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圖(tu)片(pian)來(lai)源(yuan)@視(shi)覺(jiao)中(zhong)國(guo)

文(wen)｜市(shi)值(zhi)觀(guan)察(cha)，作(zuo)者(zhe)｜文雨(yu)，編(bian)輯(ji)｜小(xiao)市妹(mei)

壹(yi)切(qie)都(dou)在(zai)意(yi)料(liao)之(zhi)中，卻(que)又(you)来的(de)猝(cu)不(bu)及(ji)防(fang)。

6月(yue)23日(ri)夜(ye)間(jian)，港(gang)股(gu)上(shang)市公(gong)司(si)建(jian)業(ye)地(di)產(chan)宣(xuan)布(bu)暫(zan)停(ting)向(xiang)所(suo)有(you)境(jing)外(wai)債(zhai)權(quan)人(ren)進(jin)行(xing)支(zhi)付(fu)。

至(zhi)此(ci)，這(zhe)家(jia)中原(yuan)大(da)地上最(zui)有影(ying)響(xiang)力(li)的房(fang)企(qi)，也(ye)在苦(ku)苦掙(zheng)紮(zha)後(hou)进入(ru)生(sheng)死(si)倒(dao)計(ji)時(shi)。一同(tong)跌(die)落(luo)的，還(hai)有它(ta)的締(di)造(zao)者胡(hu)葆(bao)森(sen)，一位(wei)極(ji)致(zhi)的“河南主(zhu)義(yi)”企业家。

形(xing)勢(shi)比(bi)人強(qiang)

依(yi)然(ran)記(ji)得(de)2022年(nian)建业集(ji)團(tuan)的投(tou)資(zi)人溝(gou)通(tong)會(hui)，創(chuang)始(shi)人胡葆森曾(zeng)这樣(yang)承(cheng)諾(nuo)：

“我(wo)已(yi)經(jing)快(kuai)70歲(sui)了，借(jie)债还錢(qian)天(tian)经地义，只(zhi)要(yao)企业不倒，今(jin)后还会堅(jian)持(chi)还债。”

言(yan)外之意，我栽(zai)了，但(dan)我認(ren)栽。字(zi)裏(li)行间透(tou)露(lu)著(zhu)(zhe)一絲(si)剛(gang)毅(yi)，同时又有些(xie)許(xu)悲(bei)情(qing)，刚毅是(shi)胡葆森骨(gu)子(zi)里的東(dong)西(xi)，悲情則(ze)更(geng)多(duo)是出(chu)於(yu)對(dui)企业現(xian)狀(zhuang)的無(wu)奈(nai)。

和(he)很(hen)多房企一样，建业这幾(ji)年為(wei)了还钱已经使(shi)出渾(hun)身(shen)解(jie)數(shu)。

河南·戲(xi)劇(ju)幻(huan)城(cheng)和建业·華(hua)誼(yi)兄(xiong)弟(di)電(dian)影小鎮(zhen)是胡葆森最看(kan)重(zhong)的兩(liang)個(ge)文旅(lv)項(xiang)目(mu)，但最終(zhong)还是賣(mai)給(gei)了河南国资。與(yu)此同时，建业旗(qi)下(xia)的廣(guang)場(chang)、步(bu)行街(jie)等(deng)商(shang)业项目也被(bei)整(zheng)體(ti)出租(zu)给萬(wan)達(da)集团10年，換(huan)回(hui)7億(yi)现金(jin)流(liu)。

去(qu)年6月，建业地产成(cheng)功(gong)引(yin)入戰(zhan)投，河南同晟(sheng)置(zhi)业有限(xian)公司作價(jia)6.88亿港元(yuan)購(gou)入建业地产8.6亿股股份(fen)，占(zhan)上市公司總(zong)股本(ben)的29.01%。股权穿(chuan)透后可以(yi)發(fa)现，同晟置业是河南省(sheng)鐵(tie)路(lu)建設(she)投资集团100%持股企业，背(bei)后實(shi)際(ji)控(kong)制(zhi)人为河南省人民(min)政(zheng)府(fu)。

