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在(zai)房(fang)地(di)產(chan)處(chu)於(yu)至(zhi)暗(an)時(shi)刻(ke)的2022年(nian)，滨江集团的日(ri)子(zi)過(guo)得(de)頗(po)為(wei)滋(zi)潤(run)。

文(wen)/每(mei)日財(cai)報(bao) 樂(le)鵬(peng)

2022年的滨江集团，全(quan)年累(lei)計(ji)銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)1539億(yi)，位(wei)列(lie)克(ke)而(er)瑞(rui)全國(guo)房企(qi)排(pai)行(xing)榜(bang)第(di)13位，比(bi)去(qu)年同(tong)期(qi)大(da)幅(fu)前(qian)進(jin)9位。其(qi)中(zhong)大本(ben)營(ying)杭(hang)州(zhou)分(fen)別(bie)以(yi)網(wang)簽(qian)金额718.05亿元(yuan)和(he)565.21亿元，繼(ji)續(xu)蟬(chan)聯(lian)杭州地區(qu)销售操(cao)盤(pan)榜和權(quan)益(yi)榜雙(shuang)料(liao)冠(guan)軍(jun)。

2022年12月(yue)30日，公(gong)司(si)股(gu)價(jia)为8.83元/股，雖(sui)然(ran)有(you)所(suo)下(xia)滑(hua)，但(dan)較(jiao)年初(chu)漲(zhang)幅仍(reng)高(gao)達(da)89.5%。截(jie)至2023年2月9日，2023年涨幅仍然高达20.16%。

全行業(ye)哀(ai)聲(sheng)遍(bian)野(ye)，武(wu)漢(han)甚(shen)至把(ba)房地产列为困(kun)難(nan)行业，滨江集团取(qu)得如(ru)此(ci)成(cheng)績(ji)實(shi)屬(shu)不易(yi)，但是(shi)滨江集团也(ye)有自(zi)己(ji)不想(xiang)说的秘密。

2015 年，滨江集团通(tong)过了(le)《關(guan)于使(shi)用(yong)自有資(zi)金进行風(feng)險(xian)投(tou)资的議(yi)案(an)》，同意使用不超(chao)过人(ren)民(min)幣(bi) 60 亿元的自有资金进行风险投资。

從(cong)2016年起(qi)，滨江集团開(kai)始(shi)踐(jian)行产业投资，盡(jin)管(guan)是圍(wei)繞(rao)房地产主(zhu)職(zhi)主业投资，但滨江集团的产业投资之(zhi)路(lu)不尽如人意。有的已(yi)經(jing)暴(bao)雷(lei)，有的還(hai)藏(zang)在水(shui)下。

深(shen)圳(zhen)外(wai)拓(tuo)折(zhe)戟(ji)沈(chen)沙(sha)

2016年，滨江集团與(yu)安(an)遠(yuan)控(kong)股签訂(ding)合(he)作(zuo)協(xie)议書(shu)，共(gong)同开發(fa)深圳龍(long)華(hua)区安豐(feng)工(gong)业区地塊(kuai)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)改(gai)造(zao)項(xiang)目(mu)。並(bing)拆(chai)借(jie)11.6亿元給(gei)安远控股，因(yin)项目未(wei)能(neng)推(tui)进，滨江決(jue)定(ding)退(tui)出(chu)并要(yao)求(qiu)安远控股公司歸(gui)还11.6亿元，但是安远控股已经沒(mei)有还錢(qian)的能力(li)。

這(zhe)導(dao)致(zhi)滨江在2018年报中直(zhi)接(jie)计提(ti)減(jian)值(zhi)了7.23亿元，要知(zhi)道(dao)當(dang)年归母(mu)凈(jing)利(li)润也才(cai)12.17亿元。剩(sheng)余(yu)的4.36亿元（包(bao)含(han)利息(xi)）壹(yi)直在滨江集团的賬(zhang)面(mian)上(shang)掛(gua)著(zhe)，可(ke)是由(you)于安远控股抵(di)押(ya)及(ji)質(zhi)押资产价值受(shou)市場(chang)行情(qing)波(bo)動(dong)影(ying)響(xiang)，真(zhen)的可以收(shou)回(hui)这麽(me)多(duo)钱么？还是存(cun)在不確(que)定性(xing)。

