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gexinghuashenqibaobei，shenzhikeyiziyoujinxingbianhuanhechuandaishizhuang，zoushangzuiqiangdekoudaiyaoguaixunliandashizhilu。nikeyifaxianrenhemafan，nikeyigenghaodilejiedirenshiruheyinzangde。lingwaidaliangdejuzhongjishitigonggeihenduoren，gezhongjuzhongbaoluowanxiang。jingdiandongmanmingzuojingxingaibian，shangbaimingjuzhongjiaosewanquanshoulu。shoujishangdezaixianyuyinyuehuihuamianzhiliangfeichangqingxi，meiyoukadun行(xing)業(ye)“寒(han)冬(dong)”，什(shen)麽(me)樣(yang)的(de)房(fang)企(qi)能(neng)夠(gou)“穿(chuan)越(yue)周(zhou)期(qi)”？

蟄(zhe)伏(fu)也(ye)是(shi)壹(yi)種(zhong)生(sheng)存(cun)方(fang)式(shi)。

撰(zhuan)文(wen)/ 孫(sun)曉(xiao)

編(bian)輯(ji)/ 高(gao)巖(yan)

從(cong)三(san)年(nian)晉(jin)升(sheng)千(qian)億(yi)房企再(zai)到(dao)遭(zao)遇(yu)房地(di)產(chan)寒冬後(hou)，融(rong)信(xin)中(zhong)國(guo)（3301.HK）在(zai)今(jin)年上(shang)半(ban)年選(xuan)擇(ze)了(le)穩(wen)健(jian)的前(qian)進(jin)步(bu)伐(fa)。近(jin)日(ri)，融信中国發(fa)布(bu)2022年中期业績(ji)報(bao)告(gao)。今年上半年，其(qi)有(you)序(xu)降(jiang)低(di)財(cai)務(wu)杠(gang)桿(gan)，妥(tuo)善(shan)进行現(xian)金(jin)流(liu)管(guan)理(li)，展(zhan)现了堅(jian)定(ding)的償(chang)債(zhai)意(yi)願(yuan)。

颶(ju)風(feng)過(guo)崗(gang),萬(wan)木(mu)蛰伏。不(bu)摧(cui)不折(zhe),悠(you)悠可(ke)期。融信中国能否(fou)用(yong)“長(chang)期主(zhu)義(yi)”與(yu)“深(shen)耕(geng)”越过行业寒冬？

坚守(shou)长三角(jiao)，區(qu)域(yu)深耕不動(dong)搖(yao)

作(zuo)為(wei)閩(min)系(xi)代(dai)表(biao)房企，从2015年到2018年間(jian)，融信中国的銷(xiao)售(shou)額(e)从119亿元(yuan)一路(lu)上升至(zhi)1219亿元，短(duan)時(shi)间成(cheng)功(gong)晋身(shen)千亿房企的同(tong)时，其年復(fu)合(he)增(zeng)长率(lv)高達(da)117%。

在上海(hai)、杭(hang)州(zhou)的屢(lv)次(ci)高價(jia)拿(na)地，讓(rang)融信中国 “地王(wang)收(shou)割(ge)機(ji)”的名(ming)號(hao)不脛(jing)而(er)走(zou)。

不过也就(jiu)是在此(ci)时，融信中国的腳(jiao)步也逐(zhu)漸(jian)稳了起(qi)來(lai)。調(tiao)整(zheng)、彌(mi)補(bu)不足(zu)成为了融信中国這(zhe)兩(liang)年的主旋(xuan)律(lv)，同时，深耕长三角的戰(zhan)略(lve)依(yi)然(ran)不變(bian)。在融信中国看(kan)来，持(chi)續(xu)鞏(gong)固(gu)深耕长三角区域，是支(zhi)撐(cheng)集(ji)團(tuan)业绩长期稳健增长的一大(da)重(zhong)要(yao)途(tu)徑(jing)。从某(mou)种意义上說(shuo)，这既(ji)是融信中国高速(su)擴(kuo)張(zhang)后自(zi)我(wo)调整的延(yan)续，也是著(zhe)眼(yan)今后发展的蓄(xu)力(li)之(zhi)舉(ju)。

