国安直播

zhujiandekuodanideguoyuan，quanxinmoshideyangchenglixian，xiangwanjiuwanqingsonglaitiaozhan。danaotiangongshouyoutingdiangonggao：keyijuyonghuxuanzediquzhakanweilaiyizhoutingdianxinxi，fangbianyonghujishitiaozhenggongzuoshenghuoanpai。xiaoshuoshulianghenduo，zhelinenggouweiyonghutigongyishengdoudubuwandexiaoshuoshuliangbingqiebuduandegengxin；shengji，jinhuahebianyikelongDNA，yichuangjianwanmeidekelongjundui。貝(bei)殼(ke)，何(he)時(shi)迎(ying)春(chun)歸(gui)？

文(wen)|全(quan)球(qiu)財(cai)說(shuo) 潘(pan)妍(yan)

以(yi)“雙(shuang)重(zhong)主(zhu)要(yao)上(shang)市(shi)+介(jie)紹(shao)上市”形(xing)式(shi)返(fan)港(gang)成(cheng)功(gong)後(hou)，贝壳在(zai)這(zhe)壹(yi)年(nian)過(guo)得(de)並(bing)不(bu)容(rong)易(yi)。

多(duo)項(xiang)指(zhi)標(biao)受(shou)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)影(ying)響(xiang)整(zheng)體(ti)下(xia)行，外(wai)加(jia)轉(zhuan)型(xing)尚(shang)未(wei)成功，新(xin)興(xing)业務(wu)還(hai)無(wu)法(fa)挑(tiao)起(qi)重擔(dan)。進(jin)入(ru)2023年后，樓(lou)市剛(gang)傳(chuan)出(chu)一些(xie)復(fu)蘇(su)的(de)“暖(nuan)意(yi)”，卻(que)又(you)面(mian)臨(lin)降(jiang)低(di)中(zhong)介費(fei)用(yong)的監(jian)管(guan)要求(qiu)，贝壳的壓(ya)力(li)屬(shu)實(shi)不小(xiao)。

乍(zha)暖还寒(han)涼(liang)

年報(bao)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，2022年贝壳總(zong)交(jiao)易額(e)同(tong)比(bi)減(jian)少(shao)32.3%至(zhi)2.61萬(wan)億(yi)元(yuan)。其(qi)中，存(cun)量(liang)房（二(er)手(shou)房）总成交额約(yue)1.58万亿元，同比下降23.4%；新房总交易额9405亿元，同比下降41.5%。

贝壳新房交易的降幅(fu)，比行业整体的下滑(hua)幅度(du)还要誇(kua)張(zhang)。國(guo)家(jia)統(tong)計(ji)局(ju)数据显示，2022年全国商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)额约13.33万亿，同比下降26.7%。

受总交易额影响，2022年贝壳总營(ying)收(shou)额同比下滑24.87％至606.69亿元。其中，合(he)计為(wei)贝壳貢(gong)獻(xian)超(chao)9成营收的存量房业务與(yu)新房业务，在2022年分(fen)別(bie)实現(xian)营业收入241.24亿元、286.5亿元，分别同比下滑24.5%、38.3%。

同时，虧(kui)損(sun)也(ye)进一步(bu)擴(kuo)大(da)。2022年，贝壳凈(jing)亏损13.97亿元，上一年同期(qi)为净亏损5.25亿元。回(hui)顧(gu)贝壳往(wang)期数据，2017年至2022年期間(jian)，贝壳僅(jin)在2020年短(duan)暫(zan)盈(ying)利(li)过，其余(yu)均(jun)为亏损。

而(er)这还是(shi)贝壳近(jin)幾(ji)年降本(ben)增(zeng)效(xiao)的結(jie)果(guo)。自(zi)2021年起，贝壳便(bian)頻(pin)频被(bei)曝(pu)裁(cai)員(yuan)“瘦(shou)身(shen)”。2022年5月(yue)，贝壳赴(fu)港“双重上市”前(qian)一日(ri)，更(geng)是被传出最(zui)新一輪(lun)裁员比例(li)高(gao)達(da)50%，涉(she)及(ji)产研(yan)、運(yun)营、中后臺(tai)等(deng)多個(ge)部(bu)門(men)。

從(cong)数据便可(ke)以看(kan)出，贝壳的门店(dian)和(he)經(jing)紀(ji)人(ren)数量也在齊(qi)齐下降。截(jie)至2022年12月31日，贝壳的门店数量同比减少20.6%至4.05万家，经纪人数量同比减少13.3%至39.4万名(ming)。

