俄歼灭极端分子

fenghoudetafangyuansuhetaotuojuqingxiangfenli，shifenjingcai。banyanyigegongjiaochesiji，wanchenggezhongrenwu，jiangchengkeshunlianquandesongdaobutongdemudedi;caiyonglenazhongdajiabijiaodeshuxidefenqudemoshi，haishiyouhenduodeduiyingdenazhongwanfashinenggouqutihuide。guojidegeshi，xuqiunizhanlvezuhetiaopei。sanzhongbutongdezhiyerennixuanze，ziyouxuanzenidechengchangluxianbingqiegenjuzijidexingquxihaolaidapeijiaosedezhandoufangshi;透(tou)過(guo)碧(bi)桂(gui)園(yuan)9000億(yi)負(fu)債(zhai)，看(kan)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)運(yun)作(zuo)的(de)套(tao)路(lu)

隨(sui)著(zhe)企(qi)業(ye)年(nian)報(bao)數(shu)據(ju)披(pi)露(lu)，房(fang)地产行(xing)业總(zong)體(ti)负债率(lv)再(zai)創(chuang)新(xin)高(gao)，房地产行业的平(ping)均(jun)负债率接(jie)近(jin)80%，其(qi)中(zhong)恒(heng)大(da)负债数字(zi)更(geng)是(shi)達(da)到(dao)萬(wan)亿元(yuan)大關(guan)，以(yi)15195.44亿元排(pai)名(ming)第(di)壹(yi)位(wei)，万科(ke)负债数9787.73亿元位居(ju)第二(er)位，碧桂园负债数以9330.57亿元居第三(san)位。

看到這(zhe)樣(yang)的数字，人(ren)們(men)對(dui)於(yu)房地产行业高负债率的討(tao)論(lun)和(he)擔(dan)憂(you)再次(ci)浮(fu)出(chu)水(shui)面(mian)。畢(bi)竟(jing)都(dou)是房地产中数一数二的行业，難(nan)免(mian)會(hui)有(you)各(ge)種(zhong)話(hua)題(ti)喧(xuan)囂(xiao)而(er)上(shang)！

房地产行业的负债率為(wei)什(shen)麽(me)要(yao)比(bi)其他(ta)行业高，如(ru)果(guo)企业的负债数字过高那(na)么是否(fou)面臨(lin)危(wei)機(ji)呢(ne)？是否对企业有影(ying)響(xiang)？我(wo)们來(lai)了(le)解(jie)一下(xia)房地产行业中的负债問(wen)题。

一、房地产行业特(te)殊(shu)周(zhou)期(qi)性(xing)

房地产行业不(bu)像(xiang)其他行业，把(ba)錢(qian)投(tou)資(zi)進(jin)入(ru)，靠(kao)買(mai)商品(pin)，賺(zhuan)取(qu)積(ji)累(lei)利(li)潤(run)之(zhi)後(hou)再进行投资、擴(kuo)大規(gui)模(mo)，生(sheng)产产品。如果这样玩(wan)得(de)话，企业早(zao)就(jiu)完(wan)了，因(yin)为房地产行业屬(shu)于那种资金(jin)比較(jiao)密(mi)集(ji)型(xing)的行业，周轉(zhuan)周期比较長(chang)，適(shi)當(dang)、合(he)理(li)的负债有利于公(gong)司(si)快(kuai)速(su)扩張(zhang)发展(zhan)，这也(ye)就導(dao)致(zhi)房地产行业负债率过高问题。

二、預(yu)售(shou)制(zhi)度(du)與(yu)企业真(zhen)實(shi)负债

在(zai)我國(guo)，房地产行业实施(shi)预售制，开发商簽(qian)訂(ding)合同(tong)收(shou)到購(gou)房者(zhe)的钱之后，可(ke)用(yong)到后續(xu)房子(zi)开发中，可以用这部(bu)分(fen)钱繼(ji)续做(zuo)生意(yi)，而这筆(bi)资金是計(ji)入到负债裏(li)面，是不需(xu)要支(zhi)付(fu)利息(xi)，等(deng)樓(lou)建(jian)好(hao)之后，就可以真正(zheng)算(suan)收入啦(la)。

