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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>“碧(bi)恒(heng)萬(wan)融(rong)”時(shi)代(dai)徹(che)底(di)落(luo)幕(mu)！新(xin)上(shang)位(wei)的(de)房(fang)企(qi)“壹(yi)哥(ge)”是(shi)誰(shui)？

保(bao)利(li)發(fa)展(zhan)董(dong)事(shi)長(chang)劉(liu)平(ping)。圖(tu)片(pian)來(lai)源(yuan)：保利官(guan)微(wei)

界(jie)面(mian)新聞(wen)記(ji)者(zhe) |黃(huang)昱(yu)

最(zui)大(da)央(yang)企開(kai)发商(shang)保利发展，往(wang)後(hou)可(ke)以(yi)直(zhi)接(jie)稱(cheng)為(wei)最大开发商了(le)。

據(ju)中(zhong)指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)數(shu)据顯(xian)示(shi)，今(jin)年(nian)1-6月(yue)，保利发展實(shi)現(xian)全(quan)口(kou)徑(jing)銷(xiao)售(shou)額(e)約(yue)2366億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)长12.5%，高(gao)出(chu)第(di)二(er)的万科(ke)近(jin)348亿元，穩(wen)居(ju)行(xing)業(ye)第一。去(qu)年排(pai)名(ming)榜(bang)首(shou)的碧桂(gui)園(yuan)位居第五(wu)，陷(xian)入(ru)危(wei)機(ji)中的融創(chuang)已(yi)在(zai)十(shi)名开外(wai)，恒大更(geng)是下(xia)滑(hua)嚴(yan)重(zhong)。

不(bu)出意(yi)外，保利发展今年大概(gai)率(lv)會(hui)拿(na)下地(di)產(chan)销售榜頭(tou)名，將(jiang)会是這(zhe)家(jia)公(gong)司(si)首度(du)問(wen)鼎(ding)年度销冠(guan)。

6年前(qian)，保利发展原(yuan)董事长宋(song)廣(guang)菊(ju)定(ding)下在兩(liang)到(dao)三(san)年內(nei)“重返(fan)前三”的目(mu)標(biao)，彼(bi)时正(zheng)值(zhi)民(min)營(ying)房企高歌(ge)猛(meng)進(jin)， 即(ji)便(bian)身(shen)为“央企地产商一哥”，保利发展也(ye)未(wei)能(neng)如(ru)期(qi)完(wan)成(cheng)目标，到2021年刘平任(ren)接任董事长时仍(reng)被(bei)擋(dang)在前三門(men)外。

6年后，保利发展不僅(jin)輕(qing)松(song)完成“重返前三”的目标，還(hai)超(chao)越(yue)碧桂园、万科登(deng)頂(ding)，今年以来在房企销售冠軍(jun)的位置(zhi)上越坐(zuo)越稳。

在房地产行业这場(chang)馬(ma)拉(la)松比賽(sai)中，成立(li)31年的保利发展終(zhong)於(yu)成为領(ling)跑(pao)者。

如今房地产行业下行的背(bei)景(jing)下，不少(shao)人(ren)認(ren)为保利发展幾(ji)乎(hu)是以“躺(tang)平”的姿(zi)勢(shi)沖(chong)到行业前三，但(dan)事实真(zhen)的这麽(me)簡(jian)單(dan)嗎(ma)?

外部(bu)環(huan)境(jing)對(dui)同行造(zao)成的冲擊(ji)固(gu)然(ran)是一大因(yin)素(su)，但能夠(gou)在这场行业危机中“活(huo)的更好(hao)”也是保利发展自(zi)身的本(ben)领，除(chu)了央企帶(dai)来的優(you)势外，原本一二線(xian)占(zhan)比較(jiao)高的城(cheng)市(shi)布(bu)局(ju)，内部稳定的管(guan)理(li)團(tuan)隊(dui)、投(tou)資(zi)經(jing)营策(ce)略(lve)也是保利发展排名上升(sheng)的重要(yao)原因。

亿翰(han)智(zhi)庫(ku)指出，保利发展作(zuo)为头部央企，早(zao)已具(ju)備(bei)規(gui)模(mo)效(xiao)應(ying)。同时，保利发展戰(zhan)略性(xing)布局核(he)心(xin)城市群(qun)以及(ji)高能級(ji)城市使(shi)得(de)土(tu)儲(chu)资源價(jia)值更高，有(you)助(zhu)于錨(mao)定业績(ji)的增长。

超車(che)记錄(lu)

“我(wo)认为房地产这個(ge)行业就(jiu)是个马拉松，曾(zeng)经我們(men)也快(kuai)過(guo)，曾经我们也年轻过。”曾因保利发展规模增长變(bian)慢(man)而(er)备受(shou)壓(ya)力(li)的宋广菊，在2017年5月召(zhao)开的股(gu)東(dong)大会上感(gan)嘆(tan)道(dao)。