国资的註(zhu)入一方(fang)面(mian)可以直(zhi)接(jie)緩(huan)解现金流危(wei)機(ji)，另(ling)一方面也可以给企业增(zeng)信(xin)，为后續(xu)融(rong)资提(ti)供(gong)助(zhu)力。即(ji)便(bian)如(ru)此，建业还是陷(xian)入了虧(kui)損(sun)的泥(ni)潭(tan)。

2022年，建业地产收(shou)入240.83亿元，同比下跌42.6%，亏损78.19亿元，这是公司自(zi)成立(li)以来首次(ci)出现年度(du)亏损。

今年建业地产把(ba)銷(xiao)售(shou)目標(biao)定(ding)为320亿元，相(xiang)較(jiao)去年的240亿元增長(chang)了33%。但根(gen)據(ju)建业地产最新(xin)公布的数据，今年前5个月，集团物(wu)业合(he)同销售总額(e)只有區(qu)区87.64亿元，同比減(jian)少(shao)20.8%。

在这样一種(zhong)经營(ying)现实面前，建业地产暂停支付债務(wu)也就(jiu)合乎(hu)情理(li)了，並(bing)非(fei)胡葆森言而(er)无信，实在是形势所迫(po)。2023年-2025年，建业地产总共(gong)有7筆(bi)存(cun)量(liang)美(mei)元债，总计21.6亿美元。如果(guo)沒(mei)有外部(bu)资金，这些钱肯(ken)定是还不上了，既(ji)然早(zao)晚(wan)都要違(wei)約(yue)，那(na)索(suo)性(xing)都不还了。畢(bi)竟(jing)还有保(bao)交(jiao)樓(lou)的重任(ren)，相较于还债，这一任务更加(jia)重要。

冬(dong)天的痛(tong)苦往(wang)往是为夏(xia)天的錯(cuo)誤(wu)買(mai)單(dan)，房企如今的窘(jiong)迫在多年前他(ta)們(men)瘋(feng)狂(kuang)擴(kuo)張(zhang)时就已埋(mai)下伏(fu)笔，有因(yin)必(bi)有果。

但是，末(mo)日審(shen)判(pan)最终降(jiang)臨(lin)到(dao)胡葆森的頭(tou)上还是不免(mian)讓(rang)人惋(wan)惜，因为在中国眾(zhong)多房地产老(lao)板(ban)中，他是最有希(xi)望(wang)避(bi)開(kai)这场非理性发展(zhan)危机的那个。

一生唯(wei)謹(jin)慎(shen)

和老鄉(xiang)许家印(yin)橫(heng)沖(chong)直撞(zhuang)的性格(ge)截(jie)然不同，胡葆森向来喜(xi)歡(huan)穩(wen)扎稳打(da)。

上世(shi)紀(ji)90年代(dai)，中国香(xiang)港楼市有過(guo)一段(duan)“喪(sang)心(xin)病(bing)狂”的行情，楼价指(zhi)数在1991年-1996年上升(sheng)了4倍(bei)。由(you)于有多年外派(pai)中国香港工(gong)作的经歷(li)，胡葆森一直默(mo)默注视着那里发生的一切，1997年，他终于按(an)耐(nai)不住(zhu)內(nei)心的冲動(dong)，在中国香港投资了一層(ceng)楼，46天猛(meng)賺(zhuan)1700万元。嘗(chang)到甜(tian)头的胡葆森繼(ji)续加大賭(du)注，掏(tao)出1320万元又买了一层楼，結(jie)果却吃(chi)了个大癟(bie)。

亞(ya)洲(zhou)金融危机瞬(shun)间刺(ci)破(po)了香港楼市的泡(pao)沫(mo)，劉(liu)鑾(luan)雄(xiong)、李(li)兆(zhao)基(ji)、鄭(zheng)裕(yu)彤(tong)等大佬(lao)均(jun)损失(shi)慘(can)重。盡(jin)管(guan)胡葆森當(dang)时的亏损顯(xian)然无法(fa)与上述(shu)这些人相提并論(lun)，但考(kao)慮(lv)到各(ge)自的財(cai)富体量，他承受(shou)的暴(bao)擊(ji)显然更多。

