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dantiliesha，hualiqungongdemofashifeifandeyouximaoxianguocheng，kuafujingjiduizhan，zhanyaochumo，shouhuogengduojingxifuli;huanbaojienenghua。zhinengjiadiannenggouyijuzhoubianhuanjingquanzidongtiaojiegongzuozhongyunxingzhuangtai，jinerwanchenghuanbaojieneng。【jingxuanbizhi】baoyierciyuananzhuobanxiazai最(zui)後(hou)壹(yi)搏(bo) 萬(wan)達(da)商(shang)管(guan)四(si)闖(chuang)港(gang)股(gu)

最后一搏 万达商管四闯港股

6月(yue)28日(ri)，據(ju)港交(jiao)所(suo)官(guan)網(wang)顯(xian)示(shi)，珠(zhu)海(hai)万达商業(ye)管理(li)集(ji)團(tuan)股份(fen)有(you)限(xian)公(gong)司(si)（以(yi)下(xia)簡(jian)稱(cheng)“珠海万达”）向(xiang)港交所提(ti)交IPO申(shen)請(qing)，聯(lian)席(xi)保(bao)薦(jian)人(ren)為(wei)中(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)、摩(mo)根(gen)大(da)通(tong)以及(ji)瑞(rui)信。這(zhe)是(shi)珠海万达向港交所提交的(de)第(di)四份招(zhao)股書(shu)。珠海万达系(xi)大連(lian)万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）的控(kong)股子(zi)公司，也(ye)極(ji)大程(cheng)度(du)上(shang)決(jue)定(ding)著(zhe)万达商管未(wei)來(lai)的命(ming)運(yun)，根据對(dui)賭(du)協(xie)議(yi)，留(liu)給(gei)万达商管的時(shi)間(jian)不(bu)多(duo)了(le)，这或(huo)是万达商管的最后一搏。

臨(lin)近(jin)对赌“大限”

万达商管並(bing)未放(fang)棄(qi)沖(chong)擊(ji)港股IPO，这一次(ci)是第四次了。

此(ci)前(qian)珠海万达曾(zeng)先(xian)后於(yu)2021年(nian)10月、2022年4月、2022年10月三(san)次向港交所遞(di)交上市(shi)申请材(cai)料(liao)，但(dan)三次递表(biao)均(jun)未成(cheng)功(gong)。

今(jin)年4月25日，珠海万达向港交所提交的第三份招股书正(zheng)式(shi)失(shi)效(xiao)。彼(bi)时万达商管对外(wai)表示，“上市申请材料失效并不影(ying)響(xiang)公司在(zai)港交所的上市進(jin)程，公司會(hui)盡(jin)快(kuai)按(an)港交所要(yao)求(qiu)更(geng)新(xin)提交申報(bao)材料，目(mu)前上市进展(zhan)有序(xu)推(tui)进中”。

据悉(xi)，珠海万达已(yi)經(jing)獲(huo)得(de)了中國(guo)证監(jian)会赴(fu)港上市的“小(xiao)路(lu)條(tiao)”，完(wan)成了港股上市的先期(qi)註(zhu)冊(ce)程序。但令(ling)所有人不解(jie)的是，珠海万达遲(chi)迟拿(na)不到(dao)上市“大路条”。由(you)于迟迟未取(qu)得中国证监会的“大路条”，珠海万达也創(chuang)造(zao)了民(min)營(ying)企(qi)业境(jing)外上市的“最慢(man)紀(ji)錄(lu)”。

針(zhen)对第四次冲击IPO，万达商管告(gao)訴(su)北(bei)京(jing)商报記(ji)者(zhe)是“正常(chang)延(yan)續(xu)程序”：根据香(xiang)港上市規(gui)則(ze)，香港联交所認(ren)为，原(yuan)申请或再(zai)次递交6個(ge)月到期后3个月內(nei)重(zhong)新递交的，均屬(shu)于原申请的延续。

尽管珠海万达上市进程仍(reng)在有序进行(xing)當(dang)中，但隨(sui)着时间的逼(bi)近，壓(ya)在万达集团董(dong)事(shi)長(chang)王(wang)健(jian)林(lin)肩(jian)上的压力(li)也愈(yu)發(fa)沈(chen)重。据了解，万达商管曾與(yu)碧(bi)桂(gui)園(yuan)、螞(ma)蟻(yi)、騰(teng)訊(xun)等(deng)多家(jia)機(ji)構(gou)投(tou)資(zi)者簽(qian)署(shu)了对赌协议，若(ruo)2023年底(di)前未能(neng)成功上市，万达商管集团则需(xu)向上市前投资者支(zhi)付(fu)約(yue)300億(yi)元(yuan)人民幣(bi)股權(quan)回(hui)購(gou)款(kuan)。临近对赌“大限”，这一次或將(jiang)是万达商管的最后一搏。

