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文(wen)|市(shi)值(zhi)觀(guan)察(cha) 雲(yun)潭(tan)

編(bian)輯(ji)|小(xiao)市妹(mei)

中(zhong)國(guo)前(qian)首(shou)富(fu)王健林還(hai)在(zai)繼(ji)續(xu)戰(zhan)鬥(dou)。

6月(yue)28日(ri)晚(wan)間(jian)，珠(zhu)海(hai)萬(wan)達(da)商(shang)管(guan)第(di)四(si)次(ci)遞(di)交(jiao)了(le)港(gang)股(gu)IPO申(shen)請(qing)資(zi)料(liao)，距(ju)離(li)第壹(yi)次上(shang)市申请已(yi)經(jing)過(guo)去(qu)500多(duo)天(tian)。

过去的(de)三(san)年(nian)，王健林的日子(zi)並(bing)不好(hao)过。疫(yi)情(qing)沖(chong)擊(ji)，房(fang)地(di)產(chan)史(shi)上最(zui)嚴(yan)監(jian)管，一批(pi)曾(zeng)经叱(chi)咤(zha)江(jiang)湖(hu)的地产巨(ju)頭(tou)紛(fen)纷土(tu)崩(beng)瓦(wa)解(jie)。

考(kao)慮(lv)到(dao)和(he)投(tou)资人(ren)的對(dui)賭(du)協(xie)議(yi)在年底(di)生(sheng)效(xiao)，如(ru)果(guo)珠海万达上市失(shi)敗(bai)，那(na)麽(me)万达將(jiang)面(mian)臨(lin)高(gao)达400億(yi)的股份(fen)回(hui)購(gou)壓(ya)力(li)。

对老(lao)王來(lai)說(shuo)，上市已经不再(zai)是(shi)“錦(jin)上添(tian)花(hua)”，僅(jin)剩(sheng)6個(ge)月時(shi)间，不服输的王健林，必(bi)須(xu)背(bei)水(shui)一战。

对赌大(da)限(xian)

“万达商管是万达的核(he)心(xin)企(qi)業(ye)，我(wo)什(shen)么企业都(dou)能(neng)丟(diu)，這(zhe)个不能丢。”

但(dan)这个“命(ming)根(gen)子”卻(que)在2014年上市後(hou)，持(chi)续處(chu)於(yu)低(di)估(gu)狀(zhuang)態(tai)，于是，2016年，王健林決(jue)定(ding)将万达商管私(si)有(you)化(hua)退(tui)市。

此(ci)后的7年间，地产行(xing)业風(feng)云突(tu)變(bian)，王健林始(shi)終(zhong)堅(jian)守(shou)著(zhe)“三大重(zhong)任(ren)”——降(jiang)負(fu)債(zhai)、輕(qing)资产化轉(zhuan)型(xing)和推(tui)進(jin)再次上市。

这期(qi)间，万达商管引(yin)进了多个投资方(fang)，但也(ye)埋(mai)下(xia)了对赌风險(xian)。

2017年，万达股债雙(shuang)殺(sha)，王健林咬(yao)碎(sui)后槽(cao)牙(ya)，不惜(xi)借(jie)款(kuan)給(gei)融(rong)創(chuang)，讓(rang)孫(sun)宏(hong)斌(bin)和富力張(zhang)力以(yi)637.5亿元(yuan)撿(jian)漏(lou)13个万达文旅(lv)城(cheng)以及(ji)77家(jia)酒(jiu)店(dian)。

次年1月的万达年會(hui)上，王健林老淚(lei)縱(zong)橫(heng)：2017年万达经歷(li)了太(tai)多风波(bo)與(yu)磨(mo)難(nan)。

但一波还未(wei)平(ping)息(xi)，一波又(you)来侵(qin)襲(xi)。

天下沒(mei)有免(mian)費(fei)的午(wu)餐(can)，此前幫(bang)助(zhu)万达私有化的9个投资人，和王健林約(yue)定2018年底回A上市，否(fou)則(ze)万达需(xu)要(yao)支(zhi)付(fu)利(li)息并回购股份。

