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來(lai)源(yuan)：21經(jing)濟(ji)網(wang)

2023年(nian)7月(yue)初(chu)，幾(ji)经延(yan)宕(dang)，奥园壹(yi)口(kou)氣(qi)公(gong)布(bu)了(le)三(san)份(fen)財(cai)報(bao)，以(yi)及(ji)境(jing)外(wai)重组的最(zui)新(xin)進(jin)展(zhan)。

本(ben)著(zhe)先(xian)报喜(xi)再(zai)报憂(you)的原(yuan)則(ze)，奥园首(shou)先披(pi)露(lu)了它(ta)目(mu)前(qian)债务重组的“重大(da)利(li)好(hao)”，是(shi)一份债务重组的方(fang)案(an)。與(yu)之(zhi)同(tong)時(shi)，奥园也(ye)宣(xuan)布已(yi)经与33%的债權(quan)人(ren)達(da)成(cheng)協(xie)議(yi)，這(zhe)意(yi)味(wei)着，奥园的境外债重组取(qu)得(de)了一定(ding)成效(xiao)。

隨(sui)後(hou)，奥园再將(jiang)三份乏(fa)善(shan)可(ke)陳(chen)的财报呈(cheng)出(chu)，業(ye)績(ji)下滑(hua)以及负债攀(pan)升(sheng)，这都(dou)是預(yu)料(liao)之中(zhong)的事(shi)件(jian)；出乎(hu)外界(jie)意料的是，奥园这家(jia)被(bei)認(ren)為(wei)有(you)核(he)心(xin)區(qu)位(wei)舊(jiu)改(gai)资产的企(qi)业，经過(guo)一番(fan)折(zhe)騰(teng)，竟(jing)交(jiao)出了一張(zhang)凈(jing)资产为负的报表(biao)。

兩(liang)面(mian)相(xiang)交，奥园當(dang)期(qi)的處(chu)境自(zi)不(bu)必(bi)言(yan)說(shuo)；债权人同意重组方案的選(xuan)擇(ze)有几分(fen)無(wu)奈(nai)几分憧(chong)憬(jing)，也无須(xu)过多(duo)解(jie)讀(du)。從(cong)奥园过去(qu)两年的财报中，这家房(fang)企的式(shi)微(wei)肉(rou)眼(yan)可見(jian)，即(ji)便(bian)成功(gong)完(wan)成债务重组，它又(you)将憑(ping)何(he)保(bao)證(zheng)持(chi)續(xu)经營(ying)进而(er)清(qing)償(chang)债务，未(wei)有定論(lun)。

奥园的过去現(xian)在(zai)和(he)未来，是本輪(lun)地产周(zhou)期下的出險(xian)房企所(suo)经歷(li)过的逆(ni)旅(lv)，又是它們(men)必将踏(ta)上(shang)的荊(jing)棘(ji)之路(lu)。回(hui)望(wang)已经成功完成债务重组的房企，即便短(duan)暫(zan)緩(huan)解了债务壓(ya)力(li)，在目前市(shi)況(kuang)下也不得不二(er)展再展。誰(shui)也不敢(gan)有絲(si)毫(hao)懈(xie)怠(dai)。

再借(jie)八(ba)年

奥园这份方案的推(tui)出，与其(qi)之前预計(ji)的时間(jian)相若(ruo)。

今(jin)年5月，奥园公布“暂缓還(hai)债”进展时就(jiu)表示，计劃(hua)在6月30日(ri)前完成整(zheng)體(ti)债务重组协议，並(bing)盡(jin)早(zao)按(an)照(zhao)港(gang)交所復(fu)牌(pai)指(zhi)引(yin)發(fa)布财报，開(kai)启复牌申(shen)請(qing)。

僅(jin)剩(sheng)一個(ge)多月的时间，奥园難(nan)以达到(dao)预期完成整体债务重组协议的目標(biao)，但(dan)重组方案还是按期給(gei)出。

7月2日，奥园公告(gao)稱(cheng)，於(yu)2023年6月30日与境外若幹(gan)優(you)先票(piao)據(ju)持有人组成的债权人小(xiao)组就其境外债务全(quan)面重组方案的主(zhu)要(yao)條(tiao)款(kuan)达成协议，目前已经爭(zheng)取到33%的债权人同意，而这份方案最終(zhong)通(tong)过的标誌(zhi)，是得到75%债权人的批(pi)準(zhun)。

