深度解析：洗发水广告的创意！（5）

zhushentaozhuanghualixianshi，canyuduoqushenqidexingdongshiligongzhumenpaigaoshoudoukeyizhichini。kekaoerzhenshideliaotianjiaoyouruanjian，bangzhunijiejuedanshenfannao，kuaisuzhaodaoshihenideTA;nikeyizaizhandouzhongziyoudetiaozhengshijiao，quanxindedisanrenchengzhandoushijiao，dailaigengkuxuandezhandou。chaijiechengdangedezhangjie，meigezhangjieyouzhexiangduiyingderenwumubiao。tebieshizaixuexiyuwendeguochengzhong，xuyaowomenbuduandejilei，zheyangzaixiezuowendeshihoucainenggengqingsong。順(shun)鑫(xin)農(nong)業(ye)大(da)事(shi)件(jian)：終(zhong)得(de)剝(bo)離(li)地(di)產(chan)业務(wu)，多(duo)年(nian)已(yi)付(fu)出(chu)巨(ju)大代(dai)價(jia)

喊(han)了(le)多年剥离地产的(de)口(kou)號(hao)，顺鑫农业终於(yu)開(kai)展(zhan)實(shi)質(zhi)性(xing)行(xing)動(dong)。但(dan)地产业务虧(kui)損(sun)多年，又(you)為(wei)地产子(zi)公(gong)司(si)註(zhu)入(ru)巨額(e)資(zi)产，顺鑫农业無(wu)疑(yi)付出了巨大的代价。

文(wen)/每(mei)日(ri)財(cai)報(bao) 楚(chu)風(feng)

提(ti)及(ji)剥离房(fang)地产业务，顺鑫农业可(ke)謂(wei)“畫(hua)餅(bing)”多年，如(ru)今(jin)有(you)望(wang)正(zheng)式(shi)落(luo)地。6月(yue)26日晚(wan)，顺鑫农业披(pi)露(lu)公告(gao)稱(cheng)，公司擬(ni)通(tong)過(guo)北(bei)京(jing)产權(quan)交(jiao)易(yi)所(suo)掛(gua)牌(pai)轉(zhuan)讓(rang)全(quan)资子公司北京顺鑫佳(jia)宇(yu)房地产开發(fa)有限(xian)公司（下(xia)称“顺鑫佳宇”）100%股(gu)权。

早(zao)在(zai)2021年末(mo)，顺鑫农业就(jiu)宣(xuan)布(bu)挂牌转让顺鑫佳宇100%股权，在北京产权交易所公开征(zheng)集(ji)受(shou)让方(fang)，不(bu)过後(hou)續(xu)並(bing)无实质性進(jin)展。與(yu)上(shang)次(ci)不同(tong)的是(shi)，這(zhe)壹(yi)次挂牌转让事宜(yi)有控(kong)股股東(dong)兜(dou)底(di)。

为顺利(li)推(tui)进此(ci)次挂牌转让事宜，顺鑫农业還(hai)做(zuo)了一系(xi)列(lie)的布局(ju)。4月份(fen)，顺鑫农业斥(chi)资近(jin)20億(yi)元(yuan)購(gou)買(mai)顺鑫佳宇的兩(liang)棟(dong)樓(lou)宇资产，優(you)化(hua)后者(zhe)资产負(fu)債(zhai)結(jie)構(gou)；5月份，顺鑫农业對(dui)顺鑫佳宇增(zeng)资約(yue)50亿元，以(yi)便(bian)于北京产权交易所相(xiang)關(guan)流(liu)程(cheng)的推进。

顺鑫农业在房地产业务上付出巨大的代价。顺鑫佳宇业績(ji)連(lian)年亏损，拖(tuo)累(lei)母(mu)公司业绩，若(ruo)这一次能(neng)成(cheng)功(gong)转让，挂牌价也(ye)低(di)于增资成本(ben)。

《每日财报》注意(yi)到(dao)，顺鑫农业剥离房地产业务后，未(wei)來(lai)將(jiang)聚(ju)焦(jiao)主(zhu)业。然(ran)而(er)两大主业也并不省(sheng)心(xin)，2022年白(bai)酒(jiu)业务和(he)豬(zhu)肉(rou)业务的收(shou)入雙(shuang)双下滑(hua)。

