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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>房(fang)地(di)產(chan)還(hai)有(you)大(da)招(zhao)嗎(ma)？

2023年(nian)7月(yue)3日(ri)，中(zhong)國(guo)房改(gai)啟(qi)動(dong)25周(zhou)年之(zhi)際(ji)，中国的(de)房地产業(ye)正(zheng)處(chu)於(yu)深(shen)度(du)調(tiao)整(zheng)之中。

去(qu)年四(si)季(ji)度，伴(ban)隨(sui)“金(jin)融(rong)十(shi)六(liu)條(tiao)”“三(san)支(zhi)箭(jian)”等(deng)支持(chi)房企(qi)融資(zi)政(zheng)策(ce)的出(chu)臺(tai)，市(shi)場(chang)普(pu)遍(bian)判(pan)斷(duan)，房地产业的政策拐(guai)點(dian)已(yi)經(jing)出現(xian)。但(dan)是(shi)半(ban)年多(duo)時(shi)間(jian)過(guo)去，房地产市场的拐点尚(shang)未(wei)到(dao)來(lai)，在(zai)经歷(li)今(jin)年壹(yi)季度的“小(xiao)陽(yang)春(chun)”之後(hou)，市场在4月迅(xun)速(su)轉(zhuan)冷(leng)。與(yu)此(ci)同(tong)时，房企资金狀(zhuang)況(kuang)沒(mei)有明(ming)顯(xian)改善(shan)。

正是在這(zhe)樣(yang)的背(bei)景(jing)下(xia)，6月以(yi)来，各(ge)種(zhong)有關(guan)房地产救(jiu)市的“小作(zuo)文(wen)”不(bu)断在網(wang)上(shang)出现，卻(que)又(you)一次(ci)次落(luo)空(kong)，目(mu)前(qian)市场的變(bian)化(hua)似(si)乎(hu)系(xi)于更(geng)大力(li)度救市政策的出现。

而(er)在救与不救的躊(chou)躇(chu)之间，人(ren)們(men)更关心(xin)的問(wen)題(ti)似乎是如(ru)何(he)“救市”才(cai)是有效(xiao)的。房地产行(xing)业，还能(neng)像(xiang)过去十余(yu)年一样，成(cheng)為(wei)经濟(ji)復(fu)蘇(su)大盤(pan)中的关鍵(jian)一步(bu)棋(qi)吗？

圖(tu)/視(shi)覺(jiao)中国

救，还是不救？

“我(wo)们已经聽(ting)到北(bei)京(jing)樓(lou)市政策風(feng)聲(sheng)，或(huo)是取(qu)消(xiao)北京城(cheng)六區(qu)以外(wai)区域(yu)限(xian)購(gou)，或是將(jiang)‘認(ren)房又认貸(dai)’改为‘只(zhi)认房不认贷’，或是降(jiang)低(di)首(shou)付(fu)比(bi)例(li)，特(te)別(bie)是目前二(er)套(tao)六成的首付比例。”類(lei)似的“政策风声”已经在市场中流(liu)傳(chuan)多时，只不过期(qi)待(dai)中政策落地的时间点從(cong)5月推(tui)至(zhi)7月。

更大力度的“救市政策”會(hui)否(fou)出台？这已经成为當(dang)今中国房地产市场的最(zui)大懸(xuan)念(nian)。

“作为从业人員(yuan)，当然(ran)非(fei)常(chang)期望(wang)政策支持，比如一線(xian)城市二套房首付、利(li)息(xi)降低，部(bu)分(fen)区域適(shi)当放(fang)開(kai)限购等。但从理(li)性(xing)角(jiao)度看(kan)，上一次LPR僅(jin)下调10個(ge)基(ji)点，如此克(ke)制(zhi)的貨(huo)幣(bi)政策，可(ke)能預(yu)示(shi)未来刺(ci)激(ji)房地产的政策会比較(jiao)克制。”全(quan)国房地产经理人聯(lian)盟(meng)理事(shi)鄧(deng)浩(hao)誌(zhi)向(xiang)《中国新(xin)聞(wen)周刊(kan)》表(biao)示，如果(guo)有更大力度的房地产刺激政策，應(ying)該(gai)会在近(jin)期推出，否則(ze)后續(xu)推出的可能性不大。“可能经过綜(zong)合(he)衡(heng)量(liang)，決(jue)策層(ceng)认为‘挺(ting)过去’或許(xu)更有利。”

