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圖(tu)源(yuan)：視(shi)覺(jiao)中(zhong)國(guo)

2023年已(yi)過(guo)半，今(jin)年上半年哪(na)些(xie)房企销售(shou)业績(ji)逆(ni)勢(shi)增(zeng)長(chang)？哪些房企在(zai)積(ji)極(ji)囤(tun)地？融資(zi)利(li)好(hao)政(zheng)策(ce)頻(pin)發(fa)，房企融资情(qing)況(kuang)幾(ji)何(he)？上半年又(you)有(you)哪些房企被(bei)摘(zhai)牌(pai)退(tui)市，哪些出(chu)險(xian)房企在积极復(fu)牌“保壳”？

千亿房企僅(jin)7家，保利取(qu)代(dai)碧(bi)桂(gui)園(yuan)成(cheng)销售榜(bang)壹(yi)

據(ju)中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)发布(bu)的(de)《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排(pai)行(xing)榜》顯(xian)示(shi)，2023年上半年，TOP100房企销售總(zong)額(e)為(wei)35682.3亿元(yuan)，同(tong)比(bi)微(wei)增0.1%，增幅(fu)相比上月(yue)下(xia)降(jiang)8.3個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)。TOP100房企權(quan)益(yi)销售额为24377.8亿元，权益销售面(mian)积为14231.1萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。

图源：中指數(shu)据

中指研究院企业研究总監(jian)劉(liu)水(shui)指出，自(zi)今年二(er)季(ji)度(du)以(yi)來(lai)，房地产市場(chang)明(ming)显降溫(wen)，購(gou)房者(zhe)置(zhi)业情緒(xu)偏(pian)弱(ruo)。步(bu)入(ru)6月，市场活(huo)躍(yue)度延(yan)續(xu)回(hui)落態(tai)势，端(duan)午(wu)假(jia)期(qi)期間(jian)，除(chu)个別(bie)城(cheng)市外(wai)，各(ge)地推(tui)盤(pan)力(li)度不(bu)足(zu)，多地以順(shun)销为主，導(dao)致(zhi)销售额同比大(da)幅下降。

具(ju)體(ti)来看(kan)，销售业绩排名(ming)第(di)一的为保利发展(zhan)，销售额達(da)2366亿元，其(qi)次(ci)是(shi)万科(ke)，销售额为2018亿元，中海(hai)地产、華(hua)潤(run)置地和(he)碧桂园緊(jin)隨(sui)其後(hou)，销售额分别为1702.2亿元、1678.8亿元、1663.5亿元。

值(zhi)得(de)一提(ti)的是，去(qu)年上半年销售榜首(shou)的碧桂园，今年被保利发展所(suo)取代，今年上半年實(shi)現(xian)销售额1678.8亿元，排名第五(wu)。融创中国和金地集(ji)團(tuan)去年尚(shang)在销售榜TOP10行列(lie)，今年則(ze)被擠(ji)出TOP10，建(jian)发房产和濱(bin)江(jiang)集团则強(qiang)势入圍(wei)，排名第九(jiu)和第十(shi)，销售业绩也(ye)实现同比增长，漲(zhang)幅分别为53.7%和35.4%。

销售额超(chao)千亿房企7家，較(jiao)去年同期減(jian)少(shao)2家，融创和金地滑落千亿房企俱乐部。百亿房企78家，较去年同期减少7家。其中，销售额超千亿的7家房企中，国央(yang)企有4家。销售额TOP30房企中，国央企为销售主力，占(zhan)比超6成。

销售面积方面，碧桂园、保利发展和万科为销售面积TOP3，销售面积分别为2085.6万平方米、1513.3万平方米和1263万平方米。

受(shou)行业調(tiao)整(zheng)影(ying)响，近(jin)年来，越(yue)来越多房企不再(zai)增加(jia)销售目(mu)標(biao)，轉(zhuan)而(er)追(zhui)求(qiu)更(geng)加平穩(wen)地发展。今年上半年，從(cong)公(gong)布销售目标的10家房地产企业来看，仅越秀(xiu)地产提高(gao)了(le)销售目标，招(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)和綠(lv)城中国保持(chi)與(yu)2022年的销售目标不變(bian)，均(jun)为3300亿元。从销售目标完(wan)成率(lv)来看，2023年上半年，10家房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升(sheng)超20%。

图源：中指数据

拿(na)地总额同比下降，央国企仍(reng)为拿地主力

截(jie)至(zhi)6月底(di)，房企土(tu)地投(tou)资仍舊(jiu)低(di)迷(mi)。据中指研究院数据，2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地規(gui)模(mo)同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。同時(shi)，TOP100門(men)檻(kan)值也同比下降，去年为20亿元，今年减少3亿元至17亿元。

