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lishimingchenjijiangtourunidehuixia，rennichaqian，weinipijingzhanji，jiwangkailai，zhunijiasushengguanjinjuezhilu。quanmiandewuqixitong，nangkuolecongshouqiang,chongfengqiangdaojujiqiangdezhengyitaoqiangxiexitong,rangnitiyanwanzhuangezhongqiangxiedekuaigan。liulanzhucezhongxintiaomuzhongdexuandingchengxu，anzhuangmuluhechengxuwangzhan。dutedeguankasheding，youxizhongyoushangbaigebutongdeguanka。daliangjiudiandengdaiyonghuxuanze，gejiudianzhuxiujiagejiangweininjieshao。“閩(min)系(xi)第(di)壹(yi)(yi)房(fang)企(qi)”敗(bai)走(zou)深(shen)圳(zhen)地(di)產(chan)圈(quan)

在(zai)經(jing)歷(li)了(le)一個(ge)月(yue)時(shi)間(jian)的(de)掛(gua)牌(pai)、一整(zheng)天(tian)的競(jing)拍(pai)後(hou)，備(bei)受(shou)關(guan)註(zhu)的世(shi)茂(mao)深港(gang)國(guo)際(ji)中(zhong)心(xin)項(xiang)目(mu)首(shou)輪(lun)司(si)法(fa)拍賣(mai)以(yi)流(liu)拍宣(xuan)告(gao)暫(zan)停(ting)。

京(jing)東(dong)法拍信(xin)息(xi)顯(xian)示(shi)，7月5日(ri)上(shang)午(wu)，該(gai)项目因(yin)無(wu)人(ren)報(bao)名(ming)、无人出(chu)價(jia)而(er)結(jie)束(shu)拍卖。但(dan)收(shou)獲(huo)了超(chao)3萬(wan)人圍(wei)觀(guan)、724人关注提(ti)醒(xing)，討(tao)論(lun)度(du)較(jiao)高(gao)。

據(ju)悉(xi)，這(zhe)是(shi)一樁(zhuang)被(bei)形(xing)容(rong)為(wei)“7年(nian)來(lai)司法拍卖最(zui)大(da)估(gu)值(zhi)”的拍卖案(an)。项目起(qi)拍价約(yue)130.44億(yi)元(yuan)、評(ping)估价约163.05亿元，报名還(hai)需(xu)提供(gong)6.52亿元保(bao)證(zheng)金(jin)，並(bing)且(qie)要(yao)在竞拍完(wan)成(cheng)半(ban)个月內(nei)繳(jiao)清(qing)拍卖余(yu)款(kuan)。

京东拍卖

鈦(tai)媒(mei)體(ti)APP了解(jie)到(dao)，该项目为世茂集(ji)團(tuan)（00813.HK，以下(xia)簡(jian)稱(cheng)“世茂”）於(yu)2017年底(di)通(tong)過(guo)招(zhao)拍挂拿(na)下，彼(bi)时的成交(jiao)价约239.43亿元，是深圳土(tu)拍历史(shi)上第二(er)高總(zong)价的地塊(kuai)。拿下项目后，世茂極(ji)度重(zhong)視(shi)，并欲(yu)將(jiang)其(qi)打(da)造(zao)成“中国第一高樓(lou)”的地標(biao)性(xing)建(jian)築(zhu)，这讓(rang)公(gong)司在深圳的知(zhi)名度瞬(shun)间躋(ji)身(shen)房企前(qian)列(lie)，風(feng)光(guang)无限(xian)。

但當(dang)初(chu)有(you)多(duo)高調(tiao)，如(ru)今(jin)就(jiu)有多落(luo)魄(po)，世茂深港国际中心的沒(mei)落就好(hao)似(si)世茂在深圳地产圈闖(chuang)蕩(dang)的縮(suo)影(ying)。据悉，体量(liang)过大、价格(ge)较高是世茂深港国际中心流拍的关鍵(jian)原(yuan)因。

重點(dian)项目被拍卖、遭(zao)流拍，这让早(zao)已(yi)“千(qian)瘡(chuang)百(bai)孔(kong)”的世茂更(geng)加(jia)面(mian)上无光。二級(ji)市(shi)場(chang)方(fang)面，公司股(gu)价仍(reng)停留(liu)在2022年3月31日的收盤(pan)价4.42港元，当时世茂因无法按(an)时披(pi)露(lu)上一年度業(ye)績(ji)报告而被聯(lian)交所(suo)停牌，如今世茂已欠(qian)下三(san)份(fen)业绩报告未(wei)披露。