剥离地产“包(bao)袱(fu)”

顺鑫农业已嘗(chang)試(shi)过出售(shou)顺鑫佳宇。2021年12月2日，顺鑫农业就发布《預(yu)挂牌转让全资子公司股权的提示(shi)性公告》，拟通过北京产权交易所挂牌转让顺鑫佳宇100%股权。

此次预挂牌僅(jin)是信(xin)息(xi)预披露，顺鑫农业并未找(zhao)到接(jie)盤(pan)对象(xiang)，交易條(tiao)件、成交价格(ge)、支(zhi)付方式等(deng)多方面(mian)尚(shang)未確(que)定(ding)，需(xu)待(dai)意向(xiang)方报名(ming)后方可決(jue)定。

時(shi)間(jian)过去(qu)一年后，此次挂牌转让事宜并无新(xin)进展。盡(jin)管(guan)多有投(tou)资者詢(xun)問(wen)后续，但顺鑫农业表(biao)示正在推进地产业务去庫(ku)存(cun)及尋(xun)找戰(zhan)略(lve)合(he)作(zuo)方，“堅(jian)定推进房地产业务剥离事項(xiang)”。

今年顺鑫农业再(zai)次提出剥离地产业务。6月26日晚，顺鑫农业披露公告称，公司拟通过北京产权交易所挂牌转让顺鑫佳宇100%股权，按(an)照(zhao)評(ping)估(gu)结果(guo)确定挂牌价格为30.98亿元。此次交易完(wan)成后，顺鑫农业将不再持(chi)有顺鑫佳宇股权，不再将其(qi)納(na)入合并报表中(zhong)。

相对上一次，此次挂牌转让事宜的确定性更(geng)大，原(yuan)因(yin)是有控股股东北京顺鑫控股集團(tuan)有限公司（下称“顺鑫控股”）兜底。

公告顯(xian)示，若公开挂牌期(qi)间未能征集到意向受让方，公司将按照法(fa)律(lv)、法規(gui)等相关规定調(tiao)整(zheng)价格后再次挂牌，經(jing)过多輪(lun)价格调整仍(reng)未能征集到意向受让方，控股股东顺鑫控股或(huo)其指(zhi)定关聯(lian)方，将以不低于22.5亿元的价格參(can)与此次摘(zhai)牌。

地产业务多年亏损

顺鑫农业是從(cong)控股股东顺鑫控股手(shou)中獲(huo)得顺鑫佳宇的股权。2006年8月，顺鑫农业用(yong)北京顺鑫綠(lv)色(se)度(du)假(jia)村(cun)有限責(ze)任(ren)公司45.44%股权与顺鑫控股持有的顺鑫佳宇80%股权（1606.51萬(wan)元）进行等值(zhi)置(zhi)換(huan)。

2007年12月及2010年3月，顺鑫农业以現(xian)金(jin)的方式向顺鑫佳宇进行單(dan)方面注资，分(fen)別(bie)支付1500万元及1.63亿元，持股比(bi)例(li)分别上升(sheng)至(zhi)86.72%及96%。

2013年11月，顺鑫农业出资773.45万元收购顺鑫控股持有的4%股权，至此持有顺鑫佳宇100%股权。

《每日财报》发现，自(zi)2006年至2022年，顺鑫农业持有顺鑫佳宇的股权累計(ji)有17年，但后者业绩多年亏损。據(ju)同花(hua)顺iFinD數(shu)据及歷(li)年年报，2006年至2010年，顺鑫佳宇业绩取(qu)得盈(ying)利。

2011年至2022年，顺鑫佳宇就常(chang)年處(chu)于亏损狀(zhuang)態(tai)，仅明(ming)确在2014年凈(jing)利潤(run)取得盈利。2015年报并未直(zhi)接披露，仅表示“顺鑫佳宇由(you)于2015年沒(mei)有新开盘项目(mu)目，營(ying)业收入和利润較(jiao)2014年有所減(jian)少(shao)”。

在接下来的年份，顺鑫佳宇净利润陷(xian)入深(shen)度亏损中，長(chang)期拖累母公司的业绩表现。2020年至2022年，顺鑫佳宇实现净利润分别亏损5.34亿元、3.81亿元和8.42亿元。

