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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>房(fang)企(qi)土(tu)儲(chu)換(huan)倉(cang)，跟(gen)著(zhe)人(ren)口(kou)、產(chan)業(ye)、資(zi)金(jin)新(xin)流(liu)向(xiang)走(zou)

“關(guan)註(zhu)核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)核心地(di)段(duan)、優(you)中(zhong)選(xuan)优”已(yi)成(cheng)為(wei)房企投(tou)资的(de)共(gong)識(shi)，市場(chang)仍(reng)在(zai)築(zhu)底(di)時(shi)，投錯(cuo)壹(yi)塊(kuai)地可(ke)能(neng)就(jiu)意(yi)味(wei)着難(nan)以(yi)承(cheng)受(shou)的代(dai)價(jia)。

歷(li)經(jing)行(xing)业深(shen)度(du)調(tiao)整(zheng)、三(san)年(nian)疫(yi)情(qing)影(ying)響(xiang)後(hou)，哪(na)些(xie)城市仍舊(jiu)值(zhi)得(de)投资？

據(ju)中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)發(fa)布(bu)的《2023中國(guo)城市開(kai)发投资吸(xi)引(yin)力(li)排(pai)行榜(bang)》，北(bei)京(jing)、上(shang)海(hai)、深圳(zhen)和(he)廣(guang)州(zhou)四(si)個(ge)一線(xian)城市房地产投资吸引力排名(ming)仍位(wei)列(lie)前(qian)四，优勢(shi)明(ming)顯(xian)；杭(hang)州、成都(dou)、南(nan)京等(deng)1.5线城市各(ge)項(xiang)指標(biao)表(biao)現(xian)較(jiao)好(hao)，排名仍位居(ju)前十(shi)。

排在6—10位的是(shi)成都、南京、蘇(su)州、武(wu)漢(han)、西(xi)安(an)，這(zhe)些城市经濟(ji)及(ji)人口規(gui)模(mo)大(da)，产业优势明显，市场需(xu)求(qiu)旺(wang)盛(sheng)。不(bu)過(guo)，武汉近(jin)兩(liang)年房地产市场调整壓(ya)力较大，排名下(xia)降(jiang)两位；南京、苏州房地产市场韌(ren)性(xing)凸(tu)显，排名均(jun)提(ti)升(sheng)1位；西安人口連(lian)續(xu)多(duo)年快(kuai)速(su)流入(ru)，经济保(bao)持(chi)较快增(zeng)長(chang)，吸引力躋(ji)身(shen)前10位。

排在第(di)11—20位的是长沙(sha)、重(zhong)慶(qing)、合(he)肥(fei)、寧(ning)波(bo)、青(qing)島(dao)、济南、天(tian)津(jin)、鄭(zheng)州、佛(fo)山(shan)和東(dong)莞(guan)。不同(tong)城市或(huo)受疫情及自(zi)然(ran)災(zai)害(hai)等因(yin)素(su)影响，排名有(you)所(suo)下滑(hua)；或市场活(huo)躍(yue)度高(gao)，排名有所上升。

2023房地产开发投资吸引力TOP50城市

數(shu)据來(lai)源(yuan)：中指研究院測(ce)算(suan)

上述(shu)城市的投资吸引力增減(jian)背(bei)后，是产业動(dong)向及其(qi)引起(qi)的人口流向。中指研究院指出(chu)，當(dang)前我(wo)国城鎮(zhen)化(hua)進(jin)程(cheng)进入新階(jie)段，房地产行业呈(cheng)现出存(cun)量(liang)和增量並(bing)行的態(tai)势，人口、产业和交(jiao)通(tong)仍然是房地产市场的核心驅(qu)动力，尤(you)其是人口和产业，對(dui)市场的支(zhi)撐(cheng)作(zuo)用(yong)更(geng)加(jia)明显。

“人”去(qu)往(wang)哪裏(li)？

人口是房地产市场的需求基(ji)礎(chu)，其總(zong)量和增量均直(zhi)接(jie)影响住(zhu)房需求空(kong)間(jian)。

2022年，全(quan)国总人口出现60多年来首(shou)次(ci)下降，不同地區(qu)之(zhi)间的人口流动趨(qu)势发生(sheng)新的變(bian)化。

