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作(zuo)者(zhe) | 醉(zui)酒(jiu)大(da)鯊(sha)魚(yu)

統(tong)租(zu)，其(qi)實(shi)是(shi)深圳在打一场“硬仗”。

前(qian)無(wu)來(lai)人(ren)，但(dan)卻(que)能(neng)托(tuo)住(zhu)房(fang)地(di)產(chan)這(zhe)條(tiao)鯨(jing)鱼。

最(zui)近(jin)深圳的(de)统租問(wen)題(ti)飛(fei)上(shang)了(le)天(tian)，一直(zhi)不(bu)談(tan)的原(yuan)因(yin)是统租本(ben)来是個(ge)一石(shi)多(duo)鳥(niao)的好(hao)事(shi)。

既(ji)能完(wan)成(cheng)保(bao)障(zhang)房的供(gong)應(ying)问题，又(you)能減(jian)少(shao)占(zhan)用(yong)深圳新(xin)增(zeng)土(tu)地資(zi)源(yuan)，舊(jiu)改(gai)拆(chai)遷(qian)的成本，還(hai)能穩(wen)住深圳的百(bai)萬(wan)人才(cai)；

既能改善(shan)城(cheng)中(zhong)村(cun)城市(shi)面(mian)貌(mao)，規(gui)避(bi)用電(dian)用水(shui)火(huo)災(zai)安(an)全(quan)又能提(ti)升(sheng)城中村居(ju)民(min)居住品(pin)質(zhi)，还能將(jiang)产權(quan)復(fu)雜(za)的城中村住宅(zhai)摸(mo)排(pai)清(qing)楚(chu)，為(wei)日(ri)後(hou)小(xiao)产权房集(ji)中管(guan)理(li)做(zuo)鋪(pu)墊(dian)。

甚(shen)至(zhi)從(cong)長(chang)遠(yuan)来看(kan)，还能规範(fan)租房市场，稳定(ding)租金(jin)水平(ping)。

怎(zen)麽(me)算(suan)，这都(dou)是一筆(bi)劃(hua)得(de)来的經(jing)濟(ji)賬(zhang)。

所(suo)以(yi)，可(ke)見(jian)这个計(ji)划的初(chu)衷(zhong)本身(shen)都是好的。

但这个计划要(yao)執(zhi)行(xing)到(dao)底(di)，天然(ran)就(jiu)會(hui)遇(yu)到一些(xie)不認(ren)可的聲(sheng)音(yin)。

因为推(tui)行计划，就意(yi)味(wei)著(zhe)要付(fu)諸(zhu)收(shou)房成本、裝(zhuang)修(xiu)改造(zao)成本，企(qi)業(ye)出(chu)租運(yun)營(ying)維(wei)護(hu)成本。

而(er)且(qie)企业作为盈(ying)利(li)主(zhu)體(ti)，那(na)么成本天然就会傳(chuan)導(dao)到租房群(qun)体。

但从长远的城市發(fa)展(zhan)路(lu)徑(jing)来看，这都是城市发展的必(bi)然選(xuan)擇(ze)。

如(ru)歐(ou)美(mei)等(deng)城市成熟(shu)度(du)極(ji)高(gao)的城市，基(ji)本上房屋(wu)都不选择新建(jian)，而是选择修葺(qi)维护，思(si)路走(zou)的也(ye)都是盤(pan)活(huo)存(cun)量(liang)。

像(xiang)英(ying)國(guo)倫(lun)敦(dun)最昂(ang)貴(gui)的Mayfair街(jie)區(qu)，相(xiang)當(dang)多19世(shi)紀(ji)及(ji)18世纪下(xia)半(ban)葉(ye)的老(lao)房子(zi)，甚至一些豪(hao)宅还选择一塊(kuai)磚(zhuan)一块砖地拆下来清洗(xi)再(zai)重(zhong)組(zu)。

（Mayfair街区）

所以說(shuo)什(shen)么深圳在人口(kou)凈(jing)化(hua)，深圳只(zhi)愛(ai)年(nian)輕(qing)人，什么配(pei)方(fang)和(he)廣(guang)西(xi)的慧(hui)泊(bo)停(ting)車(che)一樣(yang)，什么改造后成本轉(zhuan)嫁(jia)給(gei)所有(you)人……这些统统都不是目(mu)的。

