首创证券首席经济学家韦志超：房地产供需仍有改善空间
首创证券首席经济学家韦志超：房地产供需仍有改善空间
5月楼市延续降温态势。中指研究院数据显示，5月，全国百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比止涨转跌，二手住宅平均价格同环比跌幅也有所扩大。
供需两端表现低迷，楼市磨底何时结束？接下来有哪些政策可以期待？近日，时代周报记者专访了首创证券首席经济学家韦志超。
韦志超在采访中谈到，判断“底”和拐点的关键在于判断地产行业供需两端的触底时点，这需要持续跟踪高频指标来验证，目前还在解决问题的关键时期。考虑到我国城市化的进程，理论上房地产行业的供需均有改善的空间。
他认为，接下来一段时间，政策仍以托底为主，将解决房企的流动性困境引发的一系列问题作为主要着力点。
以下为采访实录。
首创证券首席经济学家韦志超（图源：受访者供图）
1、房地产市场需求仍有潜力
时代周报：今年以来，楼市整体延续复苏趋势，但房地产投资的降幅还在持续扩大中。从数据来看，1-4月，商品房销售金额同比增长8.8%，房地产投资累计同比下降6.2%。您是如何看待今年以来房地产市场的整体情况和走势的？
韦志超：中性判断，今年的房地产市场可能企稳，但风险仍然不小。从两个方面来看，一方面，市场需求仍有潜力。参考国际经验，以日本为例，日本的房地产行业每次经历大幅调整之后均会进入一段相对稳定的平台期，没有出现增速连年大幅下降的情形，而我国房地产市场的需求比日本要大，从这个角度看，今年房地产市场可能企稳。
但另一方面，国内政策维稳偏向中性，以去年底金融十六条为代表，彰显了“三保”意图，但房地产行业的风险并没有完全化解，市场信心仍然不足，当前或处于解决问题的攻坚期。
时代周报：有观点认为，房地产市场已经触底反弹。您认为现在整体市场处在哪一阶段呢？“底”在哪里，拐点又在哪里？今年后续走势会如何？
韦志超：房地产市场的基本面可能还在磨底阶段，供给端行业整体的流动性困境尚未完全解除，甚至行业龙头企业也屡受波及。需求端居民的信心也未尽复，“早偿率”指标近期创下新高，反映居民提前还房贷的势头不减。
因此，判断“底”和拐点的关键在于判断地产行业供需两端的触底时点，这需要持续跟踪高频指标来验证，目前还在解决问题的关键时期。考虑到我国城市化的进程，理论上房地产行业的供需均有改善的空间，如果行业的负向螺旋得到有效遏制，行情有望转好。
时代周报：您刚才也提到了“早偿率”指标近期创下新高。提前还贷的话题到现在还一直很火。从还贷者的角度来看，肯定是认为提前还贷合算才抢着去还，但对银行来说则不利。您如何看待现在的提前还贷？解决这个问题的症结在哪里？
韦志超：4月新增居民端短贷、中长贷双双转负。特别是居民中长贷当月减少1156亿元，已然低于2022年疫情时水平。
我们认为，一方面是由于4月地产销售边际转冷，积压的购房需求释放后，地产端消费的支撑有所减弱；另一方面或许与4月居民提前还贷加速有关，从RMBS条件早偿率指数可以看出，居民提前还贷比率在4月攀升了一个台阶。4月居民存款超季节性下滑，同比减少5518亿元，再次印证了居民加速提前还贷的行为。
伴随后续提前还贷情绪的不断消化，后续居民贷款早偿和存款流出情况或许有所缓解。“存款搬家”是市场的另一种主流解释，即由于部分存款利率下调，叠加债市近期走牛，存款可能转向理财产品，这是相对收益对存款的影响。
时代周报：看到您近期在演讲中谈到，“从目前的情况来看，至少在2030年之前，市场仍有很大需求”。您是如何做出这一研判的？目前来看，大多城市都进入了存量房时代，您指的市场需求包括存量房吗？或者您认为存量房时代下市场会出现哪些新变化？
韦志超：该论断的测算框架建立于对住宅商品房市场需求侧的理解，考虑了四个维度，一是城市新增人口的居住需求，我国2020年城镇化率64%，距离发达国家80%以上的水平还有较大距离。二是城市居住面积改善的需求，2020年我国城镇人均住房面积为33平方米，实际使用面积还要打个8折左右，距离发达国家的水平也还有增长空间，当然欧美和亚洲发达国家人均住房面积会有系统性的差异，但即使考虑差异性，居住面积改善的需求也有潜力。三是存量住房拆旧建新，当前这部分的比例较小。四是去掉保障性住房的面积，这块会挤出住宅商品房的市场需求。总体上，这四大部分是我们分析的框架，当然，具体参数设置上还有进一步精细化的空间。
时代周报：最近市场也有一些观点认为，现在房地产股存在非常难得的投资机会，后续增长弹性巨大。这和我们传统认为目前房市较为低迷的看法可能存在一些矛盾。您对此有何看法？从投资层面来说，现在是投资房产或者房地产股的好时机吗？
韦志超：目前投资房地产可能不是很好的时机。一是看绝对情况，地产行业基本面还在触底的过程，地产股、债跌势未止，当前未必就是合适的抄底阶段。二是看相对情况，当前一段时间投资的主线大概率不是房地产，譬如，今年以来AI或者中特估的相关标的的超额收益就明显高于地产股。此外，“房住不炒”仍然是政策的总基调。
（图源：图虫创意）
2、预计未来政策仍以托底为主
时代周报：近两年来，“房地产新发展模式”一直是非常热门的讨论话题，不久前召开的中央政治局会议再次强调推动建立房地产业发展新模式。我们该如何理解新的发展模式？主要的变化会在哪里？对于普通人来说会有什么影响吗？
韦志超：中共中央政治局今年4月28日召开的会议关于房地产的具体表述是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。
去年底的中央经济工作会议也提到“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。可见“新模式”的确是政策的重点方向，但两次会议均没有明确阐述何为“新模式”，可以粗略理解所谓“新模式”，即非“老模式”。
中共中央政治局今年4月28日召开的会议提出了“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，这应该是接下来一段时间的政策增量空间。
时代周报：目前来看，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。房地产业显然还是中国国民经济的支柱产业。但从长期来看，未来房地产如何继续保持国民经济支柱产业的地位？
韦志超：房地产业是国民经济中的重要行业，也与民生息息相关。面对房地产市场的调整下行，一些前期盲目扩张的房企资金链比较紧张，部分地方出现房屋交付困难等问题，各地区各部门坚持“房住不炒”，积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。
总的看，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行态势还在持续，下阶段还是要坚持“房住不炒”的定位，积极推进购租并举，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。
时代周报：去年以来，已经有大量房地产利好政策出台。您对于下半年房地产鼓励政策还有什么期待吗？您建议后续地产相关宏观政策的主要着力点在哪里？
韦志超：从2021年下半年特别是2022年底的情况来看，政策保持了隐忍的姿态，主要在“房住不炒”的总基调下，对冲地产行业的阶段性下行。
基于此，往后政策可能仍然是托底而不是鼓励的状态。着力点方面，地产的症结已经非常清晰，主要是由房企的流动性困境引发的一系列问题，因此，政策将沿着这方面发力，如央行近期在一季度货币政策报告里延续了此前提法，继续强调“房住不炒、因城施策、防范化解房企风险、三稳、三保”等。返回搜狐，查看更多
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