從(cong)那以后，胡葆森悟(wu)出一个道(dao)理，任何(he)事(shi)物都有发展規(gui)律(lv)，要按规律辦(ban)事。早些年他有一个不離(li)身的小本子，隨(sui)时记錄(lu)自己(ji)的经营心得，扉(fei)頁(ye)上最醒(xing)目的位置赫(he)然寫(xie)着一行字：

生存重于发展。

1998年房改(gai)之后，中国房地产进入一个单調(tiao)遞(di)增的时代，几乎所有人都想(xiang)着如何向外扩张，在全(quan)国範(fan)圍(wei)内跑(pao)馬(ma)圈(quan)地，胡葆森则是个例(li)外。几十(shi)年来，他始终没有踏(ta)出中原大地半(ban)步，在胡葆森眼(yan)里，河南有一亿人，这一畝(mu)三(san)分(fen)地足(zu)夠(gou)把自己餵(wei)飽(bao)。

巔(dian)峰(feng)时，建业在河南房地产市场的占有率(lv)一度高(gao)达12%，全河南每(mei)卖出八(ba)套(tao)房子，就有一套是胡葆森蓋(gai)的。这不僅(jin)让他成了名(ming)副(fu)其(qi)实的“河南地产一哥(ge)”，更一舉(ju)將(jiang)其送(song)上了河南首富的位置。

但即使腰(yao)纏(chan)亿万貫(guan)，胡葆森也没有忘(wang)乎所以。2008年上市后，外界(jie)都认为建业会甩(shuai)开膀(pang)子狠(hen)狠幹(gan)一场，胡葆森却还是一如既往的克(ke)制再(zai)克制：

“我们只是从波(bo)士(shi)頓(dun)圈了美国最牛(niu)基金的钱，跑到駐(zhu)马店(dian)给老百(bai)姓(xing)盖房子。”

胡葆森的腳(jiao)踏实地在业内有口(kou)皆(jie)碑(bei)，就連(lian)老大哥王(wang)石(shi)都忍(ren)不住誇(kua)两句(ju)：“老胡对商业规律有很準(zhun)確(que)地把握(wo)，他能(neng)够不浮(fu)躁(zao)，專(zhuan)心致誌(zhi)地做(zuo)事。”

然而，所有这一切在2015年全變(bian)了。

在去庫(ku)存和棚(peng)改貨(huo)幣(bi)化(hua)政策(ce)的雙(shuang)向加持下，房企们接着奏(zou)樂(le)接着舞(wu)，大半輩(bei)子都在隱(yin)忍克制的胡葆森也没能再把持住。

2015年，建业的負(fu)债只有324.4亿元，到2019年，这一数据已高达1313.65亿元，四(si)年时间狂飆(biao)了千(qian)亿。同期(qi)，建业地产的销售额也从2015年的165.7亿元提升到2019年的1011.5亿元。眼看高楼平(ping)地起(qi)，胡葆森甚(shen)至有些上头了，他宣布在2022年要实现资产规模(mo)、销售规模、市值均全部突(tu)破千亿。

多麽(me)令(ling)人心醉(zui)，仿(fang)佛(fo)空(kong)氣(qi)中都飄(piao)蕩(dang)着成功的味(wei)道。

此时的建业，就像(xiang)一朵(duo)开在膿(nong)包(bao)上的罌(ying)粟(su)花(hua)，无比妖(yao)艷(yan)，却也是最后的回光(guang)返(fan)照(zhao)。

2020年，疫(yi)情，三道紅(hong)線(xian)，棚改红利(li)消(xiao)失，如同三把鋼(gang)刀(dao)，刺进了房企的心窩(wo)。建业还多挨(ai)了一刀，2021年的那场大水(shui)让公司损失惨重，本不富裕的家庭(ting)雪(xue)上加霜(shuang)。从那以后，形势的发展每況(kuang)愈(yu)下，最终演(yan)变到今天这样一个局(ju)面。