2017年，融信中国憑(ping)借(jie)342亿元斬(zhan)獲(huo)78幅(fu)地塊(kuai)，投(tou)資(zi)金额同比(bi)增长約(yue)40%，其中，有29幅位(wei)於(yu)长三角区域。而其坚持“1+N”的战略，这裏(li)的“1”也就是融信中国所(suo)深耕的长三角区域，紮(zha)根(gen)于一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)，面(mian)向(xiang)全(quan)国九(jiu)大核(he)心(xin)城市群(qun)，融信精(jing)準(zhun)聚(ju)焦(jiao)高效(xiao)能城市，並(bing)積(ji)極(ji)入(ru)駐(zhu)城市周邊(bian)具(ju)有发展潛(qian)力的衛(wei)星(xing)城市。中达證(zheng)券(quan)認(ren)为，優(you)質(zhi)的城市布局(ju)和(he)較(jiao)好(hao)的产品(pin)定位也为融信的销售提(ti)供(gong)了支撑。以(yi)杭州为例(li)，作为长三角地区的重要城市，融信中国在杭州打(da)造(zao)出(chu)了一個(ge)区域深耕的样本(ben)。

尤(you)其在2021年，土(tu)地“两集中”政(zheng)策(ce)開(kai)始(shi)實(shi)行后，恰(qia)逢(feng)疫(yi)情(qing)后地产销售回(hui)暖(nuan)之際(ji)，在杭州首(shou)次土地集中出让中，融信中国聯(lian)合濱(bin)江(jiang)拿下(xia)7宗(zong)地块。这一年，融信中国新(xin)增土地項(xiang)目(mu)42个，新增土地儲(chu)備(bei)约457万平(ping)方米(mi)。其中，融信中国在杭州、上海、蘇(su)州、湖(hu)州、連(lian)雲(yun)港(gang)等(deng)长三角城市新拓(tuo)展20余(yu)个项目，落(luo)子(zi)數(shu)量(liang)最(zui)多(duo)的城市是杭州，新拓展10个项目。歐(ou)宗洪(hong)认为，集中供地對(dui)于融信来说是个利(li)好，在22个城市里面融信大概(gai)會(hui)參(can)加(jia)9个城市的集中供地。这9个城市里面，融信基(ji)本上会做(zuo)到百(bai)分(fen)之八(ba)九十(shi)的覆(fu)蓋(gai)。

今年上半年，从中期业绩报告来看，融信中国的步伐依舊(jiu)稳健。在土地储备方面，融信中国坚持稳中求(qiu)进的发展基调。截(jie)至2022年6月(yue)30日，該(gai)集团全国共(gong)計(ji)242个项目，總(zong)土储约2527万平方米；其中，长三角地区的土储占(zhan)比达44%，一二线城市的土储占比达83%。

負(fu)债降低百亿，活(huo)得(de)更(geng)久(jiu)、更好

早(zao)在2020年，融信中国就多次提及(ji)了“长期主义”，將(jiang)发展的目標(biao)放(fang)在了“活得更久，同时活得更好”。2021年，一系列(lie)长效机制(zhi)圍(wei)繞(rao)去(qu)杠杆与防(fang)金融风險(xian)展开，房地产市場(chang)向“三稳”目标邁(mai)进，如(ru)何(he)实现长期发展成为融信在新階(jie)段(duan)的一项重要課(ke)題(ti)。融信集团表示(shi)：“企业长期主义的实现路径更需(xu)要緊(jin)跟(gen)国家(jia)導(dao)向，同时履(lv)行企业对于社(she)会的責(ze)任(ren)，从而推(tui)动企业、行业甚(shen)至是整个国家的可持续发展。”

至于融信中国的选择，首先(xian)就是最大限(xian)度(du)地降低负债。

7月4日晚(wan)，融信中国间接(jie)全资附(fu)屬(shu)公(gong)司(si)融信（福(fu)建(jian)）投资集团有限公司召(zhao)开债券持有人(ren)会議(yi)，并最終(zhong)審(shen)议通(tong)过了“19融信01”及“19融信02”關(guan)于调整债券各(ge)兌(dui)付(fu)安(an)排(pai)的议案(an)；关于发行人及其实际控(kong)制人承(cheng)諾(nuo)“不逃(tao)廢(fei)债”的议案等相(xiang)关议案。

至此，这两筆(bi)本金总额为21.5亿元的到期回售债券终于通过展期，为融信中国緩(huan)解(jie)了部(bu)分偿债壓(ya)力。但(dan)对于融信中国而言(yan)，这两笔债券的展期只(zhi)是其偿债考(kao)驗(yan)的开始，未(wei)来1年內(nei)其還(hai)有6笔境(jing)内公司债以及3笔境外(wai)美(mei)元债将到期或(huo)回售，本金金额总计达到约160亿元。

