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近日(ri)，壹(yi)份(fen)《昆明城(cheng)投(tou)專(zhuan)家(jia)會(hui)议紀(ji)要(yao)》將(jiang)雲(yun)南(nan)昆明推(tui)上(shang)了(le)輿(yu)論(lun)風(feng)口(kou)。

該(gai)網(wang)傳(chuan)文(wen)件(jian)提(ti)及(ji)昆明部(bu)分(fen)城投到(dao)期(qi)債(zhai)務(wu)兌(dui)付(fu)困(kun)難(nan)，雖(sui)然(ran)當(dang)地國(guo)資(zi)委(wei)其(qi)後(hou)發(fa)布(bu)“嚴(yan)正(zheng)聲(sheng)明”，将其指(zhi)為(wei)不(bu)實(shi)信(xin)息(xi)，並(bing)采(cai)取(qu)法(fa)律(lv)手(shou)段(duan)維(wei)權(quan)。

但(dan)關(guan)於(yu)昆明的討(tao)论并沒(mei)有(you)停(ting)下(xia)來(lai)。

其中引(yin)发最(zui)多(duo)关註(zhu)的，是(shi)昆明土地市(shi)場(chang)疲(pi)軟(ruan)、城投债务率(lv)偏(pian)高(gao)，這(zhe)背(bei)后，近年当地樓(lou)市下行(xing)成(cheng)主(zhu)因(yin)。

時(shi)代(dai)周(zhou)報(bao)記(ji)者(zhe)整(zheng)理(li)发現(xian)，2016年到2020年的五(wu)年間(jian)，昆明住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)均(jun)价从8千多元(yuan)/平(ping)米(mi)漲(zhang)至1.5萬(wan)元/平米，幾(ji)乎(hu)翻番。同(tong)时期，全(quan)国住宅均价涨幅(fu)不到四(si)成。

轉(zhuan)折(zhe)在2021年，当年昆明住宅成交均价較(jiao)2020年下跌(die)了31元，虽然幅度(du)较小(xiao)，但比(bi)上年少(shao)賣(mai)了近兩(liang)万套(tao)。而(er)同一时期，全国住宅均价則(ze)上涨4.17%。其后两年，昆明房价也(ye)未(wei)有明顯(xian)回(hui)升(sheng)。

昆明城市风光(guang) 圖(tu)源(yuan)：图蟲(chong)創(chuang)意(yi)

IPG中国首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家柏(bai)文喜(xi)在接(jie)受(shou)时代周报记者采訪(fang)时表(biao)示(shi)，昆明楼市的大(da)起(qi)大落(luo)和(he)外(wai)部購(gou)買(mai)力(li)相(xiang)关。

2016年-2020年，昆明楼市量(liang)价齊(qi)飆(biao)，除(chu)了是與(yu)房地產(chan)整體(ti)行業(ye)趨(qu)勢(shi)一致(zhi)，還(hai)与大量外部购买力的湧(yong)入有关。自(zi)2021年開(kai)始(shi)，受限(xian)于人(ren)員(yuan)流(liu)動(dong)，外部购买力大幅减少，昆明楼市逐(zhu)漸(jian)下行。

当前(qian)，全国楼市回歸(gui)常(chang)態(tai)，昆明楼市将呈(cheng)何(he)種(zhong)趋势？

房价5年翻番

昆明楼市曾有過(guo)一段热鬧(nao)的时光。

昆明锐理发布《2020年昆明房地产市场研(yan)究(jiu)报告(gao)》显示，2016年，昆明住宅成交均价为8301元/平米，其后几年持(chi)續(xu)上涨，并在2020年達(da)到年度均价最高峰(feng)，15036元/平米，5年时间房价几乎翻番。

2016年至2020年，全国住宅均价（根(gen)據(ju)統(tong)計(ji)局(ju)公(gong)布的商(shang)品(pin)住宅銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)和商品住宅销售面(mian)積(ji)计算(suan)）从7203元/平米上升至9980元/平米，涨幅不到四成，可(ke)見(jian)昆明房价增(zeng)長(chang)的瘋(feng)狂(kuang)程(cheng)度。

