揭秘！佳得乐广告背后的诱人之处

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>萬(wan)物(wu)雲(yun)錯(cuo)峰(feng)IPO估(gu)值(zhi)“倒(dao)掛(gua)”，投(tou)資(zi)機(ji)構(gou)共(gong)享(xiang)盛(sheng)宴(yan)還(hai)是(shi)被(bei)“割(ge)韭(jiu)菜(cai)”？

万物云距(ju)離(li)上(shang)市(shi)只(zhi)差(cha)臨(lin)門(men)壹(yi)腳(jiao)，誰(shui)與(yu)其(qi)共享资本(ben)盛宴？谁被提(ti)前(qian)“割了(le)韭菜”？

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英(ying)國(guo)作家(jia)查(zha)爾(er)斯(si)·狄(di)更(geng)斯在(zai)《雙(shuang)城(cheng)記(ji)》裏(li)說(shuo)：“这是一個(ge)最(zui)好(hao)的时代(dai)，也(ye)是一个最壞(huai)的时代。”

對(dui)於(yu)万科(ke)(000002.SZ)董(dong)事(shi)會(hui)主(zhu)席(xi)郁(yu)亮(liang)来说，當(dang)前絕(jue)不(bu)是地(di)產(chan)物業(ye)股(gu)上市的最好时机，但(dan)卻(que)是万物云上市“最合(he)適(shi)的时机”。

為(wei)了不被前兩(liang)年(nian)的物企(qi)上市熱(re)潮(chao)所(suo)影(ying)響(xiang)，万物云選(xuan)擇(ze)2021年11啟(qi)動(dong)上市。誠(cheng)如(ru)郁亮所言(yan)，“正(zheng)是合适的时机”，在市場(chang)平(ping)穩(wen)时進(jin)入(ru)。

如今(jin)，万物云距离上市近(jin)在咫(zhi)尺(chi)。9月(yue)19日(ri)，万物云發(fa)布(bu)全(quan)球(qiu)发售(shou)公(gong)告(gao)，預(yu)計(ji)发行(xing)價(jia)在47.1-52.7港(gang)元(yuan)/股之(zhi)間(jian)，將(jiang)于9月29日登(deng)陸(lu)港交(jiao)所主板(ban)。

来源：罐(guan)頭(tou)圖(tu)庫(ku)

《招(zhao)股書(shu)》顯(xian)示(shi)，万物云此(ci)次(ci)擬(ni)全球发售1.17億(yi)股股份(fen)，预计首(shou)发募(mu)资约54.97亿-61.51亿港元。屆(jie)时，万物云将成(cheng)为年內(nei)港股最大(da)規(gui)模(mo)IPO。

按(an)9月19日发行价计算(suan)，万物云估值约549.72亿-615.08亿港元，僅(jin)次于当前上市物企市值排(pai)名(ming)第一的華(hua)潤(run)万象(xiang)生(sheng)活(huo)。但從(cong)營(ying)收(shou)水(shui)平以(yi)及(ji)管(guan)理(li)面(mian)積(ji)来看(kan)，万物云均(jun)高于华润万象生活。

万物云成功(gong)IPO之後(hou)，在地产龍(long)头企业中(zhong)，仅剩(sheng)金(jin)地物业和(he)龙湖(hu)智(zhi)创生活尚(shang)未(wei)上市。

IPG中国首席经濟(ji)學(xue)家柏(bai)文喜(xi)分析(xi)指(zhi)出(chu)，目(mu)前金地物业尚未推(tui)出明(ming)確(que)的上市时间表(biao)，而(er)龙湖智创生活則(ze)已(yi)经二(er)次遞(di)表，正在推进上市进程(cheng)，这意(yi)味(wei)著(zhe)物业资本化(hua)基(ji)本完(wan)成。

错失(shi)良(liang)机&恰(qia)逢(feng)其时？

1990年，万科成立(li)万科物业，2020年更名为万物云。同(tong)时，万物云旗(qi)下(xia)重(zhong)新(xin)成立万科物业，專(zhuan)註(zhu)于住(zhu)宅(zhai)物业服(fu)務(wu)。

2020年，物管企业開(kai)启上市元年，恒(heng)大物业、融(rong)创服务、华润万象生活等(deng)多(duo)家物管企业排隊(dui)赴(fu)港上市。

在那(na)段(duan)时间内，万科沒(mei)有(you)設(she)定(ding)万物云分拆(chai)上市的时间表。郁亮也曾(zeng)表示，不願(yuan)以物业企业的身(shen)份讓(rang)万物云登陆资本市场。

2021年6月30日，郁亮在万科2020年度(du)股東(dong)大会上表示，万科会考(kao)慮(lv)在未来适当的时候(hou)給(gei)万物云做(zuo)上市安(an)排，但目前还没有上市计劃(hua)。

