阿波罗谷牌，点亮美好生活

00gebutongnandudeguankafengfudezhuxianrenwu，wanchengjiunengdedaojiangli；【qiandaorenwuzhuanqian】meitianjianchiqiandaodakarenwu，yekeewaihuodeshouyijiangli，meitianxiaoshi，yuezhuanshangqianyuan，xiaomubiaoqingsonggaoding。shijianlinghuo，ziyouqiangdan，buxiangongzuoquyu。【ziyouzhandou，changkuaitiyan】商(shang)品(pin)房(fang)預(yu)售(shou)簡(jian)史(shi)，有(you)人(ren)傾(qing)家(jia)蕩(dang)產(chan)，有人壹(yi)夜(ye)暴(bao)富(fu)

文(wen) | 無(wu)銹(xiu)缽(bo)

編(bian)者(zhe)按(an)： 所(suo)謂(wei)的(de)“樓(lou)花(hua)”，是(shi)“商品房预售制(zhi)”的民(min)間(jian)綽(chuo)號(hao)，中(zhong)國(guo)經(jing)濟(ji)激(ji)荡的四(si)十(shi)年(nian)裏(li)，楼花的身(shen)影(ying)，貫(guan)穿(chuan)著(zhu)(zhe)房地(di)产行(xing)業(ye)發(fa)展(zhan)的始(shi)終(zhong)。有人說(shuo)，解(jie)讀(du)楼花，就(jiu)是在(zai)解读房地产商业化(hua)的軌(gui)跡(ji)。 這(zhe)是中国楼花简史的上(shang)半(ban)篇(pian)，關(guan)於(yu)影響(xiang)无數(shu)民眾(zhong)命(ming)運(yun)的楼花制度(du)，如(ru)何(he)发源(yuan)、生(sheng)長(chang)，我(wo)們(men)還(hai)要(yao)從(cong)兩(liang)個(ge)世(shi)紀(ji)，两座(zuo)城(cheng)市(shi)的故(gu)事(shi)里去(qu)尋(xun)找(zhao)…… 源起(qi)

千(qian)禧(xi)之(zhi)交(jiao)的那(na)一年，陪(pei)伴(ban)无数香(xiang)港(gang)人跨(kua)越(yue)世纪的，除(chu)了(le)中環(huan)璀(cui)璨(can)的燈(deng)火(huo)，还有TVB熱(re)播(bo)的電(dian)視(shi)劇(ju)《創(chuang)世纪》。

坊(fang)间傳(chuan)聞(wen)，这部(bu)电视剧的原(yuan)型(xing)，是四大(da)家族(zu)中，“二(er)李(li)”——李嘉(jia)誠(cheng)和(he)李兆(zhao)基(ji)的一場(chang)“商戰(zhan)”。

1985年，在地产行业一路(lu)所向(xiang)披(pi)靡(mi)的李嘉诚，看(kan)中了位(wei)于尖(jian)沙(sha)咀(ju)的美(mei)麗(li)華(hua)酒(jiu)店(dian)，多(duo)方(fang)运作(zuo)之後(hou)，想(xiang)要收(shou)購(gou)两塊(kuai)地皮(pi)拆(chai)掉(diao)重(zhong)組(zu)。卻(que)不(bu)料(liao)遭(zao)到(dao)了對(dui)方的反(fan)对，當(dang)時(shi)的酒店创始人楊(yang)誌(zhi)华已(yi)经去世，他(ta)的后代(dai)不希(xi)望(wang)看到祖(zu)业被(bei)拆，于是聯(lian)系(xi)了父(fu)親(qin)昔(xi)日(ri)的合(he)作夥(huo)伴李兆基。

就这樣(yang)，后者以(yi)極(ji)低(di)的價(jia)格(ge)，吃(chi)下(xia)了这一块大蛋(dan)糕(gao)，这筆(bi)交易(yi)讓(rang)李嘉诚損(sun)失(shi)了超(chao)過(guo)150億(yi)元(yuan)，有媒(mei)體(ti)報(bao)道(dao)稱(cheng)，这是李嘉诚迄(qi)今(jin)為(wei)止(zhi)：

