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duteqinggongxitong，siduanqinggongzaiduojiahuaxiangfeixing，nikeyikuaisudechuanyueditu；【rangshentifangsongxialaideyinhuatiyan】byourudonghuaqingjiehuamian，juyoujicijidedianjicaozuo，shendudebizhenshijiao，rangninxiangshougezhongmaoxian。xiadangoumaiheyixiehuahuixiangguandechanpinzhanshituijian，zhilianghaishitinggaode。tuijiankazujiyijiandaorukazushouzangtuwenzhandouhuifang深(shen)圳(zhen)“王(wang)炸(zha)”地(di)塊(kuai)要(yao)賣(mai)了(le)！或(huo)破(po)限(xian)價(jia)天(tian)花(hua)板(ban)，多(duo)家(jia)房(fang)企(qi)擬(ni)好(hao)方(fang)案(an)準(zhun)備(bei)搶(qiang)地

深圳“壓(ya)箱(xiang)底(di)靚(liang)地”火(huo)速(su)上(shang)架(jia)。

5月(yue)24日(ri)，深圳市(shi)規(gui)劃(hua)和(he)自(zi)然(ran)資(zi)源(yuan)局(ju)公(gong)布(bu)深圳市2023年(nian)第(di)二(er)批(pi)次(ci)拟出(chu)讓(rang)居(ju)住(zhu)用(yong)地項(xiang)目(mu)清(qing)單(dan)，計(ji)划掛(gua)牌(pai)出让10宗(zong)地块，總(zong)用地面(mian)積(ji)24.34萬(wan)平(ping)方米(mi)，总建(jian)築(zhu)面积104.85万平方米，主(zhu)要分(fen)布在(zai)龍(long)崗(gang)、龙華(hua)、光(guang)明(ming)等(deng)傳(chuan)統(tong)供(gong)應(ying)大(da)區(qu)。

深圳第二批次计划出让的(de)部(bu)分地块

從(cong)土(tu)地條(tiao)件(jian)來(lai)看(kan)，深圳第二批次计划出让地块較(jiao)為(wei)優(you)質(zhi)，尤(you)以(yi)南(nan)山(shan)T207-0060为甚(shen)。

T207-0060位(wei)於(yu)深圳灣(wan)超(chao)級(ji)总部基(ji)地（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)“深超总”），于近(jin)期(qi)完(wan)成(cheng)土地性(xing)质調(tiao)整(zheng)，总建筑面积20.77万平方米，总地价有(you)望(wang)突(tu)破100億(yi)元(yuan)，成为深圳的第八(ba)宗“百(bai)亿地”，周(zhou)邊(bian)二手(shou)樓(lou)盤(pan)挂牌价在15-20万元/平方米左(zuo)右(you)。

廣(guang)東(dong)省(sheng)城(cheng)规院(yuan)住房政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)首(shou)席(xi)研究員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)認(ren)为，T207-0060调规後(hou)壹(yi)(yi)個(ge)月，迅(xun)速釋(shi)放(fang)到(dao)市場(chang)，目的在于以中心区压箱底的“靓地”来捂(wu)熱(re)土地市场，進(jin)而(er)从源頭(tou)上刺(ci)激(ji)房地產(chan)市场，“政府(fu)也(ye)希(xi)望由(you)此(ci)信(xin)號(hao)激活(huo)市场信心，扭(niu)轉(zhuan)市场預(yu)期。”

深超总地块或刷(shua)新(xin)限价紀(ji)錄(lu)

从目前(qian)的市场反(fan)应来看，深超总的T207-0060關(guan)註(zhu)度(du)最(zui)高(gao)。一名(ming)接(jie)近交(jiao)易(yi)的消(xiao)息(xi)人(ren)士(shi)告(gao)訴(su)時(shi)代(dai)周報(bao)記(ji)者(zhe)，“估(gu)计很(hen)多房企方案都(dou)做(zuo)好了。”

