华夏幸福进恒大退，王文学和许家印谁赌对了？
华夏幸福进恒大退，王文学和许家印谁赌对了？
同为“暴雷”房企，中国恒大出局，华夏幸福入场。
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
四年前，许家印带着他的“文旅梦”来到沈阳，沈阳恒大文化旅游城正式落户沈阳苏家屯区。
然而，在2019年首期开盘后，这个体量庞大的文旅项目因为资金问题陷入停滞，其直接原因就是中国恒大（3333.HK）“暴雷”。
几乎在同一时期，另一家千亿房企华夏幸福(600340.SH)也正在遭遇资金危机。
在自救的路上，中国恒大高调宣称要保复工、保交付；而华夏幸福则宣布转型成为产业新城服务商。
来源：爱企查
在宣布转型一个月后，8月18日，华夏幸福成立代建公司——北京幸福安基建设管理有限公司（简称：幸福安基）。
在此前一天，8月17日，沈阳市苏家屯区城市建设局发布“沈阳市苏家屯区HD项目-工程管理及造价咨询”招标公告，项目资金来源为自筹资金1200万元。
值得注意的是，沈阳市苏家屯区HD项目此前正是中国恒大持有，涉及沈阳恒大文旅城部分地块。
从时间节点来看，华夏幸福成立代建公司似乎就是为了“代建沈阳恒大文旅城”。最终，华夏幸福于9月14日，通过公开招标方式中标该项目。
成立代建公司不到一个月的时间，就拿到了代建业务的入场券，华夏幸福初战告捷。今年上半年，华夏幸福已经中标多个代建、招商、咨询等轻资产项目。
不过令人唏嘘的是，同为“暴雷”房企，中国恒大退、华夏幸福进，根源或许与许家印、王文学不同的战略布局、选择、积累有关。
两家“暴雷”房企的进与退
2018年，中国恒大在东北地区的首个文旅城项目——沈阳恒大文化旅游城正式落户沈阳苏家屯区。
按照当时规划，在5-8年的时间内，苏家屯区会变成一个集童世界乐园区、文化旅游商务区、休闲生活居住区三大功能为一体的新城。
来源：沈阳恒大文旅城官微
随后，中国恒大开始深耕苏家屯区。据统计，2018年-2020年，中国恒大在此共拿下13宗地块，斥资12.5亿元，其中6幅住宅用地面积为855亩。
2019年，沈阳恒大文化旅游城首期开盘销售。之后，中国恒大遭遇债务危机，项目开发陷入停滞。
2021年11月，沈阳市自然资源局收回中国恒大旗下9宗地块，其中3宗为苏家屯恒大文旅城地块，其理由是：因地块尚未按期动工开发建设，出现闲置满两年的情况。
根据沈阳市自然资源部门消息，今年8月，中国恒大位于苏家屯的2宗闲置住宅用地再被政府收回，面积为18万平方米。
随后，苏家屯区城市建设局发布招标公告，华夏幸福中标。信息显示，此次中标项目由6幅地块组成，总建筑面积为72万平方米，于2021年三季度停工，目前被地方政府列入保交付名单中。
据悉，在该项目的6幅地块中，有4幅地块上的项目已经多数封顶，部分楼栋的外立面完成施工，但小区内配套设施方面还没有完工。
来源：沈阳恒大文旅城官微
沈阳市房管局数据显示，沈阳恒大文化旅游城项目先后共获得10个预售证，预售面积44.25万平方米。截至9月14日，入网销售5041套，已经销售4564套，477套处于可售状态。
据《经济观察报》报道，当前沈阳恒大文旅城项目销售均价在6900元/平方米左右，面积从55平方米到130平方米不等。根据初步估算，竣工交付所需建安成本在1亿元左右，目前项目剩余货值在3亿元左右。
业内人士分析表示，对地方政府而言，通过企业代建，原本因为恒大资金困局陷入停工、退地的项目，也因此得到盘活；对华夏幸福而言，转型之后代建成为重要发展模式之一，接盘原恒大项目，能够扩充代建业务的规模，将品牌打入沈阳市场。
试水代建业务有“钱途”吗？
在地产行业持续下行的情况下，越来越多房企涌入代建市场。在绿城、旭辉、世茂等房企加入后，正值转型之际的华夏幸福也想分一杯羹。
今年7月5日，华夏幸福举行战略宣贯大会，宣布全面转型成为产业新城服务商。实控人王文学表示：将以“服务即未来”为新理念，以“服务实体企业，发展县域经济”为新使命。
对于产业新城服务商，华夏幸福如此理解：将重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系。
来源：罐头图库
