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huodongbaoxianglefantian，nijiushituhao！jizhihuamian、xuankujineng，duanyoubanliuchangcaozuo，qinlishachangchangkuaishalu；youxiconggongyuan380wannianqiankaishi，dangdiyikeqiyuanzhishukaishi，manmandechuxianrenlei；zhekuanshaheleiyouxizhongyoubuyiyangshejifenggedewuzi，henyoukenenghenirujindewuzihenxiang。jiandandeyouxiguize，qingsongdezhijiancaozuo，gezhongbisaizhuangkuang。28只(zhi)公(gong)募(mu)REITs無(wu)壹(yi)正(zheng)收(shou)益(yi)！價(jia)值(zhi)何(he)時(shi)回(hui)歸(gui)？

來(lai)源(yuan)：券(quan)商(shang)中(zhong)國(guo)

公募REITs二(er)級(ji)市(shi)場(chang)仍(reng)在(zai)“跌(die)跌不(bu)休(xiu)”。

根(gen)據(ju)Wind，截(jie)至(zhi)7月(yue)4日(ri)收盤(pan)，今(jin)年(nian)以(yi)来28只公募REITs年內(nei)无一正收益，整(zheng)體(ti)平(ping)均(jun)跌幅(fu)達(da)13.29%，其(qi)中有(you)5只REITs跌幅超(chao)過(guo)20%，底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)分(fen)別(bie)来自(zi)产業(ye)園(yuan)、倉(cang)儲(chu)物(wu)流(liu)、高(gao)速(su)公路(lu)這(zhe)三(san)類(lei)。並(bing)且(qie)，在近(jin)60個(ge)交(jiao)易(yi)日内28只公募REITs總(zong)成(cheng)交額(e)达170.71億(yi)元(yuan)，但(dan)整体實(shi)現(xian)了(le)主(zhu)流凈(jing)流入(ru)。这意(yi)味(wei)著(zhe)，在基(ji)本(ben)面(mian)沒(mei)明(ming)顯(xian)變(bian)化(hua)情(qing)況(kuang)下(xia)，經(jing)过前(qian)期(qi)風(feng)險(xian)釋(shi)放(fang)後(hou)，公募REITs的(de)長(chang)期投(tou)资价值有望(wang)進(jin)一步(bu)凸(tu)显。

基金(jin)经理(li)認(ren)為(wei)，從(cong)国際(ji)经驗(yan)對(dui)比(bi)来看(kan)，国内公募REITs自首(shou)批(pi)項(xiang)目(mu)上(shang)市不到(dao)兩(liang)年就(jiu)已(yi)有了近千(qian)亿市值，發(fa)展(zhan)速度(du)并不慢(man)，但可(ke)以借(jie)鑒(jian)海(hai)外(wai)发展以下两點(dian)经验：

一是(shi)需(xu)要(yao)設(she)立(li)一些(xie)硬(ying)性(xing)量(liang)化指(zhi)標(biao)来保(bao)護(hu)REITs獨(du)立正常(chang)運(yun)營(ying)，以及(ji)保护中小(xiao)投资者(zhe)的利(li)益，避(bi)免(mian)利益沖(chong)突(tu)或(huo)利益輸(shu)送(song)，同(tong)时提(ti)高REITs在宏(hong)觀(guan)背(bei)景(jing)不確(que)定(ding)下的抗(kang)风险能(neng)力(li)。

二是海外80%以上的REITs投资者为機(ji)構(gou)投资者，30%为養(yang)老(lao)金、保险资金等(deng)长線(xian)资金。此(ci)外越(yue)来越多(duo)的个人(ren)與(yu)机构投资者采(cai)用(yong)指數(shu)化投资工(gong)具(ju)（如(ru)ETF）来配(pei)置(zhi)REITs，可以降(jiang)低(di)个股(gu)的投资风险以及提高市场流動(dong)性。

资金在下跌行(xing)情中加(jia)劇(ju)博(bo)弈(yi)

