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來(lai)源(yuan)：中(zhong)國(guo)基(ji)金(jin)報(bao)

“妳(ni)們(men)今(jin)天(tian)的(de)投(tou)票(piao)就(jiu)是(shi)決(jue)定(ding)要(yao)給(gei)我(wo)打(da)多(duo)少(shao)分(fen)。”万科董(dong)事(shi)會(hui)主(zhu)席(xi)郁亮在(zai)股(gu)東(dong)大(da)会上(shang)直(zhi)言(yan)。

在6月(yue)30日(ri)舉(ju)行(xing)的股东大会上，万科迎(ying)来新壹(yi)屆(jie)董事会，郁亮等(deng)董事候(hou)選(xuan)人(ren)高(gao)票當(dang)选。新一届董事会名(ming)單(dan)中，最大變(bian)化(hua)来自(zi)於(yu)獨(du)立(li)董事，包(bao)括(kuo)歷(li)来“敢(gan)言”的劉(liu)姝(shu)威(wei)在內(nei)多位(wei)独董不(bu)再(zai)任(ren)職(zhi)。

實(shi)際(ji)上，除(chu)了(le)董事会換(huan)届之(zhi)外(wai)，本(ben)次(ci)股东大会的看(kan)點(dian)頗(po)多。在三(san)個(ge)月之前(qian)，郁亮曾(zeng)提(ti)出(chu)“市(shi)場(chang)既(ji)沒(mei)有(you)狂(kuang)飆(biao)，也(ye)没有倒(dao)春(chun)寒(han)”的觀(guan)点。而(er)經(jing)過(guo)二(er)季(ji)度(du)低(di)迷(mi)運(yun)行，郁亮以(yi)及(ji)万科管(guan)理(li)層(ceng)也在会上對(dui)市场進(jin)一步(bu)作(zuo)出研(yan)判(pan)。在万科管理层看来，实际情(qing)況(kuang)比(bi)当時(shi)預(yu)期(qi)要差(cha)，短(duan)期信(xin)心(xin)還(hai)需(xu)要进一步重(zhong)建(jian)。

此(ci)外，盡(jin)管行業(ye)並(bing)未(wei)明(ming)顯(xian)回(hui)暖(nuan)，但(dan)在此次股东大会上，深(shen)鐵(tie)董事長(chang)辛(xin)傑(jie)作為(wei)大股东代(dai)表(biao)公(gong)開(kai)发声，对郁亮帶(dai)領(ling)的万科團(tuan)隊(dui)过去(qu)三年(nian)表現(xian)给予(yu)高度肯(ken)定。

短期信心还需进一步重建

万科对市场的研判一直被(bei)視(shi)为“風(feng)向(xiang)標(biao)”。在此次股东大会上，談(tan)及过去三年任期的感(gan)受(shou)，郁亮感嘆(tan)，对行业每(mei)个從(cong)业者(zhe)来說(shuo)都(dou)是百(bai)感交(jiao)集(ji)，并非(fei)只(zhi)有万科不容(rong)易(yi)。“没有哪(na)个人、哪个企(qi)业是容易的。”

实际上，在3个月前的业績(ji)会上，郁亮对市场给出的研判是“市场既没有狂飙，也没有倒春寒。”而房(fang)地(di)產(chan)经过3-6月的运行，从行业統(tong)計(ji)數(shu)據(ju)看，市场并未出现回暖跡(ji)象(xiang)。

在股东大会上，郁亮也釋(shi)放(fang)了对市场的进一步看法(fa)：“3个月前我说了既没有狂飙，也没有倒春寒。但实际情况比当时预期要差一些(xie)，从目(mu)前看短期信心还需要进一步重建。”

在他(ta)看来，目前市场短期確(que)实有壓(ya)力(li)，合(he)理需求(qiu)没得(de)到(dao)释放，成(cheng)交也没有達(da)到合理水(shui)平(ping)。他分享(xiang)了一組(zu)数据：4月份(fen)一、二線(xian)新房成交環(huan)比下(xia)降(jiang)26%，5月份进一步下降了2%，而从6月份先(xian)行指(zhi)标来看，一手(shou)房来訪(fang)量(liang)下降7%左(zuo)右(you)，二手房带看量下降10%左右，“這(zhe)些先行指标告(gao)訴(su)我们，6月份市场表现也不容樂(le)观。”

万科總(zong)裁(cai)祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)也認(ren)为，2023年初(chu)市场有一定恢(hui)復(fu)，特(te)別(bie)是3月份给市场較(jiao)好(hao)感覺(jiao)，当时市场信心有所(suo)提振(zhen)。但他同(tong)时表示(shi)，4-6月数据并不理想(xiang)，往(wang)後(hou)看市场尚(shang)有不确定性(xing)。在他看来，市场短期有压力。

