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shensujineng：puyang、runan、chaisang、xinye、shangyong、jiangling、xiliang、yunnanjiaoshifudao：tigongquanmiandezhongduodefudaoziyuanrangnihenhaodejinxingwangluojiaoxue。meiriyiji，kesuishifanyuebuji，jingzhunzhakanmeiyitianderiji，buloudiaozhongyaorizi。ziyoudemonijianshe，tongguozijidexiangxiangdazaozijixinmuzhongdeshiwaitaoyuandemoyang。fugailebeijingshideyiyuan，weiguangdaqunzhongtigonggengjiagaoxiaobianjiedeyiliaofuwu。“不(bu)死(si)鳥(niao)”再(zai)復(fu)活(huo)，手(shou)握(wo)6家(jia)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)的(de)“潮(chao)汕(shan)富(fu)豪(hao)”能(neng)二(er)度(du)上岸(an)嗎(ma)

“不死鸟”還(hai)能涅(nie)槃(槃)重(zhong)生(sheng)吗？

作(zuo)者(zhe) | 蘇(su)影(ying)

編(bian)輯(ji)丨(shu)盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

停(ting)牌(pai)343天(tian)後(hou)，佳(jia)兆(zhao)業(ye)（1638.HK）回(hui)来了(le)，成(cheng)功(gong)守(shou)住(zhu)“退(tui)市”前(qian)的防(fang)線(xian)。

和(he)复牌壹(yi)同(tong)出(chu)現(xian)的还有(you)佳兆业的兩(liang)份(fen)财報(bao)及(ji)化(hua)債(zhai)進(jin)展(zhan)，“公司正(zheng)積(ji)極(ji)與(yu)美(mei)元(yuan)债债權(quan)人(ren)溝(gou)通(tong)，力(li)爭(zheng)於(yu)2023年(nian)7月(yue)前出臺(tai)初(chu)步(bu)解(jie)決(jue)方(fang)案(an)。”佳兆业方面(mian)表(biao)示(shi)。

雖(sui)然(ran)在(zai)一眾(zhong)出險(xian)房(fang)企(qi)中(zhong)，佳兆业為(wei)首(shou)家复牌的代(dai)表。但(dan)二級(ji)市場(chang)上，投(tou)資(zi)者卻(que)並(bing)不買(mai)賬(zhang)，此(ci)后两個(ge)交(jiao)易(yi)日(ri)，佳兆业股(gu)價(jia)連(lian)跌(die)，截(jie)至(zhi)3月13收(shou)盤(pan)，报收約(yue)0.49港(gang)元/股，跌幅(fu)26.52%，總(zong)市值(zhi)34.03億(yi)港元。

“不死鸟”还能得(de)到(dao)庇(bi)佑(you)吗？

来源：Wind數(shu)據(ju)

佳兆业还有4个月時(shi)間(jian)

佳兆业的危(wei)機(ji)在16个月之(zhi)前開(kai)始(shi)爆(bao)發(fa)。

2021年11月，因(yin)合(he)作理(li)财平(ping)台錦(jin)恒(heng)财富兌(dui)付(fu)逾(yu)期(qi)，佳兆业的百(bai)亿债務(wu)危机揭(jie)开冰(bing)山(shan)一角(jiao)，再疊(die)加(jia)難(nan)產(chan)的2021年年报，2022年4月1日，佳兆业在港交所(suo)正式(shi)停牌。

如(ru)今(jin)成功复牌，佳兆业退市的風(feng)险暫(zan)时解除(chu)。但從(cong)财务数据来看(kan)，佳兆业距(ju)離(li)徹(che)底(di)起(qi)死回生还有一段(duan)距离。

截至2022年6月底，佳兆业的总借(jie)款(kuan)1314.91亿元，其(qi)中1065.37亿元需(xu)要(yao)在一年內(nei)償(chang)还。同期，其还有本(ben)金(jin)額(e)约871.47亿元的銀(yin)行(xing)及其他(ta)借款已(yi)違(wei)约或(huo)交叉(cha)违约。

