五一特惠，精彩不容错过！

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>趙(zhao)偉(wei)：地(di)產(chan)銷(xiao)售(shou)還(hai)能(neng)“爬(pa)坡(po)”嗎(ma)？

作(zuo)者(zhe)：赵伟、楊(yang)飛(fei)、李(li)雪(xue)萊(lai)（赵伟系(xi)國(guo)金(jin)證(zheng)券(quan)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)、中(zhong)国首席经济学家論(lun)壇(tan)理(li)事(shi)）

報(bao)告(gao)要(yao)點(dian)

“見(jian)微(wei)知(zhi)著(zhu)”系列(lie)第(di)50期(qi)：地产销售結(jie)構(gou)顯(xian)著分(fen)化(hua)下(xia)，二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)內(nei)部(bu)地产销售差(cha)異(yi)進(jin)壹(yi)步(bu)显現(xian)，不(bu)同(tong)層(ceng)級(ji)城市對(dui)總(zong)體(ti)地产销售影(ying)響(xiang)如(ru)何(he)、全(quan)年(nian)地产销售或(huo)表(biao)现如何？詳(xiang)細(xi)梳(shu)理，供(gong)參(can)考(kao)。

一、熱(re)点思(si)考：一线、強(qiang)二线城市拉(la)動(dong)地产销售及(ji)低(di)基(ji)數(shu)影响下，全年地产销售同比(bi)轉(zhuan)正(zheng)可(ke)能性(xing)增(zeng)加(jia)

近(jin)期地产销售有(you)何變(bian)化？二线城市内部地产销售进一步分化，强二线城市修(xiu)復(fu)程(cheng)度(du)明(ming)显好(hao)於(yu)其(qi)他(ta)二线城市。

地产销售显著回(hui)暖(nuan)後(hou)回落(luo)、二三(san)线城市拖(tuo)累(lei)較(jiao)大(da)，引(yin)發(fa)市場(chang)对地产销售修复能否(fou)持(chi)續(xu)的(de)關(guan)註(zhu)。年初(chu)地产销售显著提(ti)升(sheng)，截(jie)至(zhi)3月(yue)下旬(xun)，全国商(shang)品(pin)房(fang)成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)已(yi)達(da)2019年同期，但(dan)4月地产销售再(zai)度回落、商品房成交降(jiang)至2020年同期水(shui)平(ping)；分地區(qu)來(lai)看(kan)，二、三线城市商品房成交分別(bie)為(wei)2019、2022年同期的65%、117%，明显低于一线城市的107%、270%。

二线城市内部地产销售进一步分化，省(sheng)會(hui)等(deng)强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。截至4月中旬，浙(zhe)江(jiang)杭(hang)州(zhou)商品房成交基本(ben)已达2021年同期水平、为2019年同期的121%，而(er)浙江嘉(jia)興(xing)商品房成交僅(jin)恢(hui)复至2019年同期的71%；3月廈(sha)門(men)、杭州、長(chang)沙(sha)等核(he)心(xin)二线城市商品房成交平均(jun)已达2019年的150%，但南(nan)昌(chang)、长春(chun)等二线城市仅修复至59%。

地产销售变化的驅(qu)动何在(zai)？强二线城市回暖更(geng)多(duo)緣(yuan)于改(gai)善(shan)需(xu)求(qiu)釋(shi)放(fang)和(he)中期需求支(zhi)撐(cheng)，弱(ruo)二线更多在于积壓(ya)剛(gang)需释放。

前(qian)期一线、强二线城市地产销售提升或缘于改善需求回暖，弱二线、三线城市更多在于积压刚需的集(ji)中释放。年初至今(jin)，代(dai)表性一线、强二线城市大面积商品房成交累計(ji)同比提升至2.7%、明显高(gao)于小(xiao)面积商品房，指(zhi)向(xiang)改善需求释放更为显著；相(xiang)较之(zhi)下，弱二线、三线城市近期小面积商品房成交累计同比明显高于大面积商品房，同時(shi)，2022年全年成交水平较過(guo)往(wang)全年水平回落幅(fu)度明显大于一线、强二线，指向地产回暖或更多缘于去(qu)年已积压的刚性需求集中释放。