到2022年底(di)，建业地产的凈(jing)负债率为580.2%，其中一年内到期的短(duan)期借款(kuan)66.5亿元、優(you)先(xian)票(piao)据约62.4亿元，合计短债近(jin)129亿元，现金及现金等价物却只有18.9亿元。

很難(nan)再逆(ni)天改命(ming)了。

自古(gu)成王敗(bai)寇(kou)，但之于胡葆森，如此下结论或(huo)许并不公平。

情懷(huai)与擔(dan)当

1992年，受“南巡(xun)講(jiang)話(hua)”鼓(gu)舞，胡葆森从香港回到老家河南创业，从那以后，他几乎把所有的熱(re)情、精(jing)力和赚到的每一分钱都撒(sa)在了中原大地上。

三十年的时间，建业集团在河南累(lei)计納(na)稅(shui)522亿，连续多年位居(ju)河南民企首位，累计投资3200亿，每年提供100万人的就业崗(gang)位。

胡葆森有极强的故(gu)土(tu)情節(jie)，用(yong)他的话說(shuo)，自己是一个樸(pu)素(su)的狹(xia)隘(ai)的河南主义者。对于河南，胡葆森几乎有求(qiu)必應(ying)，甚至不惜代价。

中国職(zhi)业足球(qiu)火(huo)爆(bao)的那几年，很多国内俱(ju)乐部把足球当做搖(yao)钱樹(shu)，和地方政府做资源置换，特(te)別(bie)是一些房地产公司。胡葆森却从来没有拿(na)足球去换一亩土地，也没有因为足球去减一分钱的税收。从1994年中国足球职业化改革(ge)以来，建业是唯一一个坚持了28年没有退(tui)出的足球俱乐部。

很多人并不知(zhi)道，中国的职业足球是一門(men)血(xue)亏的生意，金元时代的中超(chao)，每年光保級(ji)就至少得扔(reng)进去五(wu)个亿以上。年復(fu)一年，一般(ban)人真(zhen)受不了。胡葆森一直硬(ying)挺(ting)着，只是希望在国内頂(ding)级聯(lian)賽(sai)的赛场上能有河南的隊(dui)伍(wu)。为了配(pei)合中超改制，胡葆森直接把俱乐部零(ling)作价轉(zhuan)让。

为了宣傳(chuan)河南，胡葆森拉(la)着著名導(dao)演王潮(chao)歌(ge)做了“只有河南·戏剧幻城”的项目，前期投入就高达60亿，就算(suan)每年能拿回一个亿，也需(xu)要60年才(cai)能收回成本，从商业的角(jiao)度考量，这笔投资很差(cha)勁(jin)，但胡葆森算的不只是笔经濟(ji)賬(zhang)。在他眼里，河南是中华民族(zu)的文化淵(yuan)藪(sou)，向后世子孫(sun)展现民族的来龍(long)去脈(mai)，不是用钱能衡(heng)量的。

窮(qiong)其一生都在为地区的发展和建设助力，最终还是落得如此下场，不免让人产生英(ying)雄悲情的憐(lian)憫(min)。有人说胡葆森还是没能擺(bai)脫(tuo)貪(tan)婪(lan)的本性，不值得惋惜，但从实际情况出发，这种说法恐(kong)怕(pa)也有些偏(pian)頗(po)。

始于2015年的那一輪(lun)房地产高潮太(tai)过猛烈(lie)，碧(bi)桂(gui)園(yuan)、万科(ke)等一众全国房企殺(sha)入河南大肆(si)攻(gong)城掠(lve)地，极大擠(ji)壓(ya)了建业的生存空间。

2016年，郑州(zhou)市新建住宅(zhai)销售面積(ji)达到2571.4万平方米(mi)，同比增长51.7%，房价更是从年初(chu)的每平米不到9000元漲(zhang)到年末的每平米超12000元。要么跟(gen)进，要么被挤死，周(zhou)围的人不斷(duan)吹(chui)風(feng)，胡葆森难道有的選(xuan)嗎(ma)？

歸(gui)根结底，大家都在被时代的大潮裹(guo)挾(xie)着前行，誰(shui)又能知道自己命归何處(chu)呢(ne)？返回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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