具体来看，新(xin)增貨(huo)值TOP100榜單(dan)中，华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三(san)。2023年1-6月，华润置地以累(lei)計(ji)新增货值927亿元占据榜单第一；保利发展、建发房产紧随其后，累计新增货值规模分别为812亿元和668亿元。值得一提的是，頭(tou)部房企拿地较为集中，TOP10企业2023年1-6月新增货值总额6015亿元，占TOP100企业的37.05%。

另(ling)据克(ke)而瑞(rui)数据，上半年新增拿地金额TOP100中，华润置业以532.5亿元位(wei)居(ju)榜首，万科地产和中海地产紧随其后，拿地金额分别为460.7亿元和406.2亿元，TOP10拿地金额门槛为197亿元。从拿地面积来看，拿地面积最多的是建发房产，其次是华润置地和万科，拿地面积分别为282.9万平方米、274.2万平方米和260.1万平方米。此(ci)外，也有部分房企拿地较为积极，同比拿地涨幅增长较大，如(ru)中国金茂(mao)拿地金额同比增长219%达123.4亿元，保利置业同比增长194%，還(hai)有越秀地产和华发股(gu)份(fen)拿地金额同比增长90%和64%。

今年上半年，拿地主力仍为央国企，据克而瑞数据，上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占百强比重(zhong)达到(dao)60%，占据絕(jue)對(dui)主力，城投平臺(tai)以及(ji)民(min)企拿地金额比重分别是18%和22%。值得註(zhu)意(yi)的是，截止(zhi)到今年5月，仍有近五成百强房企仍未(wei)投资，這(zhe)一比例(li)与去年同期相持平。这一数据也反(fan)映(ying)出當(dang)前能(neng)夠(gou)拿地的房企也都(dou)是“老(lao)面孔(kong)”，新鮮(xian)血(xue)液(ye)並(bing)不多。

图源：克而瑞

不过，上半年也有地方性(xing)民營(ying)房企逆市而上，成为拿地黑(hei)馬(ma)，如一直(zhi)深(shen)耕(geng)安(an)徽(hui)省(sheng)內(nei)的偉(wei)星(xing)房产，近兩(liang)年频繁(fan)出现在杭(hang)州(zhou)、武(wu)漢(han)、南(nan)京(jing)等(deng)熱(re)门城市土拍(pai)市场，今年1-6月，伟星房产新增拿地金额108.8亿元，排名第13，仅次於(yu)中国鐵(tie)建和中国金茂。拿地面积为88.7万平方米，位居拿地榜单第14位。2022年伟星房产成为合(he)肥(fei)拿地金额最大的房企，今年3月，伟星房产还以31亿元拿下了南京第二貴(gui)地塊(kuai)。

另一家紮(zha)根(gen)于台州的民企“黑马”——方遠(yuan)地产，也被稱(cheng)为“台州王(wang)”。今年来，方远地产加大了对外投资力度，3月底，方远地产以总價(jia)15.51亿元斬(zhan)獲(huo)杭州浦(pu)沿(yan)地块。截至到今年6月，方远地产新增拿地金额为55.7亿元，進(jin)入拿地金额TOP30 ，1-6月拿地面积为81.2万平方米，排名第18。

融资规模同比下滑，民企和出险房企仍融资困(kun)難(nan)

2022年底以来，随著(zhe)“金融16條(tiao)”和“第三支(zhi)箭(jian)”等融资政策持续落地，房企融资環(huan)境(jing)迎(ying)来改(gai)善(shan)。不过，今年上半年房企融资能力雖(sui)有所恢(hui)复，但(dan)是整体来看，房企融资环境并未全(quan)面回暖(nuan)，行业整体融资面仍然(ran)處(chu)于築(zhu)底階(jie)段(duan)，一些民营房企尤(you)其是出险房企仍面臨(lin)资金問(wen)題(ti)。

克而瑞数据显示，从80家典(dian)型(xing)房企的融资总量(liang)来看，2023年上半年80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融资规模，环比及同比均呈(cheng)现繼(ji)续下滑的趨(qu)势。

图源：克而瑞

从融资結(jie)構(gou)来看，2023年上半年融资占比最高的仍是境内債(zhai)权融资，占比达到80%，相比2022年全年占比提高了11个百分点。境内发债的企业仍然主要(yao)是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企。

从融资量来看，2023年上半年房企境内债权融资同比下降了16%到2379亿元；资产證(zheng)券(quan)化(hua)同比下滑了61%至305亿元，境外债权融资同比下降了72%至168亿元。

