卖茶叶的老爷爷广告

songhuosuduhenkuai，dinggouyehenfangbian。jiejuenideyinshiheyuleshirucijiandanjiandanyishangshoudecaozuoshoufa，suoyouwanjiadoukeyiqingsongxiangshouyouxilequhaikeyiguankanzhibohetingguanggaozhanghuyueshishizhakan，zizhutixian；tengxunyouxixinyuejulebushitengxunyouxigaoduanfuwupingtai，weijulebuhuiyuanwanjiatigonggaopinzhidesixiangfuwutequanyijizunguiyouxitequan；金(jin)地(di)度(du)過(guo)漫(man)長(chang)的(de)季(ji)節(jie)：十(shi)年(nian)來(lai)首(shou)次(ci)減(jian)員(yuan)超(chao)10%，“老(lao)船(chuan)长”淩(ling)克(ke)重(zhong)啟(qi)拿(na)地

“這(zhe)個(ge)秋(qiu)天(tian)咋(za)这麽(me)长呢(ne)？感(gan)覺(jiao)像(xiang)过了(le)壹(yi)輩(bei)子(zi)。”《漫长的季节》最(zui)後(hou)一集(ji)，王(wang)響(xiang)倒(dao)地時(shi)嘴(zui)裏(li)喃(nan)喃說(shuo)了这樣(yang)一句(ju)話(hua)。

王响最終(zhong)迎(ying)来季节更(geng)替(ti)，而(er)房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)的許(xu)多(duo)玩(wan)家(jia)或(huo)许將(jiang)永(yong)遠(yuan)留(liu)在(zai)周(zhou)期(qi)里。

也(ye)有(you)少(shao)數(shu)企(qi)业經(jing)过自(zi)救(jiu)，回(hui)歸(gui)正(zheng)軌(gui)。金地是(shi)其(qi)中(zhong)之(zhi)一。

2022年8月(yue)，金地股(gu)債(zhai)異(yi)動(dong)。蟄(zhe)伏(fu)整(zheng)整8个月后，金地再(zai)次以(yi)大(da)手(shou)筆(bi)投(tou)資(zi)拿地的姿(zi)態(tai)重回賽(sai)場(chang)。今(jin)年前(qian)4个月，金地豪(hao)擲(zhi)逾(yu)87億(yi)元(yuan)在西(xi)安(an)、上(shang)海(hai)、杭(hang)州(zhou)等(deng)城(cheng)市(shi)斬(zhan)獲(huo)6宗(zong)土(tu)地，新(xin)增(zeng)土地貨(huo)值(zhi)行业排(pai)名(ming)第(di)14，較(jiao)去(qu)年同(tong)期上升(sheng)5个座(zuo)次。

企业表(biao)現(xian)進(jin)取(qu)，掌(zhang)門(men)人(ren)亦(yi)一改(gai)往(wang)日(ri)的謹(jin)言(yan)慎(shen)行，積(ji)極(ji)發(fa)聲(sheng)。

金地今年首次在公(gong)開(kai)市场拿地后，董(dong)事(shi)长凌克少有地向(xiang)媒(mei)體(ti)公开闡(chan)釋(shi)他(ta)的“投资动力(li)”理(li)論(lun)——房企经營(ying)就(jiu)像踩(cai)單(dan)車(che)，只(zhi)有向前蹬(deng)，努(nu)力前行才(cai)不(bu)會(hui)跌(die)落(luo)。

在5月8日召(zhao)开的金地2022年度业績(ji)说明(ming)会上，凌克也頻(pin)繁(fan)傳(chuan)遞(di)關(guan)於(yu)投资拿地的舉(ju)措(cuo)。他表示(shi)，金地今年将密(mi)切(qie)关註(zhu)各(ge)地政(zheng)策(ce)及(ji)市场環(huan)境(jing)的變(bian)化(hua)，在有效(xiao)控(kong)制(zhi)風(feng)險(xian)的前提(ti)下(xia)进行投资。

在回答(da)时代(dai)周報(bao)記(ji)者(zhe)关于拿地權(quan)益(yi)占(zhan)比(bi)偏(pian)低(di)、股東(dong)戶(hu)数上升和(he)一季度銷(xiao)售(shou)下滑(hua)等問(wen)題(ti)时，凌克回復(fu)簡(jian)練(lian)，同时不忘(wang)對(dui)外(wai)释放(fang)公司(si)经营穩(wen)健(jian)的信(xin)息(xi)。