经歷(li)的最(zui)大商业失利(li)。

看中了这个題(ti)材(cai)的TVB，隨(sui)即(ji)將(jiang)其(qi)翻(fan)拍(pai)成(cheng)了商战剧，为了还原那段(duan)香港楼市波(bo)瀾(lan)壯(zhuang)闊(kuo)的史詩(shi)，他们先(xian)后投(tou)資(zi)了1.5亿，請(qing)來(lai)了半个港臺(tai)娛(yu)樂(le)圈(quan)的頂(ding)流(liu)巨(ju)星(xing)：

羅(luo)嘉良(liang)、郭(guo)晉(jin)安(an)、古(gu)天(tian)乐、吳(wu)奇(qi)隆(long)、郭可(ke)盈(ying)、蔡(cai)少(shao)芬(fen)……

重金(jin)投入(ru)是值(zhi)得(de)的，这部氣(qi)勢(shi)恢(hui)宏(hong)的电视剧不僅(jin)在当时创造(zao)了收视率(lv)記(ji)錄(lu)，也(ye)为后来的房地产行业留(liu)下了很(hen)多膾(kuai)炙(zhi)人口(kou)的金句(ju)。有人说，看懂(dong)这部剧，就等(deng)于看懂了香港房地产。許(xu)多人到現(xian)在都(dou)记得男(nan)主(zhu)角(jiao)许文彪(biao)的两句質(zhi)問(wen)：

一句是“我拼(pin)命幹(gan)活(huo)，只(zhi)掙(zheng)那麽(me)一點(dian)点錢(qian)；外(wai)面(mian)那些(xie)炒(chao)房的人，花一点时间就能(neng)不停(ting)地賺(zhuan)大钱，这叫(jiao)作公(gong)平(ping)嗎(ma)？”，另(ling)一句是：

“为什(shen)么人们要用(yong)一輩(bei)子(zi)的时间去供(gong)一间房子呢(ne)？”

在当时，这幾(ji)乎(hu)代表(biao)了絕(jue)大多数香港人的心(xin)聲(sheng)，比(bi)如这部剧的作者，著名(ming)编剧司(si)徒(tu)錦(jin)源，当时他已经45歲(sui)了，依(yi)然(ran)沒(mei)有钱買(mai)房。

香港的房价高(gao)，从維(wei)多利亞(ya)时代開(kai)始，就不是什么秘(mi)密(mi)。2010年到2018年，整(zheng)整九(jiu)年的时间里，这座城市都位居(ju)全(quan)球(qiu)房价最難(nan)負(fu)擔(dan)榜(bang)單(dan)之首(shou)。2017年，香港政(zheng)府(fu)的統(tong)計(ji)数據(ju)顯(xian)示(shi)，香港人均(jun)居住(zhu)面積(ji)中位数为161呎(呎)

約(yue)合14.96平方米(mi)。

近(jin)现代以来，许多人都嘗(chang)試(shi)过改(gai)變(bian)这一狀(zhuang)況(kuang)，包(bao)括(kuo)著名的愛(ai)国商人霍(huo)英(ying)東(dong)。

那是1953年，香港历史上土(tu)地最为緊(jin)張(zhang)的一年，战爭(zheng)让很多內(nei)地人开始湧(yong)入这顆(ke)东方明(ming)珠(zhu)，整个50年代，香港人口从50萬(wan)暴漲(zhang)到了150万，而(er)另一邊(bian)，许多住宅(zhai)則(ze)在先前(qian)的战火中被损毀(hui)。

與(yu)此(ci)同(tong)时，很多港商对于地产的態(tai)度也十分(fen)模(mo)糊(hu)，一位研(yan)究(jiu)港澳(ao)问题的學(xue)者曾(zeng)经講(jiang)过，香港早(zao)期(qi)的貿(mao)易帶(dai)有非(fei)常(chang)濃(nong)厚(hou)的资本(ben)色(se)彩(cai)，比如当时的地产商普(pu)遍(bian)都喜(xi)歡(huan)和大企(qi)业打(da)交道，楼盤(pan)的租(zu)賃(lin)、买賣(mai)

