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圖(tu)片(pian)來(lai)源(yuan)：图蟲(chong)創(chuang)意(yi)

公寓市(shi)場(chang)大宗交易的(de)火熱(re)讓(rang)多方(fang)資(zi)本(ben)對(dui)一棟(dong)散(san)售(shou)公寓大樓(lou)展(zhan)開(kai)竞购。

近(jin)日(ri)，市场消(xiao)息(xi)稱(cheng)，多家(jia)機(ji)構(gou)欲(yu)擲(zhi)20亿元(yuan)打(da)包(bao)買(mai)走(zou)東(dong)方希(xi)望(wang)中(zhong)心(xin)二(er)期(qi)一栋計(ji)劃(hua)面(mian)向(xiang)市场散售的公寓大楼，這(zhe)栋52層(ceng)高(gao)的大楼位(wei)於(yu)成都的交子(zi)公園(yuan)金(jin)融(rong)商(shang)務(wu)區(qu)，由(you)總(zong)部(bu)在上(shang)海(hai)的东方希望集(ji)團(tuan)开發(fa)。而(er)為(wei)了(le)促(cu)成交易的達(da)成，更(geng)有(you)资方追(zhui)到(dao)上海直(zhi)接(jie)对話(hua)总部，最(zui)終(zhong)却遭到拒绝。

“他(ta)們(men)是(shi)有聯(lian)系(xi)到总部”，知(zhi)情(qing)人(ren)士(shi)向時(shi)代(dai)財(cai)經(jing)確(que)認(ren)了消息的真(zhen)實(shi)性(xing)，“（二期）计划一栋自(zi)持(chi)一栋散售，（散售的楼栋）現(xian)在只(zhi)确定(ding)哪(na)一部分(fen)用(yong)来散售，一部分要(yao)進(jin)行(xing)產(chan)品(pin)升(sheng)級(ji)，還(hai)會(hui)有自持，是不(bu)会整(zheng)栋銷(xiao)售的”。

該(gai)人士称，不清(qing)楚(chu)机构與(yu)东方希望集团洽(qia)談(tan)的細(xi)節(jie)，但(dan)其(qi)认为投(tou)资时點(dian)較(jiao)佳(jia)或(huo)是多家机构发起(qi)整购意向的主要原(yuan)因(yin)之(zhi)一。

实際(ji)上，自去(qu)年(nian)以(yi)来，全(quan)國(guo)多地(di)公寓市场大宗交易表(biao)现突(tu)出(chu)。據(ju)高力(li)国际統(tong)计，2022年，北(bei)京(jing)、上海、廣(guang)州(zhou)、深(shen)圳(zhen)、成都和(he)西(xi)安(an)及(ji)全国物(wu)流(liu)共(gong)錄(lu)得(de)大宗交易約(yue)1789亿元，同(tong)比(bi)下(xia)跌(die)9.51%，而公寓的大宗交易額(e)却同比增(zeng)長(chang)了25.61%，交易金额提(ti)升至(zhi)103亿元。

多地數(shu)据表明(ming)，公寓物业的热度(du)在今(jin)年繼(ji)續(xu)延(yan)续，成为商辦(ban)、产业园区之後(hou)，资本追逐(zhu)的又(you)一個(ge)热点。

公寓市场頻(pin)现大宗交易

成都住(zhu)建(jian)局(ju)信(xin)息顯(xian)示(shi)，本次(ci)遭到多家机构爭(zheng)搶(qiang)的东方希望中心二期公寓大楼在今年3月(yue)27日才(cai)取(qu)得預(yu)售證(zheng)，项目官(guan)方平(ping)臺(tai)近期轉(zhuan)載(zai)一篇(pian)文(wen)章(zhang)指(zhi)出，这栋原本计划用于散售的大楼自亮(liang)相(xiang)以来，先(xian)后收(shou)到多家机构的整购意向。

东方希望中心位于成都知名(ming)的交子公园金融商务区，綜(zong)合(he)公开信息可(ke)知，该项目二期总建築(zhu)面積(ji)將(jiang)近29.63萬(wan)平方米(mi)，規(gui)划了一栋寫(xie)字(zi)楼和一栋公寓，其中，入(ru)市的公寓大楼地上52层，总高度达到174米，总建筑面积超(chao)過(guo)12万平方米。

