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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>房(fang)企(qi)即(ji)將(jiang)進(jin)入(ru)年(nian)終(zhong)償(chang)債(zhai)“小(xiao)高(gao)峰(feng)”，出(chu)險(xian)房企亟(ji)需(xu)融(rong)資(zi)

1800億(yi)债務(wu)即将到(dao)期(qi)，房企還(hai)债壓(ya)力(li)來(lai)襲(xi)。

作(zuo)者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

来源(yuan) | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

從(cong)10月(yue)開(kai)始(shi)，房企即将迎(ying)来年內(nei)又(you)壹(yi)波(bo)偿债小高峰。

克(ke)而(er)瑞(rui)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，今(jin)年四(si)季(ji)度(du)，200家(jia)核(he)心(xin)房企境(jing)内外(wai)债券(quan)合(he)計(ji)到期規(gui)模(mo)約(yue)1812亿元(yuan)，其(qi)中(zhong)海(hai)外债约為(wei)617亿元。

而10月份(fen)将有(you)41筆(bi)债券到期，剔(ti)除(chu)掉(diao)已(yi)經(jing)提(ti)前(qian)贖(shu)回(hui)的(de)部(bu)分(fen)之(zhi)後(hou)约为632亿元，環(huan)比(bi)增(zeng)加(jia)37.7%。其中，7家房企共(gong)有10笔美(mei)元债到期，规模最(zui)大(da)的是(shi)中國(guo)恒(heng)大（3333.HK）於(yu)2020年發(fa)行(xing)的1笔境外優(you)先(xian)票(piao)据，发行額(e)20亿美元，约合人(ren)民(min)幣(bi)138.73亿元。

此(ci)外，融信(xin)中国（3301.HK）、佳(jia)兆(zhao)業(ye)集(ji)團(tuan)（1638.HK）也(ye)分別(bie)有7亿和(he)6亿美元的优先票据于本(ben)月到期。

境内债方(fang)面(mian)，到期规模較(jiao)大的是富(fu)力地(di)產(chan)（2777.HK）和華(hua)夏(xia)幸(xing)福(fu)(600340.SH)的公(gong)司(si)债，分别有57亿元和40亿元，目(mu)前华夏幸福基(ji)业這(zhe)笔公司债已经實(shi)質(zhi)性(xing)違(wei)约。

据华夏幸福10月14日(ri)公告(gao)，截(jie)至(zhi)9月30日，累(lei)计未(wei)能(neng)如(ru)期偿还债务金(jin)额合计592.01亿元，已簽(qian)约实現(xian)债务重(zhong)組(zu)的金额累计为1250.84亿元。

上(shang)述(shu)41笔债券到期的房企中，屬(shu)于出险房企的有10家房企。

其中，世(shi)茂(mao)集团、寶(bao)龍(long)地产表(biao)示此前參(can)加了(le)監(jian)管(guan)部門(men)關(guan)于推(tui)进房企发债的會(hui)議(yi)，会上鼓(gu)勵(li)房企参與(yu)发债。而中国恒大、富力地产、藍(lan)光(guang)发展(zhan)等(deng)房企在(zai)发债方面尚(shang)未傳(chuan)出更(geng)多(duo)積(ji)極(ji)信號(hao)，許(xu)家印(yin)仍(reng)在出售(shou)旗(qi)下(xia)资产用(yong)以(yi)回籠(long)资金。

克而瑞研(yan)究(jiu)分析(xi)認(ren)为，2022年以来已经有不(bu)少(shao)房企曝(pu)出了债务违约事(shi)件(jian)，而由(you)于當(dang)前仍有部分房企存(cun)在流(liu)動(dong)性問(wen)題(ti)，因(yin)此未来仍有可(ke)能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要(yao)行业註(zhu)意(yi)。

目前，房企整(zheng)體(ti)融资环比略(lve)有上升(sheng)，但(dan)同(tong)比並(bing)未有较大起(qi)色(se)。据中指(zhi)研究院(yuan)监測(ce)，2022年9月房地产企业非(fei)銀(yin)融资總(zong)额为777.9亿元，同比下降(jiang)32.2%，环比上升13.3%，融资形(xing)勢(shi)稍(shao)有好(hao)轉(zhuan)。

9月融资結(jie)構(gou)中，信用债占(zhan)比47.3%，仍是第(di)一融资渠(qu)道(dao)，其次(ci)是ABS和信托(tuo)融资，而海外发债仍無(wu)新(xin)发行票据。

鑒(jian)于国内房地产市場(chang)仍需较長(chang)時(shi)間(jian)復(fu)蘇(su)，房企偿债压力高企，不少房企選(xuan)擇(ze)降低(di)有息(xi)負(fu)债，減(jian)少还款(kuan)压力。

据亿翰(han)智(zhi)庫(ku)統(tong)计数据显示，今年上半(ban)年，有息负债规模排(pai)名(ming)在前50的房企中，有11家房企的有息负债降幅(fu)超(chao)過(guo)10%，包(bao)括(kuo)榮(rong)安(an)、正(zheng)荣、力高、雅(ya)居(ju)樂(le)、金輝(hui)以及(ji)中南(nan)建(jian)設(she)等房企，这些(xie)房企因债务到期和融资受(shou)限(xian)導(dao)致(zhi)偿债压力激(ji)增。

而有息负债增幅超过10%的多为国企和优质民企，如华潤(run)置(zhi)地、招(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)、中海地产、龙湖(hu)集团和濱(bin)江(jiang)地产等。

“有息负债上升說(shuo)明(ming)公司獲(huo)得(de)市场认可，融资渠道暢(chang)通(tong)，偿债能力较強(qiang)，未来的成(cheng)长性更高，相(xiang)反(fan)有息负债下降说明公司偿债压力较大且(qie)融资通道受阻(zu)，成长性受限，这一定(ding)義(yi)適(shi)用于絕(jue)大部分房企。”亿翰智库分析稱(cheng)。

除了债务到期，房企还债压力的另(ling)一方面則(ze)是銷(xiao)售低迷(mi)、營(ying)收(shou)下滑(hua)。

亿翰智库数据显示，今年上半年TOP100企业平(ping)均(jun)同比增长率(lv)15.5%，过半企业营业收入同比下降，而去(qu)年同期，僅(jin)兩(liang)成企业出现同比下降，平均同比增长率達(da)65.5%。

民营房企营收普(pu)遍(bian)为下降態(tai)势，TOP100企业的57家民企中近(jin)七(qi)成企业营业收入同比下降，平均下降幅度达33.7%。其中，陽(yang)光城(cheng)营收92.1亿元，同比降幅高达69.1%，建业地产营收73亿元，降幅为64.1%，是营收降幅较大的民营房企。

业内人士(shi)分析人士，由于流动性危(wei)機(ji)逐(zhu)步(bu)蔓(man)延(yan)和加深(shen)，越(yue)来越多企业難(nan)以完(wan)全(quan)維(wei)持(chi)正常(chang)的項(xiang)目施(shi)工(gong)和竣(jun)工節(jie)奏(zou)，交(jiao)付(fu)延遲(chi)或(huo)者停(ting)滯(zhi)问题较为普遍，由此帶(dai)来营收下降，当前各(ge)地都(dou)在加大力“保(bao)交付”，隨(sui)著(zhe)时间推进，有望(wang)逐步緩(huan)解(jie)营收问题。

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