进入2023年后，疫(yi)情(qing)防(fang)控(kong)逐(zhu)漸(jian)放(fang)開(kai)，購(gou)房需(xu)求一定(ding)程(cheng)度上得到(dao)釋(shi)放，一季(ji)度市場(chang)才(cai)出现了(le)久(jiu)違(wei)的暖意。

国家统计局数据显示，2023年一季度，全国商品房销售额增長(chang)4.1%至3.05亿元，其中住(zhu)宅(zhai)销售额同比增长7.1%至2.76亿元。受利於(yu)大環(huan)境(jing)，贝壳在一季度也得到显著(zhu)提(ti)振(zhen)。2023年第(di)一季度，贝壳总交易额同比增长65.8%至9715亿元，净收入同比增长61.6%至203亿元。

只(zhi)是，好(hao)不容易在寒冬(dong)中稍(shao)感(gan)暖意的贝壳，还未“解(jie)凍(dong)”又遭(zao)遇(yu)行业變(bian)動(dong)。

5月8日，住建(jian)部、市场监管总局聯(lian)合發(fa)布(bu)《關(guan)于規(gui)範(fan)房地产经纪服(fu)务的意見(jian)》，指向(xiang)性(xing)明(ming)显對(dui)準(zhun)房产中介行业，犀(xi)利指出該(gai)行业存在利用房源(yuan)客(ke)源優(you)勢(shi)收取(qu)过高费用、未明碼(ma)标價(jia)、捆(kun)綁(bang)收费、濫(lan)用客戶(hu)个人信(xin)息(xi)等諸(zhu)多問(wen)題(ti)。

同时，公(gong)布10个方(fang)面的监管措(cuo)施(shi)。其中，明確(que)點(dian)明经纪機(ji)構(gou)要合理(li)降低住房買(mai)賣(mai)和租(zu)賃(lin)经纪服务费用；经纪机构不得滥用市场支(zhi)配(pei)地位(wei)以不公平(ping)高价收取经纪服务费用；房地产互(hu)联網(wang)平台不得幹(gan)預(yu)经纪机构自主決(jue)定收费标准。

该《意见》直(zhi)指，房产中介不能(neng)亂(luan)收傭(yong)金(jin)费并適(shi)當(dang)降低费用，且(qie)明码标价透(tou)明化(hua)。同时，告(gao)誡(jie)房产互联网平台不要“越(yue)位”干预经纪机构自主定价權(quan)利。

雖(sui)然(ran)沒(mei)有(you)点名，也没有明确规定费率(lv)下調(tiao)，但(dan)贝壳作(zuo)为行业領(ling)頭(tou)羊(yang)，少不了被拉(la)出來(lai)。反(fan)映(ying)到二級(ji)市场，5月8日贝壳美(mei)股(gu)一度跌(die)超8%，港股5月9日一度跌超6%。

市场的疑(yi)慮(lv)也并不无道(dao)理。在房产行业下行的兩(liang)年多时间中，贝壳或(huo)是以上漲(zhang)中介费的方式在寒冬中“續(xu)命(ming)”，这一点也被市场熱(re)議(yi)。

2021年3月，贝壳在各(ge)大城(cheng)市提高佣金的消(xiao)息不脛(jing)而走(zou)，由(you)2%的佣金（卖方0%，买方2%）变更至3%的佣金（卖方1%，买方2%）。

可以估(gu)算(suan)一下，以新房业务为例，2021年贝壳新房总交易额为1.61万亿元，净收入（佣金收入）为465亿元。以此(ci)计算，该业务平均佣金率达2.88%，到了2022年该比率則(ze)升(sheng)至3.05%；而存量房业务方面，平均佣金率也从2021年的2.74%增长至2022年的2.76%。

可想(xiang)而知(zhi)，对于交易金额动輒(zhe)百(bai)万甚(shen)至上千(qian)万的房产项目(mu)，即(ji)便是1%的佣金波(bo)动，也是一筆(bi)不小的金额，上调中介费的疑虑也難(nan)免(mian)引(yin)起眾(zhong)议。