T207-0060原(yuan)为一宗商(shang)業(ye)服(fu)務(wu)业用地，在一个月前完成土地性质调整。

今(jin)年4月26日，为进一步(bu)优化(hua)深超总用地功(gong)能(neng)結(jie)構(gou)，促(cu)进片(pian)区職(zhi)住平衡(heng)，完善(shan)片区公共(gong)配(pei)套(tao)體(ti)系(xi)，深圳市规划和自然资源局南山管(guan)理(li)局發(fa)布《关于[紅(hong)樹(shu)湾地区]法(fa)定(ding)圖(tu)則(ze)DY04单元、DY08单元规划调整的公示(shi)》。

其(qi)中，[红树湾地区]法定图则DY08单元主導(dao)功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+二類(lei)居住用地”，新增(zeng)配套設(she)施(shi)“9班(ban)幼(you)兒(er)園(yuan)、托(tuo)育(yu)機(ji)构、社(she)区体育活動(dong)场地、社区儿童(tong)遊(you)戲(xi)场地”。該(gai)单元北(bei)部兩(liang)地块均(jun)由“商业服务业用地”调整为“二类居住用地”，新增地块編(bian)号分別(bie)为03-14、03-15，其中03-14地块用地面积17388平方米，03-15地块用地面积17222平方米。03-14地块、03-15地块规划指(zhi)標(biao)合(he)並(bing)，用地性质为二类居住用地，容(rong)积率(lv)6.0。

调整方案

03-14地块、03-15地块合并即(ji)为T207-0060，用地面积3.63万平方米，建筑面积20.77万平方米，具(ju)体区位为南山区沙(sha)河(he)街(jie)道(dao)深湾二路(lu)與(yu)白(bai)石(shi)二道交匯(hui)處(chu)西(xi)南側(ce)，毗(pi)鄰(lin)深鐵(tie)万科(ke)瑧(瑧)湾汇、中信红树湾、红树西岸(an)等豪(hao)宅(zhai)和深圳市南山實(shi)驗(yan)教(jiao)育集(ji)團(tuan)华僑(qiao)城高级中學(xue)、深圳湾公园、地铁2号線(xian)红树湾站(zhan)等市政配套。

李宇嘉指出，T207-0060不(bu)僅(jin)区位优良(liang)，且(qie)將(jiang)打(da)造(zao)成为配套完善、宜(yi)居性極(ji)強(qiang)的高端(duan)社区，迎(ying)合改(gai)善型(xing)需(xu)求(qiu)主导、高端改善旺(wang)盛(sheng)的市场局面。

“去(qu)年以来，市场分化非(fei)常(chang)明顯(xian)，中心区改善高端盘去化块、价值(zhi)高、營(ying)利(li)性强。如(ru)果(guo)細(xi)化区分不同(tong)盘源去化，高端改善盘去化周期短(duan)，到了補(bu)這(zhe)类庫(ku)存(cun)的时候(hou)了。”因(yin)此李宇嘉认为，政府供地迎合市场需求，估计屆(jie)时拍(pai)卖时也极大可(ke)能獲(huo)得(de)多家開(kai)发商报名、頻(pin)繁(fan)舉(ju)牌的火热场面，以激活土地市场。

不過(guo)，T207-0060因为地段(duan)好、体量(liang)大，同樣(yang)考(kao)验开发商资金(jin)实力(li)。

目前，T207-0060的出让公告尚(shang)未(wei)公布，时代周报记者从前述(shu)消息人士处获悉(xi)，该地块总地价将超过100亿元。此前，深圳累(lei)计公开出让7宗“百亿地”，分别由龙光、恒(heng)裕(yu)、世(shi)茂(mao)、招(zhao)商蛇(she)口(kou)与华侨城聯(lian)合体、融(rong)創(chuang)中國(guo)与华发股(gu)份(fen)联合体拿(na)下。T207-0060将成为深圳土地公开市场上的第八宗“百亿地”。

“关鍵(jian)在出让条件。T207-0060如要競(jing)自持(chi)面积，资金成本(ben)太(tai)重(zhong)了。”已(yi)決(jue)定报名竞買(mai)的一家央(yang)企相(xiang)关人士向(xiang)时代周报记者表(biao)示。