从企业债券发行来看，2023年上半年企业发债金额达1686亿元，相比2022年同期下降了23%。其中，境内发债1605亿元，相比同期下降了9%；而境外发债相比同期大幅下降81%到81亿元，占比同比下降了14个百分点至5%。

从企业的债券類(lei)融资成本(ben)来看，境外债券融资成本达到了8.04%，同比增长0.99个百分点；境内债券融资成本3.50%，较于去年略(lve)下降了0.04个百分点。此外，从融资利率看，多数房企融资利率低于4%。例如据滨江集团近期披(pi)露(lu)的2023年度第一期中期票(piao)据发行结果(guo)公告(gao)，公司(si)于6月16日(ri)发行了2023年度第一期中期票据，期限(xian)为1+1年，实際(ji)发行总额为6亿元，发行利率为3.95%。

债权融资外，房企股权融资方面也動(dong)作(zuo)频频，不少房企相继宣(xuan)布啟(qi)动定(ding)增计劃(hua)，不过相较于信(xin)貸(dai)和债券融资，股权融资流(liu)程(cheng)复雜(za)、周(zhou)期长。2023年上半年，房企股权融资占比仅达4%，规模仅为114亿元。

截至6月底，已有6家房企定增融资方案(an)获批(pi)，其中包(bao)含(han)A股房企首份定增获批的招商蛇口，还有近日获批的保利发展、大名城、中交(jiao)地产和福(fu)星股份等，4家公司分别擬(ni)募(mu)资125亿元、25.5亿元、35亿元和13.41亿元。6月29日，陸(lu)家嘴(zui)发布公告称购買(mai)资产并募集配(pei)套(tao)资金获证监會(hui)通(tong)过。

值得一提的是，今年2月，万科首次披露的150亿元定增預(yu)案，被称为A股最大规模定增案，備(bei)受业界(jie)關(guan)注。5月，該(gai)定增案获深交所受理(li)，随后万科收(shou)到来自深交所的《问詢(xun)函(han)》。針(zhen)对问询函，万科近日发布公告回复称，將(jiang)申(shen)請(qing)延期回复至7月13日。从融资目的来看，募集款(kuan)項(xiang)的主要用(yong)途(tu)多为“保交楼、保民生”项目以及補(bu)充(chong)流动资金。

中指研究院企业研究总监刘水指出，从政策落地来看，“三支箭”对央国企及優(you)質(zhi)民营房企支持效(xiao)果明显，“对融资真(zhen)正(zheng)困难的中小(xiao)民营房企作用较为有限，这些企业仍然面临融资困难的局(ju)面”。

房企迎来退市潮(chao)和“戴(dai)帽(mao)”潮，多企业通过增持和并购保壳

今年以来，由(you)于房地产行业尚在低谷(gu)期，行业信心(xin)修(xiu)复还需(xu)时日，加上销售端活力不足和房企资金壓(ya)力，导致A股“披星戴帽”的房企增多，甚(shen)至还出现了房企退市潮。

据Wind数据，截至6月30日，A股累计上市房企（包含房地产服(fu)務(wu)）共(gong)计124家，其中包含ST粵(yue)泰(tai)、ST陽(yang)光(guang)城和ST美(mei)置等在内的11家“戴帽”房企，截至6月30日收盘，这11家“戴帽”房企中，除了ST世(shi)茂、ST数源、*ST同达和*ST新聯(lian)收盘价在1元以上，其他(ta)均低于1元，而A股整体则有近20家房企收盘价在1元上下徘(pai)徊(huai)。市值方面，ST粤泰、*ST宋(song)都和*ST嘉(jia)凱(kai)当日市值均低于10亿元，对應(ying)当日收盘价分别为0.37元、0.41元和0.49元。

其中，*ST泛(fan)海股价已經(jing)連(lian)续16日低于1元，有可(ke)能觸(chu)发終(zhong)止上市条件(jian)，6月27日，*ST泛海发布《关于公司股票存(cun)在可能因(yin)股价低于面值被终止上市的風(feng)险提示公告》，此公告为公司可能触发面值退市的第三次终止上市风险提示公告。此外，A股今年上半年还有藍(lan)光发展和中天(tian)金融两家房企被摘牌退市，退市时间分别为6月6日和6月30日。