开发商东方希望集团在地产界(jie)並(bing)不知名，但在飼(si)料(liao)行业却早(zao)已(yi)名聲(sheng)大噪(zao)，创始(shi)人劉(liu)永(yong)行是四(si)川(chuan)知名富(fu)豪(hao)家族(zu)刘氏(shi)四兄(xiong)弟(di)之一，为新(xin)希望集团创始人刘永好(hao)的胞(bao)兄。东方希望集团在1986年從(cong)農(nong)业起家，如(ru)今已发展成为一家以重(zhong)化(hua)工(gong)产业为主導(dao)，集农业、畜(chu)牧(mu)业、房(fang)地产为一體(ti)的综合性集团。

东方希望中心二期的总投资10.32亿元，而根(gen)据官方平台，机构对公寓大楼的整购意向價(jia)格(ge)达到将近20亿元，盡(jin)管(guan)賣(mai)掉(diao)一栋大楼不僅(jin)能(neng)收回(hui)投资，还能獲(huo)得不錯(cuo)的回報(bao)，但东方希望集团还是拒绝了整购邀(yao)請(qing)。

根据项目官方平台，拒绝的原因是项目位于核(he)心地段(duan)，“未(wei)来集团还会自持運(yun)營(ying)一部分，以确保(bao)让整个项目未来的收益(yi)更有保障(zhang)”。

这也(ye)是投资者(zhe)对这栋公寓大楼的興(xing)趣(qu)所(suo)在。知情人士向时代财经指出，一方面或是机构认为此(ci)时是个投资的好时机，另(ling)一方面也是因为“项目的位置(zhi)比较特(te)殊(shu)，是CBD的中心，很(hen)多外(wai)来企(qi)业到成都开店(dian)、开公司(si)都会首(shou)選(xuan)这裏(li)，一般(ban)如果(guo)考(kao)慮(lv)成都的物业收购也是首选这个位置，但基(ji)本上是一房難(nan)求(qiu)的狀(zhuang)態(tai)。即(ji)便(bian)有自持项目，也沒(mei)有人願(yuan)意拿(na)出来卖”。

不止(zhi)东方希望中心二期的公寓大楼，去年以来，投资者湧(yong)入了多个城市的公寓市场尋(xun)找(zhao)收购標(biao)的，公寓市场大宗交易频现。

去年8月19日，全球(qiu)最大另類(lei)资产管理(li)公司之一的博(bo)楓(feng)资产管理宣(xuan)布(bu)收购一處(chu)位于上海市五(wu)角(jiao)场新江(jiang)灣(wan)板(ban)塊(kuai)的租(zu)賃(lin)住宅(zhai)项目，正(zheng)式(shi)布局中国租赁住宅市场。时代财经了解(jie)到，该项目的前(qian)身(shen)是富力与合景(jing)泰(tai)富合作(zuo)开发的上海嘉(jia)譽(yu)雲(yun)景租赁住宅项目，交易代价约为13亿元。

博枫资产管理在其公告(gao)中指出，中国的租赁住宅市场蘊(yun)含(han)巨(ju)大潛(qian)力，国家持续出台利(li)好政(zheng)策(ce)进行鼓(gu)勵(li)扶(fu)持，将为这一領(ling)域(yu)不斷(duan)註(zhu)入活(huo)力，未来公司将持续擴(kuo)張(zhang)在中国租赁住宅市场的投资版(ban)图。

除(chu)了博枫资产管理，万科(ke)、建行、领盛(sheng)和世(shi)紀(ji)華(hua)通(tong)等(deng)也在加(jia)大对公寓市场的投资力度。

其中，今年1月，建設(she)銀(yin)行旗(qi)下建信住房租赁基金与万科集团联合创立(li)“建万住房租赁投资基金”，该基金规模(mo)高达100亿元，将用于投资收购房企存(cun)量(liang)长租公寓资产；领盛亦(yi)在1-2月先后向朗(lang)詩(shi)青(qing)杉(shan)资本、建发收购了位于上海市楊(yang)浦(pu)区的黃(huang)兴大楼、建发瓏(long)庭(ting)三(san)栋公寓楼；4月，A股(gu)知名遊(you)戲(xi)公司世纪华通以6.12亿元收购华僑(qiao)城持有的上海寶(bao)格麗(li)公寓项目公司51%股權(quan)。