可(ke)是，房地产企业的上市之(zhi)路(lu)基(ji)本(ben)鎖(suo)死(si)，王健林只(zhi)能求(qiu)助老友(you)，馬(ma)化騰(teng)、张近(jin)東(dong)、孙宏斌、劉(liu)強(qiang)东慷(kang)慨(kai)解囊(nang)，共(gong)出(chu)资340亿，解决了老王的燃(ran)眉(mei)之急(ji)。

此后，王健林再次转向(xiang)H股，上市主(zhu)體(ti)变更(geng)為(wei)珠海万达商管。

赴(fu)港上市前夕(xi)，珠海万达商管啟(qi)動(dong)了Pre-IPO融资，将21.17%股份转让给碧(bi)桂(gui)園(yuan)、中信(xin)资本、螞(ma)蟻(yi)集(ji)團(tuan)、腾訊(xun)、PAG太盟(meng)投资集团等(deng)多个投资者(zhe)，共獲(huo)得(de)约60亿美(mei)元（435亿元）。

而(er)万达需要付出的代(dai)價(jia)是，2023年底必须要完(wan)成(cheng)上市，否则需回购投资者的股份。也就(jiu)是说，如果今(jin)年年底前無(wu)法(fa)完成上市，万达需要拿(na)出400亿的资金(jin)回购股權(quan)。

来源(yuan)：万达商管2022年年度(du)報(bao)告(gao)

相(xiang)同(tong)的劇(ju)本再次上演(yan)，只是这一次，好友們(men)都已经囊中羞(xiu)澀(se)，有些(xie)人甚(shen)至(zhi)自(zi)身(shen)难保(bao)，哪(na)有资金援(yuan)助他(ta)人。

对于當(dang)下并不寬(kuan)裕(yu)的万达来说，數(shu)百(bai)亿的资金支出，无疑(yi)是雪(xue)上加(jia)霜(shuang)。

对赌大限将至，鐵(tie)人王健林，必须要加快(kuai)腳(jiao)步(bu)了。

艱(jian)难上市路

在H股上市的历史中，如此大体量(liang)的IPO反(fan)復(fu)折(zhe)腾的情況(kuang)實(shi)屬(shu)罕(han)見(jian)。

由(you)于遲(chi)迟未取(qu)得中国證(zheng)监会的“大路條(tiao)”，有分(fen)析(xi)稱(cheng)，珠海万达商管已经创造(zao)了民(min)營(ying)企业海外(wai)上市的最慢(man)“紀(ji)錄(lu)”。

早(zao)在2021年10月11日，珠海万达便(bian)取得了证监会的受(shou)理(li)函(han)，且(qie)在十(shi)天之后向港交所(suo)递交了首份上市招(zhao)股書(shu)。但时至今日，王健林还没有拿到他心心念(nian)念的“通(tong)行证”。

根據(ju)过往(wang)经驗(yan)，從(cong)取得“小路条”到“大路条”只需3到6个月，可王健林足(zu)足等了627天。此外万达幾(ji)次IPO申请也都踩(cai)上了境(jing)外上市《試(shi)點(dian)辦(ban)法》的实施(shi)節(jie)点，上市之路可謂(wei)是困(kun)难buff疊(die)滿(man)。

根据试点办法，国內(nei)企业要想(xiang)在境外或(huo)H股上市，除(chu)了拿到证监会的受理函，即(ji)“小路条”外，还要获得证监会出具(ju)的“H股發(fa)行批复”，即“大路条”。擁(yong)有“大路条”之后，港交所才(cai)会对公(gong)司(si)进行上市聆(ling)讯，启动发行、路演和上市工(gong)作(zuo)。