33%的同意率(lv)，勉(mian)勉強(qiang)强。在奥园之前，一家负债高(gao)企的大型(xing)房企所披露债务重组方案，通过率也能(neng)到35%的区间，但之后进展缓慢(man)。

一位境外债的投(tou)资人士(shi)告訴(su)21世(shi)紀(ji)经济报道(dao)記(ji)者(zhe)，债务重组方案能夠(gou)同意，不一定是方案够好，而是有沒(mei)有辦(ban)法(fa)。有些(xie)房企通过是资产还行(xing)，方案也不錯(cuo)，有些是肯(ken)定收(shou)不回来，別(bie)无他(ta)法只(zhi)能同意。

奥园所推出的境外债方案，邏(luo)輯(ji)上来看(kan)，是通过债券(quan)展期以及债轉(zhuan)股(gu)的方式，来降(jiang)低(di)短债比(bi)例(li)并釋(shi)放(fang)一定资产。

根(gen)据重组方案，中國(guo)奥园将发行新的融(rong)资工(gong)具(ju)對(dui)原债券进行置(zhi)換(huan)，包(bao)括(kuo)4支(zhi)共(gong)计23億(yi)美(mei)元(yuan)新债务工具期限(xian)至(zhi)2031年，14亿股普(pu)通股、1.43亿美元无息(xi)强制(zhi)可转换债券，及16亿美元永(yong)续债。

其中，中国奥园全资直(zhi)接(jie)附(fu)屬(shu)公司(si)Add Hero Holdings Limited擬(ni)发行三支共计18亿美元新债务工具，还本、到期日始(shi)自2026年9月至2031年9月，票据现金(jin)利率将为每(mei)年7.5%-8.8%。中国奥园拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，票据實(shi)物(wu)支付(fu)利率将为每年5.5%。

同时，中国奥园拟新发行10亿股普通股，連(lian)同目前公司实控(kong)人郭(guo)梓(zi)文(wen)及家人利益(yi)持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转讓(rang)给若干合(he)资格(ge)债权人。

这就意味着，奥园的展期期限最長(chang)要到至少(shao)8年以后，而且(qie)奥园也并未在这份债务重组方案中追(zhui)加(jia)增(zeng)信(xin)措(cuo)施(shi)，同时也未有与其旗(qi)下可能稍(shao)有经营價(jia)值(zhi)的资产进行债转股的转换，这也让之后奥园这份债务重组方案的实施平(ping)添(tian)了一些不確(que)定性(xing)。

资不抵(di)债

假(jia)若奥园债务重组成功，未来持续偿债的源流(liu)，仍(reng)然(ran)是来自于经营面的可持续进行，但奥园的财报，这方面的证明(ming)还需(xu)要强化(hua)。

在披露债务重组进展的次(ci)日，奥园公布了三份财报，这是能让外界更(geng)清楚(chu)看到其经营狀(zhuang)况的资料。

在经营面上，奥园已经连续两年录得巨(ju)額(e)虧(kui)損(sun)，且营业额在不斷(duan)下滑。

2021年，奥园录得营业额約(yue)为500.22亿元，較(jiao)2020年下降约177.72亿元，下降幅(fu)度(du)为26.2%；进入(ru)2022年，總(zong)营业额约为187.11亿元，较2021年減(jian)少约313.11亿元，降幅为62.6%。

盈(ying)利方面，2021年奥园的歸(gui)母(mu)净亏损约为330.75亿元；2022年，奥园的净亏损约为78.43亿元，两年相加，奥园的归母净亏损为409.18亿元。

经营面未见好转，奥园还有一组值得關(guan)註(zhu)的數(shu)据是，它目前已经处于资不抵债的状態(tai)。根据年报，截(jie)至2022年底(di)，奥园总权益为负176.37亿元，而当期，奥园境外计息负债总额为428.18亿元，境內(nei)计息负债总额为662.32亿元。

这份报表，难免(mian)被“非(fei)标”。奥园的審(shen)计機(ji)構(gou)信永中和选择“不发表意见”，其理(li)由(you)是，奥园存(cun)在多項(xiang)与持续经营有关的不确定因(yin)素(su)之间可能存在互(hu)相影(ying)響(xiang)以及可能对綜(zong)合财务报表产生(sheng)累(lei)计影响，故(gu)此(ci)信永中和无法就财报发表意见。