上海最火，去年成交金额暴(bao)漲(zhang)264%

在眾(zhong)多城市中，上海的公寓市场最为热鬧(nao)，由于大宗交易表现突出，2022年被业內(nei)称为上海长租公寓大宗交易元年。仲(zhong)量联行的数据显示，在2022年完(wan)成的74單(dan)大宗交易中，有15单为长租公寓，成交单数占(zhan)比超过20%，仅次于办公业态，交易金额达65.5亿元，同比增长263.89%。

仲量联行中国区研(yan)究(jiu)部住宅市场負(fu)責(ze)人盛秀(xiu)秀分析(xi)认为，在国家加快(kuai)建立“租购并舉(ju)”住房制(zhi)度的大背(bei)景下，长租公寓的政策紅(hong)利有望继续釋(shi)放(fang)，而隨(sui)著(zhe)租赁住房产品的普(pu)及和租赁住房消費(fei)方式逐漸(jian)为大众接受(shou)，加上产品力的进一步(bu)提升，长租公寓对青年白(bai)领客(ke)群(qun)的粘(zhan)性有望增強(qiang)，并将吸(xi)引(yin)更多家庭租戶(hu)、企业中高层人才等客群。

此外，她(ta)认为保租房公募(mu)REITs的成功(gong)发行以及对市场化长租房納(na)入REITs底层资产的研究和探(tan)索(suo)，将为未来长租公寓市场帶(dai)来更多机遇(yu)，预计2023年的长租公寓市场必(bi)将迸(beng)发出新的生(sheng)机。

仲量联行的数据显示，今年第(di)一季(ji)度，上海投资市场共录得13宗交易，成交量约247.59亿元，相较于2022年第一季度约246亿元的成交量同比上升0.65%，按(an)资产类型(xing)的成交金额占比划分，长租公寓由于体量原因仅占4.7%，但依(yi)然(ran)获得了3宗成交，长租公寓在2023年第一季度維(wei)持了市场热度。

广州的公寓市场在今年也啟(qi)動(dong)了回暖(nuan)行情。合富輝(hui)煌(huang)商业地产发布的报告显示，今年4月，广州录得公寓成交量将近9.52万平方米，環(huan)比继续上升13%，同比上升14%，成交量連(lian)升三月后继续创下新高，其中大宗交易起到了關(guan)鍵(jian)作用，大宗交易促使(shi)广州公寓市场3-4月成交量达到近一年的峰(feng)值(zhi)水(shui)平。

合富研究院(yuan)市场分析師(shi)陳(chen)健(jian)恒(heng)分析道(dao)，广州公寓市场的回暖首先得益于房地产市场的整体回暖，“购房者信心提升，疫(yi)情后各(ge)领域都有‘报復(fu)性消费’，公寓也不例(li)外”。針(zhen)对大宗交易火热的现象(xiang)，陈健恒指出，相关交易包含按土(tu)地出让條(tiao)件(jian)进行的政府(fu)性回购行为，以及开发商处于調(tiao)整负債(zhai)結(jie)构而进行的批(pi)量定向交易。

整体而言(yan)，中国公寓市场大宗交易热度正在走高。根据高力国际，2022年，在北京、上海、广州、深圳、成都和西安及全国物流录得的大宗交易金额同比下跌9.51%的背景下，公寓资产的交易额却同比增长了25.61%，成交金额达到103亿元。

其中，95亿元是以持有运营为目的的交易，占总金额的92%，散售目的的成交金额为8亿元，占比约为8%。高力国际在报告中指出，持有运营公寓项目的成交金额大幅(fu)度增加的原因是“受益于国家对保障性租赁住房的大力支(zhi)持，以及保障性租赁住房公募REITs的成功发行”。

按照(zhao)公寓交易买家的资金来源划分，内资的交易金额同比增长50%至60亿元，外资成交金额則(ze)与2021年相比基本持平，即约43亿元，报告指出，“大部分的内资买家都会将通过公募REITs上市作为退(tui)出的主要渠(qu)道”。

在政策的推(tui)动下，公寓市场似(si)乎(hu)正在駛(shi)向另一个春(chun)天(tian)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看(kan)更多

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