作为一家老(lao)牌(pai)央企，保利发展曾经也有过輝(hui)煌(huang)，在2012年首次(ci)邁(mai)进千(qian)亿门檻(kan)，排名行业第三。然而2012年之(zhi)后，恒大、碧桂园、融创等(deng)民营房企发展迅(xun)猛，保利发展再(zai)也沒(mei)进过前三，除在2015年滑落到第六(liu)名之外，保利发展的销售排名常(chang)年保持(chi)在第五的位置。

在2019年之前，房地产行业仍處(chu)于“规模为王(wang)”的階(jie)段(duan)，信(xin)奉(feng) “有规模才(cai)有江(jiang)湖(hu)地位，有江湖地位才有話(hua)語(yu)權(quan)。”當(dang)时，所(suo)有优質(zhi)资源都(dou)向(xiang)规模房企集(ji)中。

在此(ci)背景下，保利发展也曾立下过flag。宋广菊在2016年股东大会上称保利发展将会在未来两到三年回(hui)到行业前三。

但彼时的保利发展存(cun)在当时外界认为的很(hen)多(duo)短(duan)板(ban)，辟(pi)如拿地力度小(xiao)、項(xiang)目周(zhou)轉(zhuan)较慢、總(zong)资产運(yun)营效率偏(pian)低(di)等。

当时擔(dan)任保利发展总经理的刘平也曾坦(tan)言(yan)，因为城市布局、周期性战略等因素，保利发展與(yu)“碧万恒”之間(jian)確(que)实存在差(cha)距(ju)。

这一期间，保利发展也没能下沈(chen)到广袤(mao)的三四(si)线城市享(xiang)受棚(peng)改(gai)和(he)去库存紅(hong)利。

“人只(zhi)要有夢(meng)想(xiang)，总会实现的。”宋广菊曾称，保利发展总规模重回前三是公司的一个奮(fen)鬥(dou)目标，实现这一目标的路(lu)径有很多，除了常规拓(tuo)展之外，还可以通(tong)过收(shou)購(gou)、兼(jian)並(bing)、整(zheng)合(he)等方(fang)式(shi)。

然而实際(ji)的情(qing)況(kuang)是，保利发展不仅没有在原定期限(xian)内“重回前三”，2019年实现5000亿元销售额的目标也未能達(da)成，延(yan)遲(chi)一年后，在2020实现簽(qian)约金(jin)额5028.48亿元，但与“碧万恒”超7000亿元的销售额差距较大。

就在外界以及保利发展自己(ji)都相(xiang)信其(qi)“重回前三”的期限将再度延长时，2021年下半(ban)年来突(tu)发的地产行业危机，讓(rang)房企格(ge)局大洗(xi)牌，保利发展迎(ying)来了屬(shu)于它(ta)的“最好时代”。

“当年的布局局限、拿地力度小、杠(gang)桿(gan)上的少，如今反(fan)而全成为了优势”，保利发展一位城市公司負(fu)責(ze)人告(gao)訴(su)界面新闻，在行业新周期下，以往的慢才有了现在的稳定。

这位负责人提(ti)到，19年之前的高增长阶段，保利也有50%左(zuo)右(you)的增幅(fu)，但比前面几家仍显得慢，当时也曾努(nu)力去加(jia)大下沉力度，但選(xuan)取(qu)的區(qu)域(yu)还是长三角(jiao)和珠(zhu)三角城市，力度在当时看(kan)有限，但在如今看来，卻(que)避(bi)免(mian)陷入了更多低能级城市。

事实也如此，2021年恒大爆(bao)发流(liu)動(dong)性危机，保利发展從(cong)多年未动的销售排名第五上順(shun)势向前晉(jin)升了一名。

2022年年初(chu)，保利发展2022年度工(gong)作会議(yi)上，区別(bie)于眾(zhong)多房企以“活下去”为目标，接替(ti)退(tui)休(xiu)的宋广菊成为保利发展新任董事长仅半年的刘平提出了“进三爭(zheng)一”的目标，釋(shi)放(fang)出積(ji)極(ji)增长的信號(hao)。

在这一年保利发展全年实现销售额约为4573亿元，雖(sui)然受行业整體(ti)下行影(ying)響(xiang)也同比下降(jiang)了15%，但因降幅比万科以及融创更小而晋升了两个名次，来到第二的位置，仅次于碧桂园。

此后保利发展冲击行业第一的態(tai)势愈(yu)发明(ming)显。从今年1月以来，保利发展一舉(ju)超过碧桂园成为行业全口径销售榜冠军，并已連(lian)續(xu)6个月位居累(lei)計(ji)销售榜首。