海(hai)外拓虧(kui)損(sun)未减值

同樣(yang)是2016年，滨江集团曾(zeng)与上海湘(xiang)府(fu)、上海崇(chong)滨建(jian)設(she)、中崇集团签署(shu)合作协议，準(zhun)備(bei)大幹(gan)一场，但是上海中崇集团出現(xian)了信(xin)用危(wei)機(ji)，湘府项目爆(bao)雷，拖(tuo)欠(qian)滨江集团3.3亿元代(dai)建費(fei)和7.06亿元的借款(kuan)和利息，还有9200萬(wan)元股权款則(ze)待(dai)公司清(qing)算(suan)後(hou)償(chang)还。

2018滨江集团勝(sheng)訴(su)，可追(zhui)回投资借款仍然是長(chang)路。但是从财務(wu)报表(biao)上來(lai)看(kan)，會(hui)计尚(shang)未對(dui)这筆(bi)遲(chi)迟不能追回的欠款做(zuo)处理(li)。

2018年，滨江集团曾就(jiu)投资安远失(shi)敗(bai)计提了资产减值损失，金额达到(dao)7.24亿元，可是自2018年至2022年9月，滨江集团并未对这一笔約(yue)为10亿元的投资及业务應(ying)收款有过计提资产减值或(huo)者(zhe)信用减值损失。在我(wo)們(men)看来，这样是極(ji)为不審(shen)慎(shen)的。

（數(shu)来源(yuan)：滨江集团債(zhai)券(quan)发行说明(ming)书）

截至2022年9月，滨江集团与上海中崇合作的上海大興(xing)街(jie)舊(jiu)改项目，还未开工。而據(ju)公开信息，金心(xin)置(zhi)业都(dou)已陷(xian)入(ru)危机。2022年年末(mo)至2023年初，金心置业和中崇集团陸(lu)续作为被(bei)告(gao)被告上法(fa)庭(ting)，由于案件(jian)尚未披(pi)露(lu)，并不清楚(chu)具(ju)體(ti)情況(kuang)，但是根(gen)据2022年3月28日上置集团披露，上海金心未能到期偿还一笔人民币1.815亿元，中崇集团、金心置业与金融(rong)机構(gou)等(deng)陆续有糾(jiu)紛(fen)，可見(jian)经营并不乐觀(guan)。

而滨江集团尚未计提相(xiang)关的资产减值或提示(shi)风险。

《每日财报》查(zha)閱(yue)财报，截至2022年6月，滨江集团出资约2.68亿元投资了上海崇置城市建设发展(zhan)合夥(huo)企业（有限(xian)合伙），間(jian)接投资了金心置业。早(zao)在2016年年报中，滨江集团就出资了2.68亿元，自始至終(zhong)未變(bian)化(hua)。

截至2022年6月，滨江集团为直接持(chi)股34.3%的中崇滨江公司提供(gong)资金拆借服(fu)务拆出资金为9196.43万元，滨江集团按(an)照(zhao)会计准则提取了1%的壞(huai)账准备。这個(ge)减值比例(li)是無(wu)法体现相关公司的业务风险的。同时，根据披露，这些(xie)资金拆借至少(shao)在2018年至今(jin)2021年期间是无息借款，关联公司侵(qin)占(zhan)了上市公司的利益。

守(shou)杭州？还是走(zou)出去？

2023年2月7日，2022年杭州第五(wu)批(pi)集中供地落(luo)下帷(wei)幕(mu)，5宗(zong)地块全部(bu)成功(gong)出讓(rang)，總(zong)土(tu)地出让金89.6亿元，成交(jiao)樓(lou)面均(jun)价15033元/平(ping)方(fang)米(mi)，平均溢(yi)价率(lv)10.9%。整(zheng)个2022年，滨江集团斬(zhan)獲(huo)地块41宗，总投资金额733亿，其中权益金额374亿，遺(yi)憾(han)的是在开年第一场土拍(pai)中，没有收获。