珠(zhu)三角(jiao)、京津冀(ji)城市群(qun)人口整體(ti)呈现流出态势。

其中，珠三角制(zhi)造(zao)业、外(wai)貿(mao)等行业整体受疫情影响较大，短(duan)期(qi)內(nei)就业人数减少(shao)。此(ci)区域(yu)内9市除(chu)珠海外，常(chang)住人口均下降，其中东莞、广州分(fen)別(bie)减少10萬(wan)人、7.6万人，深圳特(te)区自設(she)立(li)以来首次人口負(fu)增长，常住人口减少2万人。

京津冀城市群人口持续縮(suo)减，2022年僅(jin)石(shi)家(jia)莊(zhuang)、唐(tang)山、滄(cang)州等少数城市常住人口增加，北京、天津分别减少4.3万人、10万人。

长三角、长江(jiang)中遊(you)多个核心城市人口明显增加，人口集(ji)聚(ju)能力进一步(bu)显现，长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。

該(gai)機(ji)構(gou)指出，长三角城市群的核心优势在於(yu)其发達(da)的经济基础、強(qiang)大的創(chuang)新能力、完(wan)善(shan)的基础设施(shi)以及城市间较强的产业協(xie)同性。

杭州数字(zi)经济产业发达，人口增量连续四年位居全国前列，2022年常住人口增加17.2万人，增量居全国第二(er)；合肥在沿(yan)海产业向中西部(bu)轉(zhuan)移(yi)，先(xian)进制造业快速发展(zhan)的加持下，人口吸附(fu)能力居全国第三位，2022年常住人口增加16.9万人；不过，上海近些年人口增速整体呈放(fang)緩(huan)态势，2022年受疫情影响，产业鏈(lian)和供(gong)應(ying)链受到(dao)沖(chong)擊(ji)，部分产业外遷(qian)，人口流出明显，全年常住人口减少13.5万人；

长江中游城市群承接沿海地区的产业转移，同时核心城市在中西部地区产业升級(ji)中承擔(dan)创新帶(dai)頭(tou)角色(se)，制造业、信(xin)息(xi)技(ji)術(shu)和高端(duan)裝(zhuang)備(bei)制造业等領(ling)域具(ju)有较高的競(jing)爭(zheng)力和发展潛(qian)力。

其中，长沙工(gong)程机械(xie)、汽(qi)車(che)、生物(wu)等支柱(zhu)产业的高速发展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4万，居全国首位；南昌(chang)产业聚集效(xiao)果(guo)明显，全年常住人口增长超(chao)10万人，位列长江中游城市群第二。

中西部地区核心城市人口虹(hong)吸效应持续显现，西安和貴(gui)陽(yang)常住人口增量超过10万，成都人口增加7.6万人，核心城市憑(ping)借(jie)经济较快发展、更多的就业机會(hui)，持续强化对周(zhou)邊(bian)人口的吸引力。

中原(yuan)地区、东北地区人口則(ze)普(pu)遍(bian)下降。

产业和錢(qian)流向哪里？

在这輪(lun)新的人口流动中，产业是吸納(na)和吸引人口的根(gen)本(ben)要(yao)素。近些年，新一轮技术革(ge)命(ming)开啟(qi)，戰(zhan)略(lve)新興(xing)产业持续发展，各地聚力产业結(jie)构转型(xing)升级，核心城市新兴产业发展迅(xun)速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。

根据中指研究院发布的“中国新经济企业500强”研究成果，2022年中国新经济500强企业中，民(min)營(ying)企业数量为407家，占(zhan)比(bi)超八(ba)成，为新经济的创新高地；北上深三城企业数量穩(wen)居第一梯(ti)隊(dui)，聚集新经济500强企业最(zui)多，合計(ji)数量达到216家，比例(li)高达43.2%。

從(cong)区域上看(kan)，东部地区企业整体经济實(shi)力强、科(ke)技水(shui)平(ping)高，新经济500强企业数量也(ye)占据明显优势，为422家，占到总数的84.4%。

中部地区企业和西部地区企业分别为37家和34家，占比分别为7.4%和6.8%；东北企业数量最少，仅有7家，占1.4%。

生产总值方(fang)面(mian)，总体来看，2022年我国GDP万億(yi)城市数量與(yu)上年一致(zhi)，仍为24个；110个城市经济总量在3000亿元(yuan)以上，较2021年增加5个；24个城市GDP超万亿，数量与2021年持平，经济总量占全国的比重为38%，较2021年小(xiao)幅(fu)下降。

