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wujinshichao，shuangkuaicijishengjinidewuqi，kuaisudezhongjiezhandou，yuxiaohuobanmenyiqizuduigengjiadelihaide；jinzhuangcaijueyouxixiazaikeyijiaoshangzijidehaoyouyiqi，renduodehuaduiyuwentidesikaocaihuigengjiadequanmian。zhaogubaobaodeqiju，rangbaobaokeyigenggaoxiaodeqichuang，binghebaobaohudong；年(nian)報(bao)風(feng)雲(yun) | 壓(ya)降(jiang)杠(gang)桿(gan)，暫(zan)緩(huan)拿(na)地(di)，中(zhong)駿(jun)集(ji)團(tuan)能(neng)否(fou)迎(ying)來(lai)“復(fu)蘇(su)”？

加(jia)大(da)推(tui)盤(pan)力(li)度(du)。

在(zai)中央(yang)政(zheng)治(zhi)局(ju)會(hui)議(yi)定(ding)調(tiao)後(hou)，“良(liang)性(xing)循(xun)環(huan)”無(wu)疑(yi)成(cheng)為(wei)2022年房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)政策(ce)不(bu)容(rong)忽(hu)視(shi)的(de)關(guan)鍵(jian)詞(ci)。這(zhe)壹(yi)年，行业重(zhong)新(xin)洗(xi)牌(pai)，房企(qi)分(fen)化(hua)日(ri)益(yi)明(ming)顯(xian)，“越(yue)来越多(duo)“強(qiang)者(zhe)恒(heng)强”的房企證(zheng)明，只(zhi)有(you)堅(jian)持(chi)長(chang)期(qi)主(zhu)義(yi)和(he)高(gao)質(zhi)量(liang)發(fa)展(zhan)道(dao)路(lu)的房企才(cai)能在市(shi)場(chang)競(jing)爭(zheng)中持續(xu)應(ying)對(dui)挑(tiao)戰(zhan)。

3月(yue)30日晚(wan)，中骏集团发布(bu)2022年业績(ji)报告(gao)。數(shu)據(ju)显示(shi)，去(qu)年全(quan)年集团實(shi)現(xian)營(ying)收(shou)267億(yi)元(yuan)，歸(gui)母(mu)凈(jing)利(li)潤(run)2454萬(wan)元。其(qi)中物(wu)业銷(xiao)售(shou)收入(ru)为247.4亿元，交(jiao)房面(mian)積(ji)为257万平(ping)方(fang)米(mi)。

自(zi)去年四(si)季(ji)度以(yi)来，行业融(rong)資(zi)环境(jing)持续改(gai)善(shan)，圍(wei)繞(rao)保(bao)交樓(lou)、防(fang)範(fan)化解(jie)风險(xian)等(deng)目(mu)標(biao)的利好(hao)政策密(mi)集出(chu)臺(tai)，從(cong)享(xiang)有发債(zhai)權(quan)利的企业陣(zhen)营中不難(nan)看(kan)出，只有重视信(xin)用(yong)價(jia)值(zhi)和築(zhu)牢(lao)安(an)全邊(bian)際(ji)的房企才能獲(huo)得(de)融资支(zhi)持。在此(ci)背(bei)景(jing)下(xia)，中骏集团坚持长期主义，在煉(lian)好资金(jin)平衡(heng)術(shu)的同(tong)時(shi)，還(hai)保持了(le)良好的信用記(ji)錄(lu)，去年全年累(lei)計(ji)实景呈(cheng)现房源(yuan)近(jin)5万套(tao)。

值得一提(ti)的是(shi)，中骏集团还具(ju)有較(jiao)强的償(chang)债能力，不僅(jin)2022年全年债務(wu)“零(ling)違(wei)約(yue)”，还於(yu)今(jin)年3月29日在公(gong)開(kai)市场上(shang)購(gou)回(hui)本(ben)金額(額)(e)2.07亿美(mei)元原(yuan)定于2023年4月到(dao)期的美元债。