这些都只是間(jian)接(jie)的結(jie)果(guo)影(ying)響(xiang)。

有變(bian)革(ge)，就必定有人受(shou)影响。

影响是什么在这裏(li)，今(jin)天不打算谈太(tai)多，因为已(yi)经有相当多的分(fen)析(xi)了。

今天僅(jin)从为什么深圳必須(xu)走统租这条路说说。

首(shou)先(xian)就是大家(jia)看到的表(biao)層(ceng)原因那样，地少人多，存量城中住房太多。

其次(ci)是深圳74万套(tao)的保障房任(ren)務(wu)，如果完全由(you)新增土地出讓(rang)，新增建設(she)来承(cheng)擔(dan)，並(bing)不現(xian)实的。

第(di)三(san)是做保障房本身就不賺(zhuan)錢(qian)，但沒(mei)钱又要搞(gao)怎么辦(ban)呢(ne)？

一是依(yi)賴(lai)中央(yang)補(bu)貼(tie)，二(er)是依赖市场资金。

去(qu)年中央就加(jia)大了對(dui)深圳保障性(xing)住房籌(chou)集建设补助(zhu)。目的就是要扶(fu)持(chi)深圳把(ba)保障房体系(xi)切(qie)实地搞起(qi)来。

但是中央財(cai)政(zheng)只能拉(la)一把，并不能长久(jiu)的补贴。

那么剩(sheng)余(yu)的缺(que)口如何(he)解(jie)決(jue)呢？

这時(shi)候(hou)，就很(hen)有必要借(jie)助自(zi)身的優(you)勢(shi)了——把低(di)廉(lian)的租金打包(bao)成资产，从市场上圈(quan)钱，实现健(jian)康(kang)流(liu)转。

今年2月(yue)證(zheng)監(jian)会宣(xuan)布(bu)将啟(qi)動(dong)不动产私(si)募(mu)投(tou)资基金試(shi)點(dian)，支(zhi)持不动产市场平稳健康发展。

截(jie)至今年4月，深圳市的基礎(chu)设施(shi)REITs已经達(da)到9只，涵(han)蓋(gai)保障房、产业園(yuan)、倉(cang)儲(chu)物(wu)流、高速(su)公(gong)路等多種(zhong)類(lei)型(xing)资产。

既然要把保租房REITs推行下去，那么就一定要有足(zu)夠(gou)多足够稳定的底层资产作为保证。

尤(you)其是保租房REITs。

但是深圳土地面積(ji)就这么多了，新增建设成本比(bi)較(jiao)贵，那么城中村就成了不二选择。

多快(kuai)好省(sheng)，能够誕(dan)生(sheng)大量的REITs底层资产，搞起来又足够迅(xun)速。

那么能容(rong)納(na)巨(ju)量人口的城中村的房租就成了最好的標(biao)的。

年初大家都判(pan)斷(duan)不动产私募投资基金试点后，资金機(ji)構(gou)会去炒(chao)房，成为升級(ji)版(ban)的“深房理”。

但实則(ze)不然。

现实是“房住不炒”要貫(guan)徹(che)到底。

所以炒房是没什么希(xi)望(wang)的了。

按(an)照(zhao)现在人口的转折(zhe)点趨(qu)势，如果要炒，也只能是被(bei)套的節(jie)奏(zou)。

所以租金才是优质资产，才是未(wei)来投资品最靠(kao)譜(pu)的底层资产。

而且要托住房地产这个盘子，不一定非(fei)要托住房價(jia)。

托住租金也一样可以。

国外(wai)很多房地产体系，就是以租金收益(yi)回(hui)報(bao)作为投资品，并且租售(shou)比一直都很可觀(guan)。

而咱(zan)們(men)的租售比，多年来一直都非常(chang)低，相比於(yu)国外的租售收益，还有很大的彈(dan)性空(kong)间。

比如新加坡(po)，如果是一套三房兩(liang)廳(ting)總(zong)价54800新幣(bi)1984年的组屋，如果按照当地3500新币的租金计算，大約(yue)15年就能回本。

但是我(wo)们像深圳这样的一線(xian)城市，一套三房两厅总价290万的房子，位(wei)置(zhi)如果在龍(long)崗(gang)，次新小区租金大概(gai)4000块一个月，回本则需(xu)要60年。

所以相对于很多房地产成熟的国家，我们的房租就是窪(wa)地。

就很合(he)適(shi)成为保租房REITs的底层资产运作起来。

第四(si)就是深圳承担着示(shi)范区的責(ze)任，基本上很多路子邁(mai)出的第一步(bu)，都是从深圳这片(pian)熱(re)土開(kai)始(shi)的。