来源：罐头图库

盡(jin)管没有登陆资本市场，但2021年万物云在中国物业管理服务市场中排名第一，占(zhan)有4.28%的市场份額(e)。

进入2022年，物业股表現(xian)持(chi)續(xu)低(di)迷(mi)。據(ju)中物研(yan)協(xie)數(shu)据显示，8月份非(fei)港股通(tong)物企、59家上市物企、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分別(bie)下跌(die)2.6%、5.4%、6.2%和7.8%。

狂(kuang)歡(huan)過(guo)后，上市热潮逐(zhu)漸(jian)消(xiao)退(tui)，物企估值也慢(man)慢回(hui)歸(gui)理性(xing)。中物研协数据显示，截(jie)至(zhi)8月末(mo)，59家上市物企市盈(ying)率(lv)PE(TTM)均值首次跌破(po)十(shi)倍(bei)，仅剩8倍。

对于万物云而言，目前或(huo)許(xu)並(bing)非最佳(jia)上市时机。按照(zhao)万物云2021年20.4亿港元的归母(mu)凈(jing)利(li)润计算，靜(jing)態(tai)市盈率约为26.95-30.15倍，低于此前行业内屢(lv)屡出现的60-70倍甚(shen)至上百(bai)倍首发市盈率。

不过，从目前来看，万物云至少(shao)享受(shou)了一定的龙头溢(yi)价和科技(ji)屬(shu)性溢价。Wind显示，截至9月19日，按照港交所物业服务及管理分類(lei)，60家港股上市物管企业市盈率（TTM）平均值仅为6.91倍。

柏文喜認(ren)为，雖(sui)然(ran)万物云在市況(kuang)較(jiao)差的情(qing)况下實(shi)现上市貌(mao)似(si)有些(xie)不划算，但至少有助(zhu)于改(gai)善(shan)万物云的资金基本面和提升(sheng)万科的流(liu)动性，有助于緩(huan)解(jie)万科的流动性壓(ya)力(li)，總(zong)體(ti)上还是利大于弊(bi)。

因(yin)此，在郁亮看来，这或许就(jiu)是他(ta)口(kou)中的“合适的时机”。因此，作为行业龙头企业，万科为万物云的上市造(zao)足(zu)了勢(shi)头。

值得(de)注意的是，万物云是年内第6只登陆港股物企。此前，除(chu)力高健(jian)康(kang)生活，金茂(mao)服务、蘇(su)新服务、东原仁(ren)知(zhi)服务等今年新上市的物企都(dou)表现一般(ban)。

相(xiang)比(bi)于中小(xiao)物企，市场对万物云这家物业龙头股寄(ji)予(yu)厚(hou)望(wang)。不少业内人(ren)士(shi)表示，在市场疲(pi)軟(ruan)狀(zhuang)态之下，作为物企巨(ju)头逆(ni)势上市或振(zhen)奮(fen)行业信(xin)心(xin)。

央(yang)視(shi)财经評(ping)論(lun)員(yuan)薛(xue)建(jian)雄(xiong)表示，万科物业的服务管理是行业標(biao)桿(gan)，万科是一家有遠(yuan)大理想(xiang)的企业，他們(men)更想拓(tuo)展(zhan)附(fu)加(jia)价值后再(zai)去(qu)上市，獲(huo)得更高价值，为行业奠(dian)定未来風(feng)向(xiang)。

嘉(jia)和家业物业服务研究(jiu)院(yuan)预计，未来物业行业的发展或会与互(hu)聯(lian)網(wang)行业相似，最終(zhong)形(xing)成騰(teng)訊(xun)、阿(e)里、百度等幾(ji)个巨头競(jing)爭(zheng)的局(ju)面，物业行业或将形成碧(bi)桂(gui)園(yuan)服务、万物云、保(bao)利物业、华润万象生活、龙湖智创生活等头部(bu)企业瓜(gua)分市场，其他物企眾(zhong)星(xing)拱(gong)月的格(ge)局。

共享盛宴&被“割韭菜”？

万物云前身为万科物业，是中国第一家年收入超(chao)过100亿元的物业服务公司(si)，2018年改制(zhi)为股份有限(xian)公司。

截至发行前，万科直(zhi)接(jie)持有万物云57.12%股份，并通过全资附属公司间接持有5.77%股份，合计持有约62.89%股份，是其控(kong)股股东。

2016年，由(you)于公司股份改革(ge)，万科物业引(yin)进博(bo)裕(yu)资本和58同城集(ji)團(tuan)。当年，博裕资本以15亿元认購(gou)万科物业25%股權(quan)，58同城以3亿元认购5%股权。

来源：《招股书》

2021年9月，万物云通过換(huan)股收购陽(yang)光(guang)城(000671.SZ)旗下物业公司阳光智博，万物云股本由10亿股增(zeng)加至10.5亿股，阳光城持有4.8%的股份。当时，博裕资本和58同城持股比例(li)为23.8%、4.76%。