隨(sui)著(zhe)支持房企融资系(xi)列(lie)舉(ju)措(cuo)逐(zhu)步(bu)落(luo)地，中骏集团也(ye)和不少(shao)國(guo)央企及(ji)部(bu)分優(you)质民(min)营房企一樣(yang)，成为首(shou)批(pi)政策受(shou)益者，率(lv)先(xian)享有融资暖(nuan)流(liu)。在业內(nei)看来，伴(ban)随房地产销售市场复苏，资金良好的房地产企业成长空(kong)間(jian)有望(wang)打(da)开，並(bing)成为引(yin)領(ling)行业复苏的“风向(xiang)标”。

土(tu)儲(chu)充(chong)足(zu)，步伐(fa)穩(wen)健(jian)迎复苏

過(guo)去一年，全国商(shang)品(pin)房销售额和销售面积創(chuang)下新低(di)，而(er)房地产行业也从追(zhui)求(qiu)高周(zhou)轉(zhuan)高增(zeng)长转向提质增效(xiao)。

2022年全年，中骏集团录得合(he)同销售金额约590.23亿元，其中包(bao)括(kuo)合营公司(si)及聯(lian)营公司的合同销售金額约人(ren)民幣(bi)123.77亿元；合同销售面积约491万平方米，其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约108万平方米；物业销售均(jun)价为每(mei)平方米12016元，收益约267.05亿元。

为了保持充足的流動(dong)性，去年中骏集团暂缓了拿地计劃(hua)。但(dan)据悉(xi)，截(jie)止(zhi)2022年12月31日，集团及其合联营公司擁(yong)有土地储備(bei)總(zong)規(gui)划建(jian)筑面积達(da)3387万平方米，仍(reng)可(ke)供(gong)未(wei)来2至(zhi)3年的开发需(xu)求。

中信证券(quan)指(zhi)出，2022年房企业绩普(pu)遍(bian)表(biao)现不佳(jia)，是2020年以来拿地昂(ang)貴(gui)、去化不佳的集中表现，但站(zhan)在新的起(qi)點(dian)，已(yi)經(jing)在2022年优化庫(ku)存(cun)結(jie)構(gou)的企业，利润表預(yu)计也会在2023年及以后有所(suo)改善。

在迎接(jie)房地产市场复苏的过程(cheng)中，中骏集团做(zuo)好万全準(zhun)备。从城(cheng)市分布来看，2022年中骏集团在杭(hang)州(zhou)、昆(kun)明及南(nan)京(jing)等二(er)線(xian)城市的合同销售表现最(zui)为突(tu)出，分別(bie)为111.27亿元、33.8亿元及27.88亿元，为集团于冰(bing)封(feng)市场中帶(dai)来不俗(su)的销售成绩。

此外(wai)，中骏集团在北(bei)京等一线城市及泉(quan)州等三(san)线城市的销售表现亦(yi)十(shi)分良好，去年合同销售额分别达到67.15亿元及46.69亿元，占(zhan)整(zheng)體(ti)合同销售金额分别约11.4%及7.9%。

根(gen)据年报，2022年，中骏集团連(lian)同其合营公司及联营公司共(gong)超(chao)过120個(ge)項(xiang)目處(chu)于在售狀(zhuang)態(tai)，分布在超过50个城市，主要(yao)集中在二线城市及高潛(qian)质三、四线城市核(he)心(xin)區(qu)域(yu)。其中多个位(wei)于一、二线城市的大盘在合同销售表现均取(qu)得驕(jiao)人的成绩，包括杭州的未来云城、北京的未来云城、上海(hai)的璟(璟)薈(hui)、合肥(fei)的璟峰(feng)裏(li)及福(fu)州璟悅(yue)。

克(ke)而瑞(rui)数据显示，今年2月整体市场延(yan)续稳步修(xiu)复行情(qing)，重点30城供应低位回升(sheng)，环比(bi)微(wei)增7%；成交則(ze)强勢(shi)反(fan)彈(dan)，同环比漲(zhang)幅(fu)均超4成，整体成交规模(mo)與(yu)去年12月基(ji)本持平，前(qian)2月累计成交已止跌(die)，市场回升苗(miao)頭(tou)初(chu)显。