都是以整幢(zhuang)大楼進(jin)行交易。

霍英东改变了这一切(qie)，他的楼盘分層(ceng)、分戶(hu)面向市民銷(xiao)售，为了让普通(tong)老(lao)百(bai)姓(xing)也能參(can)与，動(dong)工(gong)前，他还撰(zhuan)寫(xie)並(bing)发放(fang)了售楼说明書(shu)：

第(di)一期交50%的訂(ding)金，二楼楼面建(jian)成再(zai)交10%……

霍的顧(gu)问后来回(hui)憶(yi)道，这種(zhong)模式(shi)的本质就是将地产工业化，“辦(ban)工廠(chang)不可能囤(tun)积大量(liang)现貨(huo)等买家来买，一般(ban)是接(jie)到订单后才(cai)啟(qi)动生产。”

在“楼貴(gui)人窮(qiong)”的现實(shi)面前，改变了几代人命运的“商品房预售制”，就此誕(dan)生。

几十年的沈(chen)浮(fu)，让民众对这一模式的态度，也经历了180度的轉(zhuan)变。

2006年“两會(hui)”时，33名全国人大代表联署(shu)簽(qian)名提(ti)案(an)，要求(qiu)取(qu)消(xiao)商品房预售制度；持(chi)有同一觀(guan)点的民众比例(li)，在搜(sou)狐(hu)的一份(fen)網(wang)絡(luo)調(tiao)查(zha)里，是90%；中国人民大学商法(fa)研究所所长劉(liu)俊(jun)海(hai)的态度还要更(geng)为激烈(lie)：

商品房预售制度是万惡(e)之源，是各(ge)种失信(xin)、違(wei)约、侵(qin)權(quan)乃(nai)至(zhi)欺(qi)詐(zha)行为的根(gen)源之一……

盡(jin)管(guan)背(bei)负着如此龐(pang)大的恶名，然而，一个无法忽(hu)略(lve)的事实是，商品房预售制及(ji)其背后的地产商业进程(cheng)，同样也曾经为这片(pian)土地，带来安居乐业的繁(fan)榮(rong)。

休(xiu)眠(mian)

在香港承(cheng)接下这片繁荣的时刻(ke)，对岸(an)，罗湖(hu)橋(qiao)边的深(shen)圳(zhen)却是另一番(fan)景(jing)象(xiang)。

一位年輕(qing)的排(pai)水(shui)員(yuan)剛(gang)刚来到这里不久(jiu)，此刻正(zheng)遙(yao)望着这座寬(kuan)不过50米的鋼(gang)鐵(tie)桥梁(liang)：

“桥的那边，就是香港。”桥的这边，是南(nan)方小(xiao)鎮(zhen)的落(luo)魄(po)，青(qing)年看到，路轨旁(pang)有丟(diu)棄(qi)的死(si)豬(zhu)，綠(lv)頭(tou)蒼(cang)蠅(ying)正嗡(weng)嗡起舞(wu)。

这个青年叫做(zuo)王(wang)石(shi)，那是1978年的4月(yue)，深圳的木(mu)棉(mian)花刚刚雕(diao)謝(xie)，他和木棉花一样，都不知(zhi)道自(zi)己(ji)后来的命运要和这片土地牢(lao)牢綁(bang)在一起。

没人能预料历史的走(zou)向，穿越回1978，当时的中国老百姓甚(shen)至不知道“房地产”这个名詞(ci)，改善(shan)居住條(tiao)件(jian)对当时的中国人来说，就像(xiang)房间里的大象，是一种

迫(po)切又(you)隱(yin)秘的需(xu)求。

从1950年到1978年，将近30年的时间里，地产的商品屬(shu)性(xing)被全盘否(fou)定(ding)，能否得到一套(tao)房子靠(kao)的是单位的分配(pei)，在这个问题上

市长和市场都不好(hao)使(shi)。

几十年后，有人在潘(pan)家園(yuan)舊(jiu)货市场的地攤(tan)上，看到了社(she)科(ke)院(yuan)院长胡(hu)喬(qiao)木写給(gei)領(ling)導(dao)的“要房信”，为了给院里三(san)位文史名家籌(chou)集(ji)宿(xiu)舍(she)，当时的国家副(fu)主席(xi)李先念(nian)把(ba)电話(hua)一直(zhi)打到了房管處(chu)的案头。