关于“救，还是不救”的討(tao)論(lun)已经在輿(yu)论场進(jin)行多时，主(zhu)張(zhang)“救”的人士(shi)往(wang)往会強(qiang)调房地产业于中国经济的重(zhong)要(yao)意(yi)義(yi)。

6月底(di)，中房集(ji)團(tuan)原(yuan)董(dong)事長(chang)孟(meng)曉(xiao)苏在题为“中国房地产业2023年能否重启”的演(yan)講(jiang)中提(ti)及(ji)一組(zu)數(shu)據(ju)，2021年，中国房地产业銷(xiao)售(shou)額(e)達(da)到历史(shi)峰(feng)值(zhi)18.2萬(wan)億(yi)元(yuan)，但是却在去年下跌(die)近5万亿元至13.3万亿元，房地产市场去年下降的销售额比汽(qi)車(che)市场一年的销售额还大。

房地产业被(bei)视为启动內(nei)需(xu)的关键，甚(shen)至有“救楼市才能救内需”的觀(guan)点，不仅因(yin)其(qi)销售额较高(gao)，也(ye)因其對(dui)周邊(bian)产业的帶(dai)动能力。“房地产业萎(wei)縮(suo)，空调可能也賣(mai)不出去。”孟晓苏曾(zeng)引(yin)用(yong)截(jie)至去年11月居(ju)民(min)新增(zeng)儲(chu)蓄(xu)15万亿元的数据表示，拿(na)出其中的三分之一购房、裝(zhuang)修(xiu)，能夠(gou)順(shun)利启动楼市。此言(yan)一出，舆论嘩(hua)然。但是他(ta)随后澄(cheng)清(qing)說(shuo)，只是鼓(gu)勵(li)銀(yin)行裏(li)有大量存(cun)款(kuan)的人购房。

但是亦(yi)有观点认为，中国的房地产市场已经达到“天(tian)花(hua)板(ban)”。

“房地产已经进入(ru)正常的行业调整时期，減(jian)價(jia)、减量、减速，如果非要将它(ta)拉(la)到醫(yi)院(yuan)搶(qiang)救，反(fan)而会讓(rang)市场扭(niu)曲(qu)。”万通(tong)集团創(chuang)始(shi)人馮(feng)侖(lun)擔(dan)心，如果“救市”让房地产市场更加(jia)扭曲，还不如不救。

与冯仑一样，王(wang)石(shi)也在比照(zhao)中国与其他国家(jia)房地产市场的發(fa)展(zhan)階(jie)段(duan)，“30年前，大和(he)房屋(wu)曾经是日本(ben)三大住(zhu)宅(zhai)开发公(gong)司(si)之一，75％的收(shou)入源(yuan)自(zi)買(mai)地、建(jian)房、卖房，如今其服(fu)務(wu)收入已经占(zhan)比76％，万科(ke)便(bian)在參(can)考(kao)日本经济发展来到平(ping)穩(wen)时期后房地产市场的变化。”

但是依(yi)然有观点认为房地产业短(duan)期内仍(reng)有不小的发展空间。野(ye)村(cun)證(zheng)券(quan)中国区首席(xi)经济學(xue)家陸(lu)挺便认为，去年中国城鎮(zhen)化率(lv)为65.2％，但城市戶(hu)籍(ji)人口(kou)只占全国人口的47％左(zuo)右(you)，外出農(nong)民工(gong)人数約(yue)1.7亿。“我们保(bao)守(shou)估(gu)計(ji)有城镇住宅需求(qiu)的农民工及其家屬(shu)人口为2.2亿，扣(kou)除(chu)在工作居住地已经擁(yong)有城镇住房的4％的农民工人口，實(shi)际住房需求约为1亿套。”