时机有时候(hou)比努力更重要。相比到退休都留(liu)有未能 “重回前三”遺(yi)憾(han)的宋广菊，今年55歲(sui)的刘平無(wu)疑(yi)要幸(xing)运得多。

固有优势

之所以能成为地产行业新的第一，保利发展早已具备的规模优势是基(ji)礎(chu)。

众所周知(zhi)，虽然多年未能重返前三，但保利发展在前五位置上还是坐得很稳，其长期也头顶著(zhe)“最大央企开发商”的光(guang)环，比跟(gen)在后面的中海(hai)地产、華(hua)潤(run)置地、招(zhao)商蛇(she)口等央企领先(xian)不少。

在房企销售达到顶峰(feng)的2021年，保利发展的全口径销售额约为5349.29亿元，排名第四，中海地产、招商蛇口、华润置地則(ze)分(fen)别为3695亿元、3268.34亿元、3158亿元，这三家与保利的差距明显，都在一千多亿甚(shen)至(zhi)两千亿以上。

除了规模优势外，保利发展的土储結(jie)構(gou)也是其排名顺利晋升的固有优势。

保利发展已重點(dian)布局核心城市多年，一直堅(jian)持“核心城市+城市群”的战略，在行业調(tiao)整过程(cheng)中，这一布局模式能让其销售保持有一定的韌(ren)性。

2021年保利发展重点布局的38城销售貢(gong)獻(xian)为86%，同比提升8个百(bai)分点；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3个百分点。同时在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三。

与此同时，隨(sui)着房地产行业进入下行周期，曾经更多被貼(tie)上“保守(shou)”标签的央企开发商身份(fen)成为保利发展的有力背書(shu)，主(zhu)要体现为品(pin)牌效应及融资优势。

所謂(wei)的品牌效应，是保利发展的央企开发商牌子(zi)为其销售带来了直接的助力。有业内人士(shi)指出，保利发展去年来之所以能在销售上保持增长，重要原因在于其央企身份更让购房者信任。

从今年上半年的销售增长数据也可以看到，相比其它房企，央國(guo)企表(biao)现出明显的韧性。

华泰(tai)證(zheng)券(quan)研報(bao)指出，今年1-6月，百強(qiang)房企中央国企累计销售的同比增幅为27％，而民营房企的同比增速(su)却为-27%。

招商证券分析(xi)師(shi)趙(zhao)可表示，当前市场销售方面，央国企表现优于混(hun)合所有制(zhi)房企，更优于民企。“如果(guo)全局销售仍維(wei)持小幅正成长的弱(ruo)β特(te)点，那(na)么分化(hua)仍将持续且(qie)进一步(bu)放大。”

除了品牌效应外，央企开发商的身份也为保利发展带来了低成本且通暢(chang)的融资渠(qu)道。相反融资難(nan)、甚至停(ting)滯(zhi)，正是当下民营房企们最大的困(kun)境。

一位保利发展投资负责人称，“我们从未担心过融不到资，而是要争取周期更长、利息(xi)更低的资金”。

2022年保利发展就提升了直接融资比重，累计发行公司債(zhai)113亿元、中期票(piao)据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均(jun)成本2.88%，属于同行中最低水(shui)平。

截(jie)至2022年底，保利发展有息负债规模为3813亿元，同比增长12.74%，增速在“三道红线”要求(qiu)内平稳增长，綜(zong)合融资成本约3.92%，较上一年末(mo)下降0.54个百分点。

中信证券指出，保利发展存在雙(shuang)重融资优势，一方面是经营和强勁(jin)股东背景所保证的信用(yong)优势，另(ling)一方面是不依(yi)賴(lai)于美(mei)元债市场，不受匯(hui)率波(bo)动影响的存量(liang)债務(wu)结构优势。

此外，去年11月A股市场的股权再融资时隔(ge)多年后重新全面开放，保利发展成为最先受益(yi)的一批(pi)房企。

截至6月27日(ri)仅有5家房企的定增方案(an)獲(huo)证監(jian)会批準(zhun)註(zhu)冊(ce)，保利发展正是其中之一，总募(mu)资金额預(yu)计达125亿元，将用于项目开发及補(bu)充(chong)公司流动资金。

资金是拿地的底氣(qi)，而拿地则是保利发展销售持续增长的前提。百亿股权定增在遏(e)制杠杆率攀(pan)升的情况下，打(da)开了保利发展进一步增加市占率的空(kong)间。

拿地发力

在融资这一固有优势下，保利发展从2020年开始(shi)明显在拿地上发力，尤(you)其跟当时大多数同行都选擇(ze)減(jian)少拿地的情况形(xing)成鮮(xian)明对比。

