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6月(yue)26日(ri)，蘇(su)州(zhou)第(di)三(san)輪(lun)土(tu)拍(pai)搖(yao)號(hao)結(jie)果(guo)出(chu)爐(lu)，龍(long)頭(tou)萬(wan)科(ke)以(yi)6.86亿元(yuan)競(jing)得(de)姑(gu)苏胥(xu)江(jiang)地(di)塊(kuai)，溢(yi)价率(lv)15%。

據(ju)了解(jie)，苏州第三轮土拍共(gong)成交12宗涉(she)宅(zhai)用(yong)地，2宗觸(chu)頂(ding)摇号，2宗溢价成交，8宗底价成交，總(zong)成交金額(e)118亿元，平(ping)均(jun)溢价率2.45%。

業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)認(ren)為(wei)，由(you)於(yu)此(ci)次(ci)地块條(tiao)件(jian)不(bu)如(ru)前(qian)兩(liang)轮核(he)心(xin)且(qie)優(you)質(zhi)，土拍的(de)热度也(ye)大(da)幅(fu)降低(di)，回(hui)到(dao)2022年(nian)前3轮的水(shui)平，平均樓(lou)面(mian)价跌(die)破(po)2万元/平方(fang)米(mi)，國(guo)央(yang)企(qi)和(he)城(cheng)投(tou)再(zai)度成为拿(na)地主(zhu)力(li)，民(min)企的投資(zi)意(yi)願(yuan)有(you)所(suo)回落(luo)。

8宗地底价成交

6月25日，苏州開(kai)啟(qi)第三轮集(ji)中(zhong)土拍，共出讓(rang)12宗涉宅用地，涉及(ji)姑苏2宗，工(gong)业園(yuan)2宗，相(xiang)城6宗，吳(wu)中、吴江各(ge)1宗。最(zui)終(zhong)，2宗触顶摇号、2宗溢价成交、8宗底价成交，攬(lan)金118.13亿元，平均溢价率2.45%。

其(qi)中，姑苏胥江地块經(jing)過(guo)38轮竞价触達(da)中止(zhi)价6.86亿元進(jin)入(ru)摇号環(huan)節(jie)，成交楼面价23000元/平方米，溢价率15%。

园區(qu)斜(xie)塘(tang)地块经过30轮竞价触达中止价14.08亿元进入摇号环节，成交楼面价28175元/平方米，溢价率15%。

6月26日，2宗触顶摇号地块结果出炉，万科摇中姑苏胥江地块，园区斜塘地块則(ze)由大家(jia)竞得。

两宗溢价成交地块分(fen)別(bie)被(bei)保(bao)利(li)和興(xing)華(hua)+相城高(gao)新(xin)聯(lian)合(he)體(ti)竞得，成交价分别为14.82亿元和4.164亿元，溢价率分别为0.34%和0.97%。

值(zhi)得註(zhu)意的是(shi)，此次12宗地有8宗底价成交，拿地房(fang)企分别为吴中经开国资、中建(jian)三局(ju)、廈(sha)門(men)建發(fa)+黃(huang)橋(qiao)国资联合体、兴华+相城高新联合体、中建国際(ji)+苏州軌(gui)交联合体、漕(cao)湖(hu)置(zhi)地+中惠(hui)联合体、联勝(sheng)置业+江南(nan)国际置业联合体。

上(shang)海(hai)易(yi)居(ju)房地產(chan)研(yan)究(jiu)院(yuan)執(zhi)行(xing)院長(chang)丁(ding)祖(zu)昱(yu)表(biao)示(shi)，從(cong)第三轮土拍掛(gua)出的12宗地块來(lai)看(kan)，地块条件不如前两轮核心且优质，土拍的热度也大幅降低，整(zheng)体溢价率降至(zhi)2.45%，比(bi)今(jin)年的首(shou)轮、次轮分别回落5個(ge)百(bai)分點(dian)和6.65个百分点，整体热度回到2022年前3轮的水平，平均楼面价跌破2万元/平方米，国央企和城投再度成为拿地主力，民企的投资意愿有所回落。

合作(zuo)拿地占(zhan)比高

从拿地房企来看，仍(reng)舊(jiu)以中建、保利、建发等(deng)穩(wen)健(jian)的央国企为主，還(hai)有苏州轨交、相城高新、吴中经开国资、漕湖置地等地方国企。

第三轮土拍延(yan)續(xu)了第二(er)轮的央国企和地方国企联合拿地的模(mo)式(shi)，12宗地块中有7宗为合作拿地。如中建国际和苏州轨交联合拿下(xia)吴中城南地块，建发+黄桥国资联合斬(zhan)獲(huo)相城黄桥两块地等。

丁祖昱指(zhi)出，按(an)企业性(xing)质来看，城投公(gong)司(si)再度成为拿地主力，12宗地块中城投參(can)與(yu)拿地的地块达到8宗。民企在(zai)本(ben)轮投资中積(ji)極(ji)性不高，均以与城投合作的方式底价拿地。

据克(ke)而(er)瑞(rui)研究中心統(tong)計(ji)，截(jie)止本轮，苏州在年内共进行了3次集中供(gong)地，成交总金额356亿元，拿地金额TOP5房企分别为华潤(run)、建发、中建三局、中建国际+苏州轨交以及华发股(gu)份(fen)。

對(dui)于苏州本次土拍热度大幅降低的原(yuan)因(yin)，丁祖昱认为，壹(yi)方面是當(dang)前市(shi)場(chang)銷(xiao)售(shou)預(yu)期(qi)仍未(wei)修(xiu)復(fu)，另(ling)一方面，失(shi)去(qu)核心地块加(jia)持(chi)後(hou)，除(chu)两宗热点地块以外(wai)均为低溢价或(huo)底价成交，房企参拍的积极性有限(xian)。

中指研究院苏州分院高級(ji)分析(xi)師(shi)金珂(ke)指出，今年以来，苏州已(yi)经从多(duo)个方面出臺(tai)政(zheng)策(ce)降低購(gou)房门檻(kan)，如契(qi)稅(shui)補(bu)貼(tie)、放(fang)松(song)限购、提(ti)高公积金貸(dai)款(kuan)额度、商(shang)轉(zhuan)公等，政策环境(jing)相对寬(kuan)松，但(dan)购房者(zhe)预期和置业信(xin)心依(yi)旧不高，新房成交整体表現(xian)較(jiao)为平淡(dan)，房企也面臨(lin)产品(pin)同(tong)质化(hua)問(wen)題(ti)，竞爭(zheng)壓(ya)力较大。

在丁祖昱看来，土地市场的分化持续在城市之(zhi)間(jian)、区域(yu)之间甚(shen)至板(ban)块之间发生(sheng)，未来僅(jin)有最优质地块能(neng)夠(gou)吸(xi)引(yin)房企积极参拍，而相对普(pu)通(tong)一些(xie)的地块遇(yu)冷(leng)的概(gai)率则持续增(zeng)大。企业層(ceng)面，央国企、城投依然(ran)是地市遇冷時(shi)的主要(yao)支(zhi)柱(zhu)，与前两轮相比民企拿地积极性下滑(hua)，主要仍是由于本次地块自(zi)身(shen)条件不足(zu)以吸引大批(pi)房企入场参拍。

責(ze)編(bian)：王(wang)昭(zhao)丞(cheng)

校(xiao)对： 祝(zhu)甜(tian)婷(ting)

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