“美(mei)国房地产业已经有246年历史，最近十多年强勢(shi)复苏，拉动美国经济持续增长。”显然，孟晓苏认为只有25年历史的中国房地产业尚未觸(chu)及“天花板”。

他认为，一些(xie)評(ping)论在使(shi)用虛(xu)假(jia)数据证明中国房地产业已经触及“天花板”，比如稱(cheng)中国人均(jun)住房面(mian)積(ji)已经达到50平方(fang)米(mi)，但是統(tong)计局(ju)数据显示，中国城镇人均住房建築(zhu)面积36.52平方米，北上廣(guang)深则更低。

有经济学者(zhe)向《中国新闻周刊》表示，从中长期来看，需要引導(dao)房企从增量开发向存量服务转型(xing)，也就(jiu)是从开发商(shang)转变为運(yun)營(ying)商，但是这种转变不可能在一夜(ye)之间完(wan)成，短期内仍需要解(jie)决当下面臨(lin)的问题。

关于房地产业对于中国经济的意义，时任(ren)国务院副(fu)總(zong)理劉(liu)鶴(he)曾在今年年初(chu)表示，从未来看，中国仍处于城市化较快(kuai)发展阶段，巨(ju)大的需求潛(qian)力将为房地产业发展提供(gong)有力支撐(cheng)。他表示，房地产业是中国国民经济的支柱(zhu)产业。与房地产相(xiang)关的贷款占银行信(xin)贷的比重接(jie)近40％，房地产业相关收入占地方综合財(cai)力的50％，房地产占城镇居民资产的60％。

四川(chuan)成都(dou)錦(jin)江(jiang)区的房产交(jiao)易(yi)中心。图/视觉中国

房地产业需要一场軟(ruan)著(zhe)陆。相比于“救，还是不救”，更为现实的问题可能是“怎(zen)麽(me)救”。

去年四季度，伴随着“金融十六条”“三支箭”等金融支持政策的出台，外界(jie)曾评价房地产业政策拐点已经到来，但是相关政策出台已逾(yu)半年，房企流动性仍難(nan)言改善。

政策頻(pin)出，房企融资为何仍艱(jian)难？

国家统计局每(mei)月发布(bu)的房地产开发投(tou)资增速通常被视为房地产市场冷熱(re)的標(biao)志。最新公布的数据显示，1~5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2％，同期房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6％。可見(jian)房地产开发投资的下滑(hua)依然没有见底。

房地产开发投资意願(yuan)较弱(ruo)的背后，是房企资金状况並(bing)未得(de)到明显改善，特别是融资修复依然艰难。1~5月，房企到位(wei)资金55958亿元，同比下降6.6％。其中，国内贷款7175亿元，下降10.5％；利用外资13亿元，下降73.5％；自籌(chou)资金16267亿元，下降21.6％。

房企依然融不到资，但去年四季度出台的“金融十六条”与“三支箭”都旨(zhi)在恢(hui)复受(shou)到“三道(dao)紅(hong)线”和“贷款集中度”影(ying)響(xiang)的房企资金需求。

而去年年底推出的金融支持政策之所(suo)以效果有限，部分原因在于一些政策落地的时间確(que)实较长。

以“三支箭”中的“第(di)三支箭”为例，2022年11月28日，证監(jian)会发布调整優(you)化房企股(gu)權(quan)融资方面的五(wu)条措(cuo)施(shi)，这是国内时隔(ge)12年后重启地产股权融资，与“第一支箭”新增授(shou)信、“第二支箭”增信債(zhai)权工具(ju)并列(lie)，又被称为支持地产行业的“第三支箭”。

福(fu)建福州(zhou)市一处房产項(xiang)目的售楼处。图/视觉中国

“第三支箭”发布后，先(xian)后有多家上市房企或涉(she)房企业公告(gao)增发事宜(yi)，如今年3月，新城控(kong)股公告称，擬(ni)定(ding)增不超(chao)过80亿元，其中24亿元用于補(bu)充(chong)流动资金，另(ling)56亿元拟投入其位于浙(zhe)江溫(wen)州、山(shan)東(dong)东营、重慶(qing)大足(zu)、山东泰(tai)安(an)、江苏宿(xiu)遷(qian)、山西(xi)大同的6个项目，这些项目均为已取得预售许可证、计劃(hua)于2023年年内交付的项目，计划交付时间分布在6月至12月之间，是公司“保交楼、保民生(sheng)”的重要工程(cheng)。