中期来看，强二线城市在产業(ye)发展(zhan)、人(ren)口(kou)集聚(ju)等利(li)好下，地产需求相较更具(ju)支撑。强二线城市具有更强的人口集聚效(xiao)應(ying)，2019-2022年全国省会常(chang)住(zhu)人口平均提升15%、显著高于非(fei)省会城市的-3.7%的变幅；在人口集聚、产业发展等中期因(yin)素(su)影响下，代表性强二线城市2021年商品房成交较2019年提升22%，而弱二线、三线城市則(ze)回落19%。

未(wei)来地产销售或修复如何？弱二线、三线销售改善或较難(nan)持续，低基数影响下，全年地产销售同比转正可能性增加。

地产销售结构分化进一步细化，不同二线城市地产需求支撑存(cun)在差异下，弱二线、三线城市销售改善或较难持续。细化来看，强二线城市新(xin)增就(jiu)业、产业支持均好于其他二线城市，當(dang)前地产改善性需求持续释放下，人口聚集仍(reng)將(jiang)对未来商品房刚需形(xing)成支撑；而弱二线、三线城市当前地产销售改善更多由(you)存量(liang)积压刚需释放拉动，改善持续性存疑(yi)。

仍具较大需求释放空(kong)間(jian)的城市地产销售仅占(zhan)全国兩(liang)成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速(su)转正可能性增加。從(cong)實(shi)際(ji)商品房成交来看，仍具较大需求释放空间的一线、强二线、二线城市地产销售合(he)计占比达17.2%，弱二线及三线城市地产销售占比达82.8%；去年低基数水平和一线、强二线等城市拉动下，全年地产销售同比转正可能性明显提升。

二、高頻(pin)跟(gen)蹤(zong)：上(shang)遊(you)投(tou)資(zi)需求表现偏(pian)弱，中游生(sheng)产維(wei)持高位(wei)運(yun)行(xing)，節(jie)后下游地产销售明显改善

【上游】多数上游投资需求偏弱，反(fan)映(ying)基建(jian)落地的瀝(li)青(qing)開(kai)工(gong)延(yan)续提升。本周(zhou)全国鋼(gang)材(cai)表觀(guan)消(xiao)費(fei)较去年同期回落10%，需求偏弱下，钢材價(jia)格(ge)、钢廠(chang)盈(ying)利能力(li)进一步走(zou)弱，价格较上周回落1.6%；水泥(ni)需求邊(bian)际好转、但总体水平偏弱、出(chu)貨(huo)水平仅为去年同期的99%，沥青开工率(lv)较上周提升2.7個(ge)百(bai)分点、已达2019年同期水平，指向基建落地持续改善。

【中游】紡(fang)織(zhi)相关中游生产延续修复，汽(qi)車(che)相关生产维持高位。本周滌(di)綸(lun)长絲(si)开工率较上周提升0.8个百分点至83%，已超(chao)去年同期的75%，汽车半(ban)钢胎(tai)开工率與(yu)汽车全钢胎开工率均与上周基本持平，整(zheng)体维持高位运行。

【下游】清(qing)明节后，全国住房成交均明显修复，但较节前水平仍有差距(ju)。本周30大中城市商品房日(ri)均成交较上周提升16%，全国代表性城市二手(shou)房成交较上周提升23%，但商品房成交量较节前水平仍有较大差距。

風(feng)險(xian)提示(shi)

疫(yi)情(qing)反复，数據(ju)統(tong)计存在誤(wu)差或遺(yi)漏(lou)。

报告正文(wen)