过去，金地一向以稳健、理性(xing)的形(xing)象(xiang)示人，無(wu)線(xian)電(dian)專(zhuan)业出(chu)身(shen)的凌克用(yong)二(er)十多年时間(jian)，為(wei)金地建(jian)構(gou)出“理工(gong)男(nan)”人設(she)。他自比“船长”，首要(yao)職(zhi)責(ze)就是保(bao)證(zheng)金地这艘(sou)船稳健航(hang)行。

如(ru)今，掌舵(duo)的“老船长”变身騎(qi)车的“破(po)风手”，凌克一掃(sao)保守(shou)，险中求(qiu)进。他说，地产公司要生(sheng)存(cun)，就要努力做(zuo)一些(xie)優(you)質(zhi)的投资，實(shi)现投资、建设、融(rong)资、销售、回款(kuan)的良(liang)性循(xun)环，“金地今年要主(zhu)动把(ba)握(wo)土地投资機(ji)会，夯(hang)实公司发展(zhan)基(ji)礎(chu)。”

作(zuo)为民(min)营房企的风向標(biao)，金地是最后一輪(lun)遭(zao)遇(yu)股债雙(shuang)殺(sha)的房企，也是率(lv)先(xian)重启投资的房企之一。它(ta)的一举一动，是市场觀(guan)察(cha)民营房企的窗(chuang)口(kou)。

凌克曾(zeng)经表示，激(ji)烈(lie)競(jing)爭(zheng)的最终勝(sheng)出者，一定(ding)是那(na)些善(shan)于把握节奏(zou)、快(kuai)慢(man)得(de)法(fa)、張(zhang)弛(chi)有度的公司。今天，用力蹬踏(ta)板(ban)的凌克，能(neng)否(fou)順(shun)利(li)破风，帶(dai)領(ling)金地安稳进入(ru)新周期？

主动“瘦(shou)身”

重回牌(pai)桌(zhuo)的籌(chou)碼(ma)，是金地通(tong)过一系(xi)列(lie)“瘦身”动作換(huan)来的。正如凌克所(suo)说，“我(wo)們(men)会做好(hao)所有的準(zhun)備(bei)。”

第一板斧(fu)砍(kan)向組(zu)織(zhi)架(jia)构。“黑(hei)鐵(tie)时代”，向管(guan)理要紅(hong)利已(yi)经成(cheng)为行业共(gong)識(shi)。

2022年，金地进兩(liang)度調(tiao)整架构，多个城市公司降(jiang)为事业部(bu)，事业部降为片(pian)區(qu)。

年初(chu)，蘇(su)州公司和錫(xi)常(chang)公司合(he)並(bing)组建苏南(nan)地产公司。年中的调整更为劇(ju)烈——華(hua)东区域(yu)嘉(jia)興(xing)地产公司、杭州事业部合并为杭州地产公司，东南区域南昌(chang)地产公司调整为南昌事业部，东北(bei)区域呼(hu)和浩(hao)地产公司包(bao)頭(tou)事业部调整为包头片区。

“对于一些房企来说，以回定投的考(kao)核(he)邏(luo)輯(ji)下，沒(mei)有回款或者回款不好的区域无法获得拿地资金，各个区域自負(fu)盈(ying)虧(kui)，进行组织架构上的调整和变动屬(shu)于正常情(qing)況(kuang)。”亿翰(han)智(zhi)庫(ku)研(yan)究(jiu)總(zong)監(jian)于小(xiao)雨(yu)向时代周报记者表示。

架构调整，往往伴(ban)隨(sui)著(zhu)(zhe)人员的精(jing)简。

年报顯(xian)示，截(jie)至(zhi)2022年年末(mo)，金地员工总人数为43011人，相(xiang)比2021年年末的47985人减少4974人，减幅(fu)超过10%。值得注意(yi)的是，这是过去二十年里金地的第二次裁(cai)员。第一次发生在2012年。當(dang)时，调控收(shou)緊(jin)，销售疲(pi)軟(ruan)，行业一夜(ye)入冬(dong)。

