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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>年(nian)報(bao)風(feng)雲(yun)|穿(chuan)越(yue)风雨(yu)，穩(wen)健(jian)增(zeng)長(chang)，優(you)質(zhi)房(fang)企(qi)走(zou)向(xiang)新(xin)壹(yi)輪(lun)寬(kuan)松(song)周(zhou)期(qi)？

房企“緩(huan)”過(guo)來(lai)了(le)？

作(zuo)者(zhe) | 孫(sun)佳(jia)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

来源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

过去(qu)一年時(shi)間(jian)裏(li)，房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)经歷(li)了凜(lin)冽(lie)的(de)寒(han)冬(dong)，行业銷(xiao)售(shou)同(tong)比(bi)下(xia)滑(hua)26.7%，開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)同比下滑10%。信(xin)用(yong)风險(xian)頻(pin)发、销售去化(hua)低(di)迷(mi)、各(ge)方(fang)主(zhu)體(ti)信心(xin)缺(que)失(shi)等(deng)問(wen)題(ti)影(ying)響(xiang)了行业內(nei)每(mei)一位(wei)參(can)與(yu)者，房企普(pu)遍(bian)迎(ying)来生(sheng)存(cun)大(da)考(kao)。

但(dan)风雨之(zhi)中(zhong)亦(yi)見(jian)彩(cai)虹(hong)。從(cong)“金(jin)融(rong)16條(tiao)”到(dao)“新五(wu)条”，信貸(dai)、債(zhai)券(quan)、股(gu)權(quan)融资“三(san)箭(jian)齊(qi)发”，持(chi)續(xu)缓解(jie)房企资金壓(ya)力(li)。在(zai)行业分(fen)析(xi)人(ren)士(shi)看(kan)来，过去房企风险蔓(man)延(yan)趨(qu)勢(shi)已(yi)经得(de)到了遏(e)制(zhi)，房企流(liu)動(dong)性(xing)得到明(ming)顯(xian)改(gai)善(shan)。

隨(sui)著(zhe)年报季(ji)到来，房企也(ye)开始(shi)陸(lu)续對(dui)上(shang)一年度(du)的经營(ying)情(qing)況(kuang)“交(jiao)卷(juan)”。行业的下行周期里，房企雖(sui)在利(li)潤(run)表(biao)上做(zuo)出(chu)了一定(ding)“犧(xi)牲(sheng)”，但部(bu)分优质頭(tou)部房企如(ru)碧(bi)桂(gui)園(yuan)（2007.HK），“基(ji)本(ben)盤(pan)”已经稳住(zhu)，销售与交付(fu)表現(xian)稳定。同时，得益(yi)於(yu)融资環(huan)境(jing)的改善，在“穿越周期”的同时，也正(zheng)迎来新的发展(zhan)轉(zhuan)折(zhe)點(dian)。

穿越风雨，企稳向好(hao)

去年一年，房地产市(shi)場(chang)整(zheng)体呈(cheng)现下行趋势，受(shou)到市场需(xu)求(qiu)和(he)購(gou)買(mai)力不(bu)足(zu)的影响，加(jia)上疫(yi)情的影响，销售表现也較(jiao)往(wang)年低迷。

有(you)機(ji)構(gou)數(shu)據(ju)显示(shi)，2022年全(quan)年百(bai)強(qiang)房企的销售額(e)僅(jin)約(yue)為(wei)7.29萬(wan)億(yi)，規(gui)模(mo)较去年下降(jiang)達(da)4成(cheng)，這(zhe)相(xiang)當(dang)于回(hui)到了2015年的水(shui)平(ping)；千(qian)亿房企数量(liang)也減(jian)少(shao)了23家(jia)，仅剩(sheng)下20家。根(gen)据Wind数据，截(jie)至(zhi)3月(yue)14日(ri)，发布(bu)了2022年度的业績(ji)預(yu)告(gao)或(huo)快(kuai)报的85家A股和港(gang)股上市的房地产企业中，至少有50家企业业绩预計(ji)出现虧(kui)損(sun)。

在行业分析人士看来，寒冬时刻(ke)，房企面(mian)臨(lin)着多(duo)重(zhong)挑(tiao)戰(zhan)，2022年利润表上的“牺牲”已幾(ji)乎(hu)在所(suo)難(nan)免(mian)。即(ji)便(bian)如此(ci)，一些(xie)优质的头部房企，仍(reng)然(ran)在寒冬中保(bao)持了销售上的韌(ren)性，企稳向好，也在提(ti)振(zhen)整個(ge)行业的信心。