与A股多数房企因面值停(ting)牌退市不同，目前，港(gang)股累计有21家房企处于停牌狀(zhuang)态，且(qie)多数因無(wu)法(fa)按(an)时披露业绩而停牌，其中包括(kuo)中国恒(heng)大、祥(xiang)生控(kong)股、世茂集团和旭(xu)輝(hui)控股等。21家停牌房企中有9家房企为上半年新增停牌，其中佳(jia)源国际控股和chinsproperties分别于今年5月5日和31日被頒(ban)令(ling)清(qing)盘，此外港交所还出现了第一家退市内地房企——新力控股集团，4月13日，新力控股集团因连续停牌18个月被正式取消(xiao)上市地位。

不过，A股房企卷(juan)入退市“摘帽”潮的同时，今年上半年多家停牌的港股房企卻(que)迎来复牌转機(ji)。如佳兆(zhao)业集团、景(jing)瑞控股和融创中国相继在今年3-4月份达成复牌条件，成功(gong)实现复牌。据悉(xi)，在复牌之(zhi)前，佳兆业集团、景瑞控股和融创中国的停牌时间分别长达11个月、9个月和12个月。

除了重新“上岸(an)“的房企外，还有部分房企在获得复牌指引(yin)后，也在积极为复牌而努(nu)力。如中国奧(ao)园近期接(jie)连补发三份业绩公告并披露了最近境外债务重組(zu)进展，花樣(yang)年控股在5月5日也公布76.44%的债权人(ren)加入境外债务重组支持協(xie)議(yi)，均被外界视为复牌的积极信號(hao)。

6月23日，停牌三个月的旭辉控股、祥生控股、大发地产均收到港交所的复牌指引。对此，旭辉控股表(biao)示，今年3月因收到一封(feng)关于旭辉控股及其飛(fei)全资附(fu)屬(shu)公司旭辉服务之间存在若(ruo)幹(gan)交易的匿(ni)名信，公司至今延遲(chi)发布2022年业绩報(bao)，公司股票也停牌至今，不过，在接获复牌指引后，旭辉已委(wei)聘(pin)獨(du)立(li)法律(lv)顧(gu)问就(jiu)此心间指控的交易进行独立審(shen)查(zha)，此外公司也会盡(jin)快(kuai)刊(kan)发2022年经审核(he)的年报。相比旭辉，祥生控股和大发地产目前还未有相关護(hu)盘和复牌舉(ju)措(cuo)。

此外，还有一些房企为了保壳，避(bi)免(mian)面值退市，采(cai)取股東(dong)增持、并购资产和股票回购等手(shou)段打响“保壳”之战。如ST世茂自5月起(qi)股价连续下跌(die)，5月30日收盘股价跌至1元线，为了保住(zhu)上市地位，同日，ST世茂发布股东增持计划，增持金额在1-2亿元。6月4日，ST世茂又趁(chen)热打铁，发布股票回购消息(xi)，回购的资金总额也在1-2亿元，这一套“保壳”组合拳(quan)下来，ST世茂的股价也確(que)实有了起色(se)，甚至还在6月5日錄(lu)得涨停。

金科股份也同样因为发布了控股股东及公司18位成員(yuan)的增持计划而暫(zan)时脫(tuo)離(li)了面值退市风险。随后，公司又于6月中，向(xiang)控股公司的子(zi)公司进行注资，公司股价得以重回1元以上。

增持和回购之外，还有房企通过资产并购，跨(kua)界新业务以試(shi)图进行挽(wan)救(jiu)股价。如榮(rong)盛(sheng)发展于今年5月底宣布收购控股公司持有的荣盛盟(meng)固(gu)利新能源公司股权，被外界認(ren)为是跨界新能源进行自救，6月30日收盘，荣盛股份收涨2.47%，报1.54元。

中銀(yin)证券分析(xi)指出，面临退市风险的企业仍属个别现象(xiang)，对整体房地产板(ban)块的影响相对有限。强化退市制(zhi)度有助(zhu)于保证股票市场合理供(gong)給(gei)，在一定程度上提升投资者的风险意識(shi)，促(cu)使(shi)投资者关注基(ji)本面优质、行业发展前景较好的地产公司，同时有利于行业加速(su)出清，对整体行业格(ge)局产生一定变化。

今年上半年，在融资和购房利好政策持续落地下，房企流动性问题正在得到逐(zhu)步化解(jie)，6月20日，时隔(ge)10个月LRP再度迎来下调，也帶(dai)动房贷利率进一步下探(tan)，展望(wang)下半年，房地产市场将继续修复步伐(fa)，行业格局的重塑(su)和房企对于新增长点的探索(suo)，值得期待(dai)。（本文(wen)首发于鈦(tai)媒(mei)体APP，作者|章(zhang)橙(cheng)）返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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