减员力度最大的是行政板塊(kuai)。

时代周报记者梳(shu)理发现，金地的行政人员人数從(cong)2021年年末的2436人减少845人至2022年年末的1591人，减幅高(gao)達(da)34.69%。设計(ji)人员、销售人员、工程(cheng)人员、財(cai)務(wu)人员的减幅均(jun)超过10%，分(fen)別(bie)为25.48%、18.10%、14.42%、11.95%。

第二板斧是整体降薪(xin)。

2022年，凌克累(lei)计领取薪酬(chou)481萬(wan)元，相比2021年减少215万元，是管理團(tuan)隊(dui)中降薪最多的高管。这也是凌克連(lian)續(xu)第四(si)年降薪，从2018年的991万元降至481万元，累计降幅逾五(wu)成。

总裁黃(huang)俊(jun)燦(can)、高級(ji)副(fu)总裁陳(chen)必(bi)安、高级副总裁嚴(yan)家榮(rong)、财务负责人韋(wei)传軍(jun)、董事会秘(mi)書(shu)徐(xu)家俊等高管均有不同程度的减薪，分别下降158万元、101万元、79万元、63万元和68万元。

不止(zhi)管理層(ceng)，金地全(quan)体员工也经歷(li)了一轮降薪潮(chao)。

根(gen)據(ju)年报披(pi)露(lu)数据，2022年金地的管理費(fei)用約(yue)50.54亿元，同比下滑5.37%，金地将其归因(yin)为“人工费用减少”。Wind数据显示，2022年金地员工薪酬约86.22亿元，较2021年减少约4612万元。

大刀(dao)闊(kuo)斧的变革(ge)后，金地取得一份(fen)算(suan)不上滿(man)意但(dan)也无法苛(ke)责的成绩单。

在5月8日召开的金地2022年度业绩说明会上，当被(bei)问到(dao)对业绩表现是否满意时，凌克用一组对比数据来回答。他说，即(ji)使(shi)在行业持(chi)续调整的2022年，金地全年业绩同比降幅-23%低于行业TOP 20房企平(ping)均水(shui)平-36%，销售排名较2021年有所提升。

字(zi)里行间能夠(gou)看(kan)出，凌克对这份财报是認(ren)可(ke)的。

2022年，金地实现簽(qian)约面(mian)积1019.8万平方(fang)米(mi)，同比下降25.94%；实现签约金額(e)2218.1亿元，同比下降22.64%，全口徑(jing)销售额行业排名从2021年底(di)的第11名上升至第7名。

资本(ben)市场最为关注的负债與(yu)融资，金地依(yi)舊(jiu)发揮(hui)稳定。

截至2022年年底，金地在手现金545.07亿元，相比去年同期下降15.9%；短(duan)期债务424.2亿元，较去年同期增长3.1%，现金短债比由(you)1.58下降至1.29，剔(ti)除(chu)受(shou)限(xian)制现金后的现金短债比从2021年的1.35下降至1.13，短期流(liu)动性充(chong)裕(yu)。截至2022年12月31日，金地获得各銀(yin)行金融机构授(shou)信总额2549亿元，已使用914亿元，剩(sheng)余(yu)授信额度1635亿元。

“我司一直(zhi)貫(guan)徹(che)規(gui)模(mo)与利潤(run)平衡(heng)发展的模式(shi)，不追(zhui)求盲(mang)目(mu)擴(kuo)大规模，更注重经营质量(liang)，关注销售、回款以及现金流安全，確(que)保公司平稳健康(kang)发展。”凌克表示。

重启投资

公司经营无恙(yang)，凌克“破风”的两大抓(zhua)手落在投资与销售。

为确保投资項(xiang)目实现投资預(yu)期收益，金地今年进一步(bu)提高了投资要求：投资项目必須(xu)兼(jian)顧(gu)安全性、流动性。

具(ju)体来说，在城市選(xuan)擇(ze)上，优选基本面強(qiang)、市场波(bo)动趨(qu)勢(shi)向好的一二類(lei)城市；在项目选择上，要求需(xu)求支(zhi)撐(cheng)强勁(jin)、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目要能够实现快开盤(pan)、快销售和快回款。

