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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>伍(wu)戈(ge)：地(di)產(chan)的(de)預(yu)期(qi)

伍戈系(xi)長(chang)江(jiang)證(zheng)券(quan)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)、中(zhong)國(guo)首席经济学家論(lun)壇(tan)理(li)事(shi)

核(he)心(xin)觀(guan)點(dian)：

1.预期，源(yuan)於(yu)現(xian)實(shi)。疫(yi)情(qing)已(yi)逝(shi)，政(zheng)策(ce)似(si)無(wu)再(zai)緊(jin)縮(suo)，然(ran)而(er)近(jin)期房(fang)地产市(shi)場(chang)卻(que)呈(cheng)现二(er)次(ci)探(tan)底(di)跡(ji)象(xiang)。開(kai)發(fa)商(shang)的信(xin)心固(gu)然有(you)待(dai)恢(hui)復(fu)，但(dan)更(geng)根(gen)本(ben)性(xing)的問(wen)題(ti)或(huo)許(xu)是(shi)：作(zuo)為(wei)終(zhong)端(duan)需(xu)求(qiu)，老(lao)百(bai)姓(xing)的購(gou)房预期是否(fou)出(chu)现顯(xian)著(zhu)改(gai)變(bian)？對(dui)此(ci)，政策會(hui)如(ru)何(he)響(xiang)應(ying)？

2.利(li)率(lv)下(xia)行(xing)並(bing)沒(mei)引(yin)致(zhi)地产改善(shan)，加(jia)之(zhi)二手(shou)房掛(gua)牌(pai)量(liang)激(ji)增(zeng)，或表(biao)明(ming)老百姓的购房预期已不(bu)如從(cong)前(qian)。歷(li)史(shi)來(lai)看(kan)，居(ju)民(min)資(zi)产負(fu)債(zhai)表的受(shou)損(sun)，能(neng)在(zai)很(hen)大(da)程(cheng)度(du)上(shang)解(jie)釋(shi)利率因(yin)素(su)无法(fa)解释的銷(xiao)售(shou)低(di)迷(mi)。疫情雖(sui)過(guo)去(qu)，但资产负债表修(xiu)复將(jiang)是緩(huan)慢(man)过程。

3.对于地产的中长期趨(qu)缓，各(ge)界(jie)似有共(gong)識(shi)，尤(you)其(qi)在老齡(ling)化(hua)加速(su)等(deng)背(bei)景(jing)下。但从短(duan)期看，目(mu)前地产明显偏(pian)離(li)长期均(jun)衡(heng)，或與(yu)前期部(bu)分(fen)趋嚴(yan)舉(ju)措(cuo)没有充(chong)分調(tiao)整(zheng)有關(guan)。无论是因城(cheng)施(shi)策，還(hai)是促(cu)進(jin)改善性需求的释放(fang)，政策力(li)度似仍(reng)弱(ruo)于过往(wang)。

4.展(zhan)望(wang)未(wei)来，房地产走(zou)弱与地方(fang)財(cai)政趋紧的关聯(lian)可(ke)能更加明显。受此影(ying)响，各地因城施策的调整頻(pin)度或将有所(suo)加快(kuai)。但在“房住(zhu)不炒(chao)”的政策基(ji)调下，單(dan)次调整幅(fu)度可能有限(xian)。地产趋弱和(he)政策调整的预期博(bo)弈(yi)，还将在糾(jiu)結(jie)中不斷(duan)持(chi)續(xu)。

正(zheng)文(wen)：

近期房地产市场呈现二次探底迹象。开发商的信心固然有待恢复，但更根本性的问题或许是：作为终端需求，老百姓的购房预期是否出现显著改变？对此，政策会如何响应？

壹(yi)、购房预期，是否已变？

历史上，利率下行往往有助(zhu)于商品(pin)房销售改善。目前疫情已结束(shu)，房貸(dai)利率不断降(jiang)至(zhi)历史低位(wei)，但销售仍在下滑(hua)。6月(yue)份(fen)三(san)十(shi)大中城市商品房销售面(mian)積(ji)同(tong)比(bi)为-11%（剔(ti)除(chu)基數(shu)效(xiao)应），較(jiao)上月降幅擴(kuo)大約(yue)4個(ge)百分点。去年(nian)下半(ban)年以(yi)来二手房挂牌量激增，當(dang)前已至历史高(gao)位。諸(zhu)多(duo)迹象表明，老百姓购房意(yi)願(yuan)已不如从前。