除了兩(liang)张“門(men)票(piao)”外，还要在证监会備(bei)案(an)并获得審(shen)批。也就是说，珠海万达商管多了一道(dao)审批的大坎(kan)。

此前万达上市资料三次失效，根本原(yuan)因(yin)还是“大路条”未获批复。6月2日，证监会对珠海万达提(ti)出了六(liu)大問(wen)題(ti)，要求補(bu)充(chong)材(cai)料。相比(bi)2014年上市时的轻松(song)寫(xie)意(yi)，对王健林来说，此次IPO可谓是难上加难。

所以，針(zhen)对本次证监会的补充材料要求，万达的回复能否过關(guan)，将是此次冲刺(ci)上市的关鍵(jian)。

翻(fan)閱(yue)证监会的要求，可以看(kan)出，问题主要聚(ju)焦(jiao)在合(he)規(gui)性(xing)方面，包(bao)括(kuo)公司治(zhi)理、与大股东之间的资金往来，出租(zu)率(lv)数据的真(zhen)实性、股份回购、债務(wu)償(chang)还安(an)排(pai)以及高比例(li)分紅(hong)等6大層(ceng)面。

按(an)照(zhao)要求，发行人應(ying)当在30个工作日内补充材料。也就是说万达还有约两周(zhou)的时间，準(zhun)备好这次应答(da)。

不过，收(shou)到回复總(zong)比杳(yao)无音(yin)讯强，万达方面也指(zhi)出，“要求补充材料是正(zheng)常(chang)流(liu)程(cheng)，上市还在推进中。”

只是留(liu)给王健林的时间不多了，面对证监会的提问，万达打(da)铁还需自身硬(ying)。

如果順(shun)利拿到“大路条”，加上当下政(zheng)策(ce)面支持房地产市場(chang)的氛(fen)圍(wei)，万达提速(su)上市也并非(fei)不可能。

不認(ren)命

王健林骨(gu)子裏(li)就是个不服输的漢(han)子。

16年的从軍(jun)经历，造就了他正直(zhi)坚毅(yi)，坚韌(ren)不拔(ba)的性格(ge)。

创业伊(yi)始，他開(kai)过超(chao)市，办过工廠(chang)，搞(gao)过電(dian)梯(ti)厂、变电站(zhan)，最终趟(tang)入(ru)房地产开发領(ling)域(yu)。但房地产是一个资金密(mi)集型产业，由于经验不足，他多次因为资金鏈(lian)问题，走(zou)到懸(xuan)崖(ya)邊(bian)。

最初(chu)为了求得一筆(bi)2000万的貸(dai)款，他先(xian)后50多次希(xi)望(wang)拜(bai)见一家銀(yin)行的领導(dao)，有时候(hou)在银行门口(kou)一站就是一整(zheng)天，但那时的万达还是一家名(ming)不见经傳(chuan)的小企业，银行不願(yuan)意冒(mao)风险，最终贷款还是没有談(tan)下来。

一面为了贷款疲(pi)于奔(ben)命，一面是迟迟无法开工的工程，王健林那时候九(jiu)天九夜(ye)没合眼(yan)，第十天直接(jie)昏(hun)迷(mi)在公司，被(bei)緊(jin)急送(song)往醫(yi)院(yuan)。

“不能怕(pa)屈(qu)辱(ru)，不能怕挫(cuo)折。活(huo)人总不能被尿(niao)憋(bie)死，银行找(zhao)不着，那就想別(bie)的办法。”王健林最后用(yong)发债的方式(shi)，把(ba)瀕(bin)临破(po)产的万达救(jiu)了回来。

2000年，王健林决定转做(zuo)商业地产，但万达的煩(fan)心事(shi)依(yi)舊(jiu)没有停(ting)息。初期的三年，万达以售(shou)为主，购買(mai)了商鋪(pu)的商家因经营不善(shan)，直接将万达告上法院。