同时，《意见》的发布对行业无疑起到规范作用，但亦(yi)是直擊(ji)贝壳“腹(fu)地”。

理想与现实

遙(yao)想当年，已(yi)故(gu)創(chuang)始(shi)人左(zuo)暉(hui)以“重塑(su)乱象(xiang)叢(cong)生(sheng)的地产中介行业”的初(chu)心(xin)建立(li)贝壳，定位是“居(ju)住产业数字(zi)化服务平台”，同时打(da)造(zao)ACN（经纪人合作网絡(luo)）模(mo)式，將(jiang)服务鏈(lian)條(tiao)細(xi)分化至多个角(jiao)色(se)，经纪人群(qun)体可以相(xiang)互協(xie)作工(gong)作，根(gen)据经纪人的贡献度，分配最終(zhong)收益(yi)。

对比来看，与美国的MLS（房源共(gong)享(xiang)系(xi)统）不同的是，MLS流(liu)通(tong)的是房源，ACN流通的则是例如(ru)房源錄(lu)入、实地工作、房源拍(pai)攝(she)等多个经纪人角色，这也为贝壳搭(da)建了核(he)心的经纪人网络。

虽然通过该模式，贝壳吸(xi)引了大量的经纪人与机构入駐(zhu)，渠(qu)道优势明显。但同时也进一步增加了贝壳经纪人佣金成本支出，如此一来在逐渐扩大市场规模的情況(kuang)下，将成本转嫁(jia)給(gei)购房者(zhe)，就(jiu)成为仅有的解决方案(an)。

以贝壳来看，目前的收费比率其实并不算高，此前更以美国6%、日本6%，南(nan)非(fei)8%的佣金率来表(biao)示“自己(ji)掙(zheng)得其实很(hen)少”。

只不过，国內(nei)中介行业的现狀(zhuang)，能否(fou)与他(ta)国等量齐觀(guan)？

目前，美国房地产经纪从业人员实行考(kao)試(shi)发牌(pai)制(zhi)度，所(suo)有从事(shi)房地产经纪活(huo)动的经纪人或法人都(dou)要取得房地产牌照(zhao)后才能从事经营活动，没有執(zhi)照为非法营业。考试难度較(jiao)高，涉及合同、法律(lv)、财务、稅(shui)务、市场营销等诸多方面知識(shi)，且牌照每(mei)两年就要申(shen)請(qing)換(huan)发。在较高从业门檻(kan)下，6%佣金似(si)乎(hu)也显得合理。

反观国内房产中介行业，一直给大众留(liu)下“水(shui)很深(shen)、假(jia)房源多、经纪人質(zhi)量參(can)差(cha)不齐”等負(fu)面印(yin)象。这也是当年贝壳为什(shen)麽(me)能夠(gou)憑(ping)借(jie)“海(hai)量真(zhen)房源，省(sheng)心上贝壳”迅(xun)速(su)搶(qiang)占(zhan)市场的主要原(yuan)因(yin)。

只是《全球财说》发现，即便建立理想的服务标准与流程，但坐(zuo)擁(yong)龐(pang)大经纪人网络，难免被担憂(you)走回传统房产经纪的老(lao)路(lu)。

例如，在贝壳还没誕(dan)生之(zhi)前，链家房产经纪人的專(zhuan)业能力和服务水平参差不齐，对簽(qian)中、签后服务流程掌(zhang)握(wo)程度不一，導(dao)致(zhi)签约答(da)疑不詳(xiang)盡(jin)、立场不客观的现象时有发生。

于是，作为贝壳如今(jin)主要“流通資(zi)源”的房产经纪人，職(zhi)业化发展(zhan)则成为当务之急(ji)。

例如，2011年起，贝壳每年會(hui)舉(ju)辦(ban)两次(ci)“搏(bo)學(xue)大考”，面向所有平台上的新经纪品牌和经纪人。不过，与上文提到的美国房产经纪人的牌照考试不同，这仅仅是贝壳举办的考试，且不与营业资格(ge)直接(jie)掛(gua)鉤(gou)，仅作为消费者選(xuan)擇(ze)经纪人的参考分数。很难说，经纪人专业程度能否支撐(cheng)日常(chang)涉及多知识面领域(yu)的工作内容。

其次，就是真房源的问题。

虽然贝壳平台明确表示嚴(yan)禁(jin)旗(qi)下经纪人发布“假房源”，一旦(dan)发现将严懲(cheng)不貸(dai)。但奈(nai)何不了平台上入驻的一些第三(san)方机构，依(yi)舊(jiu)发布部分虛(xu)假信息。

