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wanjiakeyisuishilaizhakanchezibaoyangzhuangtai，zhangwohaojindu，feichangfangbianlaicaozuo。youxuyaodedounengzaizheliqingsongzhaodaole。ziyouzuduimeiyoushufu，jiejiaogedidexiaohuobanmen，hezuoqilaizhandoushifangdazhao。kongzhongzhanjiaduizhanlushangzhuangjiayikuanduogongnengdejianceruanjian。juejiadefangzhenjishucaozuotiyan，rangniyouruzhenshitigancaozuo;160億(yi)境(jing)內(nei)債(zhai)成(cheng)功(gong)展(zhan)期(qi)，孫(sun)宏(hong)斌(bin)“賣(mai)雪(xue)”所(suo)得(de)35.8亿怎(zen)麽(me)花(hua)？

孙宏斌在(zai)深(shen)圳(zhen)的(de)“冰(bing)雪奇(qi)緣(yuan)”能(neng)否(fou)得以(yi)延(yan)續(xu)？

作(zuo)者(zhe) | 盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

來(lai)源(yuan) | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

時(shi)隔(ge)8個(ge)月(yue)，融(rong)創(chuang)華(hua)發(fa)·深圳冰雪文(wen)旅(lv)城(cheng)項(xiang)目(mu)的股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓(rang)終(zhong)於(yu)塵(chen)埃(ai)落(luo)定(ding)。

1月3日(ri)，融创中(zhong)國(guo)(1918.HK)公(gong)告(gao)稱(cheng)，間(jian)接(jie)全(quan)資(zi)附(fu)屬(shu)公司(si)深圳融创文旅擬(ni)出(chu)售(shou)持(chi)有(you)的深圳融华置(zhi)地(di)投(tou)资有限(xian)公司（簡(jian)称：融华置地）51%股权及(ji)债权予(yu)华发股份(fen)旗(qi)下(xia)珠(zhu)海(hai)华发，總(zong)代(dai)價(jia)約(yue)為(wei)35.8亿元(yuan)。

據(ju)了(le)解(jie)，融华置地的主(zhu)要(yao)资產(chan)正(zheng)是(shi)融创华发·深圳冰雪文旅城项目。在此(ci)之(zhi)前(qian)，深圳融创文旅及珠海华发分(fen)別(bie)持有融华置地51%及49%的权益(yi)。

来源：融创中国公告

收(shou)購(gou)完(wan)成後(hou)，珠海华发將(jiang)持有融华置地100%股权，並(bing)應(ying)向(xiang)目標(biao)公司提(ti)供(gong)股東(dong)借(jie)款(kuan)以足(zu)額(e)向政(zheng)府(fu)相(xiang)關(guan)部(bu)門(men)繳(jiao)納(na)目标地塊(kuai)的剩(sheng)余(yu)地价款63.55亿元。

据融创中国表(biao)示(shi)，所得款项将用(yong)于償(chang)還(hai)當(dang)时为獲(huo)取(qu)目标项目而(er)获得的约20.94亿元的融资，并解除(chu)就(jiu)該(gai)融资而提供的擔(dan)保(bao)，從(cong)而降(jiang)低(di)負(fu)债規(gui)模(mo)、減(jian)少(shao)债務(wu)壓(ya)力(li)。

值(zhi)得壹(yi)提的是，早(zao)在2022年(nian)5月，曾(zeng)有媒(mei)體(ti)報(bao)道(dao)，融创中国正在和(he)幾(ji)名(ming)潛(qian)在買(mai)家(jia)洽(qia)談(tan)出售融创华发·深圳冰雪文旅城项目51%股权的事(shi)项。

如(ru)今(jin)，该项目股权出售终于尘埃落定，只(zhi)不(bu)過(guo)接盤(pan)方(fang)由(you)当时所傳(chuan)的深圳地鐵(tie)集(ji)團(tuan)變(bian)成了华发股份。

而在此之前，华发股份曾向融创中国伸(shen)出过援(yuan)手(shou)。2022年1月，华发股份收购昆(kun)明(ming)融创文旅城二(er)期40%股权，交(jiao)易(yi)价格(ge)14亿元。股权变更(geng)后，融创中国不再(zai)持有股权，但(dan)依(yi)然(ran)操(cao)盘项目，這(zhe)一點(dian)和本(ben)次(ci)出售相同(tong)。