證(zheng)券时報(bao)·券商中国記(ji)者梳(shu)理发现，受(shou)年内大(da)幅度下跌拖(tuo)累(lei)，个别REITs前期的累計(ji)漲(zhang)幅被(bei)逐(zhu)步吞(tun)噬(shi)，甚(shen)至有产品(pin)上市以来的浮(fu)盈(ying)已变为虧(kui)損(sun)。比如，国金中国鐵(tie)建(jian)高速REIT今年以来累计跌幅为17.81%，包(bao)括(kuo)此在内該(gai)基金上市至今錄(lu)得(de)16%的跌幅。紅(hong)土(tu)創(chuang)新(xin)鹽(yan)田(tian)港(gang)仓储物流REIT今年以来累计跌幅达18.48%，使(shi)得上市至今的涨幅收窄(zhai)至11.24%。

其中，受公募REITs整体行情低迷(mi)影(ying)響(xiang)，年内上市的4只公募REITs表(biao)现同樣(yang)不佳(jia)。其中，6月30日上市交易的中金湖(hu)北(bei)科(ke)投光(guang)谷(gu)REIT，在上市首日就破(po)发，盘中最(zui)大跌幅超17%，最后收跌6.29%，报2.46元，成为今年以来首只上市當(dang)天(tian)破发的REITs产品。当日，中金湖北科投光谷REIT成交额达到1.56亿元，在当日市场成交额占(zhan)比34%；成交量占比也(ye)达到48%；換(huan)手(shou)率(lv)达到31%，位(wei)居(ju)REITs市场首位。

但实际上，资金在下跌行情中加剧博弈，中金湖北科投光谷REIT并非(fei)特(te)例(li)。Wind数据显示(shi)，截至7月4日的60个交易日内，28只公募REITs总成交额达170.71亿元，并在整体上实现了主流净流入3781.54萬(wan)元。其中，包括中信(xin)建投国家(jia)電(dian)投新能源REIT的6只产品的主力资金净流入均为千万元级别，但同时也有中金安(an)徽(hui)交控(kong)REIT等5只产品遭(zao)遇(yu)千万元级别的主力资金净流出(chu)。

另(ling)外从大宗(zong)交易角(jiao)度看，以2023年6月为例，滬(hu)深(shen)两市共(gong)有69筆(bi)公募REITs大宗交易，创年内新高。具体来看，6月大宗交易标的，主要集(ji)中在月内下跌較(jiao)多的产业园和(he)高速类标的，次(ci)数最多的是東(dong)吳(wu)蘇(su)园产业REIT，6月发生(sheng)过8笔大宗交易。此外，平安廣(guang)州(zhou)广河(he)REIT、建信中關(guan)村(cun)REIT、中金普(pu)洛(luo)斯(si)REIT、国金中国铁建REIT等产品的大宗交易次数均不低於(yu)5笔。

退(tui)租(zu)事(shi)件(jian)暴(bao)露(lu)出运营管(guan)理风险

談(tan)及今年以来公募REITs上述(shu)表现，基金经理认为影响因(yin)素(su)是多方(fang)面的。但在基本面没明显变化情况下，经过前期风险释放后，公募REITs的长期投资价值將(jiang)更(geng)加凸显。

華(hua)夏(xia)越秀(xiu)高速REIT的基金经理林(lin)偉(wei)鑫(xin)认为，雖(sui)然(ran)近期公募REITs遭遇了階(jie)段(duan)性下跌，市场表现受到底层资产的基本面情况、利率水(shui)平、貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)預(yu)期、投资者結(jie)构、流动性等多方因素影响，但隨(sui)着REITs市场的不斷(duan)发展、制(zhi)度的逐步完(wan)善(shan)、各(ge)类投资者和市场主体的引(yin)入，以及底层资产種(zhong)类和数量的增(zeng)加，REITs市场穩(wen)定性有望提升(sheng)。未(wei)来公募REITs市场在中国的发展還(hai)有很(hen)大的潛(qian)力和空(kong)間(jian)，可能會(hui)出现更多有益的变化和创新，有待(dai)政策、市场、監(jian)管等多方面協(xie)同推(tui)进。

根据中信建投国家电投新能源REIT基金经理孫(sun)营观察(cha)，公募REITs二级市场价格(ge)加速下跌分为四(si)个阶段：

首先(xian)是因为今年3月-4月，部(bu)分REITs项目2022年年报和2023年一季(ji)报披(pi)露的业績(ji)数据不及预期，引起(qi)了投资人第(di)一波(bo)的賣(mai)出；