另(ling)外(wai)，世茂也(ye)從(cong)曾(zeng)经的千亿房企淪(lun)为百亿级別(bie)，截(jie)至(zhi)2023年7月7日，公司总市值约167.86亿港元，與(yu)巔(dian)峰(feng)时期(qi)（2020年8月31日，约1466.03亿港元）相(xiang)比(bi)，缩水(shui)逾(yu)千亿港元。

十(shi)載(zai)光陰(yin)，败走深圳

世茂深港国际中心是世茂在深圳最核(he)心的项目，但并不(bu)是公司在深圳的第一个项目。

2013年11月，世茂首次(ci)現(xian)身深圳招拍挂市场，作(zuo)为一家(jia)外来房企，世茂以24.33亿元的价格一舉(ju)拿下位(wei)于前海(hai)的T102-0244地块。

兩(liang)年后（2015年9月）项目開(kai)建，由(you)中建三局(ju)代(dai)建；又(you)过了两年（2017年底）项目實(shi)现封(feng)頂(ding)；至2018年初，项目入(ru)市，命(ming)名为“世茂前海中心”，深圳人更多称之(zhi)为“深圳前海世茂大廈(sha)”。

据公司官(guan)網(wang)显示，世茂前海中心是其目前在深圳唯(wei)一的项目，尚(shang)在銷(xiao)售(shou)狀(zhuang)態(tai)。而此(ci)次遭流拍的世茂深港国际中心，以及(ji)另一座(zuo)“超300米(mi)”的坪(ping)山(shan)世茂廣(guang)场（项目名：世茂·粵(yue)灣(wan)壹號(hao)）等(deng)，均(jun)不在官网展(zhan)示頁(ye)。

世茂集团官网

一位不願(yuan)具(ju)名的业内人士(shi)告訴(su)钛媒体APP，坪山世茂广场早已停工(gong)，目前项目暂无進(jin)展，具体项目的歸(gui)屬(shu)并不可(ke)知。

至于世茂深港国际中心也并非(fei)整体项目均被拍卖，而是其中的部(bu)分(fen)資(zi)产，即(ji)12宗(zong)土地及相关建筑，总建筑面積(ji)约24.4万平(ping)方米。安(an)居(ju)客(ke)信息显示，世茂深港国际中心目前在售小(xiao)面积公寓(yu)，均价约5.2万元/平方米。

安居客

另据深圳市住(zhu)建局信息，世茂深港国际中心最近(jin)一次获批(pi)預(yu)售还是在2021年11月底，彼时欲推(tui)售186套(tao)建面约43-64平方米的公寓戶(hu)型(xing)。截至目前，除(chu)16套房源(yuan)“已备案”、9套房源“期房待(dai)售”外，其余房源均被“司法查(zha)封”。

深圳住建局官网

世茂深港国际中心从“顶流”到被司法查封用(yong)时不到五(wu)年，其原因在于“中信信托(tuo)·深圳龍(long)崗(gang)融(rong)资集合(he)资金信托計(ji)劃(hua)”出现逾期兌(dui)付(fu)問(wen)題(ti)。

据了解，中信信托以该项目为底層(ceng)资产發(fa)行(xing)信托产品(pin)，于2020年7月募(mu)集约87亿元资金，分为多期发行、项目期限36个月，主(zhu)要用于支(zhi)持(chi)深圳世茂深港国际中心二期公寓和(he)一期商(shang)辦(ban)的开发建設(she)。2022年2月16日，中信信托宣布(bu)其中的57亿元项目资金遇(yu)到兑付困(kun)難(nan)，深圳世茂龙岗中心也隨(sui)之停工。

世茂深港国际中心，钛媒体APP拍攝(she)

随后世茂又因建设合同(tong)糾(jiu)紛(fen)，被中建三局三公司申(shen)請(qing)了財(cai)产保全(quan)措(cuo)施(shi)，導(dao)致(zhi)世茂深港国际中心项目二期部分公寓再(zai)遭查封。同年10月，项目被曝(pu)遭債(zhai)權(quan)人中信信托申请執(zhi)行债权，通过法院(yuan)将世茂深港国际中心全部资产予(yu)以查封。