来自多个信源的消息显示，T207-0060建成后的普(pu)通(tong)商品(pin)住房銷(xiao)售(shou)限价或突破當(dang)前的最高限价至(zhi)14万元/平方米。截(jie)至目前，深圳商品住房销售均价最高的楼盘是(shi)位于南山科技(ji)园的华潤(run)城润璽(xi)花园，销售均价約(yue)13.2万元/平方米。T207-0060周边的二手住宅红树西岸最新挂牌均价约20.1万元/平方米，二手公寓(yu)深铁万科瑧湾汇最新挂牌均价约15.1万元/平方米。

深超总效(xiao)果图，图源：深超总开发建设指揮(hui)部辦(ban)公室(shi)

供地迎合高端市场需求

除(chu)了“压箱底靓地”，深圳第二批次供地仍(reng)有不少(shao)出挑(tiao)地块。

譬(pi)如位于新興(xing)豪宅区寶(bao)安(an)中心区的A001-0212，具体区位为宝安区新安街道金科路与羅(luo)田(tian)路交汇处西南侧，周边配套有华侨城歡(huan)樂(le)港(gang)湾、壹方城、海(hai)韻(yun)学校(xiao)、地铁11号线宝安站等。

值得一提(ti)的是，A001-0212是一宗“返(fan)场”地块，曾(zeng)于2022年8月挂牌出让，因無(wu)人竞买流(liu)拍，原因指向可售商品住宅面积不足(zu)50%。

此次，A001-0212的土地性质亦(yi)作(zuo)出调整，土地用途(tu)由“商业用地+二类居住用地”调整为“二类居住用地”，完全(quan)剔(ti)除掉(diao)商办部分；其次，总建筑面积从10.39万平方米降(jiang)至8.23万平方米，容积率相应地从6.8调整为5.4。

A001-0212区位示意(yi)图，图源：深圳公共资源交易公共服务平臺(tai)

龙华民(min)治(zhi)的A811-0347自帶(dai)名校光環(huan)。该地块位于龙华区民治街道民塘(tang)路与白松(song)四(si)路交汇处西北侧，与深圳北站的直(zhi)线距(ju)離(li)约500米，距离深圳四大名校之(zhi)一的深圳高级中学（北校区）约200米。

不过，项目所(suo)在的民治片区新房市场竞爭(zheng)激烈(lie)。據(ju)深圳中原研究中心统计，4月民治片区在售新盘多達(da)15个，华润置(zhi)地、中海地产、保(bao)利发展(zhan)、招商蛇口、鴻(hong)榮(rong)源等品牌房企在此紮(zha)堆(dui)。

除了前述3宗地块，深圳第二批次拟出让土地清单裏(li)還(hai)有7宗，包(bao)括(kuo)龙华大浪(lang)1宗、光明鳳(feng)凰(huang)2宗、龙岗宝龙3宗和深汕(shan)特(te)别合作区1宗，总用地面积24.34万平方米，总建筑面积104.85万平方米。这10宗地块将于5月25日至8月25日期間(jian)发布出让公告。

和第一批次出让的5宗地块相比(bi)，深圳第二批次供地頗(po)具誠(cheng)意，土地优质，供应量大，李宇嘉将其歸(gui)结为“迎合了市场需求”。

他(ta)表示，近期各(ge)地包括上海、深圳、广州(zhou)供地均为去化快(kuai)、开发商欢迎的地块，也就(jiu)是中心区的靓地，这类地块将會(hui)打造低(di)密(mi)度、配套极佳(jia)的高端盘，可能会被(bei)冠(guan)以“高质量”“新模(mo)式(shi)”。

但(dan)是李宇嘉认为，高质量和新模式应该是針(zhen)對(dui)新市民、年輕(qing)人、租(zu)賃(lin)居住、盘活存量等，絕(jue)非是打造幾(ji)个高端盘。当下，缺(que)的不是高端盘，这些(xie)高端盘只(zhi)是小(xiao)眾(zhong)市场。“高端盘热销，既(ji)是市场分化的体現(xian)，也是市场需求不足的表征(zheng)，更(geng)是供需极其不均衡的反映(ying)，这才(cai)是更应该解(jie)决的問(wen)題(ti)。”返回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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