2020年全年保利发展拿地金额达2353亿元，同比增长51%，拿地强度从2019年的33.7%提升至46.8%（拿地金额占当年销售额的比例(li)）。

2021年，随着地产行业整体陷入危机，不少房企已暫(zan)停拿地时，保利发展却繼(ji)续保持一定的投资定力，全年拓展项目145个，比2020年只少了一个，新增容(rong)积率面积2722万平方米(mi)，拓展金额1857亿元，分别同比仅下降15%和21%。

加大拿地力度的同时，保利发展在当时競(jing)争激(ji)烈(lie)的首輪(lun)集中供(gong)地中也没有盲(mang)目追(zhui)高，而是等到第二批、第三批供地熱(re)度下降、市场回歸(gui)理性时，迅速加大投资力度，获取了广州(zhou)、南(nan)京(jing)、廈(sha)门等低溢(yi)价率的地塊(kuai)。

数据显示，保利发展2021年拓展樓(lou)面地价为6821元/平方米，同比下降8%。

保利发展也因此花(hua)更少的錢(qian)拿到了更多貨(huo)值。

据中指研究院数据，2021年保利发展的权益拿地金额约为1272亿元，还少于碧桂园的1397亿元和万科的1274亿元，但全口径新增货值约为4287亿元，超出万科、碧桂园近千亿元，排名第一。

2022年的土地市场更加冷(leng)清(qing)，但保利发展依然保持较强的投资力度，低价抄(chao)底了不少核心地块。

数据显示，2022年保利发展新拓展项目91个、总地价为1613亿元，虽然同比下降13%，但投资强度为35.3%，仍高于2019年。此外，在中指研究院統(tong)计的2022年全口径新增货值排行榜中，保利发展憑(ping)借(jie)2240亿元的新增货值蟬(chan)聯(lian)第一。

在投资策略上，保利发展一方面坚持聚(ju)焦(jiao)“核心城市+城市群”，2022年核心38城拓展金额占比98%；另一方面坚持以住(zhu)宅(zhai)为主的拓展策略，报告期内新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。

今年以来，随着行业最艱(jian)难的时刻(ke)过去，不少暂停拿地的房企都开始重返土地市场，但整体拿地依然謹(jin)慎(shen)，对核心城市优质地块的争奪(duo)则白(bai)热化。

凭借着资金优势，保利发展争夺优质地块的底气依然很足(zu)。保利发展总经理周东利在3月的业绩会上称，公司的资金储备充裕(yu)，总部调配(pei)资金能力强，可以同时參(can)与多个城市、多个项目的竞拍(pai)。

“今年我们在北(bei)上、杭(hang)州等热门城市几乎参与了全部热门地块的报名，凭运气也拿了几块，下半年出了盯(ding)热门地块，也会对其他(ta)区域做(zuo)些(xie)精(jing)細(xi)化研究，争取把(ba)全年的投资额用足”，保利发展一位投资负责人告诉界面新闻。

在行业整体投资热度低下的背景下，保利发展上半年拿地金额较去年同期依然实现高增长。中指研究院数据显示，今年上半年保利发展的权益拿地金额约为400亿元，同比增长约63%。

不过即便有充裕且集中在高能级城市的优质土储，在楼市始终低迷(mi)的情况下，为了做大销售规模的保利发展也頻(pin)繁(fan)使用以价換(huan)量策略，这一点在2022年表现的相当明显，在广州、武(wu)漢(han)和长沙(sha)等区域的地产项目均有较大幅度的让价行为。

为了提升经营管理能力，保利内部也是顺势调整。据界面新闻了解(jie)，去年底保利发展对部分地产一级子公司进行了合并，从34个縮(suo)减至32个，同时今年对各(ge)子公司的销售质量也提出了更高要求，更着重对去化能力、盈(ying)利能力、结构调整能力的考(kao)核。

在擴(kuo)大规模的同时，保利发展的盈利能力也正经受考驗(yan)。2022年，其归母(mu)凈(jing)利润为183.47亿元，同比下降33.01%，是自2016年上市以来降幅最大的一次。

“多年来，保利发展内部有个傳(chuan)统：‘上半年的周六保证不休息，下半年则不保证休息’，如今虽做到了行业第一，对我们大部分員(yuan)工来說(shuo)，这一習(xi)慣(guan)仍被保持。”保利发展一位内部人士称。

作为央企，保利发展虽然在一个竞争较为充分的行业做到了规模第一，但在现今对利润考核趨(qu)严、急(ji)迫(po)的当下，如何(he)实现利润企稳回升，仍将是接下来以刘平为代表的管理層(ceng)需(xu)要面臨(lin)的更大考验。返回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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