居民资产负债表的受损，能在很大程度上解释利率无法解释的销售低迷。资产负债表修复是缓慢过程，取(qu)決(jue)于居民收(shou)支(zhi)结構(gou)的调整。疫情虽过去，但个人(ren)房贷違(wei)约率已連(lian)续兩(liang)月擡(tai)升(sheng)至疫情以来高位，反(fan)映(ying)出居民资产负债表存(cun)在的问题。特(te)別(bie)地，当存量房贷利率明显高于一般(ban)贷款(kuan)利率時(shi)，居民提(ti)前还贷意愿強(qiang)烈(lie)。

二、地产政策，还有空(kong)間(jian)？

地产偏离长期均衡，也(ye)与前期部分趋严举措没有充分调整有关。购房目標(biao)为中大戶(hu)型(xing)的改善需求占(zhan)比持续提升，已成(cheng)为需求的主(zhu)要(yao)部分。樂(le)居最(zui)新(xin)调研(yan)显示(shi)，有购房需求人群(qun)中換(huan)房改善占比達(da)3/4。首套(tao)房贷利率的加点下限有过两次優(you)化，而二套房贷尚(shang)未调整。貝(bei)殼(ke)研究(jiu)院(yuan)数據(ju)也表明，二套房贷利率较首套的利差(cha)升至历史高位。

数据表明，诸多城市取消(xiao)限购後(hou)，其商品房销售相(xiang)较未取消城市確(que)有改善，逆(ni)周(zhou)期政策仍有效果(guo)。因城施策虽繼(ji)续，但力度弱于过往。本輪(lun)房價(jia)同比下跌(die)城市占比處(chu)于历史高位、销售下行的最大跌幅和负增时长均創(chuang)历史之最（2023年为两年复合(he)增速），但限购城市占比却仍保(bao)持在历史均值(zhi)左(zuo)右(you)。

初(chu)步(bu)预測(ce)，商品房销售未来存在月度同比轉(zhuan)负概(gai)率，全(quan)年增速约在零(ling)左右。土(tu)地出讓(rang)收入(ru)实现年初预算(suan)小(xiao)幅正增长目标的難(nan)度明显抬升。因城施策将有所加快，如首套房認(ren)定(ding)等。值得(de)一提的是，近期出现的“一區(qu)一策”，或折(zhe)射(she)出政策调整的審(shen)慎(shen)性。

三、基本结论

一是预期，源于现实。利率下行没引致地产改善，加之二手房挂牌激增，表明老百姓的购房意愿不如从前。历史看，居民资产负债表的受损，能在很大程度上解释利率无法解释的销售低迷。疫情虽过，但资产负债表修复是缓慢过程。

二是对于地产的中长期趋缓，各界似有共识，尤其在老龄化加速等背景下。但从短期看，目前地产明显偏离长期均衡，或与前期部分趋严举措没有充分调整有关。无论是因城施策，还是促进改善性需求的释放，政策力度似仍弱于过往。

三是展望未来，房地产走弱与地方财政趋紧的关联可能更加明显。受此影响，各地因城施策的调整频度或将有所加快。但在“房住不炒”的政策基调下，单次调整幅度可能有限。地产趋弱和政策调整的预期博弈，还将在纠结中不断持续。

【作者(zhe)】

伍戈：博士(shi)，长江证券首席经济学家。曾(zeng)长期供(gong)職(zhi)央(yang)行貨(huo)幣(bi)政策部門(men)，并在国際(ji)货币基金(jin)組(zu)織(zhi)擔(dan)任(ren)经济学家。孫(sun)冶(ye)方经济科(ke)学獎(jiang)獲(huo)得者，获浦(pu)山(shan)政策研究奖，遠(yuan)見(jian)杯(bei)经济预测冠(guan)軍(jun)。著有货币经济“四(si)部曲(qu)”。

高童(tong)、俞(yu)濤(tao)、曹(cao)海(hai)巍(wei)：长江证券研究員(yuan)。

李(li)治(zhi)慧(hui)、朱(zhu)錕(kun)：实習(xi)研究员。返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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