今年5月初，曾有消(xiao)息称世茂深港国际中心项目二期的12棟(dong)公寓被新(xin)资方接(jie)手(shou)，并已恢(hui)復(fu)建设。彼时钛媒体APP曾前往(wang)现场了解，但当天并未有機(ji)器(qi)運(yun)作的聲(sheng)音(yin)，也不見(jian)工人出现，项目空(kong)地上已長(chang)滿(man)了野(ye)草(cao)，甚(shen)是荒(huang)涼(liang)。

网傳(chuan)公寓12栋已复工，钛媒体APP拍摄

项目内部荒草叢(cong)生(sheng)，钛媒体APP拍摄

在深圳地产圈，一直(zhi)流传著(zhe)这樣(yang)一句(ju)話(hua)——“没有哪(na)一家外来房企能(neng)在深圳好过”，事(shi)实似乎(hu)確(que)实如此。

钛媒体APP不完全統(tong)计，包(bao)括(kuo)中国金茂、越(yue)秀(xiu)地产、碧(bi)桂(gui)園(yuan)、龙湖(hu)集团、恒(heng)大中国、綠(lv)地控(kong)股、ST泰(tai)禾(he)、ST陽(yang)光城(cheng)等等开发商，都(dou)曾先(xian)后通过招拍挂、收并購(gou)、股权合作、協(xie)議(yi)出让等形式(shi)进入深圳楼市。

但至今僅(jin)越秀地产先后在深圳拿下三宗居住用地，并已开发入市，其他(ta)房企的步(bu)伐(fa)則(ze)慢(man)了很(hen)多，或(huo)是只(zhi)有一个项目入市，或是處(chu)于开发前期，又或是陷(xian)入停工状态。

違(wei)约只有零(ling)次和无數(shu)次

雖(sui)然(ran)早已面臨(lin)债務(wu)壓(ya)顶，但世茂在很长一段(duan)时间裏(li)都没有被指(zhi)正(zheng)式违约，只是不斷(duan)遭遇机構(gou)的评级降(jiang)级。

2022年1月，惠(hui)譽(yu)将世茂发行人违约评级由「BB」降至「B-」，高级无抵(di)押(ya)评级及已发行高级无抵押票(piao)据评级同样由「BB」降至「B-」，回(hui)收率(lv)评级则为「RR4」，所有评级繼(ji)續(xu)处于負(fu)面观察(cha)。

随即在2月，穆(mu)迪(di)将世茂的公司家族(zu)评级（CFR）从“B2”下调至“Caa1”，公司进入违约範(fan)围，涉(she)及债项可能部分或全部违约，并将其展望(wang)从列入观察名單(dan)改(gai)为负面。到了4月，惠誉完全撤(che)销了對(dui)世茂的评级，在此動(dong)作之前，惠誉对世茂給(gei)出的评级已降为「CCC」，意(yi)为“信用风險(xian)很高”。

值得(de)一提的是，世茂此番(fan)遭遇与正式暴(bao)雷(lei)前的境(jing)遇幾(ji)乎一致。2021年9月，接連(lian)遭遇标普(pu)两次下调评级，公司的长期发行人信用评级和债务发行评级从“B”被下调至“CCC”，并被列入负面信用观察名单。几天之后，自(zi)曝因无法如期償(chang)付2.06亿美(mei)元债，构成实質(zhi)性违约。

果(guo)不其然，2022年7月，世茂发布公告称，公司于7月3日到期的10亿美元公募债券(quan)未能进行本(ben)息偿还，到期應(ying)付本息10.2375亿美元。对此，世茂向(xiang)相关方致歉(qian)，并表(biao)示将在合理(li)时间内，与债权人達(da)成最佳(jia)解決(jue)方案。

出现一次违约之后，便(bian)可能會(hui)出现更多的违约，这一表现在世茂身上得到驗(yan)证。

今年5月30日，世茂旗(qi)下A股上市主体（600823.HK）发布公告指出，公司关于“20滬(hu)世茂MTN001”、“21沪世茂MTN001”以及“21沪世茂MTN002”未按期足(zu)額(e)支付利(li)息的公告，自曝债务违约。公告称，2022年至今，通过拓(tuo)寬(kuan)销售渠(qu)道(dao)、精(jing)準(zhun)定(ding)位客群(qun)等方式，多措并举促(cu)销售，但销售情(qing)況(kuang)仍大幅(fu)度下滑(hua)。