那个年代，比起大厂、股(gu)份、分紅(hong)，“铁飯(fan)碗(wan)”才是真(zhen)正的刚需，只要妳(ni)能在这个单位里干下去，就可以理(li)直气壮地期待(dai)一方属于自己的立(li)足(zu)之地。

三十年时间里，中国老百姓累(lei)计用在住宅上的投资为374亿元。

年人均住房投资不足10元。

这三十年，也是中国房地产的休眠时刻。

为了徹(che)底(di)鎖(suo)死房子的商业空(kong)间，除了禁(jin)止买卖，即便(bian)是裝(zhuang)修(xiu)和维修，也要在单位的主导下进行。

学者杨絳(jiang)回忆起和钱鐘(zhong)书住在学部七(qi)号楼西(xi)尽头的办公室(shi)的日子：“封(feng)閉(bi)的几年间，冬(dong)天生了暖(nuan)气，积聚(ju)不散(san)，把房子脹(zhang)裂(lie)，南北(bei)二墻(qiang)各裂出(chu)一条大縫(feng)。”夫(fu)婦(fu)二人的住宿条件直到1977年才有改善。

1978年，中国城镇居民的平均住宅面积只有6.7平方米，住房面积上甚至开起了倒(dao)車(che)，比1949年还少了0.9平方米。

房子怎(zen)么就越住越小？越住越擠(ji)？

转折(zhe)總(zong)是发生在短(duan)短一瞬(shun)间。这年秋(qiu)天，总設(she)计師(shi)前往(wang)新(xin)加(jia)坡(po)，并走訪(fang)了当地的住宅小區(qu)。

1978年10月的一个上午(wu)，站(zhan)在北京(jing)在建的几十棟(dong)公寓(yu)住宅楼面前，他顶着巨大壓(ya)力(li)，问出了那个关鍵(jian)问题：

“居民住房可否成为商品？”

面对现场的沉寂(ji)，他又在自言(yan)自語(yu)中表達(da)了态度：

“如果(guo)可以，我想买套房子给樸(pu)方，这个孩(hai)子是因(yin)为我致(zhi)殘(can)的，我需要照(zhao)顾他。”

那一年，北京召(zhao)开的全国城市住宅建设会議(yi)上，各省(sheng)市领导都接到了来自中央(yang)的住房问题指(zhi)示：要允(yun)许私(si)人建房或(huo)者私建公助(zhu)，可以分期付(fu)款(kuan)，在改善住房的问题上

路子要宽些。

轟(hong)轰烈烈的楼市商业化时代，就此猝(cu)然拉(la)开序(xu)幕(mu)。

试水

同这个时代一道来臨(lin)的，是深圳地位的騰(teng)飛(fei)，1979年，深圳全面启动改革(ge)开放，开启了建设经济特(te)区的第一步(bu)。

建立初(chu)期的深圳特区

那一年，廣(guang)东各地都在集中力量支(zhi)援(yuan)小漁(yu)村(cun)的基礎(chu)建设，在惠(hui)陽(yang)郵(you)电局(ju)工作的駱(luo)锦星，便是最早报名的那批(pi)人之一。

1979年3月，一輛(liang)挤滿(man)人的面包车，駛(shi)进了深圳寶(bao)安黨(dang)校(xiao)的安置(zhi)住房，车里走下来的，是全省各个部門(men)抽(chou)调的32名干部。在一场简单的見(jian)面会后，深圳市委(wei)的领导给骆锦星安排了任(ren)務(wu)，他将以房管局副局长的身份，解決(jue)特区目(mu)前的住房问题：

一年之内按照省科級(ji)干部住房標(biao)準(zhun)，建好两万平米、三百多套干部宿舍。

实现这个目标，市里批的財(cai)政经費(fei)是50万，骆锦星粗(cu)略算(suan)了一下，

項(xiang)目的资金缺(que)口比资金还多。

他去找组織(zhi)反映(ying)，副书记拍了拍他的肩(jian)膀(pang)，告(gao)訴(su)他，能给的只有这么多，还有什么困(kun)难，“可以留到十个月后的年底总結(jie)大会上讲。”