具体到城市，上海、北京、深圳经济总量保持前三位；广州受疫情等多重因素影响，2022年GDP仅增长1%，位列全国第5，被(bei)重庆超越(yue)，这两个城市GDP均在2.9万亿左(zuo)右(you)；武汉疫情后经济逐(zhu)漸(jian)恢(hui)復(fu)，GDP再(zai)度超过杭州，位列全国第8，武汉、杭州GDP均近1.9万亿；东莞受疫情及外部訂(ding)單(dan)减少等超預(yu)期因素影响，名次较2021年下降2位，但(dan)仍保持在万亿GDP之上。

另(ling)外，2022年常州、煙(yan)臺(tai)GDP均达9500亿元以上，即(ji)將(jiang)邁(mai)上万亿台阶。

从增速来看，2022年，我国经济面臨(lin)的需求收(shou)缩、供給(gei)冲击、预期转弱(ruo)三重压力持续演(yan)化，全年GDP增速为3%，多数城市受疫情冲击，经济增速出现明显回(hui)落(luo)，仅个别城市增速超10%（金昌、宁德(de)）。

在万亿以上的城市中，部分城市受疫情影响经济增速出现明显放缓，如(ru)上海2022年GDP下降0.2%，北京、广州、天津、郑州等城市GDP增幅均在1%左右。

聚焦(jiao)核心城市群进行投资

近幾(ji)年，房地产市场的区域分化日(ri)益(yi)明显，优势区域因市场需求支撑较强，在下行周期中成为企业业績(ji)“压艙(cang)石”。聚焦这些优势区域进行投资，有助(zhu)房企成功(gong)穿(chuan)越周期。

据中指研究院報(bao)告(gao)，2022年，主(zhu)要城市群经济人口规模及发展水平优势明显，五(wu)大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝(yu)）在土地面積(ji)仅占11%的情況(kuang)下，经济规模在全国中占比达53%，常住人口数量占比42%。

经济与人口的高度集中也为住房市场发展带来巨(ju)大优势。2022年五大城市群商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)面积占比为48%，销售金額(e)占比达61%，房地产开发投资额由(you)2021年的56%提至(zhi)58%。

各大城市群中，长三角城市群吸引力占据鰲(ao)头，有14个城市位居全国投资吸引力前50。前述机构指出，2022年长三角房地产市场受疫情影响调整幅度较大，但熱(re)點(dian)城市基本面良(liang)好，市场韧性较强，2023年以来市场情緒(xu)逐步修(xiu)复，土拍(pai)热度也带动房地产市场进一步企稳。

珠三角城市群的9城中，有7城位居投资吸引力前50。机构稱(cheng)，雖(sui)该城市群受到疫情嚴(yan)重冲击，经济增速放缓、人口大规模外流，但城市群经济发展韧性凸显，产业升级进程加速，有望(wang)迎(ying)来新的高質(zhi)量发展阶段。预计珠三角城市群房地产市场存在恢复预期，但区域复苏節(jie)奏(zou)有賴(lai)于广深市场恢复速度。短期来看，隨(sui)着政(zheng)策(ce)持续优化、人口加速回流，核心城市市场情绪有望改(gai)善，销售或有所修复，带动区域市场有序(xu)复苏。

京津冀城市群产业结构转型升级，各城市内生动能逐渐修复，但人口持续外流，導(dao)致房地产市场需求釋(shi)放空间受限(xian)。其中，北京市场仍是驱动京津冀房地产市场的核心动能，销售市场整体平稳，政策有空间，市场预期有望逐渐修复；天津人口持续外流对房地产市场形(xing)成一定(ding)制約(yue)，但产业和人口规模对市场形成支撑，其余(yu)城市市场企稳或需更长时间；河(he)北三四线城市市场仍承压。

成渝城市群区域内房地产市场分化明显。机构分析(xi)，成都樓(lou)市保持较强韧性，政策仍存优化预期，市场成交有望保持在高位，城市投资吸引力强；重庆受产业结构调整及商品房庫(ku)存偏(pian)高影响，市场信心不足(zu)，土拍情绪仍不樂(le)觀(guan)，短期市场承压，中长期市场空间仍在。

长江中游城市群核心城市资源集聚能力强，但短期房地产市场恢复动力弱，市场企稳仍有赖于经济恢复及政策带动。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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