2018年，滨江集团“主动放(fang)緩(huan)了今年销售千(qian)亿目標(biao)的实现进度(du)，兼(jian)顧(gu)品(pin)质与規(gui)模(mo)以適(shi)应行业競(jing)爭(zheng)格(ge)局(ju)”。越(yue)来越聚(ju)焦(jiao)杭州大本营，让他(ta)在接下来的行业洗(xi)牌(pai)中，依(yi)托(tuo)杭州的高能級(ji)城市，完(wan)成逆(ni)襲(xi)。

不过，《每日财报》也註(zhu)意到，滨江集团在退回杭州大本营的同时，并没有放棄(qi)外拓。2020年，滨江集团首(shou)次(ci)进入蘇(su)州、南(nan)京(jing)，其中4月份(fen)通过合作方式(shi)參(can)股東(dong)原(yuan)苏州地块；7月份以上限价24亿元拿(na)下南京浦(pu)口(kou)区江浦街道宅(zhai)地。同年11月，滨江与深圳市愛(ai)義(yi)集团合作开发的爱义尚华大廈(sha)开工。

2021年滨江集团明确，聚焦布(bu)局浙(zhe)江省(sheng)、江苏省、廣(guang)东省和上海市的“三(san)省一市”戰(zhan)略(lve)，即(ji)鞏(gong)固(gu)杭州；加(jia)強(qiang)寧(ning)波、南京；适度加强广东、上海、金华、嘉(jia)兴、湖(hu)州。投资比例上，杭州占比50%，浙江省內(nei)除(chu)杭州外40%，浙江省外10%。

2022年7月，滨江集团稱(cheng)，下半(ban)年继续关注上海、南京、宁波等长三角(jiao)城市，以及大灣(wan)区和海南自貿(mao)区。

最(zui)终結(jie)果(guo)卻(que)是，在滨江2022年拿下的41宗块中，杭州占据了38宗，剩余3宗位于浙江省内，没有地块位于省外。

市场的天(tian)平总是左(zuo)右(you)搖(yao)擺(bai)，当市场逐(zhu)漸(jian)回暖(nuan)，滨江集团的外擴(kuo)能否(fou)復(fu)制(zhi)杭州经驗(yan)？还是聚焦杭州做深？

中国尚未出现第二(er)个受眾(zhong)如此之广、單(dan)价高达百(bai)万的行业，隨(sui)着中国人口老(lao)齡(ling)化、人均居(ju)住(zhu)面積(ji)日益提高，房地产的发展动能在衰(shuai)减是不争的事(shi)实。房地产开发的生(sheng)意是不可能永(yong)远走下去的，很(hen)难想象(xiang)，30年后的杭州会开发到德(de)清、安吉(ji)，那(na)时候(hou)的滨江的发展动能在哪(na)裏(li)？

为了尋(xun)找(zhao)新动能，滨江嘗(chang)試(shi)了长租(zu)公寓(yu)的暖屋(wu)计劃(hua)，2022年，暖屋四(si)个已運(yun)营项目整体的出租率保(bao)持在93.41%左右，目前已经开业5个。然而滨江集团的租賃(lin)收入多年保持穩(wen)定，但是毛(mao)利率却十(shi)分不稳定，2020年还有11.3%,2021年僅(jin)为1.75%，当包租公的生意也并不十分順(shun)暢(chang)。

2022年是滨江集团大放異(yi)彩(cai)的一年，滨江集团在过熱(re)时候冷(leng)靜(jing)，在悲(bei)观时候堅(jian)持。但是，房地产时代终究(jiu)会落幕，在这个房地产的长尾(wei)效(xiao)应下，滨江贏(ying)得了下半场的入场券。

但是，下半场最终的賽(sai)道在哪里？目前看，誰(shui)也不知道。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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