同时，自2021年下半年以来，面临融资渠道收窄(zhai)、受限，未能及时補(bu)充(chong)资金流入，出现階(jie)段性现金流压力(li)，导致未能按期兑付本期中期票据应付本息。据统计，目前存(cun)续债券11只，存续規(gui)模(mo)约99.01亿元，其中一年内到期规模约32.94亿元。

债务方面，截至2022年末(mo)，的公司貨(huo)幣(bi)资金余额约39.71亿元，其中受限资金约7.58亿元；有息负债约327.89亿元，其中短(duan)期借(jie)款约10.02亿元，一年内到期非流动负债约182.17亿元；累(lei)计未能如期偿还债务本金约46.53亿元。

由此可见，公司现有货币资金无法覆(fu)蓋(gai)短期债务，接下来或許(xu)将有更多的违约出现。

奮(fen)力自救(jiu)

陷入危(wei)机后，世茂也在努(nu)力尋(xun)求(qiu)自救。

首先，是卖资产回血(xue)。自2021年下半年起，世茂便开啟(qi)了“卖卖卖”的自救模式，多个项目明(ming)碼(ma)标价裝(zhuang)訂(ding)成资料(liao)进行推广，合计报价超过770亿元。

出售资产包括香(xiang)港維(wei)港匯(hui)项目股权、广州(zhou)亞(ya)运城所持股权、上海黃(huang)浦(pu)路(lu)229号地块、上海世茂佘(she)山洲(zhou)际酒(jiu)店(dian)、北(bei)京分鐘(zhong)寺(si)地块、倫(lun)敦(dun)金融城寫(xie)字(zi)楼项目等等，回籠(long)资金已超百亿元。

上海世茂佘山洲际酒店

其次，是债务重組(zu)方面。今年1月，ST世茂相关展期计划获得债权人投(tou)票通过，擬(ni)对旗下5只公司债进行统一展期，存续金额超44亿元。

5月11日，世茂股份披露了2021年度第二期中期票据（即“21沪世茂MTN002”）2023年度第二次持有人会议的决议公告。议案显示，该中期票据本金兑付时间调整为2023年6月至2024年3月，其间的每(mei)月30日分别支付1%的本金；最后于2024年5月6日，支付90%的本金。兑付日调整期间的新增(zeng)利息，随每期本金偿付金额同时支付就该期本金金额计算(suan)的截至该本金偿付日所对应的利息，利随本清。

该期债券2022年5月6日至2023年5月5日计息期间的利息兑付安排(pai)调整为2023年5月至2023年10月期间平分6次付清，兑付日为每月的30日，票面利率在兑付日调整期间维持5.5%不變(bian)。

其三，是计划与AMC合作，不过进展并不順(shun)利。去(qu)年4月，金融監(jian)管(guan)部門(men)将世茂与、、等12家房企列为首批被重点紓(shu)困的房企，并允(yun)许AMC直接收购上述(shu)房企的非不良(liang)貸(dai)款。

世茂也曾多次公开表示或与AMC进行合作，但截至目前，仅有2022年10月中国信达与五礦(kuang)信托联手以17.5亿元收购世茂南(nan)京项目公司这一案例(li)，其他项目暂无进展。

最后，回到公司的主營(ying)业务——房地产销售方面。作为出险房企，其承(cheng)受的压力不可謂(wei)不小。

2022年，世茂累计合约销售额约865.2亿元，较2021年的2691.1亿元下滑79.7%；累计销售面积约537.39万平方米，较2021年的1528.63万平方米減(jian)少(shao)64.84%，销售额和销售面积雙(shuang)双大幅下滑，经营状况明显惡(e)化(hua)。

7月3日，世茂发布公告称，今年1-5月，公司累计合约销售总额约238.6亿元，同比减少30.36%；累计合约销售总面积为158.13万平方米，平均销售价格为15086元/平方米。世茂表示，将继续專(zhuan)注于完成及交付物(wu)业项目以及改善(shan)销售业绩，以确保公司业务穩(wen)定且可持续营运。（本文(wen)首发于钛媒体 APP，作者(zhe)｜陳(chen)偉(wei)納(na)）返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看(kan)更多

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