本次股权出售后，雙(shuang)方将設(she)立(li)合(he)资公司，负責(ze)目标地块的開(kai)发建(jian)设、銷(xiao)售，以及冰雪项目、酒(jiu)店(dian)项目的運(yun)營(ying)管(guan)理(li)。另(ling)外(wai)，2025年11月23日前，深圳融创文旅有权選(xuan)擇(ze)回(hui)购上(shang)述(shu)51%股权及债权。

IPG中国首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家柏(bai)文喜(xi)表示，可(ke)以增(zeng)加(jia)华发股份的土(tu)地儲(chu)備(bei)，提升(sheng)其(qi)可持续发展能力的同时降低投资風(feng)險(xian)。對(dui)于融创中国而言(yan)，有利(li)于推(tui)動(dong)自(zi)身(shen)流(liu)动性(xing)的恢(hui)復(fu)，促(cu)進(jin)融华置地旗下项目的复工(gong)续建和减少对项目的后续投入(ru)压力。

融创的深圳“冰雪奇缘”能否延续？

2021年11月，融华置地以底(di)价127.1亿元拍(pai)得位(wei)于沙(sha)井(jing)街(jie)道的A301-0575宗(zong)地，标志著(zhe)融创中国攜(xie)冰雪文旅项目正式(shi)进駐(zhu)深圳。

资料(liao)顯(xian)示，融华置地成立于2021年11月，註(zhu)冊(ce)资本高(gao)達(da)70亿元，经营範(fan)圍(wei)涉(she)及旅遊(you)業(ye)、文化(hua)业、影(ying)視(shi)业、商(shang)业海洋(yang)館(guan)、水(shui)族(zu)馆、动物(wu)園(yuan)、游樂(le)园项目投资等(deng)业务。

来源：天(tian)眼(yan)查(zha)

2020年11月6日，珠海华发與(yu)深圳融创文旅簽(qian)訂(ding)《深圳市寶(bao)安(an)區(qu)冰雪文旅 地块项目合作开发協(xie)議(yi)》等相关协议，约定共(gong)同合作开发深圳市宝安区沙井街道地块。

2021年3月，该地块正式被(bei)命(ming)名为融创华发·深圳冰雪文旅城项目，并开始(shi)动工，总投资182.9亿元，計(ji)劃(hua)到(dao)2026年12月完工。

按(an)照(zhao)规划，该项目包(bao)含(han)住(zhu)宅(zhai)、冰雪世(shi)界(jie)、商业、酒店及辦(ban)公樓(lou)等多(duo)元化业態(tai)，项目总占(zhan)地面(mian)積(ji)43.68萬(wan)平(ping)方米(mi)，计容(rong)积率(lv)建築(zhu)面积131.07万平方米。

之后，融创华发·深圳冰雪文旅城项目在2021、2022連(lian)续兩(liang)年入选深发改(gai)重(zhong)大(da)项目。为推动项目盡(jin)快(kuai)盘活(huo)，深圳市政府甚(shen)至(zhi)主动协調(tiao)多方牽(qian)線(xian)，对解決(jue)项目目前的困(kun)難(nan)展开磋(cuo)商谈判(pan)。

来源：深圳冰雪文旅城官(guan)微(wei)

为保障(zhang)项目后续开发、销售、运营等工作順(shun)利推进，珠海华发收购融华置地51%股权及其债权。收购完成后，持有融华置地100%股权。

本次出让宗地项目建成后，10万平方米游乐设施(shi)限整(zheng)体转让，4.9万平方米配(pei)套(tao)酒店限整体转让；全部商业共计9.97万平方米、办公共计74.25万平方米可分割(ge)销售。

另外，公告还透(tou)露(lu)，融创华发·深圳冰雪文旅城預(yu)计在2025年11月运营开业，同时将結(jie)合项目實(shi)際(ji)情(qing)況(kuang)及投资运营计划穩(wen)步(bu)推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发建设进度(du)。