只有深圳这块试驗(yan)田(tian)走通(tong)了，实现了房地产真(zhen)正(zheng)的托底，全国其他(ta)地方的房地产才能有路子可走。

所以统租的出现，一方面是为了完成地产雙(shuang)軌(gui)（商(shang)品房+保障房）制(zhi)，保障人人居有住所，另(ling)一方面也是为了发行保租房REITs，从市场尋(xun)找(zhao)资金，保证保障房体系能順(shun)利推進(jin)下去。

雖(sui)然一石多鸟，但面对租金的波(bo)动，確(que)实很難(nan)让大部(bu)分人坐(zuo)得住。

对打工(gong)人来说，租金就算波动10个点，都会感(gan)覺(jiao)到相当的痛(tong)苦(ku)。

而且往(wang)往就是这五(wu)百一千(qian)的租金浮(fu)动，就有可能让打工人萌(meng)生離(li)开深圳的想(xiang)法(fa)。

所以对深圳而言(yan)，开辟(pi)的第三条路，无異(yi)于在打一场“硬仗”。

那么要留(liu)住大家怎么办呢？

必然是租金要保持稳定了。

但成本擺(bai)在这，要稳住租金谈何容易(yi)？

这就需要大家了解两个方面的信(xin)息(xi)。

首先城中村的廉价，有可能只是看上去的廉价。

不少城中村住房，水电燃(ran)氣(qi)都加收不少。

1.5元(yuan)一度电，8元一噸(dun)水，7元一吨燃气都是常態(tai)，甚至还可能出现电表偷(tou)跑(pao)的情(qing)況(kuang)。

虽然统租后租金或(huo)有所上漲(zhang)，但政府(fu)统一管理后能直接规避这些亂(luan)象(xiang)，总体下来，房租开銷(xiao)不一定比没统租前的高。

其次纳入(ru)统租的房源未必一定会涨租。

一方面安居微(wei)棠(tang)承諾(nuo)是保本微利经营，另一方面真正纳入保障性租賃(lin)住房的項(xiang)目，租金并不一定会很贵。

2022年8月22日深圳首个保障性租赁住房REITs产品诞生。

由紅(hong)土創(chuang)新和安居集團(tuan)牽(qian)手(shou)成立(li)，底层资产是福(fu)田区的安居百泉(quan)閣(ge)、羅(luo)湖(hu)区的安居錦(jin)园、大鵬(peng)新区的保利香(xiang)檳(bin)苑(yuan)和坪(ping)山(shan)区的鳳(feng)凰(huang)公館(guan)。

这四个项目根(gen)據(ju)《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封(feng)閉(bi)式(shi)基础设施证券(quan)投资基金》财务審(shen)计报告(gao)披(pi)露(lu)——

安居百泉阁月平均(jun)租金为59.7元/㎡；

安居锦园月平均租金为44.38元/㎡；

保利香槟苑月平均租金为14.52元/㎡；

凤凰公馆的平均租金为17.23元/㎡。

所以連(lian)安托山板(ban)块的安居百泉阁租金都这么便(bian)宜(yi)。

作为參(can)照，那么未来安居微棠改造出来的保障性租赁住房租金未必会真的很贵。

可能看到这里还是会有人说，如果真租这么便宜，装修的钱，运营的钱以后都不收了嗎(ma)？成本怎么覆(fu)盖呢？

安居微棠也说了这是“前期(qi)发展期必然先承担较大的投入和虧(kui)損(sun)”的项目。

那么这要怎么玩(wan)转这套模(mo)式呢？

还是需要依赖市场的力(li)量。

前面提到的保租房REITs就可以保证安居微棠玩下去。

根据红土创新和安居集团推出的保障性租赁住房REITs，底层资产是4个保障房项目，资产总估(gu)值(zhi)约11.601億(yi)。

截至2022年12月31日，总收入就达到了约1923.45万。

扣(kou)掉(diao)增值稅(shui)、印(yin)花(hua)税、所得税等税費(fei)，房屋折旧费用，中介(jie)费，銀(yin)行手續(xu)费，以及其他费用，短(duan)短四个月多点，就能实现1319.91万净利潤(run)。

（来源：红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年8月22日至2022年12月31日止(zhi)期间的财务报表及审计报告）

所以安居微棠也可以嘗(chang)试以这种方式解决前期亏钱，资金不足的问题。

而退(tui)一万步来说，市场也会檢(jian)验，租客(ke)是否(fou)願(yuan)意为这10%買(mai)單(dan)。

所以，請(qing)给深圳一点时间。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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