一、热报告正文点思考：地产销售还能“爬坡”吗？

1、近期地产销售有何变化？

一季(ji)度地产销售显著回暖、4月新房及二手房均再次(ci)回落，后续销售能否延续修复引发市场关注。春节之后，地产销售显著提升，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面积已达2019年同期水平、较2022年同期提升59.4%，全国代表性城市二手房成交面积显著超过往同期水平、较2019-2022年平均水平提升66.8%；但4月初，地产销售再次回落，新房销售降至2020年同期水平、二手房销售降至2021年同期水平。受(shou)此(ci)影响，部分观点認(ren)为前期地产销售显著回暖或缘于积压需求释放、后续或难以(yi)持续，也(ye)有观点认为短(duan)期擾(rao)动后、地产销售或仍将趨(qu)勢(shi)性回暖，因此后续地产销售变化值(zhi)得(de)关注。

分层级来看，二线、三线城市对新房销售的拖累较大，一线、三线城市二手房成交表现相对较弱。截至4月中旬，一线城市新房成交表现较好、分别为2019-2021年平均、2022年同期的102%、235%，二线、三线城市新房销售相对较弱，其中二线城市分别为2019-2021年平均、2022年同期的57%、96%，三线城市分别修复至48%、88%。二线城市二手房表现明显好于其他城市，截至4月中旬，二线城市二手房成交面积分别达2019-2021年平均和2022年同期的131%、187%，相较之下，一线城市二手房成交面积仅为2019-2021年平均的82%和2022年同期的108%，三线城市分别修复至101%、168%。

具体城市来看，二线城市地产销售表现进一步分化，省会等强二线城市地产销售修复程度明显好于其他二线城市。不同能级城市内部地产销售亦(yi)明显分化、尤(you)其是(shi)二线城市，相较之下，以省会城市为代表的强二线城市地产销售修复明显好于其他二线城市，比如：截至4月中旬，浙江杭州的商品房成交基本已达2021年同期水平、为2019年同期的121.3%，而浙江嘉兴商品房成交仅较2020年同期持平、为2019年同期的70.8%。同时，3月厦门、杭州、长沙等核心二线城市商品房平均成交已超2019年同期水平的150%，相较之下，南昌、鄭(zheng)州、长春等其他二线城市商品房平局(ju)成交仅修复至2019同期水平的58.7%。

2、 地产销售变化的驱动何在？

不同层级城市地产修复的驱动存在差异，一线、强二线城市销售修复或在于改善性需求释放。今年以来，代表性一线、强二线城市90平方(fang)米(mi)以上商品房成交累计同比由春节假(jia)期的-23.9%提升至4月上旬的2.7%、明显高于90平方米以下商品房成交的累计同比，指向一线、强二线城市前期地产销售提升更多缘于改善性需求的释放；相较之下，代表性弱二线、三线城市90平方米以下商品房成交累计同比由春节假期的22%提升至4月上旬的108.5%、明显高于90平方米以上的商品房成交累计同比，指向不同于一线、强二线城市，弱二线、三线的地产销售改善或更多在于刚性需求的支撑。

相较之下，弱二线、三线城市前期地产销售的显著回暖或更多缘于积压需求的集中释放。过往经驗(yan)显示，由于积压需求释放帶(dai)来的地产销售回暖或较难持续；分城市能级来看，代表性强二线城市2019-2021年商品房周度成交面积平均为32萬(wan)平方米，2022年商品房周度成交面积为28.7万平方米、较过往平均回落10.6%；相较之下，代表性弱二线城市、三线城市2022年全年商品房成交较2019-2021年平均水平回落40.6%、回落幅度明显大于强二线城市，指向相较于强二线城市，弱二线、三线城市去年地产积压需求相对更大、对应今年前期地产销售回暖或更多缘于积压需求释放；相较之下，强二线城市前期销售好转或受地产趋势性回暖影响更大。