来源：佳兆业半(ban)年报

经營(ying)数据方面，自(zi)2021年开始，佳兆业进入(ru)虧(kui)損(sun)狀(zhuang)態(tai)。2021年-2022年上半年，佳兆业在18个月的时间裏(li)實(shi)现489.76亿元的营收，甚(shen)至不如2020年12个月的成績(ji)；錄(lu)得亏损210.16亿元，超(chao)出此前4年的盈(ying)利(li)总和。

盡(jin)管(guan)如此，佳兆业并未(wei)未放(fang)棄(qi)自救(jiu)的希(xi)望(wang)。而(er)在一众暴(bao)雷(lei)房企中，佳兆业手中也(ye)握著(zhe)不錯(cuo)的土(tu)地(di)资源。

截至2022年6月30日，佳兆业共(gong)有土儲(chu)2740萬(wan)平方米(mi)，其中1641万平方米位(wei)于大(da)灣(wan)區(qu)。此外(wai)，佳兆业还在176个城(cheng)市擁(yong)有5394万平方米的城市更(geng)新(xin)項(xiang)目(mu)尚(shang)未納(na)入土地储備(bei)。

2022年4月，佳兆业曾(zeng)与招(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)、長(chang)城资产簽(qian)署(shu)戰(zhan)略(lve)合作協(xie)議(yi)，三(san)方约定(ding)將(jiang)在粵(yue)港澳(ao)大湾区城市更新、房地产开发、商业綜(zong)合體(ti)经营等(deng)領(ling)域(yu)开展全(quan)面合作。

3个月后，佳兆业宣(xuan)布(bu)与中信(xin)集(ji)團(tuan)若(ruo)幹(gan)成員(yuan)公司合作，探(tan)討(tao)出售(shou)其深(shen)圳(zhen)物(wu)业存(cun)貨(huo)和部(bu)分(fen)项目的重組(zu)安(an)排(pai)。

佳兆业方面介(jie)紹(shao)，目前公司已经成功引(yin)入了中信、招商蛇口、长城资产等央(yang)企和 AMC，探索(suo)出多(duo)條(tiao)切(qie)实有效(xiao)的紓(shu)困(kun)路(lu)徑(jing)，有效盘活资产，经营基(ji)本面持(chi)續(xu)回歸(gui)良(liang)性(xing)軌(gui)道(dao)。

来源：罐(guan)頭(tou)圖(tu)庫(ku)

對(dui)于化债进程(cheng)，佳兆业也給(gei)出了新的时间節(jie)點(dian)，美元债方面，自公告(gao)美元债全面重组計(ji)劃(hua)以(yi)来，公司积极与债权人沟通，力争于2023年7月前出台初步解决方案；境(jing)内债方面，受(shou)益(yi)于國(guo)家积极的政(zheng)策(ce)和公司良好(hao)的资产質(zhi)量(liang)，公司多筆(bi)境内债务完(wan)成展期，融(rong)资成本下(xia)降(jiang)，預(yu)计未来仍(reng)将保(bao)持平穩(wen)。

易居(ju)研(yan)究(jiu)院(yuan)研究总監(jian)嚴(yan)躍(yue)进表示，此次(ci)佳兆业复牌事(shi)件(jian)具(ju)有非(fei)常(chang)強(qiang)的信號(hao)意(yi)義(yi)。其复牌是(shi)當(dang)前問(wen)題(ti)企业或困难企业逐(zhu)漸(jian)走(zou)出债务风险的重要標(biao)志，包(bao)括(kuo)此前恒大提(ti)振(zhen)现房銷(xiao)售业务、奧(ao)園(yuan)順(shun)利達(da)成债务處(chu)置(zhi)工(gong)作等，都(dou)是值得系(xi)統(tong)梳(shu)理和总結(jie)的。過(guo)去(qu)三年房地产业经歷(li)了劇(ju)烈(lie)的調(tiao)整(zheng)，尤(you)其是房企遇(yu)到了前所未有的困难和难点。此類(lei)企业经过持续的努(nu)力，尤其是从市场化和法(fa)治(zhi)化的角度入手，客(ke)觀(guan)上为后续市场下行和房企债务壓(ya)力化解等提供(gong)了寶(bao)貴(gui)的经驗(yan)。

“舊(jiu)改(gai)之王(wang)”能否(fou)再次成功“渡(du)劫(jie)”？

被(bei)譽(yu)为“旧改之王”的佳兆业成立(li)于1999年，那(na)一年郭(guo)英(ying)成34歲(sui)，和兄(xiong)弟(di)郭俊(jun)偉(wei)、郭英智(zhi)一同成立房地产企业。