其次在4月中旬(xun)，华夏中交发布(bu)解(jie)禁(jin)公告(gao)，过半(ban)数的基金份(fen)额予(yu)以解禁，市值近50亿元，加大了市场拋(pao)壓(ya)；

而(er)且，随着年内整体公募REITs板(ban)塊(kuai)表现不佳，部分机构觸(chu)发内部止(zhi)损线，被动平仓導(dao)致(zhi)的踩(cai)踏(ta)更加速了价格下跌；

最后，在整个板块下跌的趨(qu)勢(shi)下，首批擴(kuo)募的推出在吸(xi)金的同时，定价規(gui)則(ze)（发售(shou)价格不低于定价基準(zhun)日前20个交易日基金交易均价的90%）也促(cu)使部分參(can)与扩募的投资者产生了换仓拉(la)低持(chi)仓成本的想(xiang)法(fa)，帶(dai)来了第四輪(lun)的价格下探(tan)。

但孙营认为，公募REITs二级市场价格加速下跌体现了价格圍(wei)繞(rao)价值上下波动，价格終(zhong)将向(xiang)价值中樞(shu)回归，建議(yi)投资者們(men)正視(shi)价值回归的过程(cheng)，不要恐(kong)慌(huang)，理性对待。

就消(xiao)息(xi)面而言(yan)，今年以来“哲(zhe)庫(ku)科技(ji)”从張(zhang)潤(run)大廈(sha)退租事件波及，华安张江(jiang)产业园REIT一度下跌；受西(xi)門(men)子(zi)事件影响，中信建投国家电投新能源 REIT也出现短(duan)期下跌；同时，由(you)于国内部分产业园區(qu)行业面臨(lin)较大的退租压力，都(dou)讓(rang)相(xiang)关的REITs产品二级市场出现波动。

林伟鑫直(zhi)言，哲库科技退租事件暴露出了基礎(chu)设施(shi)项目运营管理风险，对产业园区项目来說(shuo)，重(zhong)要大租戶(hu)退租短期内或对项目经营效(xiao)益产生了一定影响,并进一步引发二级市场波动。这类基础设施项目的运营管理，需要在产品发行前需进行充(chong)分的盡(jin)職(zhi)調(tiao)查(zha)，重点关註(zhu)基础设施项目所(suo)處(chu)行业、所在地(di)域(yu)、现金流来源、重要现金流提供(gong)方情况等，并结合(he)项目实际进行詳(xiang)細(xi)核(he)查。

一些过激(ji)行为会加大经营风险

展望国内公募REITs发展前景时，基金经理不約(yue)而同地提到了“国际经验”。

博时招(zhao)商蛇(she)口(kou)产业园REIT基金经理劉(liu)玄(xuan)认为，REITs試(shi)点三年来，基础设施公募REITs资产类型(xing)稳步拓(tuo)展，基础制度加快(kuai)建立，监管框(kuang)架(jia)基本构建，市场运行总体平稳，底层资产覆(fu)蓋(gai)了产业园、高速公路、仓储物流、光伏(fu)、保障(zhang)房(fang)等多种类型底层资产。“对比国际而言，我(wo)国公募REITs发展速度并不慢，自首批项目上市不到两年，就已有了接(jie)近千亿的市值。”

鵬(peng)华基金国际业務(wu)部基金经理朱(zhu)慶(qing)恒(heng)，是鹏华美(mei)国房地产证券投资基金的基金经理。该基金发行于2011年11月，主投于美国上市的REITs，是中国公募基金首只投资海外REITs的产品。朱庆恒说到，自上世(shi)紀(ji)60年代(dai)在美国誕(dan)生以来，REITs在过去(qu)60年发展迅(xun)猛(meng)。在海外发达经濟(ji)体中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。比如，截至2023年1月底美国公募REITs市场规模(mo)约1.3万亿美元，约占GDP规模5%。“海外RETIs推出初(chu)期，是为了鼓(gu)勵(li)社(she)会资本参与重资产、回报周(zhou)期长的不动产投资；而后配合较友(you)好(hao)的稅(shui)優(you)政策支(zhi)持以及引入了以养老金为代表的长线资本；在多种因素共同作(zuo)用下，REITs市场得以迅速发展。“

