难道名烟名酒只是广告噱头？

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>“暖(nuan)意(yi)”漸(jian)現(xian)貝(bei)殼(ke)股(gu)價(jia)何(he)時(shi)能(neng)扭(niu)轉(zhuan)頹(tui)勢(shi)？

長(chang)期(qi)被(bei)動(dong)處(chu)境(jing)下(xia)，贝壳正(zheng)在(zai)嘗(chang)試(shi)著(zhe)講(jiang)新(xin)“故(gu)事(shi)”。

文(wen)/每(mei)日(ri)財(cai)報(bao) 呂(lv)明(ming)俠(xia)

在中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)上(shang)，有(you)壹(yi)個(ge)非(fei)常(chang)特(te)殊(shu)的(de)产業(ye)，這(zhe)就(jiu)是(shi)房地产經(jing)紀(ji)产业（俗(su)稱(cheng)房产中介(jie)），伴(ban)隨(sui)着房地产市场的快(kuai)速(su)發(fa)展(zhan)，房产中介也(ye)曾(zeng)经是全(quan)国最(zui)炙(zhi)手(shou)可(ke)熱(re)的存(cun)在，但(dan)是疫(yi)情(qing)3年(nian)，房产中介遁(dun)入(ru)寒(han)冬(dong)。

今(jin)年以(yi)來(lai)，伴随政(zheng)策(ce)的放(fang)開(kai)，外(wai)界(jie)都(dou)在預(yu)期房产中介會(hui)伴随地产市场回(hui)暖，尤(you)其(qi)是更(geng)加(jia)關(guan)註(zhu)业內(nei)頭(tou)部(bu)企(qi)业。數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，2023年第(di)一季(ji)度(du)，贝壳總(zong)交(jiao)易(yi)額(e)（GTV）為(wei)9715億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)长65.8%；凈(jing)收(shou)入为203亿元，同比增长61.6%。

可非常尷(gan)尬(ga)的是，漂(piao)亮(liang)的一季度报告(gao)背(bei)後(hou)，卻(que)是暗(an)淡(dan)的二(er)級(ji)市场表(biao)现。截(jie)至(zhi)5月(yue)31日收盤(pan)，在美(mei)股上市的贝壳（BEKE.US）股价报收14.4美元/股，长时間(jian)在該(gai)位(wei)置(zhi)橫(heng)盘。

由(you)此(ci)，贝壳亮眼(yan)的表现沒(mei)能有效(xiao)改(gai)善(shan)股价横盘趨(qu)势，不(bu)免(mian)令(ling)人(ren)感(gan)到(dao)疑(yi)惑(huo)。

遭(zao)“黑(hei)天(tian)鵝(e)”突(tu)襲(xi)

疫情期间的房地产市场可謂(wei)非常暗淡。資(zi)金(jin)面(mian)上看(kan)，房企的三(san)道(dao)紅(hong)線(xian)，銀(yin)行(xing)的兩(liang)道红线，死(si)死地限(xian)制(zhi)住(zhu)了(le)新房市场的闊(kuo)步(bu)前(qian)進(jin)。银行放款(kuan)受(shou)限，也波(bo)及(ji)到了二手房，二手房出(chu)现了審(shen)核(he)周(zhou)期长、放款慢(man)的现象(xiang)。

上遊(you)土(tu)地市场，量(liang)价齊(qi)跌(die)，溢(yi)价率(lv)也呈(cheng)现下行趋势。往(wang)下傳(chuan)導(dao)，新开工(gong)面積(ji)放緩(huan)，施(shi)工強(qiang)度減(jian)弱(ruo)。信(xin)貸(dai)政策、調(tiao)控(kong)政策的收緊(jin)，延(yan)缓了剛(gang)性(xing)需(xu)求(qiu)的兌(dui)现。

到銷(xiao)售(shou)成(cheng)交層(ceng)面，2022年贝壳总交易额为2.61萬(wan)亿元，同比下降(jiang)32.3%。其中，贝壳存量房交易的总交易额为1.6万亿元，同比下降23.4%；新房交易总交易额9405亿元，同比下降41.5%；新興(xing)业務(wu)及其他(ta)的总交易额873亿元，同比下降53.2%。

疫情防(fang)控放开，讓(rang)积壓(ya)的購(gou)房需求釋(shi)放，一季度的市场出现久(jiu)違(wei)的暖意。国家(jia)統(tong)計(ji)局(ju)数据显示，2023年一季度，全国商(shang)品(pin)房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅(zhai)销售额增长7.1%。

作(zuo)为中介头部企业，贝壳則(ze)在新房和(he)二手房交易上，都實(shi)现了超(chao)市场的业績(ji)表现。但是相(xiang)比短(duan)暫(zan)的利(li)好(hao)，更为突然(ran)的政策转變(bian)反(fan)而(er)成了“黑天鹅”。

5月8日，由住建(jian)部、市场監(jian)管(guan)总局聯(lian)合(he)印(yin)发的《关於(yu)規(gui)範(fan)房地产经纪服(fu)务的意見(jian)》在收盘后突然出臺(tai)，文件(jian)就二手房中介費(fei)過(guo)高(gao)、操(cao)縱(zong)经纪服务收费等(deng)問(wen)題(ti)作出规范，其中一項(xiang)关于降低(di)中介费的要(yao)求更是引(yin)发了市场热議(yi)。

簡(jian)單(dan)翻(fan)譯(yi)一下，主(zhu)要意思(si)就是让房产中介交易傭(yong)金別(bie)亂(luan)收了，要透(tou)明，也别收那(na)麽(me)貴(gui)了，房地产互(hu)联網(wang)平(ping)台也不得(de)幹(gan)预经纪機(ji)構(gou)自(zi)主決(jue)定(ding)收费標(biao)準(zhun)。