中期来看，强二线城市在产业发展、人口集聚等因素利好下，地产需求相较更具支撑。除(chu)短期地产销售出现分化外(wai)，强二线城市更具人口集聚、产业发展等地产中期需求支撑優(you)势；可以发现，近年主(zhu)要城市在产业发展等利好因素影响下，代表性强二线城市2021年商品房成交面积较2019年提升21.7%，相较之下，弱二线、三线城市人口吸(xi)納(na)能力相对较弱，对应2021年商品房成交面积较2019年回落18.9%。同时，各(ge)省省会城市人口集聚效应明显好于其他地区也进一步印(yin)证强二线城市地产需求的支撑性，全国主要省份(fen)省会城市2022年较2019年常住人口平均提升14.7%、显著高于非省会城市常住人口-3.7%的变幅。

3、 未来地产销售或修复如何？

地产销售持续分化，其中不同二线城市在人口聚集、产业发展等方面差距较大，或導(dao)致(zhi)弱二线、三线城市地产销售改善持续性存疑。高能级城市地产销售修复明显好于低能级城市的地产修复邏(luo)輯(ji)持续显现，一线高能级城市地产改善的確(que)定(ding)性较大，截至4月上旬，一线城市商品房成交同比已达178%、明显超过其他城市。进一步细分来看，地产需求支撑差异较大下，强二线城市和弱二线、三线城市之间分化或将进一步显现，一方面，强二线城市新增就业、产业支持均好于其他城市，当前地产改善性需求持续释放下，人口聚集仍将对未来商品房刚需形成支撑；另(ling)一方面，当前弱二线、三线城市地产销售改善更多由积压刚需释放拉动，后续改善持续性存疑。

从具体城市来看，仍具有需求释放空间的城市地产销售仅占全国二成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速转正可能性增加。中指研(yan)究(jiu)院(yuan)調(tiao)研显示，2023年一线、二线城市居(ju)民(min)计劃(hua)購(gou)房意(yi)願(yuan)相对较高、或是拉动商品房销售提升的主力。细分来看，考慮(lv)到(dao)二线城市地产销售的内部结构分化，選(xuan)取(qu)2021年较2019年商品房销售提升幅度达10%的二线城市为“地产销售强二线城市”、提升幅度为5%的为“地产销售二线城市”；从实际商品房成交情況(kuang)来看，一线、强二线、二线、弱二线及三线城市地产销售占全国比重(zhong)分别为3.3%、4%、9.9%、82.8%，其中仍具有较大地产需求释放空间的一线、强二线、二线城市合计占比仅为17.2%；去年低基数水平和一线、强二线等城市拉动下，全年地产销售同比转正可能性明显提升。

二、产需高频追(zhui)踪：交通(tong)物(wu)流(liu)普(pu)遍(bian)回落，清明节后地产销售有所(suo)修复

受清明假期影响，交通物流普遍回落。上周（4月3日至4月9日），高速公(gong)路(lu)货车通行量较前周大幅回落8.0%，鐵(tie)路货运量较前周回落2.7%；郵(you)政(zheng)快(kuai)遞(di)业務(wu)量延续回落態(tai)势，快递攬(lan)收(shou)量恢复强度较前周下降2.5个百分点至203.8%、快递投递量恢复强度较上周下降4.7个百分点至200.3%。上周，受清明节假期影响，全国整车货运流量指数回落幅度有所加大，较前周下降5.2%，但仍然(ran)高于去年同期水平，为去年同期的109.4%。分地区来看，全国各省回落幅度平均值为7.5%，仅寧(ning)夏(xia)、青海(hai)两省恢复明显，半数省份整车货运流量指数回落幅度在5%以上。

钢材供給(gei)持续修复，需求相对较弱，拖累钢材价格下行，钢厂盈利能力下降幅度擴(kuo)大。本周（4月9日至4月15日），全国钢材表观消费量微升，较上周上升0.4%，较2022年同期下降10.0%；生产情况延续改善，全国高爐(lu)开工率较上周回升0.4个百分点至84.7%、持续高于近四(si)年同期水平，为2019年同期的101.9%；钢材价格延续下行，较上周降低1.6%，为去年同期的93.2%。国内钢厂盈利能力进一步削(xue)弱，盈利率的下降幅度较上周增加2.6%至6.9%，盈利率则较上周降低至47.6%。該(gai)现象(xiang)也可能反映我(wo)国投资端(duan)恢复步伐(fa)有所放緩(huan)。

