房与商品房业主之间的爭(zheng)论不休(xiu)，“住100平方米(mi)的豪(hao)宅、买奢(she)侈(chi)品，却申(shen)請(qing)到公租房”的现象(xiang)引起公眾(zhong)的关注。

并且在炫(xuan)富的背(bei)景(jing)下，事件上升到公共福(fu)利如何(he)保障公平的层面。

在人民(min)热評(ping)“应彻查(zha)深圳“炫富女”成功(gong)申请公租房”後(hou)，深圳市住房保障署(shu)及时回应了“炫富女”喜(xi)提公租房为不实消息。

最終(zhong)整个事件在长圳保障性住房片区学校的办学规模，从原来的84班(ban)扩大到138班中塵(chen)埃(ai)落(luo)定。

（6）參(can)考(kao)价与评估(gu)价脱钩

同樣(yang)是4月，深圳地产圈另一条消息也刷(shua)屏了深圳人的朋友圈——

参考价不调整；

銀(yin)行核定房价以网签備(bei)案价和评估价孰(shu)低为準(zhun)；

参考价僅(jin)作参考。

总結(jie)来说就是二手房按(an)揭(jie)贷款和参考价脱钩。

但这个消息还焐(wu)热，次天便(bian)被银行以“没接到正式通(tong)知(zhi)”辟(pi)謠(yao)。

并且据媒(mei)体消息，深圳相关部门也发出通知要求房产中介嚴(yan)格按指导价进行公示，否(fou)则将约谈或(huo)暂停交易(yi)系統(tong)权限。

不过，在深圳市场熄(xi)火阶段，参考价虽然还在，但也仅提供(gong)参考作用了。

（7）前海&深超(chao)总调规

时间来到了4月末(mo)，深圳楼市迎来最壕(hao)氣(qi)调规阶段。

前海一口(kou)气新增14塊(kuai)住宅用地，深超总时隔“22年”调整了2宗(zong)地块。

一石(shi)激(ji)起千(qian)层浪(lang)，这两个片区都是南(nan)山(shan)核心区域(yu)，能够解决这两个区域的供求矛(mao)盾(dun)的根本。

特(te)别是前海，此次调规释放了约130万平方的住宅用地，折算(suan)下来约1万来套住宅，规模与深圳湾18个小区，共8117套及華(hua)潤(run)城5个商品小区，共8089套房源不相上下。

量变引起質(zhi)变，市场一直认为这将会对深圳湾、大冲、白(bai)石洲(zhou)这些(xie)新興(xing)板(ban)块造(zao)成一定的擠(ji)壓(ya)效(xiao)应。

（8）深圳人口增长出现拐(guai)点

5月深圳最惹(re)人关注的是常(chang)住人口数据。

根据官方数据显示，上一年度深圳的常住人口数据，1766.18万人，比上一年减少1.98万人。

人口持续流入一直是深圳的競(jing)争力，这代(dai)表了深圳的吸(xi)引力和潛(qian)力。

放在楼市底层逻辑来看，也是决定房地产长期走(zou)向的关鍵(jian)。

如今人口流入数据出现转折，对深圳的发展而言，将开启新的考验。

（9）城中村(cun)统租

6月，深圳迎来了最多关注的话题——城中村统租。

原本官方初(chu)衷(zhong)是希(xi)望(wang)通过规模化品质化改造来改善(shan)城中村保障性住房，以更好地解决来深建设者(zhe)的住房問(wen)题，提供更高品质和安全的住房。

但随着深圳有100多个城中村即将实施(shi)统租政策，以及限制40岁以上人員(yuan)租用统租房等消息傳(chuan)开，使(shi)得统租政策在推进过程(cheng)中受(shou)到不少质疑(yi)。

最终事件以白芒(mang)村“统租改造”签约暂緩(huan)，官方回应“改造后以不涨租金为原则”暂告(gao)一段落。

（10）网紅(hong)盘日(ri)光

作为檢(jian)验新房市场的標(biao)尺(chi)，海德(de)園(yuan)卖得好不好关乎(hu)市场还能对深圳楼市保持樂(le)觀(guan)。

主流观点认为，海德园卖得好，则表示深圳的购买力还在，深圳无论何时都是值(zhi)得买入的核心位置(zhi)；日光的楼盘的出现，更会进一步刺(ci)激市场带给市场坚定的信心。

6月中旬(xun)，深圳新房市场迎来久違(wei)的网红盘“日光”。

海德园建面约86-161平，备案均价约12.6万/平，单套总价约1049万-2063万/套。

664批(pi)购房者搶(qiang)奪(duo)237套毛(mao)坯(pi)住宅，再次验证深圳人的財(cai)力。

不过虽然日光了，但也出现不少质疑的声音——

深圳不缺(que)豪宅，缺的是年輕(qing)人买得起的房子。

作者 | 醉(zui)酒(jiu)大鯊(sha)魚(yu)返(fan)回搜狐(hu)，查看更多

責(ze)任(ren)編(bian)辑：