明眼的人都知(zhi)道，雖(sui)然没有點(dian)名(ming)，但作为行业龍(long)头，贝壳其实一定会被拉(la)出来說(shuo)事兒(er)的。就市场反應(ying)而言(yan)，文件发布(bu)后贝壳股价回落(luo)，其港(gang)股在次(ci)日一度大(da)跌6%，最終(zhong)收盘下跌5.01%。

万般(ban)重(zhong)視(shi)的中介费

那么，降低中介费、服务费對(dui)于贝壳意味(wei)着什(shen)么？

背靠(kao)过去(qu)两年樓(lou)市交易低迷(mi)，贝壳找(zhao)房連(lian)虧(kui)四(si)个季度，眼看市场遇(yu)冷(leng)，其也想(xiang)出了“自救(jiu)”措(cuo)施，而这也是受到影(ying)響(xiang)的核心(xin)。

推(tui)导来看，以二手房市场为例(li)，用(yong)二手房业务收入金额除(chu)以总交易金额，会得出二手房业务的貨(huo)幣(bi)化(hua)率。《每日财报》关注到，2021年下半(ban)年，贝壳在总交易金额下降的同时，二手房交易货币化率却在不斷(duan)提(ti)升(sheng)，從(cong)2021年第二季度的1.47%，一路(lu)上漲(zhang)至2021年第四季度的1.69%。

也就是说，二手房不好賣(mai)，贝壳選(xuan)擇(ze)了增加中介费用。

据悉(xi)，2021年以来贝壳在各(ge)大城(cheng)市提高佣金，从上海(hai)到深(shen)圳(zhen)、廣(guang)州(zhou)、成都、鄭(zheng)州，再(zai)到重慶(qing)，上调中介费2.5%-3%（以前是2%)，由此也引得群(qun)情激(ji)憤(fen)。要知道，这1%的中介费波动看似(si)不起(qi)眼，但房产畢(bi)竟(jing)是大宗(zong)商品，1个点就是大幾(ji)万的波动。

那贝壳涨价繞(rao)开它(ta)去别的平台不行嗎(ma)？可能真(zhen)的不行。

据CIC报告，到2024年中国新房、二手房和房产租(zu)賃(lin)市场规模(mo)將(jiang)達(da)到30.7万亿，其中通(tong)过经纪平台的房屋(wu)交易额将达到19.1万亿元。这意味着，全国超62%的房产交易要靠中介平台完(wan)成，而中介平台裏(li)又(you)屬(shu)贝壳戰(zhan)线最长、護(hu)城河(he)最深。

根(gen)据财报数据分(fen)析(xi)，截至2022年年底(di)贝壳的二手房交易占(zhan)总營(ying)收的比例約(yue)为40%，是其核心业务之(zhi)一。所(suo)以，若(ruo)最终中介费用大幅(fu)下调，其恐(kong)怕(pa)又会回到之前的亏損(sun)狀(zhuang)態(tai)。換(huan)而言之，地产回暖跟(gen)其没有关系(xi)。

新业务“難(nan)當(dang)大任(ren)”

长期被动处境下，贝壳也尝试着想要讲出一些(xie)新故事。

贝壳找房董(dong)事长彭(peng)永(yong)東(dong)选择一邊(bian)收縮(suo)过冬，一边拓(tuo)展新业。例如(ru)推出了“一體(ti)两翼(yi)”战略(lve)，其中“一体”即(ji)房产交易賽(sai)道，“两翼”即家裝(zhuang)家居(ju)赛道與(yu)普(pu)惠(hui)租房业务。将重点服务从房产交易擴(kuo)充(chong)到住房租赁、家装、家居、家庭(ting)服务等更多(duo)領(ling)域(yu)。

值(zhi)得注意的是，以求尋(xun)找新的增长业务，還(hai)有持(chi)續(xu)的降本(ben)增效，但效果(guo)都不是太(tai)过明显。按(an)照(zhao)贝壳披(pi)露(lu)的数据，截至2022年末(mo)，其经纪人数量为394020名，較(jiao)上年减少(shao)13.3%；活(huo)躍(yue)经纪人数量为349681名，较上年减少14%。同期，門(men)店(dian)数量为40516家，较上年减少20.6%；活跃门店数量为37446家，较上年减少17.4%。

另(ling)外，在家装家居领域，2022年贝壳在该领域全年收入为50亿元，2021年同期为1.97亿元，大增原(yuan)因(yin)是收购聖(sheng)都家装后的财务並(bing)表。并表后，贝壳在家居家装领域占收入的比例也驟(zhou)然上升，从2.4‰上涨到了8%，但这種(zhong)通过并购的方(fang)式(shi)得来的增长，暂时还很(hen)难看出未(wei)来趋势。

家装是重度服务行业，交付(fu)鏈(lian)條(tiao)繁(fan)復(fu)、交易周期长，产品与服务的标准化程(cheng)度低。贝壳尝试将家装服务流(liu)程标准化分解(jie)，比如关于产品售后、客(ke)戶(hu)投(tou)訴(su)，由獨(du)立(li)售后部门处理(li)，區(qu)别过去多转接(jie)給(gei)对应的门店或(huo)合作廠(chang)商。

说到底，家装行业的服务标准化，本身(shen)就很难。贝壳的流量聚(ju)焦(jiao)于碎(sui)片(pian)化的个体用户，要形(xing)成一定批(pi)量的标准产品，挑(tiao)战更大。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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