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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>伍(wu)戈(ge)：地(di)產(chan)，初(chu)芽(ya)

伍戈系(xi)長(chang)江(jiang)證(zheng)券(quan)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)、中(zhong)國(guo)首席经济学家論(lun)壇(tan)理(li)事(shi)

核(he)心(xin)觀(guan)點(dian)：

1. 物(wu)換(huan)星(xing)移(yi)。不(bu)變(bian)的(de)，经济的重(zhong)要(yao)內(nei)生(sheng)動(dong)力(li)仍(reng)有(you)地产。節(jie)後(hou)我(wo)国地产呈(cheng)現(xian)反(fan)彈(dan)趨(qu)勢(shi)，但(dan)邁(mai)入(ru)“金(jin)三(san)銀(yin)四(si)”傳(chuan)統(tong)旺(wang)季(ji)，高(gao)頻(pin)數(shu)據(ju)似(si)又(you)现疲(pi)態(tai)。疫(yi)后地产的復(fu)蘇(su)动能(neng)是(shi)否(fou)可(ke)以(yi)持(chi)續(xu)？阻(zu)力來(lai)自(zi)何(he)方(fang)？政(zheng)策(ce)是否還(hai)將(jiang)發(fa)力？撲(pu)朔(shuo)迷(mi)離(li)，卻(que)将在(zai)很(hen)大(da)程(cheng)度(du)上(shang)決(jue)定(ding)著(zhu)(zhe)疫后经济前(qian)景(jing)。

2. 国別(bie)经驗(yan)来看(kan)，疫后地产修(xiu)复的時(shi)間(jian)跨(kua)度往(wang)往較(jiao)长，平(ping)均(jun)需(xu)要三個(ge)季度才(cai)能彌(mi)合(he)與(yu)疫前的缺(que)口(kou)。其(qi)中，疫情(qing)期(qi)间積(ji)壓(ya)的婚(hun)育(yu)需求(qiu)釋(shi)放(fang)，也(ye)是疫后商(shang)品(pin)房(fang)剛(gang)需的重要支(zhi)撐(cheng)。盡(jin)管(guan)全(quan)球(qiu)婚姻(yin)登(deng)記(ji)数长期呈趋势下(xia)行(xing)，但近(jin)来较疫情时期已(yi)有明(ming)顯(xian)反弹。我国或(huo)也不例(li)外(wai)。

3. 经济似乎(hu)是有记憶(yi)的。對(dui)比(bi)疫后諸(zhu)多(duo)经济體(ti)，我們(men)发现前期居(ju)民(min)資(zi)产負(fu)債(zhai)表(biao)的受(shou)損(sun)，會(hui)对地产修复的斜(xie)率(lv)产生显著的负向(xiang)影(ying)響(xiang)。此(ci)外，房價(jia)見(jian)底(di)后，無(wu)论是總(zong)量(liang)利(li)率、还是因(yin)城(cheng)施(shi)策等(deng)政策空(kong)间都(dou)会有限(xian)，尤(you)其是當(dang)壹(yi)線(xian)城市(shi)甚(shen)至(zhi)全国商品房庫(ku)存(cun)整(zheng)体偏(pian)低(di)的时期。

4. 展(zhan)望(wang)未(wei)来，前期积压的刚需仍在释放，地产修复歷(li)程尚(shang)未結(jie)束(shu)。鑒(jian)於(yu)居民资产负债表受损，以及(ji)政策最(zui)寬(kuan)松(song)时已過(guo)，地产實(shi)際(ji)回(hui)升(sheng)幅(fu)度溫(wen)和(he)。低基(ji)数下3月(yue)有望实现銷(xiao)售(shou)同(tong)比轉(zhuan)正(zheng)。保(bao)交(jiao)樓(lou)支撑建(jian)安(an)投(tou)资，但拿(na)地擴(kuo)張(zhang)尚待(dai)时日(ri)，房地产投资全年(nian)或修复至零(ling)增(zeng)速(su)。