3月28日，金地在西安浐(chan)灞(ba)生态区摘(zhai)得1宗计容(rong)建面约14.8万平方米的居(ju)住(zhu)用地，成交(jiao)总價(jia)约3.4亿元。这是金地年內(nei)首次在公开市场拿地，更是去年三(san)季度管理层表态减少拿地后的罕(han)見(jian)高调亮(liang)相。

4月，金地一鼓(gu)作氣(qi)，连续拿下上海、东莞(guan)、杭州的5宗住宅(zhai)用地，包括(kuo)上海市嘉定区徐行鎮(zhen)新市镇区17-01地块，上海市嘉定区嘉定新城菊(ju)園(yuan)社(she)区JDC1-0402单元06-01、06-03地块，东莞市松(song)山(shan)湖(hu)中心(xin)区2023WR001地块，杭州市濱(bin)江(jiang)区浦(pu)沿(yan)江南单元江南文(wen)苑(yuan)南側(ce)地块，杭州市余杭区余杭组团中泰(tai)地铁站(zhan)地块，总成交地价约84.43亿元。

上海的2宗地块、东莞的1宗地块均为金地于4月19日通过搖(yao)號(hao)的方式竞得。东莞地块吸(xi)引(yin)约40家房企争搶(qiang)，中签率低至2%，可售樓(lou)面价达到2.6万元/平方米，是东莞楼面价第二高地块。在业内看来，这宗地利润空(kong)间大，稳賺(zhuan)不賠(pei)。

同一天，金地還(hai)在深(shen)圳(zhen)宣(xuan)布(bu)启动有史(shi)以来最重要的项目金地环灣(wan)城，同步签约新加(jia)坡(po)高奢(she)酒(jiu)店(dian)嘉佩(pei)樂(le)。据时代周报记者了解(jie)，金地环湾城是一个城市更新项目，前身为金地工业区，金地总部曾设于此(ci)，总建築(zhu)面积约104万平方米，计劃(hua)总投资约249亿元，是金地迄(qi)今为止投资额最大的一个项目。

因此，2023年4月19日这一天被黄俊灿視(shi)为金地“幸(xing)運(yun)日”，“这是一个好消(xiao)息，我们今天连中三元，运气特(te)别好。”

建设中的金地环湾城，时代周报记者攝(she)于2021年6月

克而瑞(rui)統(tong)计数据显示，今年前4个月，金地以130.4亿元的新增土地货值排名第14，较去年同期上升5名，领先中海、华发等房企；在《2023年1-4月中國(guo)房地产企业新增土地TOP 100》，金地沖(chong)进前十，是TOP 10陣(zhen)营中为数不多的民营房企之一。

在土地市场依然(ran)是央(yang)国企主導(dao)的背(bei)景(jing)下，金地率先破冰(bing)，释放了重要的复苏信号。

信达证券(quan)房地产行业首席(xi)分析(xi)師(shi)江宇(yu)輝(hui)认为，随行业信用风险事件(jian)逐(zhu)步告(gao)一段(duan)落以及行业融资困(kun)境有所緩(huan)解，金地有望(wang)在后续繼(ji)续加大投资力度，积极補(bu)充土地儲(chu)备。

凌克也表示，金地将继续依据市场形势的发展保持合理的投资力度，继续堅(jian)持投资主流地段、主流客(ke)户、主流产品(pin)的高流动性项目，在确保长期稳健经营的基础上，实现较好的投资预期和投资项目收益。

金地在土地市场的活(huo)躍(yue)，一定程度上提振(zhen)了市场信心，加快了投资-销售的传导效應(ying)。

今年4月，金地实现签约面积76.3万平方米，同比增长63.48%；实现签约金额150.0亿元，同比增长20.01%。 今年1-4月，金地实现签约面积319.2万平方米，同比增长38.86%；累计实现签约金额591.2亿元，同比增长1.91%。

对于未(wei)来的市场走(zou)势，寄(ji)望于险中求进的凌克，依然保持一贯的克制，传达了谨慎乐观的态度。

他表示，今年以来，金地的整体来訪(fang)和销售数据呈(cheng)现回暖(nuan)趋势，五一销售表现优于去年同期表现，但当下还難(nan)以对行业的系统性持续改善持明显积极态度。