雖(sui)然承压不小(xiao)，并且(qie)今年行业风险繼(ji)续加大，融信中国仍(reng)然坚持秉(bing)承稳健发展的策略，有序降低财务杠杆，妥善进行现金流管理。中期业绩报告顯(xian)示，截至2022年6月30日，融信中国有息(xi)负债余额452亿元，这比2021年底(di)披(pi)露(lu)的568亿元数據(ju)，減(jian)少(shao)了116亿元。今年上半年融信凈(jing)负债率为70%，扣(kou)除(chu)預(yu)收賬(zhang)款(kuan)后的资产负债率为69%。此外，自 2021年下半年开始至今，融信中国已(yi)累(lei)计净偿付公开债券和各類(lei)有息债务及相关利息近300亿元，充(chong)分展示了坚定的偿债意愿及所做出的不懈(xie)努(nu)力。

此外，保(bao)交(jiao)樓(lou)主旋律下，作为长期主义的踐(jian)行者(zhe)，融信中国内部已經(jing)将“稳交付”作为首要重任，希(xi)望(wang)能“以时间換(huan)空(kong)间”，将更多的资金投入到项目交付方面，通过持续稳定的现金流入，保障(zhang)经營(ying)的稳定，不让購(gou)房者的利益(yi)受(shou)損(sun)。

何以越过房地产寒冬

房地产行业正(zheng)在经歷(li)一场“寒冬”中的蛻(tui)变。从行业規(gui)模(mo)看，国家統(tong)计局数据显示，今年上半年全国商(shang)品房销售额僅(jin)为6.61万亿，对比去年全年的18.1万亿元，只完(wan)成了1/3。人民(min)法(fa)院(yuan)公告網(wang)显示，截至2022年6月11日，今年房地产企业的破(po)产数量已经达到175家。2021年的房企流动性(xing)危(wei)机进入2022年仍未平息，中债资信统计了2022年初(chu)以来各风险房企應(ying)对流动性危机的態(tai)度和措(cuo)施(shi)，认为恢(hui)复市场信心是2022年行业拐(guai)點(dian)预判(pan)的关鍵(jian)因(yin)素(su)之一。

那(na)什么才(cai)是房地产企业穿越周期，渡(du)过寒冬的制勝(sheng)法寶(bao)？行业人士(shi)分析(xi)认为，其一应是区域深耕能力。要在一个地方持续賺(zhuan)錢(qian)，不形(xing)成口(kou)碑(bei)是不行的。从销售端(duan)来说，区域深耕的房地产企业有着稳定的长期合作的夥(huo)伴(ban)，往(wang)往在當(dang)地具有较高的认可度、信任度。而房企深耕于一个区域，对当地市场变化(hua)的感(gan)知(zhi)更直(zhi)觀(guan)，更敏(min)感，能够快(kuai)速洞(dong)悉(xi)到市场的变化，做出的产品更符(fu)合客(ke)戶(hu)口味(wei)。

第(di)二就是对于产品高品质的坚守。当房地产市场褪(tui)下了量价齊(qi)升的熱(re)度，買(mai)房人比以往更加关心居(ju)住(zhu)品质。产品力成为競(jing)爭(zheng)核心，推动行业向更高品质的居住市场发展。

圖(tu)源(yuan)：易(yi)維(wei)視(shi)

融信中国的优勢(shi)在于旗(qi)下项目大多布局在长三角，如上海、杭州、苏州等一线或強(qiang)二线城市。行业人士指(zhi)出，隨(sui)着未来长三角地区的疫情缓解楼市回暖，融信中国本身的造血(xue)能力有望进一步提升，这也将为其未来順(shun)利渡过行业寒冬帶(dai)来更多可能性。

另(ling)一方面，2022年上半年，融信中国以高质量交付向外界(jie)交出了亮(liang)眼的答(da)卷(juan)。一直以来，融信中国将业主承诺放在首位，重视交付质量。2022年，融信中国陸(lu)续完成了杭州、廈(sha)門(men)、成都(dou)等地的19个项目的交付，累计交付户数1.5万；积极響(xiang)应业主需求，共计提供各类生活服(fu)务30万人次，响应客户需求12万單(dan)。

坚持走品质路线与长期主义，是活下去的法门，但对融信中国来说也註(zhu)定是一场苦(ku)旅(lv)。

妳(ni)还知道(dao)哪(na)家房地产企业的自救(jiu)方式？来留(liu)言区聊(liao)聊吧(ba)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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