但是直(zhi)到今年5月29日招商蛇(she)口定增通过審(shen)核(he)，“第三支箭”在推出半年后，才迎(ying)来首單(dan)落地。5月底至6月初，招商蛇口、中交地产、福星(xing)股份(fen)、大名(ming)城、陆家嘴(zui)、保利发展等6家房企公告其定增獲(huo)批(pi)，定增募(mu)资总额预计超400亿元，款项多用于“保交楼”“保民生”项目，或者是为了(le)补充流动资金。中指(zhi)研(yan)究(jiu)院企业研究总监刘水(shui)认为，获批企业涵(han)蓋(gai)了央(yang)企、地方国企，以及福星股份和大名城兩(liang)家民企，政策支持覆(fu)盖面较寬(kuan)。

此外，盡(jin)管(guan)落地政策支持力度较大，但是否有投资者愿意参与定增仍然存疑(yi)。刘水向《中国新闻周刊》解釋(shi)说，当前房地产市场仍处在弱复苏进程中，从中长期来看，新房增量市场空间有限，房企需向新发展模(mo)式(shi)转型，行业处在新舊(jiu)发展模式的转換(huan)期，因此投资人对房地产行业存在较多顧(gu)慮(lv)，定增计划能否实际募资成功(gong)仍是未知(zhi)数。此外，当前上市房企估值普遍走(zou)低，也削(xue)弱了定增计划对原股东的吸(xi)引力。

目前，一些上市房企已经处于退(tui)市边緣(yuan)，遑(huang)论再(zai)进行股权融资。据中指研究院数据，目前，A股和H股中有35家房企徘(pai)徊(huai)在退市边缘，其中7家房企基本鎖(suo)定退市。而A股戴(dai)帽(mao)房企共(gong)有11家，其中*ST藍(lan)光(guang)已于6月6日退市，*ST海(hai)投也于6月19日接到終(zhong)止(zhi)上市交易告知書(shu)。

也就是说，即(ji)使有政策加持，但是在“市场化”的导向下，能否有金融機(ji)構(gou)愿意向房企，特别是出險(xian)房企“輸(shu)血(xue)”依然存疑，银行在向房企贷款时便存有这样的疑虑。

去年11月发布的“金融十六条”中，为打(da)消商业银行为“保交楼”提供配(pei)套融资时的风险顾虑，提出按(an)照“后进先出”原则，问题项目剩(sheng)余货值的销售回(hui)款要优先償(chang)还新增配套融资和專(zhuan)项借(jie)款。同时明确規(gui)定，后期若(ruo)这类新发放配套融资形(xing)成不良(liang)，相关机构和人员只要已尽職(zhi)者，可予(yu)免(mian)責(ze)。

这项规定的有效期是自2022年11月11日起(qi)半年内，但是据《中国新闻周刊》了解，在此期间，商业银行对于已经出险房企的项目，特别是其中剩余货值较小、资不抵(di)债的项目依然难以提供资金支持。“一些前期已售房源占比较高的项目往往难以获得新增贷款，因为后续可处置(zhi)的资产较少(shao)。”

今年6月26日下午(wu)，住房和城鄉(xiang)建設(she)部部长倪(ni)虹(hong)在会见中国银行董事长葛(ge)海蛟(jiao)时，表示希(xi)望中国银行能在“保交楼”配套融资层面进一步加大工作力度，为促(cu)进房地产市场平稳健(jian)康(kang)发展、維(wei)護(hu)社(she)会大局稳定作出更多貢(gong)獻(xian)。