2021年10月，阳光智博将所持3060.2万股股份轉(zhuan)让给万物云全资子(zi)公司深(shen)圳(zhen)譽(yu)鷹(ying)，对价30.5亿元。隨(sui)后，深圳誉鹰又(you)将这些股份全部转让给万斛(hu)泉(quan)源。

经过股权转让，阳光智博持股公司海(hai)南(nan)慧(hui)佳、海南智博、海南慧優(you)、海南瑞(rui)鴻(hong)共计持有万物云1.78%的股份。

值得注意的是，万物云于2021年9月递交招股书，在递表前后一个月（2021年10月-12月），香(xiang)港瑞軒(xuan)、珠(zhu)海達(da)豐(feng)、海南云勝(sheng)三(san)家公司突(tu)擊(ji)入股万物云。

2021年11月26日，博裕资本将6.66%股权转给香港瑞轩、睿(rui)达第三有限公司、珠海达丰，对价分别为29.94亿元、19.96亿元和19.96亿元，合计套(tao)现69.86亿元。

一个月后（12月31日），海南云胜受让阳光智博115.5万股，对价1.15亿元。同时，58同城将1996万股转让给海南云胜，对价19.91亿元。两筆(bi)交易(yi)，海南云胜共斥(chi)资21.06亿元。

至此，香港瑞轩、珠海达丰、海南云胜躋(ji)身于万物云股东行列(lie)，而睿达第三有限公司是万物云的员工(gong)持股平臺(tai)之一。

来源：Wind

尽管三家资本如愿拿(na)到(dao)万物云上市入场券(quan)，但其都属于高位(wei)进场。以58同城99.77元/股的转让价格、10.54亿份总股份计算，万物云当时估值达到1047.89亿元。

如今，万物云距离上市只差临门一脚，但其市值却远低于此前的估值。根(gen)据招股披(pi)露(lu)情况计算，万物云市值约在487.87亿-545.88亿元之间。

不仅如此，本次万物云募资的9亿美(mei)元，也远低于市场预期(qi)。此前有消息(xi)稱(cheng)，万物云最少募资20亿美元，将成物管圈(quan)新任(ren)募资王(wang)。

作为物企巨头，万物云上市本應(ying)是一场资本盛宴。然而，估值“倒挂”却让高位进场的资本“很(hen)受傷(shang)”。从目前来看，只有博裕资本和58同城由于进场时间早(zao)，賺(zhuan)了个盆(pen)滿(man)缽(bo)满。

其中，博裕资本以15亿元的投资套现69.96亿元，外(wai)加万物云17.14%的股份；58同城以3亿元的投资套现19.91亿元，外加万物云2.86%的股份。

而香港瑞轩、珠海达丰、海南云胜均属于高位接盤(pan)，目前所持股份初(chu)始(shi)估值大幅(fu)縮(suo)水。

其中，博裕资本转出6.66%股份(由睿达第三、香港瑞轩、珠海达丰持有)上市前估值78.64亿港元，初始估值36.87亿港元；海南云胜所持2.01%股份上市前估值23.67亿港元，初始估值11.13亿港元。

另(ling)外，阳光智博本来预期4.8%的股权可(ke)以收益(yi)超百亿，如今看来，当初高位套现是明智的。而万物云的增持则猶(you)如“自(zi)砍(kan)一刀(dao)”。

諸(zhu)葛(ge)找(zhao)房(fang)数据研究中心分析師(shi)關(guan)榮(rong)雪(xue)认为，当前市场情緒(xu)虽然相对偏(pian)低，但资本市场處(chu)于相对理性階(jie)段，对企业的估值也较为理性。万物云的上市有望进一步(bu)提升行业活力，实力竞争者加入也将会使(shi)得物管行业的格局更加稳固(gu)。

尽管如此，万物云IPO依(yi)然吸(xi)引了超豪(hao)华的基石(shi)投资人陣(zhen)容(rong)：淡(dan)马錫(xi)、瑞銀(yin)资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混(hun)合所有制改革基金、润暉(hui)投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美金。

在万物云发布基石投资者阵容以后，万物云CEO朱(zhu)保全曾以“差市场結(jie)交真(zhen)朋(peng)友(you)”在朋友圈中总结。

实際(ji)上，基石投资者的引进是对万物云基本面和发展前景(jing)的肯(ken)定，同时也会给市场帶(dai)来很大的信心。

清(qing)华大学经济管理学院副(fu)院长廖(liao)理曾表示，引进基石投资者是给公司的基本面、盈利模式(shi)、发展前景一个肯定，在引进时将与发行人、保薦(jian)机构就发行价格等关鍵(jian)問(wen)題(ti)进行博弈(yi)，也是给不确定市场的IPO一个稳定劑(ji)。

“万科分拆万物云上市不是‘賣(mai)豬(zhu)仔(zai)’，叫(jiao)个好价錢(qian)就把(ba)它(ta)卖掉(diao)。”郁亮更是直言，万物云上市不是追(zhui)求(qiu)一次性高估值，投资万物云也不是一次短(duan)期交易，而是一種(zhong)长線(xian)投资。

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