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zhichiduozhonggeshi：bujinzhichigbayouxi，tongshizhichideyouxigeshihaiyousgbcgbgbcagb。ruanjianyouyigedaershiyongdexiaotedian。yonghukeyigenjuxuyaozaixianshezhi。tongshi，zuixindetianqiheriliyehuijishiweidajiatuisong。PDFwendangyuedu：zhichiPDFwendangyulan，keliyongfenxianggongnengfasongwendang；wangpaiqieshuiguohongbaobanmianfeixiazaitesePVPxitong，tiyanzhandoudejiqing！沈(shen)天(tian)晴(qing)“失(shi)約(yue)”羅(luo)玉(yu)平(ping)89億(yi)收(shou)購(gou)案(an)，雙(shuang)方(fang)公(gong)司(si)皆(jie)“負(fu)債(zhai)”前(qian)行(xing)

昔(xi)日(ri)金(jin)主(zhu)如(ru)今(jin)债務(wu)纏(chan)身(shen)，罗玉平何(he)去(qu)何從(cong)？

作(zuo)者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

來(lai)源(yuan) | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

貴(gui)州(zhou)前首(shou)富(fu)罗玉平在(zai)2021年(nian)就(jiu)開(kai)始(shi)“叫(jiao)賣(mai)”的(de)中(zhong)天城(cheng)投(tou)最(zui)終(zhong)還(hai)是(shi)砸(za)手(shou)裏(li)了(le)。

曾(zeng)經(jing)的金主“佳(jia)源系(xi)”實(shi)控(kong)人(ren)沈天晴，在與(yu)罗玉平長(chang)達(da)壹(yi)年多(duo)的交(jiao)易(yi)“對(dui)手戲(xi)”中，最终沒(mei)能(neng)成(cheng)為(wei)罗玉平的“白(bai)馬(ma)騎(qi)士(shi)”，反(fan)而(er)自(zi)身也(ye)陷(xian)入(ru)了债务漩(xuan)渦(wo)之(zhi)中。

对罗玉平来說(shuo)，中天城投價(jia)值(zhi)89亿元(yuan)的交易無(wu)奈(nai)终止(zhi)，无疑(yi)會(hui)增(zeng)加(jia)旗(qi)下(xia)上(shang)市公司中天金融(rong)（000540.SZ）的债务壓(ya)力(li)。就在半(ban)個(ge)月(yue)前，中天金融發(fa)布(bu)了最新(xin)债务情(qing)況(kuang)，公司又(you)增加了约26.23亿元逾(yu)期(qi)债务，加上4月底(di)公布的40.4亿元逾期债务，合(he)計(ji)债务違(wei)约金額(e)达到(dao)66.63亿元。

而沈天晴旗下的“佳源系”則(ze)陷入股(gu)權(quan)凍(dong)結(jie)、銷(xiao)售(shou)銳(rui)減(jian)、债务兌(dui)付(fu)等(deng)一系列(lie)資(zi)金压力之中，甚(shen)至(zhi)一度(du)被(bei)债权人呈(cheng)請(qing)清(qing)盤(pan)，未(wei)来能否(fou)避(bi)免(mian)债务违约都(dou)難(nan)以(yi)保(bao)證(zheng)。

僅(jin)1年時(shi)間(jian)，這(zhe)兩(liang)位(wei)昔日的區(qu)域(yu)型(xing)房(fang)企(qi)大(da)佬(lao)，便(bian)从談(tan)判(pan)桌(zhuo)上的富豪(hao)變(bian)成了双双负债前行的“兄(xiong)弟(di)”。

89亿“还债準(zhun)備(bei)金”打(da)水(shui)漂(piao)了

10月27日晚(wan)，中天金融公告(gao)稱(cheng)，因(yin)外(wai)部(bu)市場(chang)環(huan)境(jing)变化(hua)等原(yuan)因，终止出(chu)售中天城投集(ji)團(tuan)有(you)限(xian)公司100%股权事(shi)項(xiang)，並(bing)在12个月內(nei)向(xiang)收购方无息(xi)歸(gui)还之前收到的15.8亿元第(di)一期股权轉(zhuan)讓(rang)款(kuan)。

上述(shu)交易源於(yu)2021年8月，中天金融计劃(hua)將(jiang)中天城投100%股权转让給(gei)佳源創(chuang)盛(sheng)，最初(chu)交易价格(ge)180亿元。但(dan)经過(guo)3个月的博(bo)弈(yi)後(hou)，交易对价降(jiang)至89亿元，相(xiang)比(bi)最初价格便宜(yi)了不(bu)止5折(zhe)。