展望后市，在市场企稳回升的过程中，伴随行业利好政策的釋(shi)放(fang)，2023年中骏集团加大推盘力度。据了解，1月13日中骏集团开啟(qi)“中骏新春(chun)抄(chao)底(di)季”活(huo)动，期间全国项目实现熱(re)销超2000套，累计销售金额超20亿，多项目紛(fen)纷占据所在城市销售排(pai)行榜(bang)前列，率先在这一輪(lun)市场竞争中占得先機(ji)。

圖(tu)註(zhu)：中骏廣(guang)场-中骏官(guan)網(wang)

中国銀(yin)河(he)证券研(yan)报稱(cheng)，目前房地产市场热度有所回升，房企分化邏(luo)輯(ji)加强，未来优质的资源將(jiang)不斷(duan)向头部房企聚(ju)集，建议关注“强信用、厚(hou)土储、优布局”的全国性布局房企和確(que)定性强的区域性房企。

持续降杠杆，信用良好穿(chuan)越周期

销售端(duan)能否持续保持正(zheng)向回饋(kui)，企业的信用资质是核心因(yin)素(su)。自2021年下半(ban)年以来，房企债务违约现象(xiang)不断攀(pan)升，得益于稳健的经营管(guan)理(li)和合理的债务结构，2022年中骏集团坚守(shou)“零违约”记录，年内累计偿还境内外公开债务近115亿元，進(jin)一步降杆杠。

值得注意(yi)的是，在年报发布的同时，中骏集团还对外公告称，截至3月29日，集团已在公开市场上购回本金额2.07亿美元2023年4月到期的5亿美元利率为7.25%的优先票(piao)据，相(xiang)當(dang)于原先发行本金总额的41.3%。据悉，目前中骏存续美元债，其中仅前述(shu)这筆(bi)债务将于年内屆(jie)滿(man)，未偿还余(yu)额为2.93亿美元。

截至2022年末(mo)，中骏集团总资产1939.63亿元，总負(fu)债1573.39亿元，总负债率81.12%，总借(jie)貸(dai)金额同比下降12%，现金流转正为46亿元。

2022年是房地产发展模式(shi)转型(xing)的关键節(jie)点，在这種(zhong)深(shen)刻(ke)调整中，中骏集团提前优化投(tou)资模式、持续进行組(zu)織(zhi)變(bian)革(ge)，同时陸(lu)续落实多项融资策略(lve)，以优化资本结构。

据了解，自2022年12月起，中骏集团陆续与多家(jia)商业银行簽(qian)署(shu)战略合作(zuo)協(xie)议，为集团提供綜(zong)合融资服(fu)务，累计获得各(ge)大银行授(shou)信金额逾(yu)人430亿元。2023年开年，中骏集团更(geng)是成功(gong)发行2023年度第(di)一期中期票据，成为今年首批获得中债增支持并成功发债的民营房企。

在行业普遍面臨(lin)流动性压力的背景下，中骏集团的这一举动有效提振(zhen)了市场对于民营房企的信心。今年全国兩(liang)会期间，住(zhu)房和城鄉(xiang)建設(she)部部长倪(ni)虹(hong)曾(zeng)表示，今年将用“抓(zhua)两头、带中间”的方法(fa)，以“精(jing)准拆(chai)弹”的方式化解房地产风险。其中一手(shou)是抓优质房企，一视同仁(ren)支持优质国有房企和优质民营房企，改善他(ta)們(men)的资产负债状況(kuang)，满足他们合理的融资需求。

图注：合肥中骏世(shi)界(jie)城-中骏官网

基于此，中骏集团表示，未来，随着国家房地产政策的优化调整，集团将致(zhi)力提升经营的安全边际，构建以现金流及经营品质为導(dao)向的商业模式，保持稳健的財(cai)务基礎(chu)。