因此(ci)房屋(wu)竣(jun)工(gong)交(jiao)付前(qian)产生的预售房款(kuan)在財(cai)務(wu)上形(xing)成(cheng)负债，总负债、资产负债率並(bing)不能(neng)真正体現(xian)房地产企业的负债情(qing)況(kuang)，只(zhi)有凈(jing)负债率才(cai)能算是反(fan)應(ying)房企真实的负债情况。

净负债率=(有息负债-貨(huo)幣(bi)资金)/净资产，其中有息负债選(xuan)取的是短(duan)期借(jie)款，一年內(nei)到期的长期借款、长期借款、应付票(piao)据和应付债券(quan)之和。这是公認(ren)能更好反映(ying)企业资产結(jie)構(gou)的指(zhi)標(biao)。（在公式(shi)中除(chu)去(qu)预售房款影响）

按(an)照(zhao)算法(fa)得出，碧桂园净负债率僅(jin)为56.9%，而恒大的净负债率为183.7%，融(rong)创的净负债率竟高达202.1%。

根(gen)据有关数据顯(xian)示(shi)，2017年这階(jie)段(duan)市(shi)房企整(zheng)体平均净负债率达到76.61%，这样就可以知(zhi)道(dao)房地产行业的负债真实情况啦。

三、房子銷(xiao)售好推(tui)高了行业负债

房地产预售制度，很(hen)大情况下是推高房地产高负债原(yuan)因之一，但(dan)是如果房地产行业保(bao)持(chi)高歌(ge)猛(meng)进的业績(ji)，房企的回(hui)籠(long)资金好，负债数应該(gai)降(jiang)低(di)才对。但是房子賣(mai)得好，收入在增(zeng)加(jia)，负债還(hai)在增加这又(you)是什么原因呢？

拿(na)碧桂园来說(shuo)，有数据显示在2017年，碧桂园房屋合同销售金額(e)約(yue)人民(min)币5508亿元（约合847亿美(mei)元），合同销售建築(zhu)面积约6066万平方(fang)米(mi)，合同销售金额排名世(shi)界(jie)第一。而在2018年，在上半(ban)年，碧桂园更是达到了2017年全(quan)年销售额的75%。

由(you)上可以看出房子销售情况非(fei)常(chang)好，但是负债数还高达9330.57亿元，这部分负债数的增加，很大部分原因是房企不斷(duan)买地的结果。

四(si)、房企和承(cheng)建商合作模式

在房企和承建商合作模式中。房地产开发商负責(ze)找(zhao)項(xiang)目(mu)，签地皮(pi)，辦(ban)理相(xiang)关手(shou)续、对楼盤(pan)进行建設(she)、楼盘推廣(guang)和规模扩建等事(shi)务。而承建商就是负责房子的建造(zao)，把开发商給(gei)设计圖(tu)紙(zhi)的線(xian)條(tiao)房子，在指定(ding)的地點(dian)，變(bian)成实物(wu)的建筑商。

一般(ban)情况下，房地产承建商和发展商一种承包(bao)合同的勞(lao)务关系(xi)，万科、碧桂园、恒大等大型的房地产开发商，都有自(zi)己(ji)的承建商。如果开发商资金緊(jin)张或(huo)者沒(mei)钱的话，承建商是很难合作起(qi)来的。如果开发商花(hua)1亿拿地，交给承建方2個(ge)亿开工蓋(gai)房子，稅(shui)收以及(ji)其他成本(ben)1个亿，预计销售额8个亿。想(xiang)要保證(zheng)楼盘按期交付，快速实现高周转，只有资金雄(xiong)厚(hou)的开发商，开发起来才会順(shun)利。

但是有人不出这1个亿，想通(tong)过高息借钱拿地，將(jiang)土(tu)地证抵(di)押(ya)给銀(yin)行。然(ran)后去找承建方，滿(man)足(zu)开盘条件(jian)卖房结款还银行，同样会导致房地产行业负债数过高的问题。

所(suo)以对于房地产行业来说负债数过大，负债率过高并不可怕(pa)，因为对于投资者来说，资产负债率越(yue)低，可利用资金則(ze)越少(shao)，雖(sui)然相对安(an)全，但盈(ying)利能力(li)明(ming)显不足，这才会影响企业发展的关鍵(jian)。如果负债率虽然过高，现金回笼控(kong)制比较好，这样对于房地产行业来说可能不是很大问题。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多(duo)

责任(ren)編(bian)輯(ji)：