在财报发布后，奥园的投资者也不免擔(dan)忧，在负资产以及千(qian)亿负债夾(jia)擊(ji)下，即便奥园复牌，也只具有象(xiang)征(zheng)意義(yi)。而即便债务重组成功，在未来的日子(zi)裏(li)，也难言发展。

眼下，奥园的第(di)一要务，是“保交樓(lou)”。

奥园董(dong)事會(hui)主席(xi)郭梓文在年报中称，“2023年本集(ji)團(tuan)将繼(ji)续苦(ku)修(xiu)内功，开源節(jie)流，确保项目的开发建(jian)設(she)和順(shun)利交付，加快(kuai)銷(xiao)售(shou)回款，同时以坦(tan)誠(cheng)和负責(ze)任(ren)的态度争取尽快与境内外债权人达成和解。”

复牌未期

奥园发布财报以及推进债务重组，其所指向(xiang)的目标之一，是推进股票在港交所的复牌。

据奥园方面对外透(tou)露，其目前正(zheng)按照港交所复牌指引有序(xu)推进复牌工作(zuo)，各(ge)项工作进展顺利，有信心尽快实现复牌交易(yi)，完成保兌(dui)付、保交楼使(shi)命(ming)，引領(ling)企业恢(hui)复到正常(chang)经营状态。目前中国奥园加速(su)保复工保交楼雙(shuang)百(bai)行動(dong)，旗下项目均(jun)按计划及进度进行中。

奥园停(ting)牌至今已经超(chao)过15个月，再过三个月，如(ru)若未能达成复牌条件，奥园或(huo)将会被港交所摘(zhai)牌。

根据港交所去年6月30日对奥园发出的复牌指引，奥园复牌的条件包括发布所有尚(shang)未刊(kan)发的财务业绩并处理任何审核修改；证明管(guan)理層(ceng)的诚信及不会为投资者帶(dai)来風(feng)险及损害(hai)市場(chang)信心；此外还有向市场公布所有重要资訊(xun)，供(gong)股東(dong)及投资者評(ping)估(gu)相关状况等(deng)。

奥园目前已经完成了其中的重要一步(bu)，也即是发布财务业绩，但由于其审计机构不发表意见，按照复牌指引，奥园或許(xu)也要处理审计机构的意见，以证明其可持续经营能力。

尽管有信心复牌，但奥园目前的经营面上，仍然羸(lei)弱(ruo)。

根据奥园相关人士的说法，其坦承(cheng)，当前地产销售行情(qing)持续下滑，消(xiao)費(fei)者購(gou)房信心嚴(yan)重不足(zu)。为了确保兑付与交楼，以及應(ying)对未来行业形(xing)勢(shi)有可能更加严峻(jun)的考(kao)驗(yan)，公司剛(gang)刚进行了新一轮组織(zhi)架(jia)构調(tiao)整，力争以最少资源消耗(hao)堅(jian)持最长发展时间，最大程(cheng)度整合奥园的所有资源，精(jing)打(da)細(xi)算(suan)分秒(miao)必争，坚持到市场回暖(nuan)階(jie)段(duan)有所作为。

根据奥园此前发布的公告，今年上半(ban)年，其未经审计物业合同销售额累计仅约74.8亿元。

从各方对市场的预判(pan)来看，目前房地产市场仍在低位。此前在萬(wan)科(ke)股东大会上，万科董事会主席郁(yu)亮(liang)就曾(zeng)表示，市场短期表现确实有压力，合理需求(qiu)没有得到有效释放，成交也没有达到合理水(shui)平，短期信心还需进一步重建。

根据郁亮分享(xiang)的数据，今年4月，全国主要城(cheng)市新房成交環(huan)比下降26%，5月又下降2%，6月目前来看也没有恢复。从新房来訪(fang)和二手(shou)房带看量(liang)看，6月环比5月继续下降，分别下降7%和10%。

伴(ban)随市场的压力，奥园重生的过程，荆棘遍(bian)布。需要诚实的行动而非偽(wei)飾(shi)，大家看得见。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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