据悉針(zhen)对集团2023年的工(gong)作重点，年初时中骏集团主席(xi)兼(jian)行政总裁(cai)黃(huang)朝(chao)陽(yang)曾指出，随着市场和经濟(ji)信心逐漸(jian)恢(hui)复，中骏在住宅(zhai)开发板(ban)塊(kuai)将聚焦(jiao)于“重建信心、重建信用”，以顛(dian)覆(fu)性思(si)維(wei)突破(po)困(kun)局，回归更有序(xu)的生(sheng)产经营。

具体来看，一是抓住市场企稳的关键期，营销充分下沈(chen)，与一线共謀(mou)，以城市公司为核心，围绕每一个具体项目，加强市场研判(pan)，共商经营对策，确保每个项目价值兌(dui)现；二是重建供应商信心，维護(hu)和开拓(tuo)相互(hu)信任(ren)、长期靠(kao)譜(pu)的合作夥(huo)伴，攜(xie)手攻(gong)克下階(jie)段(duan)運(yun)营工作的重重挑战；三是基于中骏集团过去一年坚守的寶(bao)贵商譽(yu)和信用，重建政府(fu)方、監(jian)管方和融资端对中骏的信心，擴(kuo)展融资机会。

一体两翼(yi)协同发展，推动行业发展转型

在持续保好基本盘和拓展融资渠(qu)道之(zhi)外，中骏集团积極(ji)投身(shen)城市建设，做好投资物业和长租(zu)业务。

2017年，中骏集团正式提出“一体两翼”战略，明确以地产开发为主体，以中骏世界城新零售购物中心和长租公寓(yu)为两翼的战略，开启了第二业务曲(qu)线。到2022年，集团“一体两翼”战略已经进入第六(liu)个年头。

随着行业逐步进入存量改造(zao)时代(dai)，为了迎合与城市共生的新发展理念(nian)，中骏集团于北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超級(ji)TOD综合体，如(ru)杭州中骏鼎(ding)湖(hu)未来云城、北京中骏金輝(hui)未来云城、福州中骏世界城、合肥中骏世界城等。过去一年，这些(xie)项目均取得了不錯(cuo)的市场反響(xiang)，成为中骏集团“一体两翼”战略差(cha)異(yi)化竞争的有力詮(quan)释。

截至2022年末，中骏集团连同其合营公司及联营公司共持有53个投资物业，总建筑面积约401万平方米（应占建筑面积约366万平方米），其中27个投资物业已开始(shi)营运。据悉，这些投资物业分布在北京、上海、廈(sha)門(men)，杭州及苏州等26个城市，业态涵(han)蓋(gai)购物中心、长租公寓、寫(xie)字(zi)楼、商业街(jie)及商鋪(pu)。

进入2023年，据悉目前中骏多个世界城项目都(dou)在有序推进和籌(chou)备之中，包括计划亮(liang)相的福州、上海西(xi)花(hua)橋(qiao)和汕(shan)头中骏世界城，中骏世界城于全国的布局版(ban)图进一步完(wan)善，经营性物业收入也有望逐步提升。

租賃(lin)业务方面，随着国家大力推进保租房筹集建设，中骏集团依(yi)托(tuo)多年布局与积累，整合并协同长租公寓领域优势资源，形(xing)成长租公寓基金管理的资管商业模式，战略拓展长租公寓业务，并聚焦一线及准一线城市，推进长租公寓的投资及开发。

图注：中骏官网

今年年初时，黄朝阳就(jiu)曾针对第二业务曲线提出，将以“区域聚焦、协同共生、数字賦(fu)能”为引领，强化世界城购物中心的共生运营模式，拓寬(kuan)城市消(xiao)費(fei)场景和社(she)交场景，为客(ke)戶(hu)创造更美好的生活；依托多年布局与品牌积累，加强长租公寓与世界级基金的合作，持续扩大平台的价值。

展望未来，黄朝阳表示：“中骏集团将繼(ji)续秉(bing)承(cheng)“一体两翼”的协同发展战略，以地产开发为主体，购物中心、长租公寓为两翼，聚焦核心城市及优势区域，深耕(geng)市场、客户及产品。另(ling)一方面，中骏集团将更專(zhuan)注客户需求、更加重视产品研发，务求进一步提升差异化竞争能力，以创造更大价值。”

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