“不考(kao)慮(lv)控股股東(dong)，珠海万达目前的经营情(qing)況(kuang)還(hai)是可(ke)以的。”一位(wei)接(jie)近万达商管的知(zhi)情人士(shi)透(tou)露(lu)，從(cong)商管企业的質(zhi)地(di)看(kan)，万达是把(ba)最好(hao)的业態(tai)裝(zhuang)入(ru)了上市主(zhu)體(ti)，之(zhi)所以一再推迟，与涉(she)房(fang)類(lei)企业禁(jin)令不無(wu)關(guan)系。

2014年12月，万达在港交所掛(gua)牌(pai)上市，但僅(jin)仅過(guo)了15个月，就(jiu)宣(xuan)布(bu)私(si)有化(hua)退(tui)市。2015年9月，万达商业向中国证监会递交招股书，正式開(kai)啟(qi)回A之路。

苦(ku)苦排(pai)隊(dui)沒(mei)能讓(rang)万达順(shun)利(li)登(deng)陸(lu)A股，一場(chang)流(liu)動(dong)性(xing)危(wei)机率(lv)先降(jiang)临。2017年7月，为緩(huan)解流动性危机，万达商业以637.5亿元的代(dai)價(jia)，将13个文(wen)旅(lv)項(xiang)目91%的股权、77家城(cheng)市酒(jiu)店(dian)的全(quan)部(bu)股权，分(fen)別(bie)售(shou)予(yu)融(rong)创和(he)富(fu)力，这也在当时被(bei)称为“世(shi)纪交易(yi)”。

近四成资產(chan)變(bian)“輕(qing)”

珠海万达此次提交的招股书中，也公布了最新的业績(ji)情况。

据招股书显示，截(jie)至(zhi)2022年12月31日，珠海万达管理472个商业廣(guang)场，在管建(jian)築(zhu)面(mian)積(ji)达6560万平(ping)方(fang)米(mi)。在2020年、2021年及2022年，珠海万达的在管商业广场（不包(bao)括(kuo)停(ting)車(che)位）平均出(chu)租(zu)率为98.6%。截至2022年12月31日，珠海万达有181个儲(chu)備(bei)项目，包括163个獨(du)立(li)第三方项目。

从2015年起(qi)，万达商管开始(shi)以轻资产模(mo)式管理独立第三方商业广场。截至2022年12月31日，珠海万达所管理的商业广场中，184个由独立第三方擁(yong)有，占(zhan)在管商业广场總(zong)數(shu)的39%。

收(shou)入方面，珠海万达在2020年、2021年及2022年分别實(shi)現(xian)收入171.96亿元、234.81亿元以及271.2亿元；同(tong)期珠海万达的凈(jing)利潤(run)分别为11.12亿元、35.12亿元以及75.34亿元。

珠海万达过往(wang)主要以业務(wu)营运所得现金(jin)撥(bo)付营运资金。截至2020年、2021年及2022年12月31日，于綜(zong)合(he)財(cai)务狀(zhuang)况表内的现金及现金等价物(wu)分别为93.64亿元、188.83亿元以及135.85亿元。

由此不難(nan)看出，單(dan)就上市主体来說(shuo)，珠海万达應(ying)該(gai)是可以拿到合格(ge)的。目前就看与控股股东的結(jie)构問(wen)題(ti)、相(xiang)关业务关联问题等如(ru)何(he)解答(da)监管心(xin)中的疑(yi)问。

控股股东的压力

值(zhi)得注意(yi)的是，就在IPO申请的同一天(tian)，6月28日，中国证券监督(du)管理委(wei)員(yuan)会（以下简称“证监会”）向万达商管下发了《公司債(zhai)券发行注册程序中止(zhi)通知书》，中止万达商管公开发行公司债券注册程序。

3月21日，证监会曾发布关于万达商管向專(zhuan)业投资者公开发行公司债券申请文件(jian)的问詢(xun)函(han)。根据问询函内容(rong)，万达商管2023年面向专业投资者公开发行公司债券，品(pin)種(zhong)为小公募(mu)，擬(ni)发行金額(e)为60亿元，目前该债券项目状态为提交注册，更新日期为2月15日。

证监会在问询函中表示，根据申报材料披(pi)露，万达商管子公司珠海万达目前正申请在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。因(yin)此，证监会要求万达商管进一步(bu)補(bu)充(chong)说明(ming)子公司珠海万达上市进展情况，并評(ping)估(gu)上述(shu)事项对发行人短(duan)期償(chang)债能力的影响。

地产分析(xi)師(shi)嚴(yan)躍(yue)进表示，此次中止发债注册的是万达商管，而(er)非(fei)正處(chu)于IPO进程中的珠海万达，前者为后者控股股东，因此也不会对珠海万达上市有直(zhi)接影响。但需要注意的是，中止发债注册会对万达商管的流动性造成极大压力，一旦(dan)珠海万达上市失敗(bai)，所引(yin)发的连鎖(suo)效应不容小覷(qu)。

北京商报记者 王寅(yin)浩(hao)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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