转折发生(sheng)在2021年。

据锐理數(shu)据，2021年5月(yue)昆明住宅成交均价为15729元/平米，但下半(ban)年价格(ge)直(zhi)降(jiang)，在当年10月跌至13315元/平米。不过从全年住宅成交均价15005元来看(kan)，降幅并不大，较上年僅(jin)下降31元。

昆明夜(ye)色(se) 图源：图虫创意

2022年则降幅明显，当年昆明住宅成交均价每(mei)平方(fang)米跌至14147元，较上年降幅近千元。

这一数据放(fang)在全国则更(geng)为显眼(yan)。2021年全国住宅均价为10396元/平米，2022年为10185元/平米，降幅211元，明显小于昆明。

到了2023年，昆明还没能(neng)收住下滑(hua)的腳(jiao)步(bu)，但降幅还算緩(huan)和。

根据国家统计局公布的数据，2023年4月份，新(xin)建(jian)商品住宅销售价格方面，昆明環(huan)比上涨0.1%，二(er)手住宅销售价格方面，昆明环比上涨0.4%。

价格上涨之(zhi)余(yu)，成交量有所(suo)下滑。昆明房協(xie)发布的4月份昆明楼市数据显示，高層(ceng)、洋(yang)房、院(yuan)墅(shu)等(deng)成交价格都(dou)出(chu)现不同程度的上調(tiao)，但總(zong)体成交量有所下滑，主城4月住宅成交35万平方米，环比下降27%。

外部购买力来和走(zou)

昆明楼市的涨和降，幅度为何如(ru)此(ci)之大？

在柏文喜看来，2016年-2020年，昆明楼市量价齐飙，遠(yuan)超(chao)全国平均水(shui)平，与大量外部购买力的涌入有关。

而在2021年开始昆明楼市下行，原(yuan)因是行业调控(kong)之下的市场衰(shuai)退(tui)，疊(die)加(jia)外部购买力大幅减少所致，楼市預(yu)期不佳(jia)加劇(ju)了这一下降趋势。

阿(e)峰在昆明从事(shi)地产行业近8年，先(xian)后在房地产开发公司(si)卖房平臺(tai)就(jiu)職(zhi)，切(qie)身(shen)经歷(li)了当地跌宕(dang)起伏(fu)的楼市。

“昆明楼市最火(huo)的那(na)几年，大概(gai)是2016年到2020年，当时买房群(qun)体估(gu)计有半数都是来自外省(sheng)的遊(you)客(ke)。”

在阿峰看来，昆明之所以(yi)能吸(xi)引外部购买力，一方面是昆明作(zuo)为热門(men)旅(lv)游城市，三(san)面环山(shan)、一面臨(lin)水，氣(qi)候(hou)舒(shu)適(shi)、十(shi)分宜(yi)居(ju)；另(ling)一方面，昆明作为區(qu)域(yu)性(xing)国際(ji)中心(xin)城市的引領(ling)輻(fu)射(she)作用(yong)不斷(duan)增強(qiang)，也進(jin)一步提高了购房群体對(dui)当地楼市潛(qian)力的信心。

滇(dian)池(chi)夜色 图源：图虫创意

彼(bi)时，来自不同区域的购房群体在购房愛(ai)好(hao)差(cha)異(yi)明显。

阿峰說(shuo)，昆明当地或(huo)云南省內(nei)其他(ta)城市在昆明工(gong)作、生活(huo)的购房群体，多为剛(gang)需(xu)和改(gai)善(shan)型(xing)用戶(hu)，买房看的是教(jiao)育(yu)资源、交通(tong)便(bian)利(li)度；外省游客则更注重(zhong)周邊(bian)的自然环境(jing)、旅居康(kang)養(yang)屬(shu)性和升值(zhi)潜力。