正文(wen)：

疫情较預(yu)期更(geng)快(kuai)退(tui)潮(chao)，自然(ran)為(wei)今(jin)年经济修复爭(zheng)取(qu)了(le)更多时间。物换星移，节后我国地产開(kai)啟(qi)反弹。但迈入“金三银四”的传统旺季，高频数据似又现疲态。疫后地产的复苏可否持续？阻力来自何方？政策是否还将发力？扑朔迷离，却将在很大程度上决定着疫后经济前景。

一、修复将持续多久(jiu)？

国别经验来看，疫后地产修复的时间跨度较长，平均需要三个季度才能弥合与疫前的缺口。其中，疫情期间积压的婚育需求释放，也是疫后商品房刚需的重要支撑。尽管全球婚姻登记数长期普(pu)遍(bian)趋势下行，但防(fang)疫優(you)化(hua)后則(ze)有所(suo)反弹。历史(shi)显示(shi)，我国婚姻登记数增速与商品房销售面(mian)积走(zou)势大体同步(bu)。积压三年的婚育需求释放，将有利于支撑今年地产销售。

二(er)、修复的阻力在哪(na)兒(er)？

对比疫后诸多国家，我们发现，前期居民资产负债表的受损，会对地产修复的斜率产生显著的负向拖(tuo)累(lei)。剔(ti)除(chu)利率的影响，居民资产负债表受损国家的地产修复強(qiang)度，显著弱(ruo)于沒(mei)有受损的国家。我国居民资产负债表修复緩(huan)慢(man)，将对今年地产修复形(xing)成(cheng)拖累。

三、政策还会加(jia)力嗎(ma)？

政策强調(tiao)支持住(zhu)房需求，但“房住不炒(chao)”是不变底线。历史可见，房价见底后，无论是总量利率、还是因城施策等空间都会有限，尤其是当一线城市甚至全国商品房库存整体偏低的时期。值(zhi)得(de)一提(ti)的是，目(mu)前房价企(qi)穩(wen)已现端(duan)倪(ni)，2月70城新(xin)房、二手(shou)房自2021年8月以来首次(ci)同时環(huan)比上漲(zhang)，且(qie)上涨城市数首次超(chao)越(yue)下跌(die)数，一线城市二手房掛(gua)牌(pai)价更創(chuang)历史同期新高。

四、基本(ben)结论

一是疫后经济的重要内生动力仍有地产。国别经验看，地产修复的时间往往较长，平均需要三个季度才能弥合与疫前的缺口。其中，积压的婚育需求释放，也是商品房刚需的重要支撑。尽管全球婚姻登记数长期趋势下行，但近来已有明显反弹。我国或也不例外。

二是经济似乎是有记忆的。对比疫后诸多经济体，我们发现前期居民资产负债表的受损，会对地产修复的斜率产生显著的负向影响。此外，房价见底后，无论是总量利率、还是因城施策等政策空间都会有限，尤其是当一线城市甚至全国商品房库存整体偏低的时期。

三是展望未来，前期积压的刚需仍在释放，地产修复历程未结束。鉴于居民资产负债表受损，以及政策最宽松时已过，地产实际回升幅度温和。低基数下3月有望实现销售同比转正。保交楼支撑建安投资，但拿地扩张尚待时日，房地产投资全年或修复至零增速。

【作(zuo)者(zhe)】

伍戈：博(bo)士(shi)，长江证券首席经济学家。曾(zeng)长期供(gong)職(zhi)央(yang)行貨(huo)幣(bi)政策部(bu)門(men)，並(bing)在国际货币基金組(zu)織(zhi)擔(dan)任(ren)经济学家。孫(sun)冶(ye)方经济科(ke)学獎(jiang)獲(huo)得者，获浦(pu)山(shan)政策研(yan)究(jiu)奖，遠(yuan)见杯(bei)经济预測(ce)冠(guan)軍(jun)。著有货币经济“四部曲(qu)”。

曹(cao)海(hai)巍(wei)、俞(yu)濤(tao)、高童(tong)：长江证券研究員(yuan)。

张哲(zhe)源(yuan)、嶽(yue)柯(ke)伶(ling)、劉(liu)宏(hong)彥(yan)：实習(xi)研究员。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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