尽管有“金融十六条”鼓励，银行仍然担心壞(huai)賬(zhang)。金融机构正面临两难：一方面在房地产市场下行阶段需要规避(bi)风险，另一方面又要履(lv)行“保交楼”社会责任。

同样，在去年四季度出台的一些金融支持政策已经到期的情(qing)况下，后续政策遲(chi)迟难产，决策层也陷(xian)入两难，正如刘鹤在年初所言，需要处理好(hao)房地产业系统性风险和道德(de)风险的关系。如果下一步救助(zhu)需要政府(fu)投入更多“真(zhen)金白(bai)银”，该投給(gei)哪(na)些房企？又是否能够达到目的？

在目前的市场環(huan)境(jing)下，即使已经获得国资註(zhu)资的房企，也难保现金流無(wu)虞(yu)。

作为河(he)南(nan)本土(tu)龍(long)頭(tou)房企，建业地产近日公告，未能在宽限期結(jie)束(shu)之前支付2024年到期之7.75％优先票(piao)据利息，将暫(zan)停(ting)向所有境外债权人进行支付。

6月13日，江苏淮(huai)安市，工人在一建筑工地上施工。图/视觉中国

此前，河南省(sheng)政府曾出面協(xie)调相关国资对其进行紓(shu)困(kun)。2022年6月1日，建业地产发布公告称，董事长胡(hu)葆(bao)森(sen)单獨(du)拥有的恩(en)輝(hui)投资公司将建业地产29.01％的股份转让给河南同晟(sheng)置业有限公司，后者也成为建业地产的第二大股东。同晟置业是河南省鐵(tie)路(lu)建设投资集团有限公司全资子(zi)公司，河南铁建则由(you)河南省人民政府100％控股。同晟置业入股幫(bang)助建业按期偿付了2022年8月8日到期的5亿美元债。加之建业自身(shen)于前年偿付的4亿美元债，在一年半的时间内，建业地产共偿付了9亿美元的外债。

建业集团公告称：“2023年二季度以来，中国房地产市场销售持续疲(pi)弱，每月销售逐(zhu)漸(jian)惡(e)化。销售不及预期，本集团流动资金緊(jin)张状况正在加劇(ju)，境外兌(dui)付壓(ya)力持续增加。”

一线城市松(song)綁(bang)，能起多大作用？

金融机构对房企的信心需要房地产市场支撑，销售回款显然对于当下的房企至关重要。“只有促进房地产销售好转，才能推动市场信心恢复，进而带动房地产投资改善。”中指院的研報(bao)称。

但是当前房地产市场依然萎靡(mi)不振(zhen)。楼市在2023年第一季度短暂回暖(nuan)之后，于第二季度再度转弱。中指研究院数据显示，在第一季度，全国重点100城新建住宅销售面积同比增长18.6％。2月和3月环比持续上行，但4月和5月环比分别下降26％和8％。

連(lian)万科这样的头部房企也销售不及预期。万科董事会主席郁(yu)亮(liang)提到，今年4月，一二线城市新房成交环比下降26％，5月又环比下降了2％，6月的先行指标显示，一手(shou)房来訪(fang)量环比下降7％左右，二手房带看量也下降10％左右，这意味(wei)着市场销售不容(rong)樂(le)观。

“短期内，市场确实还承(cheng)受较大压力，合理需求没有得到释放，成交亦未达到合理水平。”郁亮称，影响当前市场表现的是短期预期，购房者对未来预期不确定或不明朗(lang)，修复信心和市场氛(fen)圍(wei)需要时间。“但长期需求基礎(chu)和购买力依然存在，市场不会飽(bao)和。”

问题的核心是，当下信心和市场氛围如何修复？在种种“救市”政策中，取消限制性措施成为市场更多的呼(hu)声。

中指院研报称，从稳定市场角度看，核心城市仍然存在着政策优化的空间。比如一二线城市认房又认贷政策还可以优化，首付比例可以降低；一二线城市可以采(cai)用一区一策的方式促进郊(jiao)区去庫(ku)存；限价政策调整上限，让价格(ge)回歸(gui)市场；二套房贷利率、交易稅(shui)費(fei)进一步降低等。