华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红表示，“2022年-2023年完成债务重组，2022年-2025年实现全面转型。”
转型之后，华夏幸福的客户范围不再局限于产业新城所在区域的政府或入驻产业新城的企业，而是所有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。
在新战略指引下，华夏幸福将业务分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块，并匹配了新组织架构与新分配机制。
华夏幸福表示，招商与园区服务将全面向轻资产转型，做好产业招商与园区运营服务，同时积极培育以空间服务为核心的企业服务。住宅业务也将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，探索地产发展新模式。
截至今年8月底，华夏幸福新业务中市场化招商引资项目共签约项目23个，签约投资额115亿元。同期，幸福物业累计签约项目35个，签约面积超446万平方米，合同签约额3.96亿元。
在“保交楼”号召之下，房地产代建行业正面临着千载难逢的发展机遇。华夏幸福看准时机，率先出手。
今年8月18日，华夏幸福成立代建公司幸福安基，并且在一个月内拿下沈阳市苏家屯区HD项目，正式进入代建业务。
在同策研究院资深分析师肖云祥看来，代建业务对此时的华夏幸福而言算是比较好的选择，首先华夏幸福自身有建设施工的能力，加上代建业务是轻资产，公司不需要较大投入，费率也确定。另外，该代建项目为保交付项目，建设项目资金有保障。
华夏幸福的困境，或许也是很多困境中的房企缩影。当前，以轻资产为核心的物管、商管和代建获得市场重新认知，迎来窗口期。
大股东超10亿元股份被强平
在“中标”的同一天，华夏幸福公告称，控股股东华夏控股计划于2022年10月13日至2023年4月10日减持不超过7827.44万股股份，占公司总股本的2%。
在此之前，华夏控股持有华夏幸福6.39亿股股份，占公司总股本的16.32%。也就是说由于质押股份“爆仓”，华夏控股将于计划时间内在二级市场上抛售7827.4万股。
来源：爱企查
实际上，在过去一年内，华夏幸福控股股东华夏控股曾遭遇过两次大手笔被动减持。
2021年7月31日，华夏幸福公告称，大股东及其一致行动人将被动减持1.31亿股；今年2月22日，在上一轮减持期满后，华夏控股再次被动减持1.46亿股。
如今，华夏控股即将开启第三轮减持，不超过77827.4万股。按此计算，华夏幸福控股股东及其一致行动人三轮减持共计3.55亿股，总市值超过10亿元。
Wind数据统计，截至目前，按照14.83元的平均质押参考价计算，华夏幸福大股东及其一致行动人持有的4.7亿股被质押的股份已达平仓线。据公告显示，这部分被质押的股份占其持有公司股份的68.28%。
值得一提的是，早在2019年，王文学曾通过减持华夏幸福、ST宏盛部分股权以及通过获得华夏幸福一年的分红累计套现131亿元。
作为曾经的“环京一哥”，华夏幸福在2016年跻身千亿房企阵容，一度成为全国TOP10房企。随着环京限购政策加紧，华夏幸福跌落神坛，并于2021年3月出现债券公开市场首次违约。
华夏幸福表示，以“不逃废债”为基本前提，通过卖出资产回笼资金、出售资产带走金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付等6种方式安排债务清偿。
此后便是一系列的化债动作，将南方总部的城市更新项目打包出售、退出广州白鹅潭地标项目、转让曾经的“地王”、债务重组等。
7月4日，华夏幸股公告债务重组最新进展。截至2022年6月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计104.44亿元。
诚如华夏幸福所言，只有通过变革，必须通过变革，才能适应形势的发展。无论是阶段性的流动性问题，还是生产经营问题，归根结底都是公司在发展过程中遇到的问题，最终都要依靠发展来解决。
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