單(dan)是三年时间里，万达就打了222场官(guan)司，雖(sui)然(ran)只输了两场，但公司上下疲于应付。許(xu)多人在那时离开了万达，另(ling)謀(mou)出路。

王健林没有退縮(suo)，面对困难，信奉(feng)“实战”思(si)維(wei)的他，在实踐(jian)中摸(mo)索(suo)创新(xin)，并解决问题。“到了黃(huang)河(he)心也不死，撞(zhuang)了南(nan)墻(qiang)也不回头。到了黄河搭(da)个橋(qiao)就过去了，撞了南墙搭个梯子就翻过去了。”

他想出了一个“城市綜(zong)合体”的模(mo)式。“做一个商业中心，旁(pang)边蓋(gai)写字(zi)樓(lou)、公寓(yu)。出售公寓、写字楼，获取現(xian)金流，商铺自己(ji)来经营。”

这種(zhong)“租售結(jie)合”的方式，让万达在全(quan)国迅(xun)速开疆(jiang)拓(tuo)土，逐(zhu)漸(jian)成長(chang)为全国首屈一指的商业地产企业。

从经营层面看，万达商管是中国规模最大、盈(ying)利最强的商业運(yun)营服务提供(gong)商。

招股书顯(xian)示(shi)，珠海万达在2020年、2021年及2022年分别实现171.96亿元、234.81亿元以及271.2亿元；同期的凈(jing)利潤(run)分别达到11.12亿元、35.12亿元以及75.34亿元。

可以看出，在疫情放(fang)开后，万达觸(chu)底回升(sheng)，成功(gong)实现V型反转，盈利能力大幅(fu)增(zeng)长。而且，2021（经特(te)定算(suan)法調(tiao)整）-2022年的盈利水平已经超过了对赌要求。考虑到消(xiao)费回暖(nuan)的跡(ji)象(xiang)，2023年完成94.6亿元的对赌利润要求也将是大概(gai)率事件(jian)。

而母(mu)公司大連(lian)万达商管集团的体量就更加龐(pang)大，2022年，大连万达商管营收493.14亿元，歸(gui)母净利润123.01亿元。

以珠海万达为參(can)照，其(qi)营收分别是新城控(kong)股和華(hua)润万象生活商管收入的3倍(bei)和6倍多，是整个华润万象生活利润（22.06亿元）的3.4倍。

来源：珠海万达商业管理集团股份有限公司招股书

截(jie)至2022年底，珠海万达在管項(xiang)目(mu)472个，在管面積(ji)达6560万平方米(mi)，是全球(qiu)最大的商业运营服务商，而且是国内唯(wei)一向第三方大规模输出管理的服务商。

这种轻资产模式既(ji)是王健林所期望实现的，也是资本市场所青(qing)睞(lai)的。港股中，华润万象生活的市盈率就是华润置(zhi)地的近5倍，碧桂园服务的市值也曾一度超过主营地产开发的碧桂园，万科(ke)也拆(chai)分了万物(wu)云在港上市。

“对赌大限”降至，珠海万达的上市之战，将極(ji)有可能决定这个地产王国的命运走向。但军人出身的王健林絕(jue)不会轻易(yi)认输，目前，这场豪(hao)赌还在继续。

去年4月，王健林接盤(pan)“河南地产一哥(ge)”胡(hu)葆(bao)森(sen)的建(jian)业旗(qi)下商业项目10年的运营权；5个月后，位(wei)于鄭(zheng)州(zhou)的两座(zuo)万达坊(fang)就同时开业。

此外，王健林还和鑫(xin)苑(yuan)张勇(yong)、山(shan)西(xi)田(tian)森杜(du)寅(yin)午合作，并接手(shou)了北(bei)京(jing)藍(lan)色(se)港灣(wan)、五(wu)棵(ke)松卓(zhuo)展(zhan)购物中心的运营权。仅在2022年，万达商管就参与十多笔交易。