郭英成曾对媒(mei)体介绍，“在未搞(gao)房地产之前，我(wo)們(men)在潮汕一帶(dai)做(zuo)貿(mao)易及工业生意，因見(jian)同鄉(xiang)搞房地产有聲(sheng)有色(se)，所以自己(ji)也參(can)与其中。”

郭氏(shi)兄弟的首个操(cao)盘项目为“桂(gui)芳(fang)园”，当时只(zhi)是深圳布吉(ji)一宗(zong)爛(lan)尾(wei)项目，后被佳兆业打(da)造(zao)成主(zhu)题公园，并推(tui)出配(pei)套(tao)住宅(zhai)，在市场上“一炮(pao)打響(xiang)”。此后，佳兆业将“桂芳园”的成功经验复制(zhi)到省(sheng)内外多个同类项目上，并有了“旧改之王”的稱(cheng)号。

2009年，佳兆业成功登(deng)陸(lu)港交所，郭英成三兄弟也以68亿元的身(shen)家入選(xuan)《胡(hu)潤(run)百富榜(bang)》，一时风光(guang)無(wu)限(xian)。

资本市场的故(gu)事总是跌宕(dang)起伏(fu)，2014年10月，因佳兆业2000多套房源被深圳房管局(ju)“鎖(suo)定停售”，郭英成本人亦(yi)被懷(huai)疑(yi)涉(she)嫌(xian)貪(tan)腐(fu)案。之后，他选擇(ze)避(bi)居香(xiang)港，并于同年12月辭(ci)去董(dong)事會(hui)主席(xi)等職(zhi)务。

但上述(shu)事件最(zui)終(zhong)導(dao)致(zhi)佳兆业觸(chu)发连環(huan)债务违约，各(ge)地项目隨(sui)即(ji)被债权人申(shen)請(qing)凍(dong)结，老(lao)牌房企的债务危机愈(yu)演(yan)愈烈。

来源：罐头图库

2015年1月，并購(gou)之王融創(chuang)进场。在经历了四(si)个月的博(bo)弈(yi)之后，并购以2015年5月融创方官(guan)宣终止(zhi)而告终。

在此期间，郭英成重新掌(zhang)舵(duo)，并拉(la)来老乡張(zhang)峻(jun)自救。张峻是佳兆业另(ling)一股東(dong)生命(ming)人壽(shou)的实控(kong)人，与郭英成同为廣(guang)东普(pu)寧(ning)人，在佳兆业身陷(xian)危机期间，生命人寿曾以借款、股票(piao)投资、基金、债券(quan)等多種(zhong)方式援(yuan)助(zhu)佳兆业超百亿元。

此外，佳兆业还等来了债权人平安、中信和信达的馳(chi)援，在收到800亿元輸(shu)血(xue)后集团完成债务重组，佳兆业也正式活了过来。

2017年3月27日，在一口氣(qi)拋(pao)出5份财务报告后，停牌2年零(ling)1个月的佳兆业正式复牌，“不死鸟”自此一战成名(ming)。

值得註(zhu)意的是，复牌首日，郭英成本人也出现在了香港业绩发布会的现场，并为佳兆业定下了“2017年突(tu)破(po)400亿、3年突破千(qian)亿”的销售目标。

彼(bi)时的佳兆业，在经历近(jin)3年的沈(chen)寂(ji)之后似(si)乎(hu)急(ji)于向(xiang)市场證(zheng)明(ming)自己。但可(ke)惜(xi)的是，曾被房企奉(feng)为制勝(sheng)法宝的“規(gui)模(mo)論(lun)”虽然奏(zou)效，但佳兆业却遇到了新的麻(ma)煩(fan)。

2021年11月，随着由(you)锦恒财富发行、佳兆业集团擔(dan)保的产品(pin)出现兑付逾期，时隔(ge)5年，佳兆业再次因流(liu)動(dong)性危机站(zhan)到了鎂(mei)光燈(deng)下。