从剛(gang)刚发布2022年年报的房企碧桂园来看，去年全年，其(qi)實(shi)现總(zong)营业收(shou)入(ru)约4303.7亿元(yuan)，毛(mao)利约328.8亿元，歸(gui)屬(shu)股東(dong)的核(he)心凈(jing)利润约26.1亿元。尤(you)为值(zhi)得一提的是(shi)，在港股房企普遍出现亏损的情况下，其核心净利润仍然保持正向增长。

去年下半(ban)年以(yi)来，行业多发停(ting)工(gong)斷(duan)贷事(shi)件(jian)，導(dao)致(zhi)购房者对房地产市场的信心再(zai)次(ci)受到打(da)擊(ji)，樓(lou)市復(fu)蘇(su)遭(zao)受挫(cuo)折。从第(di)三季度开始，中央(yang)和地方相繼(ji)出臺(tai)了一系(xi)列(lie)旨(zhi)在“保交楼”的措(cuo)施(shi)，头部房企响應(ying)政(zheng)策(ce)，全力“保交付”。碧桂园全年共(gong)交付1384个批(pi)次、近(jin)70万套(tao)房屋(wu)，交付量高居(ju)行业榜(bang)首(shou)，其中281个項(xiang)目(mu)更(geng)实现了交付即辦(ban)證(zheng)。

自(zi)房地产行业爆(bao)发流动性危(wei)机以来，房企去化压力高企。不过，从碧桂园来看，其去年全年总去化率(lv)达到65%，权益物(wu)业销售现金回籠(long)约3324.8亿元，权益销售回款(kuan)率达到约93%，已经連(lian)续七(qi)年保持超(chao)过90%的水平。

分析人士指(zhi)出，超高的销售回款率，意(yi)味(wei)着企业造(zao)血(xue)能(neng)力充(chong)足，自有资金能夠(gou)行成良(liang)性循(xun)环。去年大量房企资金緊(jin)張(zhang)，部分甚(shen)至陷(xian)入资金鏈(lian)危机之时，碧桂园仍实现了经营性现金净流入356.2亿元，截至报告期末(mo)，其賬(zhang)面现金余(yu)额1475.5亿，与中期基本持平。

财报披(pi)露(lu)，去年全年，碧桂园所布局(ju)城(cheng)市中，9个城市單(dan)城销售额超过50亿，66个城市销售金额位于当地市场前(qian)三，148个城市市场占(zhan)有率超过了5%，其中14个城市的市场占有率高于20%，可(ke)见其極(ji)强的市占率。

“从核心競(jing)爭(zheng)力来說(shuo)，我(wo)們(men)要(yao)回归到商(shang)业最(zui)基礎(chu)的邏(luo)辑，即兩(liang)个核心竞争力。”3月30日舉(ju)行的业绩交流會(hui)上，碧桂园集(ji)團(tuan)董(dong)事会主席(xi)楊(yang)惠(hui)妍(yan)表示，碧桂园第一是要打造产品(pin)力，外(wai)界(jie)一直(zhi)覺(jiao)得碧桂园三四(si)線(xian)城市做得比较强，现在碧桂园计劃(hua)要用3至5年去提升(sheng)打造一二(er)线产品的能力，新产品很(hen)快也会出来；第二是要控(kong)制成本力，这是碧桂园一直以来的强项，但可以做得更好，从而(er)在保证产品质量和服(fu)務(wu)质量的情况下，讓(rang)其有更好的竞争力。

行稳致遠(yuan)，擁(yong)抱(bao)未(wei)来

去年11月份(fen)以来，房地产扶(fu)持政策接(jie)连出台，信贷融资、债券融资、股权融资“三支(zhi)箭”为房企融资再次提供(gong)了较为宽松的环境，大大缓解了“三道(dao)紅(hong)线”出台以来，房企融资渠(qu)道驟(zhou)然收紧导致的资金紧张局面。“求发展”代(dai)替(ti)“活(huo)下去”成为部分优质房企新的議(yi)题。