不过，郁亮认为，长期需求基礎(chu)仍(reng)在，尤(you)其(qi)在“有没有”方(fang)面(mian)还有結(jie)構(gou)性空(kong)間(jian)，“好不好”方面潛(qian)力更(geng)大。在谈到市场长期需求时，他指出，未来十(shi)年还会新增(zeng)將(jiang)近(jin)7000万城(cheng)鎮(zhen)人口(kou)，有2.6億(yi)新市民(min)将会紮(zha)根(gen)，其住(zhu)房改(gai)善(shan)需求较大。

他认为，影(ying)響(xiang)当前市场表现的还是短期预期問(wen)題(ti)，而短期预期受到很(hen)多外部(bu)因(yin)素(su)影响，修(xiu)复需要时间。“所以我基本没改变之前看法，行业下有保(bao)底(di)线、上有天花(hua)板(ban)，还處(chu)于緩(huan)慢(man)复蘇(su)过程(cheng)中，只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。”郁亮坦(tan)言。

刘姝威任期届滿(man) 独董行列(lie)多元(yuan)化

值(zhi)得註(zhu)意(yi)的是，郁亮掌(zhang)舵(duo)万科已(yi)有6年。对于自己(ji)的第(di)二届任期評(ping)分，郁亮在此次股东大会上直言，“如(ru)果(guo)打高分就显得很不合理很不合適(shi)，畢(bi)竟(jing)股價(jia)跌(die)那(na)麽(me)多，得分肯定不会多，但打分特别低，我觉得也是貶(bian)低了同事的努(nu)力。”

郁亮坦言，“今天的投票就是决定要给我多少分。”实际上，对于新一届董事会人选，郁亮等候选人均(jun)高票当选。从各(ge)方席位来看，万科本届董事会架(jia)构并未产生(sheng)变化，延(yan)續(xu)了穩(wen)定、平衡(heng)的局(ju)面。

新一届董事名单中，深铁作为大股东，董事席位数量并無(wu)变化，仍然(ran)保持(chi)三席，分别是深圳(zhen)地铁董事长辛杰、总经理黃(huang)力平、副(fu)总经理雷(lei)江(jiang)松(song)。万科方面的席位数量同樣(yang)保持了一致(zhi)，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工(gong)董事王(wang)蘊(yun)。同时，代表深圳国資(zi)的胡(hu)国斌(bin)仍当选非独立董事。

最大的变化来自于独立董事，万科董事会所提名的独立董事人选是廖(liao)子(zi)彬(bin)、林(lin)明彥(yan)、沈(shen)向洋(yang)和(he)張(zhang)懿(yi)宸(chen)，而上一届董事会独立董事康(kang)典(dian)、刘姝威和吳(wu)嘉(jia)寧(ning)在万科擔(dan)任独立董事已满6年。根据法規(gui)，无法繼(ji)续出任新一届董事会的独立董事。

新接(jie)任的独立董事裏(li)，既有具(ju)備(bei)大型(xing)企业管理经驗(yan)的企业人士(shi)，也有專(zhuan)业人士。资料(liao)显示，独董沈向洋，曾任微(wei)軟(ruan)全(quan)球(qiu)執(zhi)行副总裁，主管微软技(ji)術(shu)與(yu)研发部；而独董林明彦曾任凱(kai)德(de)集团总裁兼(jian)首(shou)席执行官(guan)；独董廖子彬曾任毕馬(ma)威中国主席，具有豐(feng)富(fu)的资本市场合并、收(shou)購(gou)、重组和上市項(xiang)目实務(wu)经验。

在股东大会上，万科董秘(mi)朱(zhu)旭(xu)也回應(ying)“多元化”的独董人选。她(ta)表示，在本次独董遴(lin)选过程中，万科特别注意到需要吸(xi)納(na)具有全球视野(ye)，大型企业管理经验，以及所在行业精(jing)英(ying)人士专家(jia)的加(jia)入(ru)。她以沈向洋为例(li)，其具有丰富的大型企业管理经验，也具有科學(xue)研究(jiu)背(bei)景(jing)，“相(xiang)信其加入能(neng)为万科构建不動(dong)产科技競(jing)爭(zheng)力，会起(qi)到積(ji)極(ji)推(tui)动作用(yong)。”

回应再融(rong)资进展(zhan)

近期，支(zhi)持房企融资的“第三支箭(jian)”加速(su)落(luo)地。尤其是在6月27日，包括保利(li)发展、大名城、福(fu)星(xing)股份和中交地产在内的4家房企的再融资项目已獲(huo)得證(zheng)監(jian)会注冊(ce)批(pi)复。