乘(cheng)着疫情之后消费复蘇(su)的东风，万达重新上路。最新的数据显示，万达商管集团在2023年上半(ban)年新开12座万达廣(guang)场，累(lei)計(ji)开业484个。上半年总租金收入就达到263.2亿元，同比增长4.5%；

而且，相比其他商管服务商，万达的效率更高，上半年出租率98.2%，租金完成了100%的收繳(jiao)。

除了商管这个核心板(ban)塊(kuai)，王健林在年会上还指出，2023年除推动珠海万达商管上市外，还有文旅“再出发”。

在出售多个文旅资产回籠(long)资金后，万达文旅在2023年又“杀了回来”。農(nong)历新年过后，一度沈(chen)寂(ji)的王健林頻(pin)繁(fan)露(lu)面，现身洛(luo)陽(yang)白(bai)马寺(si)、洛邑(yi)古(gu)城，貴(gui)州丹(dan)寨(zhai)等地，隨(sui)即簽(qian)下了多个文旅项目。

不仅如此，万达还发布(bu)了名为“归雁(yan)计劃(hua)”的招聘(pin)公告，意在让曾经在万达酒店工作过的人重新回归。据悉(xi)，有超过100家万达酒店都参与了这场活动。

住(zhu)宅(zhai)地产也开始回归大眾(zhong)視(shi)野(ye)，万达地产（住宅板块）聚焦万达商业周边开发，并已落(luo)子武(wu)汉、贵阳等地。

“在中国房地产界(jie)，論(lun)战略(lve)的執(zhi)行力和战術(shu)纪律(lv)，王健林应該(gai)是当之无愧(kui)排在第一位的。”胡葆森如此評(ping)价王健林。

从2017年的斷(duan)臂(bi)求生，到如今的大舉(ju)反攻(gong)，王健林未雨(yu)綢(chou)繆(mou)，反周期行动，这是万达长期屹(yi)立(li)不倒(dao)的关键。

如今，四战港股，老王已经使(shi)出渾(hun)身解数。王健林曾称：“万达的困难只是暫(zan)时性、階(jie)段(duan)性的，万达绝不躺(tang)平。”只是，年初至今，縈(ying)繞(rao)在万达身上的负面消息持续发酵(jiao)，让原本“提前上岸(an)”的万达，再次陷(xian)入質(zhi)疑聲(sheng)中。

但这些负面消息，并未完全实錘(chui)，还存(cun)在许多爭(zheng)议。比如，此前被凍(dong)结的大连万达商管19亿股权，万达方面称，冻结的股权价值遠(yuan)远超过10多亿元的財(cai)产糾(jiu)纷。万达方面正通过法律途(tu)徑(jing)，维護(hu)公司合法权益(yi)。

而此前大连万达中止(zhi)60亿元的小公募(mu)债，是考虑到目前市场情况而主动放棄(qi)发行，并不会对珠海万达上市产生直接影(ying)響(xiang)。

其实，2017年危(wei)機(ji)之后，万达在偿还了2000多亿债务后，“债务核彈(dan)”已经拆除。果断的转型轻资产，也令(ling)万达身軀(qu)更加轻盈。

而且，相比瘋(feng)狂(kuang)加杠(gang)桿(gan)的其他房产企业，王健林更具有前瞻(zhan)性的战略眼光(guang)，每(mei)每在风暴(bao)来临前，未雨绸缪甚至不惜壯(zhuang)士(shi)断腕(wan)，最终逃(tao)过一劫(jie)。

商海沉浮(fu)，在又一个关键的十字路口，这位中国前首富迎(ying)来关键一役(yi)。

正如他喜(xi)愛(ai)的那首歌(ge)中所唱(chang)：“我要从南走到北，我还要从白走到黑(hei)。”在69歲(sui)的高齡(ling)，他選(xuan)擇(ze)倔(jue)强的继续战斗。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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