事实上，优质头部房企本来就(jiu)极为註(zhu)重财务管(guan)控。在市场缓慢(man)恢(hui)复的过程(cheng)中，碧桂园將(jiang)全面预算(suan)納(na)入战略(lve)高度，定期跟(gen)蹤(zong)经营数据，制定改善措施。

在負(fu)债端(duan)有序(xu)調(tiao)整负债結(jie)构及(ji)规模上，截至去年末，碧桂园现金短(duan)债比維(wei)持在1.6倍(bei)左(zuo)右(you)，剔(ti)除(chu)预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%，而净负债率甚至下降至40%，为近十(shi)年之最。

得益于以上安(an)排(pai)，公(gong)司(si)的融资渠道持续保持暢(chang)通(tong)。即便是2022年，其亦在政府(fu)監(jian)管部門(men)支持下合(he)计发行公司债、中票(piao)、可转债、ABS等产品折合人民(min)幣(bi)近百亿，完(wan)成3次股权融资共獲(huo)得约115亿港币，並(bing)获得工商銀(yin)行等10家银行总计逾(yu)3000亿元的綜(zong)合授(shou)信支持。進(jin)入2023年，融资政策进一步(bu)宽松，其在境内发行200亿元人民币中期票据也已获準(zhun)注冊(ce)，還(hai)有186亿公司债的发行计划已获上交所受理(li)。

在资产端，以“最小(xiao)代價(jia)，最大价值”为目標(biao)，碧桂园对于不同類(lei)型(xing)的资产安排不同的销售定价策略，跟随市场复苏節(jie)奏(zou)，努(nu)力做好存量资产的保值增值，部分沈(chen)澱(dian)资产的量价平衡(heng)，以及新增资产的价值兌(dui)现，持续改善资产结构。

来源：易(yi)维視(shi)

截至2022年底(di)，碧桂园仍有约9555万亿权益可售资源。其中75%位于五大都(dou)市圈(quan)。以其巨(ju)大的规模，成为支撐(cheng)公司未来发展的根基。

碧桂园总裁(cai)莫(mo)斌(bin)在3月30日的业绩交流会上透(tou)露，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的貨(huo)值比例(li)提高至50比50，用优质的土(tu)地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

房地产主业之外，碧桂园财报中也重点提及了科(ke)技(ji)转型，并表示，公司向高科技企业转型的決(jue)心堅(jian)定無(wu)比。

目前，碧桂园已经先(xian)後(hou)成立(li)組(zu)建(jian)廣(guang)东博(bo)智(zhi)林(lin)机器(qi)人公司（下稱(cheng)博智林）、科技建築(zhu)集团，探(tan)索(suo)以建筑机器人为核心，建筑机器人+BIM技術(shu)+裝(zhuang)配(pei)式(shi)及新体系的科技建造方案(an)。截至今(jin)年1月底，博智林33款建筑机器人已投入商业化应用，覆(fu)蓋(gai)30个省(sheng)份（直轄(xia)市、自治(zhi)區(qu)）超600个项目，累(lei)计交付超1700台，累计应用施工面積(ji)超1千万平方米(mi)。

科技智慧(hui)建造体系能有效(xiao)助(zhu)力开发业务的提质增效，为碧桂园下一步业务布局拓(tuo)展新空(kong)间，也被(bei)碧桂园视为第二增长曲(qu)线。莫斌也表示，一但建筑机器人进入中試(shi)和量产階(jie)段(duan)，将对现有的主营业务起(qi)到巨大的促(cu)进作用，“如虎(hu)添(tian)翼(yi)”。

来源：易维视

如今，时间已经进入2023年，疫情后经濟(ji)逐(zhu)漸(jian)复苏，疊(die)加政策利好，多地楼市活躍(yue)度有所提升，上海(hai)、武(wu)漢(han)、东莞(guan)、深(shen)圳(zhen)、佛(fo)山(shan)……近期多个城市的新房、二手(shou)房成交量均(jun)出现较快增长，碧桂园等优质头部房企正迎来收获期。

不过，也有分析人士指出，目前行业供給(gei)側(ce)出清(qing)还未结束(shu)，房企分化逻辑正在加强，优质资源不断向头部房企聚(ju)集的趋势也愈(yu)加明显。房企想(xiang)要早(zao)一点趕(gan)上复苏的列車(che)，尚(shang)需要做好自身(shen)内功(gong)的修(xiu)煉(lian)，提升自身市场地位与行业竞争力。

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