《全球财说》在黑(hei)貓(mao)投(tou)訴(su)网站(zhan)查(zha)閱(yue)发现，有投诉者反映在贝壳平台找(zhao)到一家第三方代(dai)理房子(zi)，看房时中介表明是与房東(dong)本人签訂(ding)合同，但实为二房东，且房屋(wu)面積(ji)与合同标註(zhu)面积不符(fu)，有以此来多收物(wu)业费以及取暖费的嫌(xian)疑。

同时，对于发布平台贝壳的监督(du)管理能力，这位投诉者也表示质疑。

并且有投诉者反饋(kui)，对于投诉，贝壳一直没有解决任(ren)何实质性问题，并且態(tai)度消極(ji)，服务滯(zhi)后，无法保(bao)障(zhang)消费者安(an)全。

不止(zhi)是消费者，贝壳所构建的合作平台模式也遭到不少同行的质疑与抵(di)觸(chu)。

作为由老牌房产中介链家孵(fu)化出的交易平台，贝壳的新玩(wan)法讓(rang)很多同行不爽(shuang)，并不是因为规模够大，而是贝壳上场就把(ba)老桌(zhuo)子掀(xian)翻(fan)，自己坐上新桌子的主位。

2018年6月，58集(ji)團(tuan)CEO姚(yao)勁(jin)波发起真房源誓(shi)约大会，邀(yao)来我(wo)愛(ai)我家、中原地产、21世(shi)纪不动产等多家房产经纪品牌站台，被业界(jie)戲(xi)稱(cheng)为“反壳联盟(meng)”。

我爱我家董(dong)事长謝(xie)勇(yong)曾(zeng)表示，“房产经纪公司(si)需要真正(zheng)的平台，如果一家自称是平台的企(qi)业，既(ji)做(zuo)線(xian)上又做线下，既当裁判(pan)员又当运动员，这在商业倫(lun)理和操(cao)作邏(luo)輯(ji)上絕(jue)对不能被接受。”

彼(bi)时左晖的回應(ying)是，“我是既当运动员，又建足(zu)球场”。最终“反壳联盟”对贝壳也没有造成什么实際(ji)上的影响，2020年贝壳成功赴美上市，且納(na)斯(si)达克(ke)上市之后，贝壳的市值(zhi)最高沖(chong)破(po)850亿美元。

只不过在大环境影响下，如今的贝壳早(zao)已没有往日盛(sheng)景(jing)。截至6月16日收盤(pan)，贝壳美股股价报收16.97美元/股，较79.4美元/股最高点已是“腳(jiao)踝(huai)斬(zhan)”，市值蒸(zheng)发近800亿美元。

不过，在房产环境下行的这几年，贝壳也想转变思(si)路进行“自救(jiu)”。

2021年，贝壳提出“一体两翼(yi)”戰(zhan)略(lve)。其中，“一体”指的是贝壳房产经纪业务基(ji)本盘,“两翼”分别为整裝(zhuang)大家居事业群（家居装修(xiu)、家具(ju)产品）与普(pu)惠(hui)居住事业群。

也是在这一年，贝壳完(wan)成对聖(sheng)都家装的收购，并将其并入自身家居家装业务。结合数据，贝壳家居家装业务营收自2021的1.97亿元增至2022年的50.47亿元，增长率高达2438.07%，虽然目前占总营收不足1成，但50亿的营收额确实对2022年业績(ji)数据起到一定潤(run)色作用。贝壳在财报中没有明确表明旗下其他平台是否有助(zhu)力“功勞(lao)”，则大概(gai)率是仁(ren)者见智(zhi)了。

似乎为了向投资者彰(zhang)显信心，自2022年9月起，贝壳港股啟(qi)动股份(fen)回购，至今10个月的时间裏(li)，回购次数近90次，累(lei)计金额约4.6亿元。

或許(xu)，正如同贝壳现任CEO彭(peng)永(yong)东在2022年全年业绩会上所说的：“每一个冬天(tian)都会过去(qu)，每个春天都会到来。”

只是，在如今房产行业尚未完全复苏之际，贝壳又遭监管施压，进軍(jun)家装短期或许可以促(cu)进营收增长，却难以起到对冲主业与政(zheng)策(ce)風(feng)險(xian)的作用，未来贝壳何去何从还需时间和实际发展来檢(jian)驗(yan)。返回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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