水泥产需止(zhi)跌(die)反彈(dan)，庫(ku)存延续回升，水泥价格小幅回落。本周（4月9日至4月15日），全国水泥开工率呈(cheng)现上升趋势，较上周上升4.2个百分点至55.1%；为去年同期的102%。水泥需求边际好转、但总体水平仍偏弱。全国水泥出货率较上周上升8.1个百分点至62.5%，为去年同期的99%；盡(jin)管(guan)水泥产需均有修复，但水泥库存延续回升，较上周提高1.7%，为去年同期水平的104.3%，此外，全国水泥价格小幅回落，较上周下降0.9%。

玻(bo)璃(li)需求有所增加、库存持续去化，反映基建落地的沥青开工延续提升。沥青开工延续回升，或指向基建落地在清明节之后恢复进度加快。本周（4月9日至4月15日），玻璃表观需求较上周提升9.9%，较去年同期提高24.2%，为2021年同期水平的101.7%；玻璃周产量较上周持平，为去年同期水平的94.3%；供给持平而需求相对增加对应玻璃库存持续去化，玻璃库存水平较上周回落6.8%，分别为2019年、2022年同期水平的97.9%、74.2%。本周，沥青开工率延续原(yuan)有上升趋势、较上周提升2.7%至47.3%，与过往同期差距持续縮(suo)小，分别为2019年、2021年同期水平的100%与98.5%，以上信(xin)息(xi)指向基建落地狀(zhuang)况得到进一步改善。

纺织相关中游生产延续修复，汽车相关生产维持高位。本周（4月9日至4月15日），国内PTA开工率较上周回落0.5个百分点至79.2%，超过去年同期的70.0%，涤纶长丝开工率较上周提升0.8个百分点至83.0%，已超去年同期的75.3%，但增长幅度较上周则略(lve)有放缓。本周，汽车半钢胎开工率与汽车全钢胎开工率均与上周基本持平，但开工率恢复程度不一;车半钢胎开工率仍然高于过往四年，较2019年同期提升1.5%；汽车全钢胎开工率则仍然不及2019年同期水平，为2019年同期的92.1%。

清明节后，全国住房成交均明显修复，但较节前水平仍有差距。本周（4月9日至4月15日），30大中城市商品房日均成交较上周提升16.3%；各级城市商品房成交恢复力度不同：一、二、三线城市商品房日均成交分别较上周提升4.9%、17.6%、25.3%；全国代表性城市二手房成交面积较上周提升23.0%，其中一、二、三线城市商品房日均成交分别较上周提升23.02%、22.29%、40.04%；本周住房市场成交雖(sui)有反弹，但商品房成交量与二手房成交量均未恢复至节前水平，尤其一线城市与节前差距最(zui)大。

3月我国出口显著提升、近期集裝(zhuang)箱(xiang)运价企(qi)穩(wen)，或指向我国出口仍具韌(ren)性。3月我国出口同比增长14.8%，较1-2月分别上升21.6个百分点与8.8个百分点；我国出口存在结构性亮(liang)点,从主要经济体来看，中国对東(dong)盟(meng)、俄(e)羅(luo)斯(si)、非洲(zhou)出口表现亮眼(yan)，而对美(mei)歐(ou)出口持续回落。3月，我国出口集装箱运价指数下行幅度放缓，其中东南亞(ya)航(hang)线运价降幅较1-2月收窄(zhai)百分点，欧洲航线、美西(xi)航线运价指数降幅亦明显收窄。