2020年至2022年，顺鑫农业净利润连续三(san)年下滑，其中2022年净利润亏损6.73亿元，成为公司上市(shi)25年以来首(shou)次亏损。顺鑫农业在2022年计提资产减值6.398亿元，主要(yao)原因是房地产存貨(huo)减值。

或付出高(gao)昂(ang)成本

由于常年的亏损，顺鑫佳宇早已资不抵(di)债。据两次挂牌转让的公告，顺鑫农业在2020年及2021年前(qian)三季(ji)度净资产分别为-14.52亿元及-17.90亿元；2022年净资产为-26.75亿元。

今年前5個(ge)月，顺鑫佳宇实现净利润为3.44亿元，净资产也達(da)到26.43亿元，背(bei)景(jing)是顺鑫农业购买顺鑫佳宇的楼宇资产以及对其增资。

4月8日，顺鑫农业宣布购买顺鑫佳宇持有的位(wei)于北京市顺義(yi)區(qu)的商(shang)务中心及寰(huan)宇中心两栋楼宇资产，预计作价不超(chao)过19.86亿元，以优化后者的资产负债结构，同时滿(man)足(zu)公司自有辦(ban)公場(chang)地的持有需求(qiu)。該(gai)交易价格较賬(zhang)面价值的增值率(lv)达到53.17%。

5月12日，顺鑫农业发布公告称，鑒(jian)于顺鑫佳宇净资产为负且(qie)存在應(ying)付公司债务49.74亿元，为便于北京产权交易所相关流程的推进，公司董(dong)事會(hui)同意以前述(shu)债权对顺鑫佳宇增资49.74亿元。

经过资产负债结构的优化以及获得巨额增资，顺鑫佳宇的财务指標(biao)得到明显改(gai)善(shan)，负债總(zong)额从2022年末的80.85亿元降(jiang)至今年5月末的13.49亿元。顺鑫佳宇的市场价值评估也上升至30.98亿元。

由此，为擺(bai)脫(tuo)地产负面资产，顺鑫农业或付出高昂的成本。如果能夠(gou)顺利找到接盘方，以30.98亿元出售顺鑫佳宇，相对于增资金额，顺鑫农业仍需付出约18.75亿元的成本；如果未能找到接盘方，顺鑫农业将顺鑫佳宇以不低于22.5亿元的价格出售給(gei)顺鑫控股。

鉴于顺鑫佳宇业绩常年亏损，顺鑫农业在2021年末转让未果，在當(dang)前國(guo)內(nei)地产行业低迷(mi)的背景下，能否(fou)以较高的价格出售顺鑫佳宇仍有待觀(guan)察(cha)。

主业遭(zao)遇(yu)挑(tiao)战

顺鑫农业的主业包括(kuo)白酒业务和猪肉业务。白酒品(pin)牌以“牛(niu)欄(lan)山(shan)”和“寧(ning)城(cheng)”为代表，其中牛栏山二(er)鍋(guo)頭(tou)在中低端(duan)白酒市场知(zhi)名度较高。顺鑫农业剥离地产业务后，将聚焦于主业。

从2022年的经营状況(kuang)来看(kan)，顺鑫农业的主业也并不省心。去年净利润亏损，除(chu)了受地产业务拖累外(wai)，顺鑫农业旗(qi)下白酒业务和猪肉业务的收入也出现下滑。

2022年报显示，白酒业务实现收入为81.09亿元，同比下滑20.70%。从产品品類(lei)来看，高檔(dang)酒和低档酒收入分别同比下滑36.22%和22.71%。白酒产量(liang)和銷(xiao)量分别同比下滑9.14%、24.40%，但库存量同比增长199.10%。

在本轮猪周(zhou)期下行階(jie)段(duan)，猪肉业务收入连续两年下滑。2020年至2022年，猪肉业务收入分别为42.09亿元、33.13亿元和25.57亿元，同比增长幅(fu)度为24.92%、-21.29%和-22.84%。

顺鑫农业两度发布公告宣布挂牌转让顺鑫佳宇，次日股票(piao)收盘都(dou)錄(lu)得漲(zhang)停(ting)，反(fan)映(ying)出市场对顺鑫农业剥离负面资产、聚焦主业的期待。去年顺鑫农业净利润創(chuang)上市来首次亏损，两大主业收入也出现下滑，无疑成为公司剥离地产的推动力(li)。返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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