虽然此次佳兆业的停牌时间尚未滿(man)一年，但事实上，公司的化债之路并未走到终点。而经历过一次劫后重生的“不死鸟”，此次还能再次涅槃吗？

“潮汕富豪”的资本版(ban)图

在地产公司两陷债务泥(ni)沼(zhao)期间，郭英成及家族(zu)成员則(ze)选择重新征(zheng)战资本市场，续寫(xie)故事新篇(pian)章(zhang)。

2017年8月29日，在复牌后的第(di)二次发布会上，郭英成曾表示，旗(qi)下的城市更新项目中虽然住宅部分占(zhan)比(bi)达到6-7成，但其余(yu)的面积均(jun)为配套业态，“妳(ni)不做也不行，這(zhe)些(xie)事情(qing)如果(guo)我们不做，就(jiu)只能找(zhao)別(bie)人做。”

这是佳兆业选择多元布局的原(yuan)因，而事实上，此类跨(kua)界(jie)剧目早(zao)在其首次复牌前就已经上演。

2015年，佳兆业开始涉足(zu)大健(jian)康(kang)业务，港股美加醫(yi)學(xue)（0876.HK，后更名为“佳兆业健康”）则是被其盯(ding)上的第一塊(kuai)蛋(dan)糕(gao)。2016年，佳兆业首次舉(ju)牌美加医学（0876.HK），拿(na)下2.7亿股，占已发行股本的7.06%。此后一年内，佳兆业通过多次增(zeng)持拿下控制权，美加医学则成为集团旗下第二家上市公司。

事实上，2017年，是佳兆业的豐(feng)收之年，除上述提到的佳兆业健康外，A股明家聯(lian)合(300242.SZ，后變(bian)更为“佳雲(yun)科(ke)技(ji)”)、美股南(nan)太(tai)地产(NYSE.NTP，现已退市)均在当年被其收入囊(nang)中。

来源：罐头图库

其中，前者明家联合21.25%股权由佳兆业以17.6亿元的价格(ge)、溢(yi)价50%买入，股权变更完成后，郭英成和郭英智成为上市公司新实際(ji)控制人，郭英成兒(er)子(zi)郭曉(xiao)群(qun)则成为新董事长。

后者南太地产17.7%股权则是被佳兆业从原创始人顧(gu)明均手中购得，此后，佳兆业方连续增持，并在当年年底以25%的持股比成为第一大股东。

再加上后续选择分拆(chai)上市的物业公司佳兆业美好(2168.HK)；郭英成女(nv)儿郭晓亭(ting)斥(chi)资3.7亿港元拿下大股东席位的星(xing)島(dao)新聞(wen)集团（1105.HK）；郭英成和郭晓亭等3个女儿先(xian)后入手的鵬(peng)程亞(ya)洲(zhou)（0936.HK，现“佳兆业资本”）。

截至2021年年底，佳兆业旗下已有7家上市平台，涵(han)蓋(gai)综合开发、城市更新、健康医療(liao)、文(wen)体科技、物业管理、航(hang)海(hai)運(yun)输等20多个产业领域。

但大手笔“买买买”带来的不僅(jin)是总资产近3200亿元的资本帝(di)国，还有佳兆业集团逐年累(lei)计的負(fu)债。以地产公司佳兆业为例(li)，Wind数据顯(xian)示，2016年-2021年，其总负债一度从1427.76亿元漲(zhang)至2310.48亿元，虽然总资产同期也在增加，但过高(gao)的负债依(yi)然为后续的流动性危机埋(mai)下了伏笔。

在此期间，因在经营方面存在分歧(qi)，佳兆业还一度与南太地产第三大股东、国际对沖(chong)基金IsZo进行了长达3年的控制权博弈，后南太地产走向退市，内鬥(dou)雙(shuang)方誰(shui)输谁贏(ying)还在等待(dai)法院的最终裁(cai)决。

回到郭英成家族这邊(bian)，2021年时，其还以65亿元的身家位列(lie)富豪榜1123位。但就在剛(gang)刚过去的2022年，在同樣(yang)的榜單(dan)上，却已经查(zha)无此人。

三十(shi)年河(he)东，三十年河西(xi)。您(nin)覺(jiao)得随着地产公司佳兆业此次复盘，这只縱(zong)橫(heng)资本市场多年的“不死鸟”还能二次重生吗？歡(huan)迎(ying)評(ping)论区聊(liao)一聊。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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