中天金融原本(ben)计划将这筆(bi)交易所(suo)得(de)款用(yong)来償(chang)还债务。10月14日，中天金融在公布新增26.23亿元逾期债务时，同(tong)步(bu)表(biao)示(shi)，将積(ji)極(ji)催(cui)促(cu)中天城投股权受(shou)让方履(lv)行付款義(yi)务，在收到股权转让价款后，用来偿还这些(xie)到期债务。

这次(ci)交易终止后，罗玉平是否会繼(ji)續(xu)尋(xun)找(zhao)買(mai)家(jia)收购房產(chan)業(ye)务尚(shang)未可(ke)知(zhi)，而中天金融的还债资金也没了下落(luo)。

截(jie)至目(mu)前，中天金融官(guan)宣(xuan)的违约债务合计已(yi)达66.63亿元，而公司2021年经審(shen)计凈(jing)资产为118.91亿元，违约债务占(zhan)净资产的比重(zhong)逐(zhu)步增加。

此(ci)外，中天金融第三(san)季(ji)度財(cai)報(bao)顯(xian)示，中天金融總(zong)负债约1533.68亿元，其(qi)中短(duan)期借(jie)款、一年内到期非(fei)流(liu)動(dong)负债合计363.61亿元，同比增长45%。对于一年内到期的增长，該(gai)公司解(jie)釋(shi)，长期负债截至本期末(mo)1年内到期，重分(fen)至一年内到期的非流动负债。

據(ju)企业預(yu)警(jing)通(tong)數(shu)据显示，中天金融共(gong)有存(cun)续债券(quan)6只(zhi)，余(yu)额合计81.5亿元。今年12月将有1笔10.83亿元的私(si)募(mu)债到期，而1年内到期的债券总额为37.83亿元。而根(gen)据中天金融三季度财报，公司現(xian)金及(ji)现金等价物(wu)余额仅约33.06亿元，應(ying)对1年内到期债务的压力較(jiao)大。

更(geng)要(yao)緊(jin)的是中天金融前三季度现金流全(quan)面(mian)大幅(fu)下滑(hua)，经營(ying)性(xing)现金流、投资性现金流和(he)籌(chou)资现金流分別(bie)下滑73.99%、83.96%和77.18%，其中后两项更是负数。

中天金融解释称，因整(zheng)體(ti)销售規(gui)模(mo)较上年同期下降，導(dao)致(zhi)经营活(huo)动产生(sheng)的现金流量(liang)净减少(shao)，而投资性现金流减少是保險(xian)业务为应对市场調(tiao)整了资产配(pei)置(zhi)，最后因偿还债务导致筹资现金流减少。数据显示，中天金融为偿还债务支(zhi)付现金约3.51亿元。

“金主”险被清盘

而这笔89亿收购案中的金主——沈天晴实控下的“佳源系”，目前的境况也没比罗玉平好(hao)太(tai)多。

10月21日，收购案中的甲(jia)方公司之一：佳源创盛控股集团有限公司（簡(jian)称“佳源创盛”）的控股子(zi)公司公告称，佳源创盛及一致行动人浙(zhe)江(jiang)佳源房地(di)产集团有限公司所持(chi)有的3.67亿股全部被司法(fa)冻结，占公司总股本的比例(li)为34.65%，冻结原因均(jun)为司法冻结或(huo)司法再(zai)冻结。

公开资料(liao)显示，佳源创盛涉(she)及訴(su)訟(song)的债务共8笔，金额10.29亿元；经营债务共9笔，金额35.62亿元。同时，佳源创盛有存续债券9只，合计金额约45.76亿元，其中一年内到期债券总额约30.85亿元。

目前，佳源國(guo)際(ji)存续美(mei)元债6只，存续规模13.06亿美元，其中有四(si)只将于一年内到期，集中兑付压力较大。

此前的8月24日，佳源国际曾公告称，计划对旗下6只美元優(you)先(xian)票(piao)据和1只綠(lv)色(se)可換(huan)股债券進(jin)行整体交换要约，将现有票据换成新票据发行，实質(zhi)上就是“债务重組(zu)”。

但其中一位持有2022年10月利(li)息到期票据的债权人并不認(ren)同，甚至向香(xiang)港(gang)法院(yuan)提(ti)出对佳源国际的清盘请求(qiu)，该清盘聆(ling)訊(xun)将于今年11月9日开始。