华发股份对该项目未(wei)来前景(jing)充(chong)滿(man)信(xin)心(xin)，公告显示，冰雪文旅在我(wo)国南(nan)方地区是稀(xi)缺(que)资源。本项目发展潜力大，市場(chang)期望(wang)高，有望被打(da)造(zao)成为“灣(wan)区極(ji)地，世界冰城”的深圳休(xiu)閑(xian)度假(jia)旅游新(xin)名片(pian)。

实际上，融创中国并未完全退(tui)出。股权出让后，融创的品(pin)牌(pai)依然會(hui)被保留(liu)，双方将设立合资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售，冰雪项目及酒店项目的运营管理服(fu)务。

在业内人(ren)士(shi)看(kan)来，未来3年内，融创将项目股权转让給(gei)华发，不僅(jin)能降低整体负债规模、减少资金(jin)压力，还能繼(ji)续发揮(hui)在冰雪产业中的建设、运营管理優(you)勢(shi)。

孙宏斌謀(mou)划“熱(re)雪”上市至今未果(guo)

2019年，融创中国收购哈(ha)爾(er)濱(bin)万达文旅城，正式入局(ju)冰雪产业。冰雪中心原(yuan)为融创文旅的一个部门，而后壯(zhuang)大为融创冰雪，成为融创文旅的一个业务板(ban)块。

在北(bei)京(jing)冬(dong)奧(ao)会前夕(xi)，孙宏斌在微信朋(peng)友(you)圈(quan)发了一組(zu)九(jiu)宮(gong)格圖(tu)片，并配上文字(zi)：“2021霸(ba)屏(ping)央(yang)视，做(zuo)冰雪融创会持续努(nu)力。”

2022年2月底，融创冰雪旗下的“热雪奇跡(ji)体育(yu)”召(zhao)开品牌发布(bu)会，将自身定位为培(pei)養(yang)滑(hua)雪人才(cai)的滑雪訓(xun)練(lian)中心，在全国布局17个校(xiao)区，覆(fu)蓋(gai)室(shi)内外滑雪场地。

两个月后，2022年4月，融创文旅旗下融创雪世界正式更名为“热雪奇迹”，相关业务品牌也(ye)将隨(sui)之完成煥(huan)新。

来源：愛(ai)企(qi)查

随后，据“乐居(ju)財(cai)经”报道，融创冰雪正在积极籌(chou)备上市，上市主体为热雪奇迹（四(si)川(chuan)）体育发展有限公司（简称：热雪奇迹），其背(bei)后全资股东为雪悅(yue)（香(xiang)港(gang)）投资有限公司。

热雪奇迹成立于2021年底，注册资本1000万美(mei)元，法(fa)人为融创文旅集团总裁(cai)路(lu)鵬(peng)，曾用名热雪奇迹（海南）文化旅游运营管理有限公司，于3月31日更名。

爱企查显示，热雪奇迹对外投资公司只有热雪奇迹（四川）旅游发展有限公司；间接持股企业有20家，其中，18家为热雪奇迹100%全资持股，仅2家为合资企业。

值得一提的是，这些(xie)公司几乎(hu)都(dou)是注册于2021下半(ban)年至2022上半年。不过，截(jie)至目前，关于融创冰雪上市再無(wu)下文。融创中国方面也表示，融创冰雪上市目前沒(mei)有消(xiao)息(xi)，以公告为準(zhun)。

来源：罐(guan)頭(tou)图庫(ku)

整体来看，融创文旅目前对外投资9家企业，均(jun)布局在廣(guang)东省(sheng)，多涉及租(zu)賃(lin)和商务服务业，諸(zhu)如，深圳创爍(shuo)投资有限公司、深圳融燁(ye)投资有限公司、深圳融创实业投资有限公司。

除此之外，融创文旅控(kong)制(zhi)企业多达113家，含有“冰雪”字樣(yang)有两家企业，分别为青(qing)島(dao)融创冰雪体育文化发展有限公司、哈尔滨融创冰雪文化体育发展有限公司。

值得注意(yi)的是，两家企业同属哈尔滨銘(ming)晟(sheng)商业管理有限公司旗下。除此之外，广州(zhou)融创雪世界的运营管理方“广州铭晟文化旅游管理有限公司”也属于铭晟商管。