“核心政策是要取消限购，取消消费領(ling)域的限制性措施，直接激活(huo)楼市。”孟晓苏认为，取消限制性措施，特别是一线城市限制性措施，是激活楼市的关键。现在的救市政策，是滑稽(ji)救市，一手做(zuo)人工呼吸、输氧(yang)，一只手还掐(qia)着病(bing)人的脖(bo)子。“我从来没有说过救楼市，我只是希望把(ba)掐脖子的这只手挪(nuo)开，不再掐脖子了，病人慢(man)慢就能緩(huan)过来。”

房地产一方面極(ji)度宽松，但另一方面还在持续限购限贷跟(gen)限价，为什(shen)么要卡(ka)着脖子输氧氣(qi)？上海财经大学校(xiao)长刘元春此前撰(zhuan)文解释：这种现象(xiang)出现反映(ying)了我们目前陷入了漲(zhang)价与降价同样的困局，陷入了短期和中长期的矛(mao)盾(dun)，也陷入了长效机制和新开发模式如何破(po)题的一些难题。“因此新一輪(lun)房地产的调整路徑(jing)会很(hen)复雜(za)……单純(chun)的市场刺激，很难复苏，还可能产生嚴(yan)重的后遺(yi)癥(zheng)。”

孟晓苏则建言松绑一线城市房地产限购政策。“2016年楼市去库存是从北上深率先起步，带动了强二线，带动了二线，带动了三线城市，带活了全国，这是我们中国的经驗(yan)。一线楼市的启动才能輻(fu)射(she)、带动到全国各地。”

年初开始，孟晓苏便提議(yi)北上广深带头取消限购，并从“商改住”起步。半年时间过去，談(tan)及北京如何平稳的取消限购，他仍然建议从郊区、“商改住”做起。

此外，政策空间还来自改善型需求。乐居最新调研显示，有购房需求人群(qun)中换房改善占比达3/4。首套房贷利率的加点下限有过多次优化，而二套房贷尚未调整。邓志浩也提醒(xing)記(ji)者，一线城市一些改善型需求目前受到限购政策的制约，比如购买三套房依然有諸(zhu)多限制。

在市场呼籲(xu)放开限购的情况下，据长江证券首席经济学家伍(wu)戈(ge)的统计，因城施策雖(sui)繼(ji)续，但力度弱于过往。本轮房价同比下跌城市占比处于历史高位、销售下行的最大跌幅(fu)和負(fu)增时长均创历史之最（2023年为两年复合增速），但限购城市占比却仍保持在历史均值左右。

特别是今年以来，一线城市松绑楼市的步伐(fa)仍然謹(jin)慎(shen)。

上海、广州、深圳(zhen)等一线城市的楼市调整政策更多限于公积金政策适度松绑，均提出針(zhen)对多子女(nv)家庭(ting)提高公积金贷款额度。如广州住房公积金管理中心6月28日发布通知，为貫(guan)徹(che)落实积极生育(yu)支持措施，生育二孩(hai)及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮(fu)30％。

至于为何一线城市松绑限购始终谨慎，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(li)宇(yu)嘉(jia)认为，结合近期商品(pin)房市场的走势，社会消费品零(ling)售总额低迷(mi)的现状，意味着必(bi)須(xu)要修复底层预期、就业和收入，而出台松绑一线城市限购、限贷等政策，可能带来的政策效果并不大，反而触碰(peng)到了“房住不炒(chao)”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等頂(ding)层要求，得不偿失(shi)。

显然，楼市政策之外的更多因素(su)正在决定居民对于房地产市场的预期。

孟晓苏说，从境外的经验来看，在楼市下跌预期中，有錢(qian)、有需求的人也不愿意回到楼市。

如何让他们回到楼市？孟晓苏说，“我们看到每次楼市低迷的时候(hou)都会采取一些措施，一些市场现在又到了这个时候，会不会出台一定的措施？”

这个问题暂时没有答(da)案(an)。

发于2023.7.10总第1099期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：房地产的十字(zi)路口

记者:陳(chen)惟(wei)杉(shan)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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