今年以来，万科先是披(pi)露(lu)150亿元A股定增计劃(hua)，后又(you)宣(xuan)布(bu)39亿港(gang)元的H股增发计划。在3月2日，万科H股增发率(lv)先落地，以每股13.05港元的价格(ge)配(pei)售(shou)3亿股H股，配股籌(chou)资39.15亿港元。

關(guan)于万科150亿元再融资，有投资者疑(yi)问“为何(he)推进较为缓慢”。在会上，万科董秘朱旭解(jie)释，万科向特定对象发行A股的事项还在进程之中，增发方案(an)需要深交所審(shen)核(he)，并要获得中国证监会的同意才(cai)能实施(shi)，在5月24日公司(si)已经收到了深交所关于增发方案的问詢(xun)。她透(tou)露，问询函(han)涉(she)及的部分事项还在进一步落实和完(wan)善，公司也申(shen)請(qing)了延期回复。

同时，万科在近期发了一則(ze)“关于提请股东大会给予董事会发行公司H股及/或(huo)A股股份之一般(ban)性授(shou)權(quan)的公告”，也引(yin)起市场关注。朱旭在股东大会上对此作出解释，她表示，每年都会在股东大会上申请发行股份的一般性授权，这是一个常(chang)规的审議(yi)事项，有助(zhu)于增加公司未来融资的靈(ling)活(huo)性。

“如果股东允(yun)許(xu)我们拿(na)到一般性授权，也并不意味(wei)著(zhe)公司一定会实施增发。”她解释。“我们理解投资人对增发攤(tan)薄(bo)每股收益(yi)的担心，也会綜(zong)合考(kao)慮(lv)市场环境(jing)以及公司发展戰(zhan)略(lve)，以及股价情况，最終(zhong)会根据股东溝(gou)通(tong)的情况来决定是否(fou)实施。”

实际上，从去年报表来看，万科有息(xi)負(fu)債(zhai)规模(mo)出现上升(sheng)，短债占(zhan)比则下降。該(gai)公司2022年末(mo)有息负债約(yue)为3141.1亿元，同比上升18.1%，其中一年内到期债务占比下降1.5个百分点。

万科副总裁韓(han)慧(hui)華(hua)表示，万科在过去完成多筆(bi)融资置(zhi)换，包括提前歸(gui)还一年内到期的短债、将高息的融资换成低息融资，不斷(duan)拉(la)长久(jiu)期、降低成本，这一策(ce)略在今年上半(ban)年仍延续。她表示，雖(sui)然有息负债階(jie)段(duan)性增长，但整(zheng)體(ti)安(an)全健(jian)康狀(zhuang)况仍舊(jiu)继续保持。

“在2020年、2019年之前短债都占到有息负债的30%以上，高的时候在36%，2021年就降到了22%，2022年下降到20.5%，今年进一步降短债，现在短债相比年初还有30%左右的下降。”韩慧华透露。

深铁发声“正(zheng)确的选擇(ze)”

需要注意的是，作为万科大股东，深铁方面也在会上发声。

作为大股东代表，深铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定，他认为时间证明了郁亮及万科团队的前瞻(zhan)性，讓(rang)万科提前做(zuo)出正确的战略判断和经營(ying)調(tiao)整，守(shou)住了不发生系(xi)统风險(xian)的底线。

他尤其提及，万科对投资性房地产一直采(cai)取(qu)成本法的计算(suan)，因此万科利潤(run)有现金流(liu)支撐(cheng)。他表示作为大股东，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波(bo)动而变化。

实际上，从过去三年万科实际运行情况来看，深铁也做到了言行合一。即(ji)使(shi)在此輪(lun)地产行业最艱(jian)難(nan)的周(zhou)期中，深铁也从未派(pai)駐(zhu)过任何人員(yuan)到万科。同时，万科与深铁在业务领域(yu)的合作也在增加。

2022年11月，万科与深铁等6家深圳国企簽(qian)署(shu)全面战略合作協(xie)议，于城市更新、产城融合、TOD等领域深入合作。就在不久前，万科和深铁聯(lian)合打造(zao)的TOD商(shang)业综合体睿(rui)印(yin)于4月30日正式(shi)落地，成为了深圳未来核心片(pian)區(qu)超(chao)級(ji)总部基地首家开业的商业项目。

实际上，本次万科董事会席位结构不变，在某(mou)種(zhong)意義(yi)上看，也是深圳国资希(xi)望(wang)继续保持万科的市场化运作，不做过多幹(gan)预。此前，深铁多次表態(tai)，始(shi)终支持万科的混(hun)合所有制(zhi)结构、城鄉(xiang)建設(she)与生活服(fu)务商战略和事业合夥(huo)人機(ji)制，支持万科管理团队按(an)照(zhao)既定战略目标，实施运营和管理。

責(ze)編(bian)：王昭(zhao)丞(cheng)

校(xiao)对：廖胜超

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