对于分拆(chai)融创冰雪上市，柏文喜分析(xi)称，融创希(xi)望通(tong)过分拆融创冰雪上市来打造另一个可以与融创中国本身相互(hu)呼(hu)应的资本平臺(tai)，无論(lun)对于优化与提升融创整体的流动性还是市值都是十(shi)分利好(hao)的，尤(you)其在当下融创遭(zao)遇(yu)流动性危(wei)機(ji)并在努力自救(jiu)的情况下更是如此。

160亿境内债成功展期，融创仍(reng)在路上

在剛(gang)刚过去(qu)的2022年，对于融创中国和孙宏斌而言并不容易，他(ta)們(men)持续承(cheng)受(shou)着房(fang)地产行(xing)业遇冷(leng)、债务压力帶(dai)来的挑(tiao)戰(zhan)。

在2021年年报中，孙宏斌表示，公司爭(zheng)取在2023年回歸(gui)良(liang)性、健(jian)康(kang)发展軌(gui)道，并代表董(dong)事会向股东、债权人、客(ke)戶(hu)、合作方等相关各(ge)方表达誠(cheng)摯(zhi)歉(qian)意。

进入2023年，融创中国传出利好消息。1月3日，融创中国对外表示，总计160亿元的境内债券(quan)整体展期方案(an)获债券持有人会议表决通过。展期方案通过后，将有效(xiao)緩(huan)解融创未来3至4年的流动性压力。

2022年12月以来，融创中国积极主动与投资人溝(gou)通境内债券整体展期方案，目前已(yi)经按照债券持有人会议规則(ze)全部达成整体展期。此次境内债券整体展期共涉及10筆(bi)存(cun)续的公司债券及供应鏈(lian)ABS，加权平均展期期限3.51年。

58安居客房产研(yan)究(jiu)院(yuan)分院院長(chang)張(zhang)波(bo)亦(yi)表示，融创可以顺利实現(xian)展期，尤其能获得融资，是难能可貴(gui)的，也预示着头部房企出险概(gai)率大大下降，行业稳定性进一步得到強(qiang)化。

来源：罐头图库

此前，融创中国还于2022年12月9日公布了境外债重组初(chu)步框(kuang)架(jia)，将30亿美元至40亿美元及若(ruo)幹(gan)股东借款进行“债转股”，剩余债务兌(dui)換(huan)为新的美元票(piao)据，期限为自重组生(sheng)效之日起(qi)的2-8年。

据了解，截至2022年6月底，融创中国境外有息负债金额约为110亿美元，其中约37亿美元（约占境外债务总额的34%）的原始到期日为2022年底前。

融创中国预计，在未来7年的物业开发板块，公司连同其合营及聯(lian)营公司的开发项目预期产生现金流总额约3200亿元，预计其中约20%可用于公司境外实体偿债。这意味(wei)着，在未来7年内，融创中国将始终走(zou)在化债的路上。

实际上，从去年11月开始，金融監(jian)管部门密(mi)集出台針(zhen)对房地产行业的支(zhi)持政策(ce)，央行、銀(yin)保监会出台“金融16條(tiao)”，證(zheng)监会出台资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策措(cuo)施，信貸(dai)、债券、股权政策“三(san)箭(jian)齊(qi)发”，房企融资環(huan)境逐(zhu)步改善(shan)。

来源：罐头图库

去年12月召开的中央经济工作会议指(zhi)出，要確(que)保房地产市场平稳发展，紮(zha)实做好保交楼、保民(min)生、保稳定各项工作，进一步稳定了市场预期。

如今，包括(kuo)融创中国在内的部分房企境内公司债券整体展期成功，正是当前政策背景下，各市场參(can)与主体对房地产平稳健康发展信心的体现。

同策研究院资深分析師(shi)肖(xiao)雲(yun)祥(xiang)分析称，融创境内债券获得整体展期向行业透露出了积极信號(hao)，有利于行业信心的重塑(su)，也从側(ce)面体现了在2022年12月监管層(ceng)公布一系(xi)列(lie)优化房企融资端(duan)措施的效果正在逐漸(jian)显现。

面对未来的化债之路，孙宏斌表示，本集团将再接再厲(li)、全力以赴(fu)，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

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