朱庆恒具体说到，在2008年、2009年美国次貸(dai)危(wei)机中，个别REITs因经营問(wen)題(ti)破产，給(gei)投资者带来非常大的损失(shi)。“虽然海外市场很成熟(shu)，但如果(guo)任(ren)由市场去做(zuo)主导的話(hua)，因为某(mou)些利益的驅(qu)动，REITs管理者可能会采取(qu)一些过激的发展政策，加大经营风险。”

”REITs发展过程中有一些值得思(si)考(kao)，特别是在某些方向或指标，如REITs的杠(gang)桿(gan)比例、公司(si)治(zhi)理结构、还有REITs持有人的集中度等，需要设立一些硬性量化指标来保护REITs独立正常运营，以及保护中小投资者的利益，避免利益冲突或利益输送，同时提高REITs在宏观背景不确定下的抗风险能力。“朱庆恒说。

可考慮(lv)采用指数投资工具配置REITs

基于上述分析(xi)对比，朱庆恒认为，现在国内REITs市场规模大约1000亿元，但预计未来发展空间很大。”海外REITs市场用了60年发展到1.3万亿元，未来中国REITs市场会奔(ben)着1万亿元的‘小目标’去发展。”

从资产端(duan)看，朱庆恒表示REITs未来成长空间预判(pan)可观察以下四方面：

一要看经济体量，海外大经济体的REITs规模也很大，包括美国、日本、歐(ou)洲(zhou)等，其REITs规模跟(gen)它(ta)们的经济体量成正比。舉(ju)例来说，美国REITs和日本REITs的总上市规模均相当于其GDP的3%-5%左(zuo)右(you)。按(an)此邏(luo)輯(ji)，目前我国GDP约100万亿，如果REITs规模达到GDP的1%，未来也是1万亿以上的规模。

二是从物业的特性来看，REITs是机构投资者持有的物业，要求(qiu)规模足(zu)夠(gou)大，收益足够稳定，有运营歷(li)史(shi)，有稳定的现金流，有稀(xi)缺(que)性，并且是核心(xin)资产。

三是REITs的未来发展与国家的发展政策相輔(fu)相成，例如清(qing)潔(jie)能源，消費(fei)，新基建，数据经济等方向。

四是整个投资思路需要调整，REITs持有物业的价值体系(xi)需要重新衡(heng)量。

从资金端来看，朱庆恒表示，长线资金或者机构资金将成为REITs主流的投资者。海外的经验是，80%以上的REITs投资者为机构投资者，30%为养老金、保险资金等长线资金。此外，海外越来越多的个人与机构投资者采用指数化投资工具（如ETF）来配置REITs，可以降低个股的投资风险以及提高市场流动性。“我们希(xi)望可以借鉴海外的投资经验，让我们少(shao)走(zou)一些彎(wan)路，让国内基础设施公募REITs朝(chao)着一个健(jian)康(kang)可持續(xu)的市场方向发展。”

林伟鑫则认为，我国基础设施体系规模龐(pang)大且具備(bei)大量优質(zhi)资产，公募REITs的推出有望为基础设施領(ling)域的投融(rong)资渠(qu)道(dao)持续注入活(huo)水。目前已上市的公募REITs产品底层资产涵(han)盖了高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租賃(lin)住(zhu)房、生態(tai)環(huan)保、能源基础设施，仍有許(xu)多类型的基础资产尚(shang)无发行案(an)例，未来有望进一步推进并形(xing)成示範(fan)效應(ying)。

“此外，随着《国家发展改(gai)革(ge)委(wei)关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托(tuo)基金（REITs）项目申(shen)报推薦(jian)工作的通(tong)知(zhi)》的出臺(tai)，未来消费基础设施领域（包括百(bai)货商场、購(gou)物中心、農(nong)貿(mao)市场等）有望成为重要的增量市场，对于拉动内需、扩大消费、服(fu)务实体经济具有重要意義(yi)。”林伟鑫说。

責(ze)編(bian)：葉(ye)舒(shu)筠(jun)

校(xiao)对：王(wang)錦(jin)程

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