就这样，带着财务、出納(na)、两个技(ji)術(shu)员、四辆旧单车，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了。

一个两层楼的破(po)房，办公室和廚(chu)房連(lian)在一起，骆锦星负責(ze)的工作是：

采(cai)购、監(jian)工、搬(ban)运和做饭。

令(ling)他痛(tong)苦(ku)的不是瑣(suo)事，而是资金的匱(kui)乏(fa)，隔(ge)着深圳大片的老破小向南望去，香港的楼市早已被市场这只看不见的手(shou)盘活，一派(pai)繁荣。

熟(shu)悉(xi)的香港商人笑(xiao)话骆锦星“端(duan)着金饭碗要饭”，港商出钱，深圳出地，皆(jie)大欢喜。骆锦星不敢(gan)接话，当时，《憲(xian)法》規(gui)定，禁止出租和买卖土地，这不是简单的经济问题，甚至也不是犯(fan)罪(zui)问题，而是路線(xian)问题。

不甘(gan)心的干部们找到了深圳市委政策(ce)研究室，一群(qun)人翻遍了馬(ma)列(lie)恩(en)斯(si)的经典(dian)，最后在犄(ji)角旮(ga)旯(la)里，找到了列寧(ning)同志引(yin)用恩格斯的一段话：

“住宅，未(wei)必(bi)一定要毫(hao)无代价地交给个人或協(xie)作社使用。”

都是社会主義(yi)，蘇(su)联可以，中国的经济特区为什么不可以？懷(huai)着这样的想法，忐(tan)忑(te)的骆锦星找到了市委书记张勛(xun)甫(fu)，后者轻描(miao)淡(dan)写的一句话，就打消了他的全部顾慮(lv)：

“《共(gong)产党宣(xuan)言》也讲过，‘剝(bo)奪(duo)地产，把地租用于国家支出’，先干着看看吧(ba)。”

事情(qing)的发展很快(kuai)超出了所有人预料。允许卖地、港商入资的消息(xi)刚刚放出，香港地产商人刘天就，坐(zuo)着推(tui)土機(ji)和自行车趕(gan)到了深圳，方案很快敲(qiao)定下来，深圳出地，按85%分成。

这笔交易談(tan)成的第三天，刘天就名下的香港妙(miao)丽房产购房中心就被狂(kuang)热的购房者挤满，一期108套房子，5000个购房者，所有人排隊(dui)抽签，拿(na)着现金

搶(qiang)一张规劃(hua)圖(tu)紙(zhi)。

过完(wan)春(chun)節(jie)，骆锦星拿着相(xiang)关的手續(xu)去办審(shen)批，又到规划局划地，东湖丽苑(yuan)——这个中国历史上首个预售制项目，就此落地。

有人总结过中国楼市的发展轨迹：

内地摸(mo)着深圳过河(he)，深圳摸着香港过河。

商品房预售制在内地的试点，让老百姓对于地产行业有了一个更確(que)切的認(ren)識(shi)，往后的日子里，伴随着商品房预售制度的風(feng)靡，“楼花”这一称呼(hu)，也随之响彻大江(jiang)南北。

有趣(qu)的是，关于这个代号的由(you)来，市面上也流传着很多种说法。

有人说，预售制的合同一开始在香港叫“楼号”，后来传到内地成了“楼花”；

也有人说，之所以叫楼花，是因为把整栋的房子拆碎(sui)了卖，就像风中飄(piao)零(ling)的花。

最有哲(zhe)学气息的，是第三个解釋(shi)：

如果说建好的商品房是开发商结出的果实，那么无数老百姓掏(tao)空钱包买到的，就只是一朵(duo)美丽的花。

参考(kao)资料：

1、杨绛《我们仨(sa)》

2、王石《道路与夢(meng)想：我与万科》

3、王文利《我国商品房预售按揭(jie)制度研究》

4、中国青年网《房子那些事兒(er)》

5、包邮区《楼花消亡(wang)史》返(fan)回搜狐，查看更多

责任编輯(ji)：