三、人流消费跟踪：市内人流出行维持高位，节后跨(kua)区出行略有走弱

清明节后，总体跨区人口流动有所回落，但航班(ban)出行仍维持高位。本周（4月9日至4月15日），清明假期之后，反映跨区人口流动的全国遷(qian)徙(xi)規(gui)模(mo)指数有所回落，较上周下降8.2%，较节前一周上升1.1%，迁徙规模水平仍超过往同期，为2021年同期水平的115.7%。国内、国际執(zhi)行航班架(jia)次均持续提升，分别较上周增长6.0%与6.1%；分地区来看，一线与新一线城市航班较上周同比增长6.6%，为2021年同期水平的101.5%、去年同期水平的442%；二三线城市航班同比增长6.1% ，分别达到2021、2022年的91.6%、441%。

市内人流整体维持高位，但市内擁(yong)堵(du)情况走弱。本周（4月9日至4月15日），城市地铁日均客(ke)流量上升，较上周提升2.2%，高于过往同期、为2022年同期水平的189.6%；本周多城市地铁客流提升较为明显，上升幅度排(pai)名(ming)前三的厦门、上海与成都(dou)三市分别较上周上升13.6%，11.7%，6.9%。反映市内人口流动力度的全国拥堵延时指数与上周基本持平，微跌0.3%，但仍高于过往四年同期水平，分别为2019、2022年同期的100.1%、109.4%。本周，拥堵指数回落前三位的石(shi)家莊(zhuang)、济南与太(tai)原较上周分别下降10.9%、7.7%与6.2%。

多数城市餐(can)飲(yin)、外賣(mai)恢复强度延续提升。国金数字(zi)未来Lab数据显示，上周（4月9日至4月15日），反映全国各线城市餐饮商家活(huo)躍(yue)数目(mu)的餐饮恢复强度普遍提升，其中新一线、二线、三线城市分别较前周大幅提升7.4%，26.2%，与37.7%；仅一线城市较前周微跌0.7个百分点。各级城市反映全国各城市活跃外卖騎(qi)手数目的城市外卖恢复强度均提升，一线、新一线、二线、三线城市分别较前周提升7.8%，3.1%，8.7%，7.8%。

线下餐饮相关消费有所回落，電(dian)影等文娛(yu)消费水平仍偏弱。国金数字未来Lab数据显示，本周（4月9日至4月15日），全国代表連(lian)鎖(suo)餐饮流水较2021年同期水平的恢复强度由上周的70%回落至本周的66%，全国代表连锁茶(cha)饮品牌(pai)訂(ding)單(dan)指数明显回落，其中一线、新一线、二线、三线城市分别较上周回落7.9%、9.5%、15%、4.5%；本周全国院线电影票(piao)房明显提升、较上周提升30.5%，但总体水平仍偏弱，分别仅为2019、2021年同期水平的29.6%、61%。

经过研究，我們(men)发现：

（1）地产销售显著回暖后回落、二三线城市拖累较大，引发市场对地产销售修复能否持续的关注。二线城市内部地产销售进一步分化，省会等强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。

（2）前期一线、强二线城市地产销售提升或缘于改善需求回暖，弱二线、三线城市更多在于积压刚需的集中释放。中期来看，强二线城市在产业发展、人口集聚等利好下，地产需求相较更具支撑。

（3）地产销售结构分化进一步细化，不同二线城市地产需求支撑存在差异下，弱二线、三线城市销售改善或较难持续。仍具较大需求释放空间的城市地产销售仅占全国两成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速转正可能性增加。

风险提示

1. 疫情反复。疫情演(yan)繹(yi)仍存在不确定性，仍需緊(jin)密(mi)跟踪各地疫情演变及对疫情防(fang)控(kong)和经济的潛(qian)在扰动。

2. 数据统计误差或遗漏。一些(xie)数据指標(biao)，可能存在统计或者處(chu)理方法(fa)上的误差和偏误；部分数据结果(guo)也可能受到樣(yang)本範(fan)圍(wei)、统计口徑(jing)等影响。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

責(ze)任(ren)編(bian)辑：