“2023年，公司将继续坚持产销平衡，通过对市场的敏(min)感感知(zhi)，实现精准调度供(gong)货。”凌克向时代周报记者表示。

警(jing)报仍(reng)在

投资恢(hui)复，销售向好，可以认为金地被动縮(suo)表階(jie)段已经过去，但还远未到可以高枕(zhen)无憂(you)的时候(hou)。

首先，金地为今年的销售额回正付(fu)出了大幅折(zhe)价的代价。

今年1-3月，金地实现签约面积242.9万平方米，同比增长32.60%，实现签约金额441.2亿元，同比下降3.06%，销售排名跌出前十。凌克在业绩会上回复时代周报记者的提问稱(cheng)，由于公司供货节奏影(ying)响，一季度销售金额同比略(lve)有下滑。

4月，金地实现签约面积76.3万平方米，同比增长63.48%，实现签约金额150亿元，同比增长20.01%。1-4月金地实现签约面积319.2万平方米，同比增长38.86%，实现签约金额591.2亿元，同比增长1.91%。

可以看出，金地的签约面积增速(su)与签约金额增速出现剪(jian)刀差(cha)，以价换量的动作明显。

据时代周报记者梳理，今年1-4月，金地的销售均价约为1.67万元/平方米、1.77万元/平方米、1.93万元/平方米、1.97万元/平方米，同比降幅为37.69%、13.66%、25.77%、26.49%。可供对比的是，即使是在2022年，金地的全年销售均价依然保持增长，提升至约2.18万元/平方米。

销售均价下滑，或将影响未来的結(jie)轉(zhuan)利润表现。2022年，金地已经因为行业下行、计提减值等原(yuan)因，归母(mu)凈(jing)利润大幅下滑35.09%至61.07亿元。

其次，金地合资项目的安全性，仍是市场最为关心的问题。

过去幾(ji)年，金地销售规模急(ji)速膨(peng)脹(zhang)有賴(lai)于小股操(cao)盘模式，但随着全行业缩表出清(qing)，投资者曾多次表达了对其合作项目经营风险的擔(dan)忧。

“小股操盘项目不并表，财务不透(tou)明，债务很(hen)隱(yin)蔽(bi)，是投资人最担心的地方。一旦(dan)预期确定，投资人就会按(an)最壞(huai)的情况做打(da)算。”一名长期观察金地的人士(shi)向时代周报记者表示，去年金地两度遭遇股债双杀与合作项目的隐患(huan)不无关系。

从去年的投资情况来看，金地土储权益比例(li)的提升，依然任(ren)重道(dao)远。

2022年，金地新获取项目总投资额约368亿元，新增总土储约248万平方米。时代周报记者梳理发现，金地新获取的16个项目中，权益比例在51%及以上的项目只有1个，为长沙(sha)的一个住宅、商(shang)业项目；有6个项目的权益占比在30%以下；权益比例最低的项目，金地僅(jin)持有14%。

截至2022年年末，金地集团总土地储备约5182万平方米，权益土地储备约2345万平方米，权益占比约45.25%。

針(zhen)对权益土储比例较低的问题，凌克回复时代周报记者称，公司投资布局(ju)聚(ju)集一二线主流城市，单个地块的合作情况较多，这也是整个行业的共性，“公司也关注到这一情况，希(xi)望通过更多拿地渠(qu)道提高权益比例的问题。”

市场的担忧透过股价可见一斑(ban)。截至5月12日收盘，金地股价报收8.05元/股，下跌2%，最近(jin)一年的累计跌幅接(jie)近33%。

股价长期低迷(mi)，金地持股分散(san)度显著上升。截至今年一季度末，金地股东户数约11.19万，较上期（2022年12月31日）增加4.34万户，增幅达63.32%。

“我们理解这可能受到投资者对行业和公司基本面的理解、市场情緒(xu)变化、资金面波动等因素(su)的影响。”凌克这样回复时代周报记者。

在自行车团体赛中，队长往往需要承(cheng)担起(qi)“破风手”的责任，带头突(tu)破空气阻(zu)力以达到最快速度，幫(bang)助(zhu)团队获得最终胜利。

号角(jiao)已经吹(chui)响，“破风手”凌克唯(wei)有带领团队，向前看，不回头。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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