“疫(yi)情(qing)以后，来昆明旅游的人大幅减少，昆明楼市自然下滑明显；另一方面，昆明是旅游为主的城市，各(ge)行各业都要旅游拉(la)动，没人来旅游，整個(ge)城市的经济受到影(ying)響(xiang)，当地人买房的信心也下降了。”

阿峰表示，2020年之后，在昆明买房的客户群体基(ji)本(ben)都是本地和省内其他城市的刚需用户，这類(lei)购房群体往(wang)往更看重房子(zi)周边的教育资源和生活便利度，消(xiao)費(fei)更加克(ke)制(zhi)，“很(hen)多人更願(yuan)意买老(lao)破(po)小，二手房比新房卖得(de)好。“眼下昆明最热门的两个小区，也是靠(kao)学校(xiao)撐(cheng)起了房价和销量”。

房地产依(yi)賴(lai)

昆明楼市的另一个特(te)點(dian)是房地产依赖程度頗(po)高，甚(shen)至在全国名(ming)列(lie)前茅(mao)。

在2020年以前，昆明楼市量价齐升，帶(dai)动土地供(gong)應(ying)連(lian)续几年大幅增长。时代周报记者整理昆明市国土资源局官(guan)方数据发现，2016年昆明卖地收入186.82亿元，2017年、2018年、2019年连续三年卖地收入创新高，分別(bie)达到454亿元、565亿元、990亿元。

2020年，在昆明土地供应下滑、融(rong)资收緊(jin)、地价走高、利潤(run)壓(ya)縮(suo)的背景(jing)下，加之昆明市场住宅存(cun)量900多万平方米，去(qu)化(hua)周期长达13个月，昆明土地市场开始出现供销雙(shuang)降。卖地收入较上年下滑25.7%，至680.3亿元。

其后的2021年、2022年更是分别滑至105亿元和123.6亿元。

上海(hai)易(yi)居房地产研究院发布的《2019年区域房地产依赖度》显示，在疫情前的2019年，昆明房地产投资占(zhan)GDP的比重仅次(ci)于海南三亞(ya)，排(pai)在第(di)二，是当年房地产依赖度最高的省会城市。

易居研究院研究总監(jian)严躍(yue)进在接受时代周报记者采访时表示，昆明前几年房地产非(fei)常火爆(bao)，对地方收入的貢(gong)獻(xian)也很大。“最近两年虽然当地楼市降溫(wen)明显，但是昆明对房地产的依赖度依舊(jiu)很高，其实整个云南都有类似(si)的情況(kuang)。这两年市场波(bo)动大，就更容(rong)易产生問(wen)題(ti)。”

在这樣(yang)的背景下，擺(bai)脫(tuo)对房地产依赖成为昆明近年发展(zhan)的旋(xuan)律之一。

2022年底(di)的昆明市委十二屆(jie)四次全会上，有官员就曾坦(tan)言(yan)，昆明经济发展中遇(yu)到的各种问题，主要原因在于产业不强、結(jie)構(gou)性矛(mao)盾(dun)突(tu)出。

在这样的背景下，昆明正全力摆脱过度依赖房地产和交通投资拉动经济的困境，加速(su)形(xing)成新能源電(dian)池、电子信息、生物(wu)醫(yi)藥(yao)、先进裝(zhuang)備(bei)制造(zao)等千亿級(ji)产业集(ji)群。未来三年，昆明抓(zhua)产业结构優(you)化的主攻(gong)方向(xiang)仍(reng)然是工业。

从昆明2023年政(zheng)府(fu)工作报告来看，2022年，全市工业投资完(wan)成578.4亿元、增长41.4%，创2006年以来最高增速。

在招(zhao)商引资方面，昆明收獲(huo)5个“千亿大單(dan)”，簽(qian)約(yue)寧(ning)德(de)时代、孚(fu)能科(ke)技(ji)、蜂(feng)巢(chao)能源、欣(xin)旺(wang)达电子等272个項(xiang)目(mu)，协议投资金额6996.2亿元。世(shi)界(jie)500强、中国500强、中国民(min)營(ying)500强企(qi)业落户37家。全年市场主体凈(jing)增19.7万户、增长19.6%。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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