美元债复苏-年内第5笔地产类美元债发行，民企中发行额最大

美元债复苏?年内第5笔地产类美元债发行，民企中发行额最大

“美债”缓慢复苏，但仍需担保发行。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

2.497亿美元，“家居龙头”红星美凯龙（1528.HK）8月26日发行的信用增强债券，是年内房地产行业产业链上，民营企业发行额最高的一笔美元债。

今年以来，已有新城控股（601155.SH）、卓越集团、绿城中国（3900.HK）等房企陆续发行美元债。虽然房地产行业企业的美元债仍存在兑付风险、重组困难等问题，但中资房企在美元债缓慢破冰的路上，已经出现微光。

“美债”不易，地产优等生也需担保

公开信息显示，红星美凯龙发行的2.497亿美元债，票面利率5.2%，每年2月26日及8月26日支付利息，于2025年8月26日到期。

来源：红星美凯龙公告

红星美凯龙表示，上述债券发行的所得款项净额用于偿还集团现有的有息债务，还将提升公司进入国际资本市场的能力并改进其资本架构。

据企业预警通显示，红星美凯龙有1笔2017年发行的5年期美元债（简称“2017年美元债”）将在今年9月21日到期，本金3亿元美元，票面利率3.375%。本次发行美元债，可通过“借新还旧”，替换原有美元债，但是利息有所提高。

业内注意到，红星美凯龙本次美元债的发行结构为“备用信用证”，而2017年美元债发行结构为“跨境担保”。

据了解，“跨境担保”主要指以境外子公司作为发行人，境内母公司作为担保人为子公司提供跨境担保的发行模式，对母公司资质要求较高。

“2021年下半年以来，由于美元债市场波动较大，备用信用证发债模式成为房企发行美元债的优选模式。”某资深券商从业人士分析称，“备用信用证”作为一种增信手段,具有担保的性质，对境内母公司资信背景的要求稍低,可以借助银行信用提高债项评级。

今年以来，房地产行业产业链上能成功发行美元债的企业并不多，且大部分采用了“备用信用证”的发债结构，红星美凯龙是目前民企中发行美元债额度最高的一家。

今年1月，绿城中国宣布发行4亿美元、利率2.3%的增信债券，由浙商银行杭州分行提供单笔不可撤销备用信用证；

3月18日，卓越集团旗下卓越商管发行1亿美元的3年期美元债，发行利率2.91%，备证行为浙商银行深圳分行；

7月22日，卓越集团二次发行美元债，本金1亿、债券期限3年，发行利率为4.3%，备证行为招商永隆银行深圳分行。

不同的是，新城控股子公司新城环球有限公司在5月份发行的1年期、1亿美元债没有采取“备用信用证”发债结构，但仅可用于符合可持续金融框架的绿色项目。

据了解，“备用信用证”是指境内或者境外银行以银行信用为债券的发行提供担保。当发行人发生违约时，银行作为担保方，需要替发行人履行一定金额、一定期限范围内的支付责任。

这次红星美凯龙发行美元债的备用信用证是由上海银行股份有限公司北京分行出具，具体是以受托人（代表其本身及债券持有人）身份，为受益人出具的不可撤销担保信用证。

上述发行美元债的企业或有国资背景，或有外资背景，或者是行业示范型企业，都是行业中优质的企业，但发行美元债仍需寻求担保，房企发行海外债难度依然较大。

据中指院数据显示，今年前七月，房地产企业海外债融资比例仅为3.1%，同比下降14%。

“去地产化”，车建新最后一刻完成自救

去年上半年，红星美凯龙基本完成“去地产化”，在房地产业暴雷前及时退出，为现在成功发行境外债打下了基础。对红星美凯龙来说，“去地产化”也算是“因祸得福”。

2008年成立红星地产后，红星美凯龙集团董事长车建新打造了“住宅”+“商业”的双轮驱动模式。但多年经营后发现，虽然地产业务营收较高，却也面临融资成本高、负债重的情况，家居业务还要不时为地产业务输血。

2021年初，车建新的双轮驱动模式开始出现债务危机。2021年3月，红星美凯龙公布的2020年财报显示，截至2020年底，公司总负债446.7亿元，1年内到期债务达77.07亿元，而持有货币资金仅65.11亿元。

车建新显然预见了重资产的地产板块对整体业务的不利影响，并做出了果断决策：出售地产业务。

2021年1季度，远洋资本有限公司与红星美凯龙签署合作协议，以10.3亿元认购红星美凯龙获18%股权，与红星企发及其下属的红星地产（不含红星置业）展开战略合作。

几个月后的7月18日，远洋集团（3377.HK）又公告表示，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。这笔认购除了有红星地产的资产外，还包含红星地产的物业管理业务。

与红星美凯龙打包出售地产业务几乎同时出现的是，中国恒大（3333.HK）债务风险全面暴露，随后多家民营房企债务危机集中爆发。

从这个意义上说，在最后一刻出逃的红星美凯龙应该感谢远洋集团对地产业务的收购。

打包出售地产开发业务后，车建新的工作重心放到商业运营，红星美凯龙主要以自营商场和委托管理商场为主，两者收入占比超过73%。

来源：红星美凯龙公告

今年3月14日，惠誉将红星美凯龙长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级以及其2022年到期的3亿美元高级票据评级为“BB”，认为红星美凯龙及其母公司的信用指标可能会缓慢改善。

截至2021年底，红星美凯龙总负债395.12亿美元，1年内到期债务约71.32亿元，同比均有下降；而持有货币现金约69.04亿元，同比增加约3.93亿元。

惠誉认为，红星美凯龙控股在2021年处置了75%的房地产开发业务，导致收入组合有所改变，流动性状况也得到改善。

据弗若斯特沙利文的数据，红星美凯龙是目前国内经营面积最大、商场数量最多以及地域覆盖面最广阔的全国性家居装饰及家具商场运营商。

截至2022年1季度末，红星美凯龙拥有94家自营商场，280家委托管理商场，通过战略合作经营10家家居商场，此外，红星美凯龙以特许经营方式授权开业64家特许经营家居建材项目，共包括481家家居建材店、产业街。

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