为解決(jue)债务压力，沈天晴今年已经开始出售旗下资产，包(bao)括(kuo)今年2月以11亿港元寻求出售香港部分物业；5月底寻求出售佳源服(fu)务4.5亿股而未果(guo)；6月又计划以8.79亿元出售鹽(yan)城项目。

另(ling)据媒(mei)体报道(dao)称，10月18日，贵陽(yang)市南(nan)明(ming)区住(zhu)建(jian)局(ju)对“佳源系”贵州公司（贵州恒(heng)豐(feng)佳源房地产开发有限公司）开发的“贵阳印(yin)象(xiang)”项目下发“禁(jin)售”通告，因该项目，未取(qu)得施(shi)工(gong)許(xu)可、商(shang)品(pin)房预售许可等证照(zhao)，不具(ju)备销售商品房條(tiao)件(jian)，責(ze)令(ling)该公司改(gai)正(zheng)违法行为，停(ting)止销售行为。

“卖房”已成昔日富豪的难解之題(ti)

不得不说，罗玉平和沈天晴曾经都熱(re)衷(zhong)于房地产开发，也因此獲(huo)得巨(ju)大成功(gong)。

罗玉平曾憑(ping)借中天城投“占有”半个贵阳房地产市场，并在2018年登(deng)頂(ding)贵州首富；沈天晴则于1995年在嘉(jia)興(xing)创辦(ban)佳源房地产公司，开创“佳源系”，并在2018年10月，以255.3亿元财富排(pai)名(ming)《2018福(fu)布斯(si)中国400富豪榜(bang)》第62位。

2017年，佳源国际上市后的第二(er)年，沈天晴就表示，要把(ba)佳源集团打造(zao)成营收千(qian)亿的控股集团型企业。2019年业績(ji)会上，佳源国际管(guan)理(li)層(ceng)表示，未来将力爭(zheng)在三到五(wu)年内把合约销售金额突(tu)破(po)1000亿元。

2021年，佳源国际销售金额仅360.53亿元；2022年前三季度，佳源国际销售金额约105.8亿元，同比减少61.11%，预计今年销售额很(hen)难超(chao)过去年。面对疫(yi)情反復(fu)、行业下滑等客(ke)观因素(su)，佳源国际距(ju)離(li)千亿目標(biao)似(si)乎(hu)越(yue)来越遠(yuan)。

与沈天晴相比，罗玉平似乎早(zao)就预判了房地产行业的趨(qu)勢(shi)，而且(qie)他(ta)本人似乎更热衷于金融行业，在2018年贵阳樓(lou)市正盛之时，就萌(meng)发了剝(bo)离房地产、转型金融业的想(xiang)法，隨(sui)后更是專(zhuan)註(zhu)收购華(hua)夏(xia)人壽(shou)。

实际上罗玉平剥离地产业务的想法是符(fu)合當(dang)地市场走(zou)势的。

当地媒体报道，贵阳楼市新房价格在2018年达到最高(gao)點(dian)，个别月份(fen)均价破萬(wan)，但随后开始进入下跌(die)区间，至今已经連(lian)续下跌近(jin)4年，安(an)居(ju)客数据显示贵阳今年10月均价不到8300元/平米(mi)。

中天金融房地产板(ban)塊(kuai)营收也自2018年开始逐年萎(wei)縮(suo)，至2021年，公司房地产板块营收分别为129.6亿元、109.55亿元、54.34亿元、40.92亿元，营收比重在2021年已经降至20%。今年上半年房地产业务营收更是只有13.81亿元，同比下降194.65%。

罗玉平幾(ji)番(fan)“退(tui)房”不能如願(yuan)，如今中天金融负债规模居高不下，未来如何脫(tuo)困(kun)成为这位昔日首富的难题。

据最新资料，中天城投目前融资借款总额约458.54亿元，主要项目均在贵阳市。

截至6月30日，中天城投共有5个在售项目，分别为未来方舟(zhou)项目-河(he)西(xi)、未来方舟项目-河東(dong)、中天悅(yue)曦(xi)府(fu)、贵阳国际金融中心(xin)、中天会展(zhan)城、中天·北(bei)城项目，上半年合计预售金额约46.84亿元，预售面积约28.02万平米；包括在售项目在内，中天城投共有6个主要开发项目，分为5个商住项目和1个商办项目；总土(tu)儲(chu)370.53万平米，未来可开发建築(zhu)面积1597.9万平米。

沈天晴“失约”之后，誰(shui)将接(jie)手罗玉平的贵阳“房产”呢(ne)？

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